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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1^re Chambre A

ARRET DU 20 SEPTEMBRE 2018

Numéro d’inscription au répertoire général n° RG 15/02192

Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 DECEMBRE 2014

TRIBUNAL D’INSTANCE DE MONTPELLIER N° RG 12-002270

APPELANTS :

Monsieur Z X

né le […] à […]

[…]

[…]

Madame A B épouse X

née le […] à […]

de nationalité française

[…]

[…]

Tous deux représentés par M^e Marina OTTAN de l’ASSOCIATION d’AVOCATS OTTAN, avocat au barreau de Montpellier

INTIMES :

Madame C D

agissant tant en son nom personnel qu’en qualité d’administratrice légale de M N O F née le […] à Montpellier, mineure, héritière de E F décédé le […]

née le […] à […] nationalité française

Chez M. G H […]

[…]

représentée par M^e Emma BARRAL substituant la SCP SCHEUER VERNHET & Associés, avocat au barreau de Montpellier

Monsieur E F, décédé le […] à […]

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU 12 Juin 2018

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 03 JUILLET 2018, en audience publique, Madame Caroline CHICLET, Conseiller, ayant fait le rapport prescrit par l’article 785 du Code de procédure civile, devant la cour composée de :

Madame Nadia BERGOUNIOU-GOURNAY, Présidente

Madame Caroline CHICLET, Conseiller

Madame Brigitte DEVILLE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Elisabeth RAMON

ARRÊT :

— Contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

— signé par Madame Nadia BERGOUNIOU-GOURNAY, Présidente, et par Madame Elisabeth RAMON, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

**********

EXPOSE DU LITIGE :

E F et C D ont acquis indivisément et chacun pour moitié de K X et de A B son épouse le 31 mai 2012 une maison d’habitation ancienne sise à […].

Après leur entrée dans les lieux, les consorts F D ont constaté que certains murs étaient gorgés d’eau et se décroutaient.

Selon l’expertise amiable réalisée par leur assureur au contradictoire des vendeurs les remontées d’eau résultent d’un phénomène ancien lié au mode constructif de cette maison de la fin du XIX ème siècle.

Les consorts F D ont fait citer les époux X en garantie des vices cachés par acte d’huissier de justice en date du 15 novembre 2012 devant le tribunal d’instance de Montpellier qui, par jugement avant dire droit en date du 13 août 2013 a ordonné une expertise et désigné P-Q R pour y procéder.

L’expert a déposé son rapport le 5 février 2014.

Par jugement contradictoire en date du 18 décembre 2014, ce tribunal a :

• dit que les époux X sont tenus envers les consorts F D à la garantie des vices cachés affectant l’immeuble vendu';

• condamné les époux X solidairement à payer aux consorts F D les sommes de':

'

7.500 € en réparation de leur préjudice';

'

1.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile';

• condamné solidairement les époux X aux entiers dépens.

Les époux X ont relevé appel de cette décision le 20 mars 2015.

E F est décédé en cours d’instance le […] en laissant pour lui succéder sa fille mineure.

Vu les conclusions des appelants remises au greffe le 28 juin 2017 ;

Vu les conclusions d’C D agissant tant en son nom qu’en sa qualité de représentante légale de sa fille mineure, M F, agissant elle-même en sa qualité d’ayant droit de E F, remises au greffe le 29 septembre 2017 ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 12 juin 2018 ;

MOTIFS :

Il résulte tant de l’expertise amiable réalisée par l’assureur des consorts F D au contradictoire des époux X que de l’expertise judiciaire que les remontées d’eau affectant certains murs de l’habitation proviennent de phénomènes anciens liés au mode constructif de cette maison de la fin du XIXème siècle dont une partie est semi-enterrée et en contact avec le terrain naturel sans drainage.

L’eau présente dans le sol migre vers le mur de la salle de séjour et vers le mur de séparation entre la cuisine et l’escalier et les imbibent progressivement au point que les enduits au mortier de chaux finissent par se détacher par plaques en mettant à nu la maçonnerie en moellons de pierre calcaire.

Cette humidité rend les pièces de vie du rez-de-chaussée de l’habitation impropres à leur destination selon l’expert judiciaire qui estime le taux d’impropriété à la destination à 50%.

Ce vice n’était pas apparent lors de la vente de l’immeuble ainsi que le confirme l’agent immobilier mandaté par les époux X dans une attestation du 9 février 2013.

Et contrairement à ce que soutiennent à tort les appelants, le caractère semi-enterré de l’arrière de l’habitation n’était pas décelable pour des non professionnels lors des visites du bien ainsi que l’a bien précisé l’expert judiciaire.

Les consorts F D n’avaient donc aucun moyen de soupçonner la présence d’une humidité anormale dans la maison.

Il et ainsi établi que la maison est affectée d’un vice caché.

Mais l’acte de vente contient une clause d’exclusion des vices cachés en page 12.

Il appartient dès lors aux acquéreurs de démontrer que les vendeurs connaissaient ce vice dès avant la vente et qu’ils se sont abstenus de le leur signaler.

Les époux X contestent avoir jamais constaté de l’humidité sur les murs litigieux pendant toute la durée de leur occupation de la maison et produisent des attestations d’amis confortant leurs déclarations.

Cependant, ils avaient spontanément déclaré le contraire devant l’expert d’assurance, Camille Bringer, pendant les opérations d’expertise amiable, ainsi que cela résulte du compte-rendu daté du 10 septembre 2012, en reconnaissant avoir toujours constaté de l’humidité sur le mur de la cuisine dans sa partie enterrée.

En outre, même si l’expert R n’a pas constaté de tentatives récentes de masquer la présence de l’humidité sur les murs, il conclut en 2014 que les décollements et désagrégations sont les conséquences d’un désordre ancien ayant fait l’objet de reprises de mauvaise qualité dont la date ne peut être clairement définie ni affirmée mais qui peut être estimée à moins de dix ans.

Ainsi, lorsqu’ils ont acquis leur maison en 2005, les époux X n’ont pu faire autrement que de constater les travaux de reprise récemment effectués sur les murs du séjour et de séparation entre l’escalier et la cuisine s’ils n’y ont pas procédé eux-même.

Et tenant la persistance du phénomène lié au mode constructif de la maison, les époux X ont nécessairement perçu la présence d’humidité sur la partie des murs enterrés de leur habitation pendant les neuf années d’occupation des lieux ainsi qu’ils l’avaient admis spontanément lors de l’expertise amiable.

Même si ce phénomène est resté mesuré durant ces neuf années, il leur appartenait de le signaler aux acquéreurs afin que ces derniers acquièrent l’immeuble en toute connaissance de cause et anticipent sur le coût des travaux qui ne manqueraient pas d’intervenir.

En s’abstenant de signaler aux consorts F D lors de la vente la présence récurrente d’humidité sur les murs enterrés de l’habitation, les époux X ont agi de mauvaise foi et doivent la garantie des vices cachés nonobstant la clause d’exclusion contractuelle.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Les appelants ne discutent pas utilement le coût des travaux nécessaires pour remettre en état les murs dégradés et consistant en la mise en oeuvre d’une double paroi hydrofuge, étanche et ventilée, devant permettre l’application durable d’un enduit ou d’une peinture.

Ces travaux sont estimés à 1.337,50 € TTC selon devis validé par l’expert de la société RL Construction qu’il convient d’indexer sur l’indice BT01 valeur février 2014.

Les consorts F D ont dû renoncer à occuper leur maison au rez-de-chaussée insalubre, dans laquelle ils espéraient pourtant élever leur fille âgée de 5 ans à l’époque (cf photographies d’août 2017), et pour l’achat de laquelle ils avaient

souscrit un emprunt immobilier dont les échéances mensuelles s’élevaient à 969,58 € jusqu’au décès de E F en avril 2016.

Ils justifient par conséquent d’un trouble de jouissance que la cour estime à 20.000 €.

En outre, ils ont dû intenter une procédure judiciaire longue, coûteuse et complexe pour voir reconnaître leurs droits et subir toutes les tracasseries inhérentes à ce type de procédure.

Ils justifient par conséquent d’un préjudice moral que la cour estime à 5.000 €.

Le jugement sera infirmé sur les quantums.

PAR CES MOTIFS':

La cour';

Infirme partiellement le jugement entrepris mais statuant à nouveau sur le tout pour une meilleure compréhension';

Dit que la maison vendue par les époux X aux consorts F D le 31 mai 2012 est affectée d’un vice caché';

Dit que les époux X connaissaient ce vice et qu’ils se sont abstenus de le signaler aux acquéreurs lors de la vente';

Condamne les époux X solidairement à payer à C D agissant tant en son nom qu’en sa qualité de représentante légale de sa fille mineure, M F, agissant elle-même en sa qualité d’ayant droit de E F décédé, les sommes de':

• 1.337,50 € TTC avec indexation sur l’indice BT01 valeur février 2014 au titre des travaux de reprise';

• 20.000 € au titre du trouble de jouissance';

• 5.000 € au titre de leur préjudice moral';

• 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile';

Condamne les époux X solidairement aux dépens de première instance et d’appel incluant le coût taxé de l’expertise judiciaire.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE

CC