Cour d'appel de Montpellier, 1ère chambre c, 12 septembre 2018, n° 16/00605

TI Montpellier 21 janvier 2016

CA Montpellier
Confirmation 12 septembre 2018

Arguments

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Rejeté
Opposabilité du statut de la copropriété
La cour a confirmé que l'exigibilité des charges de copropriété ne peut intervenir avant l'achèvement du lot acquis, ce qui exclut le paiement des charges pour un lot inhabitable.
Rejeté
Achèvement des lots
La cour a constaté que le lot des consorts D Y et E F n'était pas habitable en raison de travaux non réalisés, ce qui justifie le rejet de la demande de charges.
Rejeté
Résistance abusive
La cour a rejeté cette demande, considérant que les consorts D Y et E F ne pouvaient être tenus responsables du non-paiement des charges pour un lot inhabitable.
Rejeté
Frais de procédure
La cour a condamné le syndicat à payer des frais irrépétibles aux consorts D Y et E F, ce qui justifie le rejet de sa demande.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 1re ch. c, 12 sept. 2018, n° 16/00605
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	16/00605
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Montpellier, 21 janvier 2016, N° 1114000475
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Nathalie AZOUARD, président
Avocat(s) :	Bruno LEYGUEPhilippe BEZ
Cabinet(s) :	SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE D'AVOCATS BEZ DURAND DELOUP GAYETSCP CAUVIN ET LEYGUE
Parties :	Syndicat des copropriétaires LE PATIO DU MILLENAIRE

Texte intégral

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1^re Chambre C

ARRET DU 12 SEPTEMBRE 2018

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 16/00605

Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 JANVIER 2016

TRIBUNAL D’INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 1114000475

APPELANTE :

Syndicat des copropriétaires LE PATIO DU MILLENAIRE agissant poursuites et diligences de son administrateur provisoire, M^e C X, désigné en cette qualité par ordonnance de Monsieur le Président du tribunal de grande instance de Montpellier en date du 01 juillet 2011 sur le fondement de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, domicilié en cette qualité

[…]

[…]

représenté et assisté de M^e Philippe BEZ de la SCP BEZ, DURAND, DELOUP, GAYET, avocats au barreau de MONTPELLIER

INTIMES :

Monsieur D Y

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

représenté et assisté de M^e Bruno LEYGUE de la SCP CAUVIN, LEYGUE, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame E F

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

représentée et assistée de M^e Bruno LEYGUE de la SCP CAUVIN, LEYGUE, avocat au barreau de MONTPELLIER

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 06 Juin 2018

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 JUIN 2018, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Nathalie AZOUARD, Conseillère, chargée du rapport et madame G H, Vice-présidente placée.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Nathalie AZOUARD, Conseillère faisant fonction de Présidente

Madame G H, Vice-présidente placée désignée par ordonnance n° 2017/247-Vpp du 11 décembre 2017

Madame I J, Conseillère

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Lys MAUNIER

L’affaire mise en délibéré au 11 septembre 2018 a été prorogé au 12 septembre 2018.

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par Madame Nathalie AZOUARD, Conseillère faisant fonction de Présidente en remplacement de Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre empêché et par Madame Marie-Lys MAUNIER, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * *

Par acte du 21 juillet 2005, D Y et E F ont acquis en l’état futur d’achèvement trois lots dans l’ensemble immobilier LE PATIO DU MILLÉNAIRE à Montpellier.

Par acte du 27 février 2014, le syndicat de copropriété de la résidence LE PATIO DU MILLÉNAIRE représenté par son administrateur provisoire Maître X, a assigné les consorts Y/F devant le Tribunal d’instance de Montpellier en paiement des charges de copropriété.

Le jugement rendu le 21 janvier 2016 par le Tribunal d’instance de Montpellier énonce dans son dispositif :

• Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence LE PATIO DU MILLÉNAIRE de ses demandes ;

• Condamne le syndicat de copropriété de la résidence LE PATIO DU MILLÉNAIRE à payer la somme de 900 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

• Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

• Dit n’y avoir lieu à l’exécution provisoire de la présente décision.

Le tribunal rappelant les dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété et l’article R 261-1 du code de la construction et de l’habitation sur les immeubles vendus en l’état futur d’achèvement relève qu’en l’espèce il ressort des pièces produites que les lots acquis par les consorts Y/F au sein de la résidence LE PATIO DU MILLÉNAIRE ne sont pas achevés malgré leurs demandes et par ailleurs qu’il est justifié de la non utilisation de ces lots, leurs propriétaires ayant même bénéficié d’un dégrèvement de taxe foncière.

Ainsi le premier juge considère que l’existence de l’obligation de s’acquitter du paiement des charges de copropriété n’est donc pas justifiée et peu important que les autres lots aient été réceptionnés et soient occupés.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence LE PATIO DU MILLÉNAIRE a formé appel du jugement par déclaration au greffe du 26 janvier 2016.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du

6 juin 2018.

Les dernières écritures pour le syndicat des copropriétaires de la résidence LE PATIO DU MILLÉNAIRE ont été déposé le

1^er juin 2018.

Les dernières écritures pour D Y et E F ont été déposées le 14 mai 2018.

Le dispositif des écritures du syndicat des copropriétaires de la résidence LE PATIO DU MILLÉNAIRE pris en la personne de son administrateur provisoire Maître X énonce :

• Dire que l’existence du syndicat des copropriétaires est opposable aux consorts Y/F et que le syndicat a qualité pour réclamer l’arriéré de charges.

• Dire la demande recevable et bien fondée.

• Constater que le lot appartenant aux consorts Z/ F était bien achevé à la date de l’exigibilité des charges,

• Condamner en conséquence solidairement D Z et E F au paiement de la somme de 10 491,22 € arrêtée au 8 avril 2016 avec intérêts au taux légal à compter du 27 février 2014 pour la somme de 7 689,73 € et à compter du présent arrêt pour le surplus.

• Condamner solidairement D Z et E F au paiement de la somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

• Condamner D Z et E F solidairement au paiement de la somme de 4 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code procédure civile et aux entiers dépens.

Sur l’obligation au paiement des charges de copropriété le syndicat soutient tout d’abord que le statut de la copropriété naît dès la première vente réalisée par le maître de l’ouvrage alors même que l’immeuble n’est pas achevé.

Il ajoute que la notion d’achèvement doit être distinguée de celle de livraison qui suppose que l’immeuble est complètement terminé et que ces deux notions sont elles mêmes distinctes de la réception des travaux.

Il en déduit que par conséquent le syndicat des copropriétaires n’a pas à justifier de l’achèvement de l’immeuble puisque le statut de la copropriété est applicable.

Le syndicat soutient également que l’achèvement peut aussi être prononcé quand bien même il y aurait des non-conformités au contrat dès lors qu’elles ne sont pas substantielles et même si des malfaçons existent dès lors qu’elles ne rendent pas l’immeuble impropre à sa destination.

Il expose qu’en l’espèce s’il est constant selon l’arrêt de la cour d’appel de Montpellier en date du 12 mai 2009 que le lot litigieux est affecté de non finitions et de malfaçons, l’immeuble n’est pas impropre à sa destination et les vendeurs ont été condamnés à livrer l’appartement aux consorts Z/F.

Il soutient que les consorts Z/F auraient donc pu comme les autres copropriétaires prendre possession de leur lot et le syndicat des copropriétaires ne peut être tenu pour responsable ni subir un préjudice de ce fait et que d’ailleurs le non paiement des charges l’empêche de terminer les travaux sur les parties communes.

Enfin il ajoute que d’ailleurs le paiement des sommes dues en exécution du contrat par les consorts Z F à hauteur de 95% au mois de janvier prouve que l’appartement est bien achevé et que par conséquent les charges sont exigibles.

Le dispositif des écritures pour D Z et E F énonce :

• Confirmer le jugement dont appel en toute ses dispositions.

• Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence LE PATIO DU MILLÉNAIRE de l’intégralité de ses demandes.

• Subsidiairement, surseoir à statuer dans l’attente de l’achèvement des parties communes et des parties privatives tel que constaté par l’expert judiciaire et dans l’attente de la livraison de l’appartement des consorts Z/F.

• Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence LE PATIO DU MILLÉNAIRE au paiement de la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Les consorts Z/F soutiennent que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’achèvement de l’immeuble alors qu’il est constant que l’acquéreur n’est

tenu des charges de copropriété qu’à partir de l’achèvement des lots acquis.

Ils exposent que l’expert judiciaire qui a été nommé dans le litige portant sur les malfaçons de l’immeuble a déterminé la nature et le montant des travaux de reprise et d’achèvement que le syndicat des copropriétaires doit entreprendre pour achever l’immeuble avec une évaluation à 2 760 000 € TTC avec un déménagement pendant plus de 24 mois de l’ensemble des copropriétaires pour permettre la réalisation des travaux de reprise.

Les intimés font valoir qu’ils ne sont toujours pas en possession de l’appartement qu’ils ont acquis depuis 2006 et que le syndicat des copropriétaires n’a toujours pas achevé ni entrepris les travaux de mise en conformité de l’immeuble.

Ils précisent que notamment aucun radiateur n’est utilisable, que le chauffage au gaz n’est pas disponible, que la cuisine n’est pas non plus utilisable faute de robinetterie raccordée aux tuyaux d’alimentation '. et que le fait que certains copropriétaires qui ont pu rentrer en possession de leur lot aient été condamnés au paiement des charges de copropriété est sans incidence à leur égard.

MOTIFS:

La cour observe que les développements dans les écritures de l’appelant sur le statut de la copropriété et sur l’existence du syndicat des copropriétaires et donc sur la recevabilité de sa demande est sans objet ces points ne faisant plus débat en appel.

Comme rappelé pertinemment par le premier juge il est constant qu’en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 les copropriétaire sont tenus de participer aux charges de la copropriété.

Toutefois cette participation aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs est fonction de l’utilité que ces services présentent à l’égard de chaque lot.

Ainsi il est constant que lorsque le lot est vendu avant l’achèvement de l’immeuble l’exigibilité des charges vis-à-vis de l’acquéreur ne peut intervenir avant l’achèvement du lot acquis ce qui exclut en particulier que les charges puissent être exigées alors que le lot est inhabitable même pour partie.

En l’espèce il ressort de l’ensemble des pièces produites au débat et en particulier du rapport d’expertise B et de l’arrêt en date du 12 mai 2009 rendu par la cour d’appel de Montpellier dans le litige opposant les consorts Y/F aux époux A promoteurs vendeurs que le lot 116 acquis par les consorts Y/ F n’a pas été livré et qu’il existe à la date de l’arrêt des désordres et des non finitions susceptibles d’être repris mais aussi une absence d’alimentation en gaz faute de réception de la colonne montante pour absence de ventilation haute, ces travaux de conformité de la gaine de gaz relevant de la copropriété.

Il convient d’ajouter qu’il ressort du descriptif technique du lot établi par le promoteur et annexé à l’acte d’achat, que le chauffage de l’appartement des consorts Y/F est prévu sous la forme d’un chauffage par chaudière individuelle au gaz.

Il en résulte par conséquent qu’au moment du dépôt du rapport d’expertise de Monsieur B en date du 16 août 2016 les travaux visés dans son pré-rapport

puis dans son rapport ne sont pas réalisés ou achevés et en particulier ceux sur la gaine de gaz et ce nonobstant l’arrêt du 12 mai 2009 qui condamnait les époux A à livrer aux consorts Y/F le lot n°116 et qui prescrivait que les parties communes intérieures de l’immeuble devaient être achevées dans les trois mois suivant la signification de l’arrêt.

La cour relève que le syndicat des copropriétaires dans ses écritures déposées en juin 2018 ne justifie pas ni même ne soutient d’ailleurs que les travaux relatifs aux parties communes et concernant en particulier la gaine de gaz ont été réalisés ce qui a pour conséquence que l’appartement des consorts Y/ F ne dispose toujours pas du moyen de chauffage contractuellement prévu et le fait que d’autres copropriétaires aient pu prendre possession de leur lot équipé par un chauffage électrique étant sans incidence sur la situation des consorts Y/F.

Par conséquent le lot en litige ne se trouvant pas habitable du fait à minima de l’absence de moyen de chauffage les consorts Y/F ne peuvent en l’état se voir condamner au paiement des charges de copropriété pour un lot qu’ils ne peuvent utiliser.

La décision dont appel sera donc confirmée en ce qu’elle a débouté le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes.

Le jugement entrepris sera également confirmé en ses dispositions au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

En outre succombant en son appel, le syndicat des copropriétaires de la résidence LE PATIO DU MILLÉNAIRE pris en la personne de son administrateur provisoire Maître X sera condamné au paiement de la somme de 1 000 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour statuant par arrêt contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe ;

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal d’instance de Montpellier le 21 janvier 2016 ;

Y ajoutant :

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence LE PATIO DU MILLÉNAIRE pris en la personne de son administrateur provisoire Maître X à payer à D Y et E F la somme de 1 000 € au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens de la procédure d’appel.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

MM/NA