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à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1ère Chambre A

ARRET DU 27 JUIN 2019

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 16/03664 – N° Portalis DBVK-V-B7A-MUFK

Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 FEVRIER 2016 TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE CARCASSONNE /

FRANCE

N° RG 13/00202

APPELANTE:

SAS EXELL FINANCE inscrite au RCS de NANTERRE sous

^le ^numéo 424 582 823, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au siège social

[…]

[…]

Représentée par M^e Marie Pierre VEDEL SALLES, avocat au barreau de MONTPELLIER assistée de M^e Matthieu SPINNAZÉ avocat au Barreau de TOULOUSE avocat plaidant

INTIMES:

Madame X Y née le […] à […]

[…]

Représentée par M^e Yann GARRIGUE avocat au barreau de MONTPELLIER avocat postulant assisté de M^e Jacques BOURBONNEUX avocat au barreau de LYON avocat plaidant
Monsieur Z A né le […] à […]

[…]

Représenté par M^e Yann GARRIGUE avocat au barreau de MONTPELLIER avocat postulant assisté de M^e Jacques BOURBONNEUX avocat au barreau de LYON avocat plaidant

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SASU AKERYS PROMOTION

[…]

Représentée par M^e Georges INQUIMBERT, avocat au barreau de

MONTPELLIER avocat postulant assisté de M^e Xavière BASTIDE BARTH avocat au Barreau de TOULOUSE avocat plaidant

SA ACM VIE

[…]

[…]

Représentée par M^e Gaëlle GUILLE-MEGHABBAR, avocat au barreau de CARCASSONNE

LA CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE PONTAULT

COMBAULT inscrite au RCS de MELUN poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège […]

Représentée par M^e Xavier FERMOND avocat au barreau de CARCASSONNE

SA CNP ASSURANCES – la CNP ASSURANCES, Société

Anonyme au capital de 686 618 477 euros entièrement libéré, dont le siège social est situé […] à […], inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le numéro 341 737 062, Entreprise régie par le Code des Assurances, GROUPE CAISSE DES DEPOTS, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège […]

[…]

Représentée par M^e Elsa LAURENS avocat au barreau de NARBONNE substituée par M^e Elvire BRICCA avocat au barreau de NARBONNE

S.A CREDIT FONCIER DE FRANCE représenté par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social […]

[…] par Gilles ARGELLIES avocat au barreau de MONTPELLIER avocat postulant assisté de M^e Gilles VAISSIERE avocat au barreau de CARCASSONNE avocat plaidant

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU 23 Avril 2019

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COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Mai 2019, en audience publique, Madame B C ayant fait le rapport prescrit par l’article 785 du même code, devant la cour composée de :

M^me Anne-Marie HEBRARD, Présidente
Madame B C, Conseiller
M. Thierry CARLIER, Conseiller qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Dominique IVARA

ARRET:

- contradictoire

prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile;

- signé par M^me Anne-Marie HEBRARD, Présidente, et par Madame Dominique IVARA, Greffier.

* *

EXPOSE DU LITIGE :

La Sci F G, aux droits de laquelle vient désormais la Sas Akerys Promotion, a entrepris la réalisation d’un ensemble immobilier éligible à la défiscalisation dite de Robien sur la commune de Berriac (11), dans l’agglomération de Carcassonne, et a chargé la Sas Exell Finance de vendre les lots en l’état futur

d’achèvement à des particuliers.

C’est dans ce contexte que Z A et X Y, après avoir souscrit un contrat de réservation le 22 novembre 2003, ont acquis en l’état futur d’achèvement de la Sci F G, par acte authentique du 4 mai 2004, un appartement T2 avec parking extérieur pour le prix de 94 000 €.

Cet achat a été financé au moyen d’un emprunt souscrit auprès de la société Entenial, devenue la Sa Crédit Foncier, avec une

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assurance souscrite auprès de la Sa CNP Assurance.

Cet emprunt a fait l’objet d’un remboursement anticipé après souscription d’un autre prêt auprès de la Caisse de Crédit Mutuel de Pontault Combault avec une assurance consentie par la Sa

Assurances du Crédit Mutuel.

La gestion locative du bien a été confiée à la société Cap Gestion, devenue d’abord la Sas Akerys Services Immobiliers puis désormais dénommée la Sas Belvia Immobilier.

L’appartement a été livré en août 2005.

Reprochant à leur vendeur et à ses mandataire d’avoir trompé leur consentement et d’avoir failli à leurs obligations pré-contractuelles d’information, les consorts Y A ont fait citer, par actes d’huissier des 8, 9 et 14 novembre 2012 et du 10 janvier 2013, la Sas Akerys Promotion venant aux droits de la Sci F G, la Sas Exell Finance, la Sa Crédit Foncier, la Sa CNP Assurances, la caisse de Crédit Mutuel de Pontault Combault et la Sa Assurance du Crédit Mutuel devant le tribunal de grande instance de Carcassonne en annulation de la vente pour dol avec annulation des contrats connexes interdépendants et en réparation de leurs préjudices.

Par jugement du 5 février 2016, le tribunal de grande instance de

Carcassonne a :

déclaré irrecevable la demande d’annulation de la vente, rejeté en conséquence les demandes tendant à l’anéantissement des contrats liés de prêt, d’assurance et de gestion, dit que la Sas Akerys Promotion et la Sas Exell Finance ont manqué à leur obligation d’information, condamné in solidum la Sas Akerys Promotion et la Sas Exell Finance à payer aux consorts Y A les sommes de : 24.000 € en réparation de leur préjudice matériel, 3.000 € en réparation de leur préjudice moral, 2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit des autres parties, condamné la Sas Akerys Promotion et la Sas Exell Finance aux dépens, ordonné l’exécution provisoire du présent jugement à hauteur de la moitié des sommes allouées, accordé aux avocats de la cause le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, rejeté toutes prétentions contraires ou plus amples.

La Sas Exell Finance a interjeté appel total de ce jugement le 9 mai 2016 à l’encontre de toutes les parties à l’exception de la société Belvia Immobilier.

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Vu les conclusions de la Sas Exell Finance remises au greffe le 26 octobre 2016;

Vu les conclusions de la société Akerys Promotion remises au greffe le 28 juillet 2016 ;

Vu les conclusions des consorts Y A remises au greffe le 28 novembre 2016;

Vu les conclusions de la Caisse de Crédit Mutuel de Pontault

Combault remises au greffe le 27 septembre 2016;

Vu les conclusions de la Sa Crédit Foncier de France remises au greffe le 19 septembre 2016;

Vu les conclusions de la Sa CNP Assurances remises au greffe le 1er septembre 2016;

Vu les conclusions de la Sa Assurances du Crédit Mutuel Vie remises au greffe le 26 septembre 2016;

Vu l’ordonnance de clôture du 23 avril 2019;

MOTIFS :

Sur l’incident:

La société Exell, par des écritures ses au greffe le 7 mai 2019, conclut à la révocation de la clôture du 23 avril 2019 et demande

à la cour de recevoir ses conclusions identiques aux précédentes et sa pièce nouvelle n°15 consistant en un constat d’huissier de justice du 25 avril 2019 démontrant, selon cette partie, le bon état de conservation et d’entretien de la résidence.

Mais, dès lors qu’elle a été informée depuis l’avis de fixation du 13 novembre 2018 que l’affaire serait plaidée à l’audience du 14 mai 2019 avec clôture trois semaines auparavant, il appartenait à la société Exell de faire procéder à ce constat dans les délais impartis.

Aucune cause grave n’étant alléguée ni justifiée à l’appui de sa demande de révocation, l’incident formé par cette partie sera rejeté et ses conclusions et pièces remises au greffe le 7 mai 2019 seront déclarées irrecevables.

Sur les chefs du jugement non critiqués :

En appel, aucune des parties ne discute les chefs du jugement ayant déclaré irrecevable comme prescrite la demande

d’annulation de la vente et rejeté en conséquence les demandes tendant à l’anéantissement des contrats liés de prêt, d’assurance

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et de gestion.

En effet, les consorts Y A indiquent qu’ils renoncent à se prévaloir de la nullité de la vente (ayant vendu leur bien à un tiers le 16 septembre 2016 ainsi qu’en atteste leur pièce 55) pour ne plus rechercher que la responsabilité délictuelle de leur vendeur et de son mandataire et ne forment pas d’appel incident contre ces chefs du jugement.

La société Akerys Promotion et son mandataire concluent à la confirmation du jugement sur ce point.

Le jugement sera par conséquent confirmé de ces chefs.

Les sociétés ACM VIE, CNP Assurances, Crédit Foncier de

France et Caisse de Crédit Mutuel de Pontault Combault devront être mises hors de cause et la société Akerys Promotion et son mandataire seront condamnées, in solidum, à supporter les dépens engagées par ces intimées en appel lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile et à leur payer la somme de 1.500 € à chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la responsabilité de la Sas Akerys Promotion et de la Sas Exell

Finance :

1)Sur les fautes :

La société Akerys Promotion et son mandataire concluent à l’infirmation du jugement en ce qu’il a retenu à leur encontre un manquement à leur obligation d’information.

Les intimés concluent à la confirmation du jugement en ce qu’il a retenu la responsabilité du vendeur et de son mandataire en fondant leurs prétentions sur le dol et le défaut d’information (article L.111-1 du code de la consommation).

Lors du démarchage, le mandataire du promoteur, qui s’est présenté comme un spécialiste de la défiscalisation et du conseil en investissement, a remis aux acquéreurs une étude intitulée

< plan d’épargne fiscal » afin de les déterminer à contracter.

Cette étude assurait les candidats acquéreurs qu’en cas d’achat d’un lot au sein de la résidence F G, ils se constitueraient une épargne nette de plusieurs dizaines de milliers d’euros sur 10 ans grâce aux revenus locatifs et aux gains fiscaux attendus.

La plaquette de commercialisation de la résidence remise par le mandataire et portant le logo du groupe Actif Plus dont dépend le promoteur (Sa 4M comme gérant de la Sci F G) vantait à cet égard la forte attractivité de la commune de Berriac en

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entretenant une totale confusion avec la ville de Carcassonne et le département de l’Aude puisque toutes les données démographiques et économiques présentes sur ce document concernent en réalité ces deux derniers.

Cette plaquette promettait que l’achat proposé présentait «< tous les atouts d’un investissement (…) sûr, judicieux et rentable, (…) dans ce programme conçu pour répondre aux attentes et besoins des investisseurs soucieux de réaliser une excellente opération financière » et assurait l’investisseur que « le choix du site et de son environnement lié à son potentiel économique et locatif (…) sont les critères qui ont prévalu pour l’implantation de cette résidence ».

Était également remis aux candidats à l’investissement un « document personnel et confidentiel » présentant les différentes motivations et les garanties de l’opération de la manière suivante : notre concept est dynamisé par l’application d’une loi permettant de défiscaliser. Avec l’argent de vos impôts il est possible de gérer des revenus, préparer un complément de retraite ou constituer et optimiser un capital à moindres frais et en toute sécurité. Les garanties de l’opération tiennent à la qualité de l’emplacement, à la gestion et à la revente ».

Dans cette brochure était promis un taux de location proche de 99

% puisque les résidences étaient implantées dans des régions à fort potentiel économique ce qui devait entraîner, lors de la revente, une plus-value dépassant souvent largement la simple réévaluation du bien.

S’agissant des critères de choix, cette brochure précisait que, dans une opération financière de défiscalisation basée sur un support immobilier, les critères de sélection n’étaient pas affectifs mais avant tout économiques puisque le produit devait plaire aux locataires et devait assurer la rentabilité globale de l’opération jusqu’à la sortie.

La promesse d’un loyer garanti, repris dans le contrat de réservation, a fini de convaincre les personnes démarchées de l’absence de risque lié à cette acquisition et de la certitude de la constitution d’une épargne à moyen terme.

Les éléments qui précèdent établissent que le promoteur et son mandataire avaient parfaitement conscience, dès avant la signature de l’acte authentique, que le potentiel locatif de l’appartement constituait une des caractéristiques essentielles du bien vendu comme un produit de défiscalisation et qu’il était un élément déterminant du consentement des acquéreurs puisqu’il était l’unique moyen pour ces derniers de vérifier la viabilité économique du projet d’acquisition.

Le promoteur et son mandataire savaient également que l’indication sur le contrat préliminaire d’un loyer garanti était susceptible d’induire en erreur les acquéreurs en leur laissant croire

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qu’il s’agissait d’un montant en deçà duquel ils n’auraient pas besoin de descendre pour trouver un locataire et ce, d’autant que les acquéreurs profanes n’avaient aucune connaissance personnelle du marché local puisqu’ils résidaient à des centaines de kilomètres du lieu de construction de l’immeuble.

En vendant à un consommateur éloigné géographiquement un appartement ^en VEFA présenté comme un produit de défiscalisation, le promoteur et son mandataire, en leur qualité de professionnels de la vente immobilière, devaient mettre l’acquéreur en mesure de connaître le potentiel locatif de ce bien au moyen d’informations complètes, explicites et non ambigües.

Pour satisfaire à leur obligation, ils devaient également informer les acquéreurs des risques, qui se sont finalement réalisés, de subir une carence locative au-delà de la période garantie de 6 mois et de devoir réviser à la baisse le loyer garanti en cas de conjoncture locale défavorable, ce qu’ils ne démontrent pas avoir fait.

Car, bien loin de dégager les revenus et gains mis en avant par le promoteur et son mandataire, les acquéreurs ont dû faire face, au contraire, à une vacance locative d’un an entre le 2 août 2006 et

1er juillet 2008 et n’avoir pu relouer à compter de cette date que moyennant une baisse significative de loyer de 26 % par rapport au loyer initial puis avoir subi d’autres vacances locatives sporadiques pour ne plus retrouver de locataire à partir du 17 avril 2011.

Pour finir, le logement sera vandalisé en octobre 2011.

Contrairement à ce que soutiennent les appelants, le seul fait d’avoir prévu une assurance garantissant la carence de première location et d’éventuelles vacances locatives ne suffit pas à démontrer qu’ils se sont conformés à leur obligation légale d’information.

En réalité, ces informations essentielles sur le potentiel locatif du bien vendu ont été tues à dessein par la venderesse et son mandataire.

En effet, lorsqu’ils ont commencé à démarcher les premiers réservataires au cours du dernier trimestre 2003, ni le promoteur ni son mandataire n’avaient fait procéder à une étude de marché sérieuse sur le secteur d’implantation du programme immobilier, l’analyse du marché locatif de Carcassonne (pièce 1) n’étant pas transposable à Berriac, commune de 850 habitants située à 4 km de Carcassonne, contrairement à ce qu’ils soutiennent.

Mieux, il résulte d’une note interne du 23 avril 2003 (pièce 2) que dès avant le début de la commercialisation de ses lots, le promoteur savait qu’un projet concurrent de 160 logements situé sur la même commune (concurrent Fonta) était en cours de réalisation et qu’il existait une inconnue concernant la date du

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transfert de l’hôpital de Carcassonne sur la commune de Berriac qui conditionnait pourtant en grande partie la réussite locative de son programme immobilier.

Le transfert de l’hôpital n’a d’ailleurs été effectif que 11 ans plus tard, en 2014.

En sa qualité de professionnel de l’immobilier implanté dans le Sud Ouest (Toulouse), le promoteur savait en outre que l’un des quartiers de la commune de Berriac faisait l’objet d’un contrat de ville depuis 2000 en raison des importantes difficultés économiques et sociales de ses habitants à l’origine d’un taux de délinquance préoccupant ainsi que cela est rappelé dans le contrat de ville 2007/2009 qui a d’ailleurs fait de ce quartier sa deuxième priorité.

De nombreux appartements de la résidence F G ont d’ailleurs fait l’objet d’actes de saccage et de vandalisme fin 2008 et début 2009.

L’analyse de marché réalisée par Patrimoine de France en mai 2004, outre qu’elle ne vise pas la commune de Berriac, conforte en toute hypothèse les éléments qui précèdent, contrairement à ce qui est soutenu, puisqu’elle faisait état de l’existence de six autres projets concurrents sur le secteur de Montredon, limitrophe de Berriac, dont quatre avaient obtenu un permis de construire depuis février 2004 ce qui aurait dû inciter, de plus fort, le promoteur et son mandataire à relativiser le potentiel locatif de la résidence auprès des candidats à l’investissement et à rappeler à ces derniers l’existence d’un aléa en cas de retard dans le transfert de l’hôpital.

En faisant croire aux acquéreurs qu’ils contractaient un investissement sûr, judicieux et rentable en raison du fort potentiel locatif et économique de la commune d’implantation de la résidence alors qu’ils ne disposaient d’aucune étude de marché sérieuse sur ce secteur et qu’ils connaissaient au contraire, dès avant le début de la commercialisation des lots, les difficultés économiques et sociales d’une partie de ses habitants, l’existence d’un projet concurrent de 160 logements en cours de réalisation ainsi que le caractère très aléatoire du transfert de l’hôpital de Carcassonne qui conditionnait la réussite du programme, informations qu’ils se sont abstenus de porter à la connaissance des acquéreurs dans le but de les déterminer à contracter, le promoteur et son mandataire ont commis un dol.

Cette attitude du promoteur et de son mandataire est à l’origine de l’erreur des acquéreurs, toujours excusable en matière de dol, sur la rentabilité économique de l’opération.

Le jugement sera complété de ce chef.

2)Sur les préjudices :

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Les acquéreurs ne sollicitent pas la nullité du contrat et ne recherchent que la responsabilité délictuelle du promoteur et de son mandataire.

Si le promoteur et son mandataire avaient donné aux acquéreurs des informations complètes, précises et non ambigues sur le réel potentiel locatif du bien immobilier vendu comme un produit financier de défiscalisation et sur l’existence d’un aléa en cas de retard dans le transfert de l’hôpital de Carcassonne, il ne fait pas de doute que ces derniers n’auraient pas contracté aux mêmes conditions.

Le préjudice né du dol du promoteur et de son mandataire ne peut consister, par conséquent, qu’en une perte de chance de contracter à des conditions plus avantageuses.

Bien que ce préjudice ait été mis dans les débats par le premier juge, les acquéreurs ne sollicitent que l’indemnisation de préjudices directs et ne forment pas de demande au titre de la perte de chance.

Le défaut d’information précontractuel dolosif n’est pourtant pas à l’origine de la perte de plus-value de l’immeuble ni des pertes locatives et financières que les acquéreurs réclament.

En effet, si le transfert de l’hôpital était intervenu rapidement et que les projets concurrents avaient été retardés ou annulés, l’opération aurait pu s’avérer rentable au plan économique malgré le dol du promoteur et de son mandataire.

Il n’y a donc pas de lien causal entre le dol et les préjudices directs réclamés par les acquéreurs qui, dans ces conditions, ne peuvent qu’être déboutés de ces chefs.

En revanche, la faute du vendeur et de son mandataire est à

l’origine d’un préjudice moral pour les acquéreurs qui ont dû subir les difficultés de gestion de leur bien et intenter une procédure judiciaire longue et coûteuse pour voir reconnaître les manquements reprochés ce qui justifie de leur allouer la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts.

Le jugement sera infirmé sur le quantum.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement ;

Rejette l’incident de révocation de clôture de la société Exell Finance et déclare irrecevables ses conclusions et pièces remises au greffe le 7 mai 2019;

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a condamné in

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solidum la Sas Akerys Promotion et la Sas Exell Finance à payer aux consorts Y A les sommes de 24.000€ en réparation de leur préjudice matériel et de 3.000 € en réparation de leur préjudice moral;

Statuant à nouveau sur les seuls chefs infirmés et y ajoutant ;

Dit que le défaut d’information précontractuelle de la Sas Akerys Promotion et de la Sas Exell Finance est dolosif;

Dit qu’il n’y a pas de lien causal entre ce défaut d’information dolosif et les préjudices matériels directs dont les consorts Y A sollicitent l’indemnisation et les déboute de leurs prétentions de ce chef;

Condamne in solidum la Sas Akerys Promotion et de la Sas Exell Finance à payer aux consorts Y A, pris ensemble, la somme de 5.000 € en réparation de leur préjudice moral;

Condamne in solidum la Sas Akerys Promotion et la Sas Exell Finance aux dépens de l’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile et à payer sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile: aux sociétés ACM VIE, CNP Assurances, Crédit Foncier de

France et Caisse de Crédit Mutuel de Pontault Combault la somme de 1.500 € chacune ; aux consorts Y A, pris ensemble, la somme de 3.000 €.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

CC/DI