Tribunal de grande instance de Paris, Référés, 13 juillet 2017, n° 17/56257

TGI Paris 13 juillet 2017

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Sur la décision

Référence :	TGI Paris, réf., 13 juil. 2017, n° 17/56257
Juridiction :	Tribunal de grande instance de Paris
Numéro(s) :	17/56257

Sur les parties

Avocat(s) :	Odile COHENJulie GOMEZ
Parties :	Syndicat des copropriétaires du 1 / c/ SCI PARDES PATRIMOINE

Texte intégral

T R I B U N A L

D E GRANDE

I N S T A N C E

D E P A R I S

■

N° RG :

17/56257

N°: 1

Assignation du :

13 Juillet 2017

EXPERTISE^{(footnote: 1)}

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 20 juillet 2017

par J K, Vice-Président au Tribunal de Grande Instance de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de H I, Greffier.

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du 1/3 RUE PECQUAY- 36 RUE DES BLANCS MANTEAUX à […] représenté par son syndic, la SOCIETE D’ETUDES ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION -SERGIC-

[…]

représenté par M^e Julie GOMEZ, avocat au barreau de PARIS – #B0801

DÉFENDEUR

[…]

[…]

représenté par M^e Odile COHEN, avocat au barreau de PARIS – #E0051

DÉBATS

A l’audience du 18 Juillet 2017, tenue publiquement, présidée par J K, Vice-Président, assistée de H I, Greffier,

Nous, Juge des référés, assisté de notre greffier, après avoir entendu les parties comparantes ou leurs conseils, avons rendu la décision suivante ;

Autorisé à y procéder par ordonnance sur requête du 13 juillet 2017, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 1/[…] et […] à Paris 4^e, soumis au régime de la copropriété et dont le syndic en exercice est la société d’Etudes et de Réalisation de Gestion immobilière de Construction (SERGIC), a par acte du 13 juillet 2017, fait assigner à heure indiquée à l’audience de référé du 18 juillet 2017, la société civile immobilière PARDES PATRIMOINE, propriétaire depuis le 21 avril 2017 du lot n°1 situé en rez-de-chaussée et destiné à usage commercial, dans lequel des travaux sont en cours, affectant les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires demande au juge des référés de :

Vu les dispositions du code de procédure civile, et notamment ses articles 145 et suivants, 263, 808 et 809 alinéa 1^er,

Vu le code des procédures civiles d’exécution, et notamment ses articles L. 131-1 et suivants,

Vu les pièces versées au débat,

Vu l’urgence,

— DIRE ET JUGER le syndicat des copropriétaires 1/[…] recevable et bien fondé en ses demandes, fins et conclusions,

En conséquence,

— ORDONNER à la société civile immobilière Pardes Patrimoine de cesser immédiatement les travaux entrepris, sous une astreinte de 1.000 € par jour de retard ;

— ORDONNER à la société civile immobilière Pardes Patrimoine de mettre immédiatement en sécurité l’immeuble, au moyen notamment de la mise en place d’un étaiement du mur de refend conforme aux règles de l’art, sous une astreinte de 1.000 € par jour de retard ;

— DESIGNER tel Expert judiciaire qui lui plaira avec pour mission, de :

se rendre sur les lieux au 1/[…] à […]
entendre tout sachant et recueillir les déclarations de toutes personnes informées,
se faire remettre et communiquer l’ensemble des documents et pièces qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission,
convoquer les parties,
visiter les lieux,
examiner et décrire les désordres apparus dans l’immeuble à la suite du démarrage des travaux de la sci Pardes Patrimoine visés ci-dessus ainsi que dans les pièces versées aux débats ;
rechercher l’origine, l’étendue et les causes de ces désordres, en précisant notamment s’ils sont imputables à une mauvaise exécution des travaux, une erreur de conception, une insuffisance de surveillance, un défaut de fabrication, un non-respect des règles de l’art et / ou des engagements contractuels ; en cas de cause multiple, évaluer les proportions de chacune d’entre elles,
donner son avis sur l’impact des travaux entrepris sur la structure et la solidité de l’immeuble et sur les travaux de mise en sécurité puis de consolidation nécessaires, le cas échéant ;
fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre le cas échéant la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues et d’évaluer, s’il y a lieu, tous les préjudices matériels et immatériels subis par le syndicat des coproprietaires du 1/[…],
En cas d’urgence ou de péril retenu par l’expert, autoriser le demandeur à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra les travaux estimés indispensables par l’expert.
Dans une telle hypothèse, l’expert déposera un pré-rapport précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux,
Dire que l’expert sera saisi et accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 du code de procédure civile,

— DIRE que compte tenu de l’urgence, l’Expert désigné devra convoquer les parties pour une première réunion d’expertise au plus tard CINQ jours après sa désignation ;

— CONDAMNER la Société civile immobilière Pardes Patrimoine à verser au syndicat des coproprietaires du 1/[…] la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 18 juillet 2017, le syndicat des copropriétaires représenté par son avocat développe oralement son exploit introductif d’instance.

La Société civile immobilière Pardes Patrimoine, représentée par son avocat dépose à l’audience ses écritures reprises oralement aux termes desquelles la défenderesse sollicite du juge des référés de :

Vu le procès-verbal d’assemblée générale en date du 15 mars 2017,

Vu les pièces versées au débat,

— Constater que les travaux réalisés par la société Pardes Patrimoine ont tous été autorisés par l’assemblée générale du 15 mars 2017 devenue définitive, et que la société Pardes Patrimoine a suivi toutes les préconisations mises à sa charge avent de réaliser les travaux,

— Constater que le propriétaire du 1^er étage a refusé l’accès à son logement, pour faire un constat des existants avant la réalisation des travaux et qu’il ne peut invoquer que sa propre turpitude,

— Débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de cessation des travaux sous astreinte, qui n’est aucunement justifiée,

— Constater que la mise en place d’un étaiement par un poteau central a été mis en place par la société Score Construction,

— Débouter en conséquence le demandeur de sa demande d’étaiement sous astreinte qui n’a plus d’objet,

— Donner acte à la société Pardes Immobilier qu’elle ne s’oppose pas à la désignation d’un expert sauf à ce que la mission de l’expert soit imitée à l’examen du local commercial et à l’appartement du 1^er étage,

— Dire que l’expert devra donner son avis sur l’impact des travaux entrepris non pas sur la structure de l’immeuble mais uniquement sur les fissures du 1^er étage, puisque l’absence de stabilité n’est pas alléguée,

— Dire et juger que l’exigence de convoquer les parties dans les 5 jours n’est aucunement justifiée par la preuve d’un péril imminent,

— Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes et notamment de sa demande d’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait référence aux écritures précitées pour l’exposé des prétentions respectives des parties et les moyens qui y ont été développés.

La présente ordonnance susceptible d’appel est contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le trouble manifestement illicite

Le syndicat des copropriétaires expose qu’eu égard à l’exécution de travaux non autorisés par l’assemblée générale, affectant les parties communes et la façade, et ces travaux portant gravement atteinte à la structure et à la solidité de l’immeuble, l’existence d’un trouble manifestement illicite est établie et il appartient au juge des référés de prendre les mesures propres à le faire cesser.

Le syndicat des copropriétaires soutient que les résolutions de l’assemblée générale des copropriétaires du 15 mars 2017 qui autorisaient l’exécution des travaux à certaines conditions, ont été annulées avant même d’être devenues définitives, par une assemblée générale subséquente du 17 mai 2017, de sorte que la société civile immobilière Pardes Patrimoine ne dispose plus d’une autorisation à les exécuter.

La société civile immobilière Pardes Patrimoine soutient que l’assemblée générale des copropriétaires du 15 mars 2017 est devenue définitive, faute d’avoir été contestée dans le délai de deux mois, de sorte qu’elle se trouve être régulièrement autorisée à procéder aux travaux, aux conditions prévues qu’elle a toutes respectées.

Elle ajoute en outre qu’elle a fait procéder à des constats des existants les 09 juin 2017 et 12 juin 2017, dont il ressort l’existence préalable dans les appartements de l’immeuble, de fissures, sauf dans l’appartement du 1^er étage, auquel l’accès lui a été refusé.

En application des dispositions de l’article 809 alinéa 1 du code de procédure civile, le juge peut même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé, les meures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’occurrence, la société civile immobilière Foncière du Marais aux droits de laquelle vient la société civile immobilière Pardes Patrimoine, pour avoir acquis le lot n°1 suivant acte notarié du 21 avril 2017 reçu par M^e X notaire à Paris 4^e (pièce n°3 demandeur), a obtenu suivant assemblée générale du 15 mars 2017, l’autorisation suivant résolutions n° 4,5,6 , de faire réaliser des travaux affectant les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble, sous certaines conditions (pièces demandeur n°4 et 5).

Le procès-verbal d’assemblée générale a été notifié jusqu’au 22 mars 2017, date à partir de laquelle a couru le délai de contestation de deux mois, prévu à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Suivant assemblée générale du 17 mai 2017 (pièce demandeur n° 9), les résolutions précitées ont été annulées.

Dès lors que l’annulation des résolutions est intervenue avant l’expiration du délai de deux mois précité, soit avant même que l’assemblée précédente du 15 mars 2017 ne devienne définitive,

les copropriétaires se trouvaient en mesure de remettre en cause les décisions prises antérieurement, de sorte que la défenderesse ne peut raisonnablement soutenir que l’assemblée générale du 15 mars 2017 est devenue définitive, faute d’avoir été contestée.

Seules le sont les résolutions de cette assemblée générale, qui n’ont pas fait l’objet de résolutions contraires au cours de l’assemblée générale du 17 mai 2017.

La société civile immobilière Pardes Patrimoine a introduit un recours le 13 juillet 2017, à l’encontre de cette deuxième assemblée générale.

Néanmoins, l’assemblée générale du 17 mai 2017 continue à produire ses effets, tant qu’elle n’a pas été annulée, jusqu’à ce que le tribunal se prononce au fond sur sa validité.

Quand bien même la société civile immobilière Pardes Patrimoine a commencé à exécuter les obligations préalables mises à sa charge en vertu des résolutions de la première assemblée du 15 mars 2017 (bureau de contrôle, constat d’huissier préalable des existants, assurance DO, contrat de maîtrise d’oeuvre par un architecte-pièce n°8, déclaration préalable de travaux, contrôle technique, autorisation de la Maire de Paris-pièce n° 7, transmission au syndic le 23 juin 2017 -pièce n° 22…), la défenderesse ne peut invoquer aucun droit acquis à procéder aux travaux, ces diligences étant pour la plupart postérieures à l’assemblée générale du 17 mai 2017 ayant remis en cause ces résolutions, dans l’intérêt collectif, au vu d’éléments relatifs à la structure de l’immeuble, anciens mais dont la copropriété n’avait pas connaissance.

Il s’en déduit que les travaux ont été entrepris par la société civile immobilière Pardes Patrimoine, sans autorisation de la copropriété, ce qui caractérise le trouble manifestement illicite.

Sur la cessation des travaux

Le syndicat des copropriétaires sollicite en conséquence l’arrêt immédiat des travaux et la société civile immobilière Pardes Patrimoine s’y oppose.

Toutefois la cessation des travaux est seule à même de mettre fin au trouble manifestement illicite précité, de sorte qu’il y sera fait droit, sous astreinte pour en garantir la bonne exécution, fixée au dispositif de la présente décision.

Sur la consolidation de l’immeuble

Le syndicat des copropriétaires sollicite en outre la mise en place d’un étaiement du mur de refend conforme aux règles de l’art, indiquant que le démarrage des travaux a immédiatement donné lieu à l’apparition de désordres sur les parties communes de l’immeuble et notamment sur le mur porteur à l’étage supérieur, du fait d’un phénomène de décompression dû aux travaux.

Il se réfère au procès-verbal de constat d’huissier du 11 juillet 2017 (pièce demandeur n°14) aux termes duquel il a été constaté l’apparition de fissures dans l’appartement du 1^er étage du […] (Y Z propriétaire) et au diagnostic de l’architecte A B du 12 juillet 2017 (pièce demandeur n° 15) ayant constaté l’existence de fissures récentes (blanches) sur le mur de refend perpendiculaire à la façade, lesquelles sont “la conséquence de la décompression du mur par les travaux du rez-de-chaussée(…) La reprise de la descente de charge semble être désordonnée par une carence des profils assemblée en concomitance avec un étaiement instable et désordonné”.

La société civile immobilière Pardes Patrimoine indique que cette demande est sans objet, car un étaiement a été réalisé le 12 juillet 2017.

Eu égard aux éléments communiqués et notamment :

— le courrier de la société Score du 17 juin 2017 (en réalité 17 juillet) : “les poutres de soutien sont montées en quatre éléments du fait du poteau central qui a été mis en place le 12 juillet 2017,recoupant les portées….le manque éventuel d’éléments comme des clous sur les étaiements s’expliquera certainement par le fait que ces derniers étaient en cours de mise en place et non finalisés”.

— le courrier de la société AB structures, ingénieur conseil du 17 juillet 2017 (“concernant les étaiements du plancher de bois, les poutres principales sont dûment étayées”)

— le courrier de l’architecte C D E du 17 juillet 2017 :“les poutres métalliques se mettent en charge ce qui entraîne des fissures. (…) Pour ce qui est de l’existence des demi-poutres aboutées, cela est justifié par la présence en leur centre d’un poteau final, non encore réalisé lors de la visite de mon confrère, qui a aujourd’hui été réalisé par l’entreprise Score”,

— les photographies d’étaiement des lieux,

la demande d’étaiement est sans objet, étant observé que quand bien même ces déclarations proviennent d’intervenants au chantier, exerçant pour le compte de la défenderesse, elles sont toutes convergentes et émanent de professionnels, dont la responsabilité est susceptibles d’être engagée.

Cette demande sera donc écartée.

Sur la désignation d’un expert

Le syndicat des copropriétaires sollicite au visa de l’article 145 du code de procédure civile, la désignation d’un expert, aux fins de détermination des désordres et mission de se rendre dans les 5 jours sur les lieux.

La société civile immobilière Pardes Patrimoine expose quant à elle que l’urgence, en l’absence de péril ou de danger imminent, n’est pas caractérisée et que la mission doit en tout état de cause être limitée à l’examen des travaux réalisés dans le local commercial et aux fissures apparues dans l’appartement du premier étage.

En vertu des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, il peut être ordonné en référé toute mesure d’instruction légalement admissible, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige. Il suffit ainsi qu’un procès futur soit possible, qu’il ait un objet et un fondement suffisamment déterminé, que sa solution puisse dépendre de la mesure d’instruction sollicitée .

En l’occurrence, la demande d’expertise apparaît légitime au regard du potentiel litige susceptible de naître entre les parties, il y sera fait droit selon les modalités exposées au dispositif de la décision, en limitant les investigations de l’expert aux travaux exécutés dans le lot n°1 et aux fissures apparues dans l’appartement du premier étage, en l’absence d’apparition d’autres fissures consécutives aux travaux.

Eu égard aux observations des intervenants au chantier, dont notamment Risk Control le 17 juillet 2017 qui indique que “les fissures… sont non préjudiciables pour la stabilité de l’immeuble” (pièce défendeur n°24) et l’architecte C D E du 17 juillet 2017 “l’immeuble ne présente aucun danger pour les occupants”-pièce défendeur n°25, il n’y a pas lieu d’impartir à l’expert de se rendre sur place dans les cinq jours.

Sur les autres demandes

La société civile immobilière Pardes Patrimoine qui succombe supportera les dépens et ses propres frais.

En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui succombe à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, la société civile immobilière Pardes Patrimoine sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles.

En application des articles 489 et 514 alinéa 2 du code de procédure civile, la présente ordonnance est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire en premier ressort,

Vu l’existence d’un trouble manifestement illicite consécutif à l’exécution de travaux sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires,

Ordonnons à la société civile immobilière Pardes Patrimoine de cesser immédiatement près la signification de la présente ordonnance, les travaux entrepris dans le lot n°1 de la copropriété de l’immeuble du 1/[…] et […] à Paris 4^e, sous astreinte de 800 euros par jour,

Disons sans objet la demande d’étaiement du mur de refend,

Ordonnons une expertise et désignons pour y procéder :

Monsieur F G

[…]

☎ :01 45 77 49 19

avec mission de :

➣ examiner et décrire les désordres apparus dans l’appartement du 1^er étage […] (Y Z, propriétaire) à la suite du démarrage des travaux de la société civile immobilière Pardes Patrimoine, dans le local commercial lui apaprtenant (lot n°1);

➣ rechercher l’origine, l’étendue et les causes de ces désordres, en précisant notamment s’ils sont imputables à une mauvaise exécution des travaux, une erreur de conception, une insuffisance de surveillance, un défaut de fabrication, un non-respect des règles de l’art et / ou des engagements contractuels ; en cas de cause multiple, évaluer les proportions de chacune d’entre elles,

➣ donner son avis sur l’impact des travaux entrepris sur la structure et la solidité de l’immeuble et sur les travaux de mise en sécurité puis de consolidation nécessaires ;

➣ fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre le cas échéant la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues et d’évaluer, s’il y a lieu, tous les préjudices matériels et immatériels subis par le syndicat des coproprietaires du 1/[…],

➣ En cas d’urgence ou de péril retenu par l’expert, autoriser le demandeur à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra les travaux estimés indispensables par l’expert.

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

✏ convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

✏ se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés;

✏ se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis;

✏ à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

→ en faisant définir un enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

→ en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;

→ en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées ;

→ en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

✏ au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations ;

→ fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

→ rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du Code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au delà de ce délai.

Fixons à la somme de 3000 euros le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la partie demanderesse à la Régie d’avances et de recettes du Tribunal de Grande Instance de Paris (escalier D, 2^e étage) au plus tard le 30 Juillet 2017 inclus ;

Disons que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et de nul effet ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du Code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au Greffe du Tribunal de Grande Instance de Paris (Contrôle des Expertises, Escalier P, 3^e étage) avant le 29 décembre 2017, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du Juge du Contrôle ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises, Escalier P, 3^e étage, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Condamnons la société civile immobilière Pardes Patrimoine aux dépens,

Condamnons la société civile immobilière Pardes Patrimoine à payer au syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic en exercice, à la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles,

Rappelons que la présente ordonnance est de droit exécutoire par provision.

Fait à Paris le 20 juillet 2017

Le Greffier, Le Président,

H I J K

Service de la régie :

[…]

Accueil ouvert du :

lundi au vendredi de 9 h 30 heures à 12 heures et de 13 heures à 16 heures

☎ 01.44.32.56.71 – 01.44.32.59.33 – 01.44.32.64.63

[…]

✉ regie.tgi-paris@justice.fr

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes :

IBAN : FR76 1007 1750 0000 0010 0022 487

BIC : TRPUFRP1

en indiquant impérativement le libellé suivant :

C7 "Prénom et Nom de la personne qui paye" pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial

➢ chèque établi à l’ordre du régisseur du TGI de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

➢ à défaut, espèces jusqu’à 1.000,00€ maximum

Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).

Expert : Monsieur F G

Consignation : 3000 € par Syndicat des copropriétaires du 1/3 RUE PECQUAY- 36 RUE DES BLANCS MANTEAUX à […] représenté par son syndic, la SOCIETE D’ETUDES ET DE REALISATION DE GESTION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION -SERGIC-

le 30 Juillet 2017

Rapport à déposer le : 29 Décembre 2017

Juge chargé du contrôle de l’expertise :

Service du contrôle des expertises – Escalier P – 3^e étage

FOOTNOTES

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