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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1^re Chambre C

ARRET DU 29 JANVIER 2019

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 16/04904 – N° Portalis

DBVK-V-B7A-MWMG

Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 JUIN 2016

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 15/00094

APPELANTE :

SAS Y EAU – COMPAGNIE GENERALE DES EAUX

[…]

[…]

Représentée par M^e Agnès PROUZAT de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

INTIMEES :

SCI X F

[…]

[…]

Représentée par M^e Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

Assisté de M^e LABERTRANDE, avocat au barreau de Montpellier, loco M^e LAURENT Arnaud, avocat plaidant

Syndicat des copropriétaires 46 RUE HENRI RENE Pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL FLASH IMMOBILIER,

[…]

[…]

Représentée par M^e Jessica MUNOT de la SCP ALBEROLA/MUNOT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

Assisté de M^e TOUR, avocat au barreau de Montpellier, loco M^e MUNOT, avocat plaidant

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 28 Novembre 2018

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 19 DECEMBRE 2018, en audience publique, Madame B C ayant fait le rapport prescrit par l’article 785 du Code de procédure civile, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame B C, Conseiller

Madame Leïla REMILI, Vice-présidente placée

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame D E

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame D E, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La SCI X F est propriétaire d’un appartement acquis en 2008 dans l’ensemble immobilier en copropriété du […] à Montpellier en vue de l’exploitation de son cabinet d’infirmière.

Considérant que cet appartement subit des remontées d’humidité la SCI X F a sollicité une mesure d’expertise judiciaire et G-H I a été désigné en qualité d’expert par ordonnance en date du 23 juin 2011.

Considérant à l’issue du dépôt du rapport d’expertise le 18 juillet 2012 que la responsabilité des désordres incombe à la société Y et au syndicat des copropriétaires, la SCI X F par acte du 17 décembre 2014 les a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Montpellier en condamnation au paiement des travaux intérieurs ainsi qu’à celui de dommages intérêts.

Le jugement rendu le 1^er juin 2016 par le Tribunal de grande instance de Montpellier énonce dans son dispositif :

• Condamne la SCEA Y COMPAGNIE GENERALE DES EAUX et le syndicat de copropriété du […] à payer in solidum avec intérêts au taux légal à compter du jugement les sommes suivantes :

-5 138,14 € au titre de la réparation des désordres,

—  41 600 € au titre du préjudice immatériel,

—  3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

• Condamne les défendeurs sous la même solidarité aux entiers dépens comprenant ceux du référé expertise.

• Dit que dans les rapports entre codébiteurs in solidum la condamnation sera intégralement supportée par la SCEA Y COMPAGNIE GENERALE DES EAUX.

• Ordonne l’exécution provisoire.

Le tribunal expose tout d’abord que le rapport d’expertise judiciaire indique que l’appartement de la SCI est affecté d’humidité et de moisissures qui le rende impropre à sa destination d’habitation et plus encore à l’exploitation d’un cabinet d’infirmiers.

Il ajoute que ces désordres résultent d’une fuite d’eau s’échappant avant le compteur principal dont la SCEA Y COMPAGNIE GENERALE DES EAUX en sa qualité de fournisseur d’eau potable est responsable par application de l’article 1134 du code civil s’agissant d’un dommage prenant naissance avant le compteur ce qui constitue un manquement à son obligation de résultat de fournir à son abonné de l’eau potable sans lui causer de dommage.

Il ajoute que la SCEA Y COMPAGNIE GENERALE DES EAUX ne saurait être dispensée de cette obligation de résultat au motif qu’elle a accepté d’installer ou en tout cas d’utiliser un compteur se trouvant sur une canalisation partie commune et qu’elle a en plus l’obligation d’entretenir cette canalisation.

Le premier juge considère par ailleurs que le syndicat des copropriétaires a la même obligation d’entretien de ladite canalisation en vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les préjudices le premier juge retient pour la réparation des désordres l’évaluation de l’expert judiciaire.

Sur celui résultant de l’impossibilité d’utiliser l’appartement il retient que si celle-ci a commencé en juin 2008 elle n’a été dénoncée qu’en janvier 2010 et a duré jusqu’en août 2012 ce qui compte tenu d’une valeur locative de 1 300 € proposée par l’expert justifie une indemnisation sur 32 mois.

Enfin le tribunal considère que la faute de la SCEA Y COMPAGNIE GENERALE DES EAUX est déterminante de sorte que dans les rapports entre codébiteurs elle devra assumer l’entière condamnation.

La SCEA Y COMPAGNIE GENERALE DES EAUX a formé appel du jugement par déclaration au greffe du 21 juin 2016.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 28 novembre 2018.

Les dernières écritures pour la SCEA Y COMPAGNIE GENERALE DES EAUX ont été déposées le 9 décembre 2016.

Les dernières écritures pour la SCI X F qui a formé appel incident ont été déposées le 1^er mars 2017.

Les dernières écritures pour le syndicat des copropriétaires qui a formé appel incident ont été déposées le 22 mars 2017.

Le dispositif des écritures de la SCEA Y COMPAGNIE GENERALE DES EAUX énonce :

• Infirmer le jugement en ce qu’il a condamné la SCEA Y COMPAGNIE GENERALE DES EAUX,

• Condamner la SCI X F au paiement de la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

• Débouter les intimés de leurs appels incidents,

• A titre subsidiaire condamner le syndicat des copropriétaires à relever et garantir entièrement la SCEA Y COMPAGNIE GENERALE DES EAUX et au paiement de la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur sa responsabilité la SCEA Y COMPAGNIE GENERALE DES EAUX soutient en premier lieu que la canalisation litigieuse est bien la propriété du syndicat des copropriétaires qui en a la garde matérielle et juridique.

En second lieu elle soutient qu’en application du Règlement du Service et en particulier des articles 4-1, 4-4 et 6-2 dans le cas d’un immeuble collectif le compteur du branchement est le compteur général de l’immeuble et donc le distributeur n’a pas en charge la responsabilité d’une canalisation qui va du compteur général à un compteur individuel ou divisionnaire.

Ainsi selon la SCEA Y COMPAGNIE GENERALE DES EAUX le gestionnaire de l’alimentation en eau ne peut supporter aucune responsabilité quant aux fuites se situant au niveau des canalisations encastrées dont elle n’a ni la garde juridique, ni la propriété ni la moindre obligation contractuelle d’entretien.

Enfin l’appelante expose que la canalisation sur laquelle se situe la fuite est située après le compteur général et non avant comme indiqué par erreur par l’expert.

A titre subsidiaire elle fonde son action récursoire contre le syndicat des copropriétaires sur l’obligation de garde et d’entretien de la canalisation qui pèse sur lui.

Sur le quantum des demandes concernant les travaux, la SCEA Y COMPAGNIE GENERALE DES EAUX expose que le projet de rapport indique seulement la somme de 3 937,26 € et ajoute que certains travaux retenus pour arriver à la somme de

5 138,14 € ne sont pas en lien avec la fuite.

Sur le préjudice immatériel elle relève d’abord que celui-ci n’a pu commencer avant janvier 2010 date à laquelle la SCI a emménagé dans les lieux.

Enfin elle soutient qu’il ne serait pas justifié critiquant sur ce point le rapport d’expertise de la date à laquelle Y aurait été en mesure de constater l’existence d’une fuite sur le réseau avant l’expertise judiciaire et que donc l’existence même du préjudice de jouissance est contestable.

Le dispositif des écritures du syndicat des copropriétaires […] énonce :

• Dire que l’appel du syndicat est recevable.

• Infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a condamné le syndicat.

• A titre principal,

• Débouter la SCI X F de l’intégralité de ses demandes,

• A titre subsidiaire

• Dire que le montant du préjudice subi par la SCI X F ne saurait excéder la perte locative.

• Condamner in solidum la SCEA Y COMPAGNIE GENERALE DES EAUX et la SCI X F au paiement de la somme de 5 000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 code de procédure civile et aux entiers dépens.

Sur la responsabilité le syndicat expose que selon l’expert la fuite se situe avant le compteur principal sur une canalisation en plomb qui est encastrée dans le mur de refend de l’immeuble et que le syndicat n’est pas propriétaire du réseau en amont du compteur principal comme cela ressort du Règlement du Service de l’eau selon lequel la canalisation située entre le domaine public et le compteur général de l’immeuble est la propriété de la SCEA Y COMPAGNIE GENERALE DES EAUX peu important que cette canalisation soit encastrée dans le mur de refend de l’immeuble.

Ainsi la responsabilité de l’entretien de ladite canalisation incombe à la seule SCEA Y COMPAGNIE GENERALE DES EAUX et par voie de conséquence la réparation de la fuite et de ses conséquences doit être supportée par elle seulement.

Le syndicat des copropriétaires critique le jugement en ce qu’il ne comporterait aucune motivation de l’éventuelle faute du syndicat et ajoute que dès 2010 il a demandé à Y d’intervenir et qu’il a été contraint de la sommer de le faire en octobre 2011 la SCEA attendant encore jusqu’en juin 2012 pour réaliser les travaux.

Il ajoute qu’en outre il a été diligent car ayant été informé par la SCI seulement en janvier 2010 dès le 29 janvier 2010 cette question a été évoquée en assemblée générale le procès-verbal y faisant expressément référence.

Le syndicat soutient qu’en outre la SCI ne l’a pas avisé de la persistance des désordres à la suite de l’intervention de Y ni des troubles subis dans son lot.

Sur les préjudices et en particulier sur le préjudice financier le syndicat expose que seule la période comprise entre janvier 2010 et juin 2012 doit être prise en considération et que seule une perte locative peut être retenue mais pas une perte d’exploitation en lien avec l’activité de M^me X totalement distincte de l’objet de la SCI.

Enfin sur les travaux d’embellissements le syndicat relève qu’ils ont été évalués par l’expert à 5 138,14 € et que rien ne justifie la somme de 15 000 € aujourd’hui sollicitée par la SCI.

Le dispositif des écritures de la SCI X F énonce :

• Infirmant le jugement dont appel pour partie,

• Condamner in solidum la SCEA Y COMPAGNIE GENERALE DES EAUX et le syndicat des copropriétaires au paiement des sommes suivantes :

-15 938,46 € TTC au titre des travaux intérieurs valeur 2012 augmentée de la TVA applicable au jour de la décision à intervenir sous réserve de réactualisation du taux adapté à la nature des travaux,

-71 400 € au titre du préjudice financier et de perte de loyers de fin 2008/début 2009 au 30 décembre 2016 à parfaire jusqu’au prononcé de la décision à intervenir,

— avec intérêts au taux légal,

—  5 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Dire que la SCI sera exonérée et dispensée de toutes charges et appels de fonds en lien avec la gestion du sinistre et le suivi de l’expertise et du contentieux au fond à compter de l’exercice 2011 jusqu’au jour de la décision à intervenir.

• Condamner in solidum la SCEA Y COMPAGNIE GENERALE DES EAUX et le syndicat des copropriétaires aux entiers frais et dépens de première instance en ce compris les frais de référé et d’expertise, de recommandé et de constats ainsi qu’aux dépens de la procédure d’appel.

Sur la responsabilité de la SCEA Y COMPAGNIE GENERALE DES EAUX, la SCI soutient qu’elle est responsable de la fuite affectant le réseau avant compteur à l’origine des dommages supportés par le lot de la SCI.

Elle ajoute que Y avait l’obligation de s’assurer du caractère infaillible de la canalisation afin de permettre à l’ouvrage de remplir sa fonction et qu’elle avait aussi l’obligation de rechercher les causes de venue d’eau alors que le syndicat des copropriétaires qui n’a aucune compétence en la matière l’aurait interpellée en vain à plusieurs reprises sur ce problème.

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires la SCI expose que l’expert a analysé la fuite comme étant imputable à une fuite importante sur les réseaux d’adduction d’eau situé avant le compteur principal de la copropriété mais sur une canalisation en plomb encastrée dans le mur de refend de l’immeuble qui est une partie commune.

Elle ajoute que dès janvier 2010 le sinistre était avéré comme cela ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 29 janvier 2010 et que jusqu’au 29 juin 2012 le sinistre n’a été ni géré ni traité par le syndicat des copropriétaires ce dernier n’ayant pas relancé Y et n’ayant pas non plus déclaré le sinistre à l’assureur MULTI RISQUE de l’immeuble.

La SCI soutient donc que les fautes conjuguées de la SCEA Y COMPAGNIE GENERALE DES EAUX et le syndicat des copropriétaires sont à l’origine de manquements conjoints qui ont pour conséquence la réalisation de l’entier dommage avec toutes ses conséquences financières.

Sur ses préjudices la SCI soutient tout d’abord sur la période à prendre en considération expose qu’elle est propriétaire du lot depuis le 3 mai 2008 lot acquis pour y exercer en commun l’activité d’infirmier mais que l’appartement n’a jamais pu être occupé ni loué ainsi et que depuis 2009 le problème est resté sans solution.

Sur le montant des travaux elle expose que l’humidité s’étant propagée il faut traiter et refaire les embellissements et une partie des supports et plâtres y compris les faïences pour la somme de

15 938,46 € TTC.

Sur son préjudice financier la SCI fait tout d’abord observer que non seulement elle a acheté un bien qu’elle ne peut occuper mais qu’en plus elle est contrainte de payer le remboursement d’un emprunt de 92 000 € en pure perte et qu’ainsi elle ne dispose pas de la trésorerie nécessaire pour pouvoir refaire les travaux et donc relouer.

Elle calcule son préjudice financier sur la base d’un loyer mensuel de 700 € du 1^er juin 2008 jusqu’au 31 décembre 2016.

MOTIFS :

Sur l’origine des désordres et les responsabilités :

Il résulte du rapport d’expertise judiciaire de G-H I, rapport précis et détaillé et répondant à plusieurs dires des parties et qui ne fait l’objet d’aucune critique sérieuse que :

• Le local propriété de la SCI présente de très importantes remontées d’humidité principalement dans la pièce à vivre le long du mur avec un taux d’humidité saturé à plus de 70% les murs étant imprégnés d’eau jusqu’à 1.60 ml de hauteur environ,

• Ces dommages sont de nature à rendre l’ouvrage impropre à sa destination,

• Les désordres ont pour origine une fuite sur le réseau d’adduction d’eau,

• La fuite se situe avant le compteur principal sur une canalisation en plomb encastrée dans le mur de refend de l’immeuble,

• Il n’y a pas d’anomalie sur la distribution intérieure de l’appartement,

• La fuite sur le réseau d’alimentation qui n’est pas privatif se trouve en amont du compteur principal et vers le réseau public.

Par ailleurs il ressort de l’article 4-1 du règlement du service de l’eau produit par Y que pour un immeuble collectif ou un ensemble immobilier de logements le compteur de branchement est le compteur général de l’immeuble et les installations privées commencent à partir du joint inclus situé à la sortie du compteur.

Il ressort par conséquent de l’ensemble de ces éléments que les désordres sur le réseau d’alimentation de l’immeuble se situent avant le compteur général, peut important que la fuite soit sur une canalisation encastrée dans un mur de refend de l’immeuble et que les désordres ne trouvent donc pas leur origine sur une installation privée mais sur le réseau public.

Enfin selon l’article 4-4 du règlement du service de l’eau le client n’est pas responsable de l’entretien du domaine public pas plus qu’il n’est responsable des dommages notamment aux tiers résultant d’un sinistre survenant en domaine public.

Par conséquent c’est à juste titre que le premier juge a dit que la SCEA Y COMPAGNIE GENERALE DES EAUX est responsable de tout dommage ayant pris son origine avant le compteur général sur le domaine public.

Le jugement dont appel sera donc confirmé sur ce point.

En application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 le syndicat des copropriétaires doit veiller à la conservation de l’immeuble et est responsable vis-à-vis des copropriétaires des dommages causés par le défaut d’entretien des parties communes.

En l’espèce il n’est pas démontré ni par les parties ni par le rapport d’expertise que le dommage soit la conséquence d’un défaut d’entretien des parties communes puisqu’il trouve même son origine sur le domaine public de la SCEA Y.

Toujours en application de l’article 14 sus visé le syndicat des copropriétaires est responsable lorsqu’il tarde à accomplir les travaux nécessaires ou refuse de les faire exécuter.

Toutefois il est constant que la responsabilité du syndicat des copropriétaires envers les copropriétaires est une responsabilité pour faute supposant notamment de démontrer le refus ou la négligence de prendre les mesures conservatoires et d’administration des parties communes qui s’imposent.

En l’espèce il est admis par l’ensemble des parties que dans le procès-verbal de l’assemblée générale de la copropriété en date du 29 janvier 2010 la question de la recherche de fuite au niveau de l’alimentation en eau du rez-de-chaussée a été précisée mais il n’est pas rapporté la preuve par la SCI qu’une démarche ait été faite en ce sens avant janvier 2010 et que le syndicat ait donc eu connaissance des désordres avant cette date.

Si le syndicat des copropriétaires soutient que suite à l’assemblée générale du 29 janvier 2010 et donc à sa connaissance d’une fuite au niveau de l’alimentation en eau de l’immeuble il a été demandé à la société Y d’intervenir, cette dernière conteste formellement avoir reçu une réclamation en ce sens de la part du syndicat avant le mois d’octobre 2011 c’est à dire après l’introduction de l’instance en référé.

Le syndicat des copropriétaires ne produit en effet au débat aucune pièce justifiant de ce qu’à l’issue de l’assemblée générale de janvier 2010 il a demandé à Y de procéder à une recherche de fuite pas plus qu’il ne justifie à supposer que cette demande ait eu lieu qu’il se soit ensuite renseigné sur les suites de cette intervention.

Cette défaillance du syndicat dans la gestion d’un sinistre affectant l’immeuble en copropriété constitue une négligence fautive dans les mesures conservatoires et d’administration des parties communes qui incombent au syndicat des copropriétaires en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Par conséquent par ces motifs surajoutés le jugement dont appel sera confirmé en ce qu’il a dit que le dommage relève de la responsabilité in solidum de la SCEA Y COMPAGNIE GENERALE DES EAUX et du syndicat des copropriétaires du […].

Enfin c’est également à juste titre que le premier juge a dit que dans les rapports entre eux la carence de la SCEA Y COMPAGNIE GENERALE DES EAUX apparaissant

déterminante dans la réalisation du dommage elle devait assumer sans recours contre le syndicat l’intégralité de la condamnation.

Sur la réparation des préjudices de la SCI X F:

— Sur les travaux de remise en état du bien de la SCI :

L’expert judiciaire au vu de ses constatations et des pièces communiquées a chiffré à la somme de 5 138,14 € TTC le montant des travaux de reprise, chiffre qui dans le cadre de l’expertise n’a pas fait l’objet de contestation ou de dires de la part des parties.

La SCI ne peut valablement revendiquer une indemnisation de ce poste de préjudice à hauteur de la somme de 15 938,46 € TTC sur la seule base d’un devis établi le 22 février 2014 soit presque deux ans après qu’il ait été mis fin au sinistre par l’intervention de la société Y en août 2012.

Le jugement dont appel sera donc confirmé en ce qu’il a retenu au titre des travaux de remise en état la somme de 5 138,14 € TTC sauf à y ajouter que cette somme sera indexée sur l’indice du coût de la construction entre le 18 juillet 2012 et la date de paiement.

— Sur les préjudices financiers :

Il ressort du rapport d’expertise que la fuite a rendu l’appartement impropre à sa destination d’habitation et à la location pour un cabinet d’infirmier.

Sur la période à indemniser c’est à juste titre que le premier juge a retenu que celle-ci ne pouvait commencer qu’à compter de janvier 2010 date à laquelle la SCI a porté à la connaissance du syndicat l’existence d’un dommage et ce même si la fuite est apparue courant 2008.

De même la période à prendre en compte pour l’indemnisation ne peut s’étendre au delà du 1^er septembre 2012, le sinistre ayant cessé par la réparation réalisée par Y en août 2012.

Les parties s’accordent sur le fait que la SCI a incontestablement subi un préjudice locatif et sur la valeur locative du bien telle que fixée par l’expert judiciaire soit 700 € par mois.

En effet c’est par une erreur de lecture du rapport d’expertise que le premier juge a retenu une valeur locative de 1 300 € ce montant correspondant en réalité à la fois à la perte locative pour 700 € et pour 600 € à l’absence de participation au remboursement de l’emprunt contracté pour l’acquisition du bien des deux autres infirmières Mesdames Z et A qui devaient s’y installer avec Madame X dans le cadre d’un cabinet de groupe.

Toutefois ce préjudice financier évalué par l’expert au vu des justificatifs produits, à savoir attestation et documents bancaires sur l’existence du prêt et attestations des dames Z et A sur le fait qu’elles ont dû renoncer à l’installation d’un cabinet de groupe dans le bien litigieux en raison de l’état des lieux, est bien en lien avec le sinistre et doit donc être indemnisé.

Par conséquent par ces motifs substitués le jugement dont appel sera confirmé en ce qu’il a condamné la SCEA Y COMPAGNIE GENERALE DES EAUX et le

syndicat de copropriété du […] à payer in solidum la somme de 41 600 € au titre du préjudice immatériel.

Sur les demandes accessoires :

Le jugement dont appel sera confirmé en ses dispositions au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens sauf à y ajouter que la SCI X F sera dispensée de participation à ces frais en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En outre la SCEA Y COMPAGNIE GENERALE DES EAUX succombant en son appel sera condamnée à payer à la SCI X F la somme de 4 000 € au titre des frais irrépétibles exposés dans le cadre de la présente procédure ainsi qu’aux dépens de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe ;

Confirme le jugement rendu le 1^er juin 2016 par le tribunal de grande instance de Montpellier en toutes ses dispositions sauf à y ajouter que la condamnation au paiement de la somme de 5 138,14 euros TTC sera indexée sur l’indice du coût de la construction entre le 18 juillet 2012 et la date de paiement.

Y ajoutant ;

Dit que la SCI X F sera dispensée de participation aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Condamne la SCEA Y COMPAGNIE GENERALE DES EAUX à payer à la SCI X F la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCEA Y COMPAGNIE GENERALE DES EAUX aux dépens de la procédure d’appel.

Le greffier, Le président,

N.A.