Cour d'appel de Montpellier, Chambre commerciale, 17 novembre 2020, n° 18/00075

TCOM Perpignan 12 décembre 2017

CA Montpellier
Infirmation 17 novembre 2020

Arguments

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Accepté
Exécution du contrat d'agent commercial
La cour a constaté que certaines ventes avaient été réalisées grâce à l'intervention de l'agent, justifiant le paiement de commissions.
Accepté
Justification des mandats signés
La cour a reconnu que les mandats avaient été signés par l'agent, justifiant le paiement des commissions.
Rejeté
Refus de paiement des factures
La cour a estimé que le refus de paiement était justifié par des factures non conformes aux stipulations contractuelles.
Rejeté
Préjudice lié à l'absence de paiement des commissions
La cour a jugé que le préjudice allégué était lié à des pratiques contraires aux stipulations contractuelles.
Rejeté
Utilisation de la boîte mail après rupture du contrat
La cour a estimé que l'utilisation de la boîte mail n'était pas frauduleuse et n'avait pas causé de préjudice.
Accepté
Violation de la clause de non-concurrence
La cour a constaté la violation de la clause de non-concurrence et a condamné l'agent au paiement de la clause pénale.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, ch. com., 17 nov. 2020, n° 18/00075
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	18/00075
Décision précédente :	Tribunal de commerce / TAE de Perpignan, 12 décembre 2017, N° 2016j00344
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Jean-Luc PROUZAT, président
Avocat(s) :	Sophie MONESTIER
Parties :	SARL G.F. ROUSSILLON INVESTISSEMENTS À L'ENSEIGNE GAVAL DA IMMOBILIER c/ SARL G.F. ROUSSILLON INVESTISSEMENTS À L'ENSEIGNE GAVAL DA IMMOBILIER

Texte intégral

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

Chambre commerciale

ARRET DU 17 NOVEMBRE 2020

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/00075 – N° Portalis DBVK-V-B7C-NPOD

Jonction avec le RG. : 18/00193

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 DECEMBRE 2017

TRIBUNAL DE COMMERCE DE PERPIGNAN

N° RG 2016j00344

APPELANTES :

Madame A B épouse X

née le […] à ARGENTEUIL

de nationalité Française

[…]

R e p r é s e n t é e p a r M e C h r i s t o p h e B E A U R E G A R D d e l a S C P CALAUDI/BEAUREGARD/MOLINIER/LEMOINE, avocat au barreau de MONTPELLIER, a v o c a t p o s t u l a n t e t a s s i s t é e d e M e I s a b e l l e M O L I N I E R d e l a S C P CALAUDI/BEAUREGARD/MOLINIER/LEMOINE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

SARL G.F. ROUSSILLON INVESTISSEMENT exerçant à l’enseigne GAVALDA IMMOBILIER, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de PERPIGNAN sous le n° 321 562 100, prise en la personne de son gérant en exercice domicilié ès qualités audit siège social sis

[…]

Représentée par M^e Sophie MONESTIER, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

INTIMEES :

SARL G.F. ROUSSILLON INVESTISSEMENT exerçant à l’enseigne GAVALDA

IMMOBILIER, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de PERPIGNAN sous le n° 321 562 100, prise en la personne de son gérant en exercice domicilié ès qualités audit siège social sis

[…]

Représentée par M^e Sophie MONESTIER, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

Madame A B épouse X

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 22 Septembre 2020

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 OCTOBRE 2020, en audience publique, Monsieur Jean-Luc PROUZAT, président de chambre ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

Monsieur Jean-Luc PROUZAT, président de chambre

Madame Anne-Claire BOURDON, conseiller

Madame Marianne ROCHETTE, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Hélène ALBESA

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par Monsieur Jean-Luc PROUZAT, président de chambre, et par Madame Hélène ALBESA, greffier.

FAITS et PROCEDURE – MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES :

La SARL GF Roussillon Investissement, qui exerce sous l’enseigne « Gavalda immobilier » une activité d’agence immobilière à Perpignan a conclu, le 2 juin 2014, un contrat d’agent commercial avec A X, dont l’objet consistait en la recherche de vendeurs, d’acheteurs, de propriétaires et de locataires pour le compte de l’agence, l’agent commercial s’efforçant d’obtenir la signature des mandats de vente ou de recherche ou la signature des mandats de location (sic).

Les conditions de la rémunération de l’agent commercial sont déterminées à l’article 9 « Commissions » ainsi rédigé :

« Sur toutes les affaires réalisées par son intermédiaire, l’agent commercial perçoit un pourcentage sur le montant des honoraires hors-taxes effectivement perçus par l’agence, soit sur le montant des honoraires restant dus à l’agence après paiement des honoraires pouvant éventuellement être dus à un ou d’autres confrères ou intermédiaires, pourcentage fixé à :

Affaire rentrée : 15 % TTC

Affaire vendue : 25 % TTC

Affaire rentrée + vendue : 40 % TTC

Les commissions ne sont acquises qu’après la conclusion définitive de l’affaire, c’est-à-dire après la signature de l’acte authentique ou du bail, lorsque l’agence aura elle-même perçue sa propre rémunération.

Le règlement des commissions s’effectuera après chaque affaire définitivement conclue pour laquelle le mandant aura encaissé ses honoraires.

L’agent commercial ne pourra effectuer des remises à la clientèle que sur accord exprès et préalable du mandant. »

Reprochant à la société GF Roussillon Investissement divers manquements, dont le défaut de paiement de ses factures de commissions éditées à compter du 20 mai 2016, M^me X a mis fin à la relation contractuelle par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 3 août 2016.

Par exploit du 27 octobre 2016, elle a fait assigner son mandant devant le tribunal de commerce de Perpignan en vue d’obtenir sa condamnation à lui payer les sommes de 8625,02 euros TTC au titre des commissions sur les ventes passées en présence de l’agent commercial et 2072,92 euros TTC au titre des commissions sur les ventes passées hors la présence de l’agent commercial, outre l’allocation des sommes de 3000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et 3000 euros en réparation du préjudice professionnel subi ; elle a sollicité, à titre subsidiaire, qu’il soit fait injonction à la société GF Roussillon Investissement d’avoir à produire le registre des ventes.

Reconventionnellement, la société GF Roussillon Investissement, reprochant à M^me X une utilisation frauduleuse de la boîte mail mise à sa disposition et la soustraction de documents confidentiels appartenant à l’agence, a sollicité sa condamnation au paiement de la somme de 10 000 euros et qu’il lui soit fait injonction de remettre, sous astreinte, tous les documents soustraits ; elle a également prétendu que l’intéressée avait violé les dispositions contractuelles et commis des actes de concurrence déloyale pour demander sa condamnation à lui payer la somme de 9729,20 euros au titre de la clause pénale et a également fait valoir qu’elle lui était redevable d’une commission de 5000 euros sur une vente « Mignonac », ainsi que des loyers de mise à disposition du bureau et des moyens de communication ; enfin, elle a réclamé sa condamnation au paiement de la somme de 5000

euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Le tribunal, par jugement du 12 décembre 2017, a notamment :

— condamné la société GF Roussillon Investissement à payer à M^me X la somme de 8625,02 euros TTC, majorée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, et celle de 1343,75 euros,

— rejeté la demande de paiement concernant la facture n° 2016/043,

— rejeté les demandes des parties en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive et pour préjudice professionnel,

— condamné M^me X à payer à la société GF Roussillon Investissement la clause pénale à hauteur de 9729,20 euros,

— dit que le montant de cette clause pénale couvrira toutes pénalités pour d’éventuelles rétentions de documents et utilisation de la boîte mail, ainsi que pour résistance abusive,

— débouté la société GF Roussillon Investissement de sa demande de commission concernant la vente « Mignonac »,

— condamné M^me X à payer à la société GF Roussillon Investissement, au titre de l’indemnité pour mise à disposition d’un bureau et utilisation des moyens de communication, la somme de 3022,52 euros majorée des intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,

— ordonné l’exécution provisoire,

— dit n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que chaque partie supportera les dépens exposés.

M^me X a régulièrement relevé appel de ce jugement, le 5 janvier 2018 ; la société GF Roussillon Investissement a également interjeté un appel régulier de ce même jugement par déclaration du 15 janvier 2018 ; les procédures ont été enrôlées sous les numéros RG 18/00075 et 18/00193.

M^me X a déposé, dans chacune des deux procédures, ses dernières conclusions via le RPVA, le 27 août 2019 ; la société GF Roussillon Investissement a déposé ses dernières conclusions, le 27 juin 2018, dans la procédure numéro RG 18/00075 et, le 12 septembre 2018, dans la procédure numéro RG 18/00193.

* *

M^me X demande à la cour, au visa des articles 1103 et 1104 du code civil, de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné la société GF Roussillon Investissement à lui payer la somme de 8625,02 euros TTC au titre des commissions sur les ventes passées en présence de l’agent commercial avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et celle de 2072,92 euros (en fait 1343,75 euros) TTC au titre des commissions sur les ventes passées hors la présence l’agent commercial avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— à titre subsidiaire, enjoindre la société GF Roussillon Investissement d’avoir à produire le registre

des ventes,

— dire et juger qu’elle n’a pas utilisé frauduleusement la boîte mail,

— dire et juger, en toute hypothèse, que la société Roussillon Investissement ne démontre aucun préjudice,

— débouter la société GF Roussillon Investissement de toute demande à ce titre,

— dire et juger que la société GF Roussillon Investissement n’établit pas qu’elle détiendrait des pièces confidentielles,

— dire et juger que la société GF Roussillon Investissement ne liste d’ailleurs pas les pièces qu’elle serait censée détenir,

— débouter la société GF Roussillon Investissement de toute demande à ce titre,

— débouter la société GF Roussillon Investissement de toute demande en lien avec la clause de non-concurrence et d’un prétendu manquement à l’obligation de loyauté,

— débouter la société GF Roussillon Investissement de toute demande d’indemnisation et de condamnation à ce titre,

— accueillant son appel incident, condamner la société GF Roussillon Investissement à lui payer la somme de 729,17 euros TTC au titre de la facture 2016-043 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, outre les sommes de 3000 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive et 3000 euros de dommages-intérêts en réparation du préjudice professionnel subi,

— dire et juger que la clause de non-concurrence contenue au contrat d’agent commercial n’est pas justifiée par la protection des intérêts de la société,

— dire et juger qu’elle est excessive en durée eu égard à la durée de la relation contractuelle,

— prononcer, en conséquence, la nullité de ladite clause,

— débouter la société GF Roussillon Investissement de toute prétention à ce titre,

— subsidiairement, dire et juger qu’elle ne peut être tenue à aucune obligation de non-concurrence dès lors que la société GF Roussillon Investissement a gravement manqué à ses obligations contractuelles à son égard,

— débouter la société GF Roussillon Investissement de toute prétention en lien avec la clause de non-concurrence,

— en toute hypothèse, débouter la société GF Roussillon Investissement de sa demande de dommages et intérêts fondée sur la clause pénale eu égard à l’absence de tout préjudice démontré par celle-ci,

— à titre subsidiaire, réduire la clause pénale,

— dire et juger que les factures de bureau ne sont pas justifiées,

— débouter la société GF Roussillon Investissement de toute prétention à ce titre,

— en tant que de besoin, condamner la société GF Roussillon Investissement à lui rembourser la

somme qu’elle a réglée au titre de l’exécution provisoire du jugement soit la somme de 3141,03 euros en sus du paiement des sommes qui seront mises à sa charge à son bénéfice au terme de l’arrêt à intervenir,

— dire et juger que toute condamnation portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamner la société GF Roussillon Investissement à lui payer une somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société GF Roussillon Investissement sollicite, de son côté, de voir :

(…)

— réformer le jugement rendu par le tribunal de commerce de Perpignan en date du 12 décembre 2017 en ce qu’il l’a condamnée à payer à M^me X la somme de 8625,02 euros TTC majorée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation, et la somme de 1343,75 euros et statuant à nouveau,

— vu les deux procès-verbaux de constat versés aux débats en date des 25 novembre 2016 et 23 janvier 2017, dire et juger que M^me X a utilisé frauduleusement la boîte mail qui avait été mise à sa disposition et qu’elle l’a utilisée par la suite à des fins personnelles, même après la fin des relations contractuelles,

— dire et juger que M^me X a soustrait frauduleusement des pièces confidentielles, propriété de l’agence immobilière,

— condamner M^me X à payer la somme de 10 000 euros au titre de cette utilisation abusive et de la soustraction frauduleuse,

— lui faire injonction de remettre tous les documents qu’elle aurait pu détourner frauduleusement et d’utiliser tous documents qu’elle aurait pu soustraire frauduleusement,

— à défaut, la condamner à la somme de 500 euros par utilisation d’un quelconque des documents,

— dire et juger que M^me X a agi en violation des dispositions contractuelles et a commis des actes de concurrence déloyale,

— dire et juger qu’elle a enfreint les dispositions de l’article 12 visant la clause de non-concurrence,

— à défaut, et en toute hypothèse, dire et juger que M^me X a commis des manquements à l’obligation de loyauté qu’elle lui devait,

— en conséquence, dire que ces sommes porteront intérêts à compter de la décision de première instance,

(…)

— dire et juger qu’elle est bien fondée à solliciter des dommages et intérêts fondés sur la clause pénale eu égard au préjudice qu’elle subit du fait de M^me X,

— en conséquence de quoi, condamner M^me X à payer la somme de 9729,20 euros,

— condamner M^me X à lui payer la somme de 3022,52 euros correspondant aux factures versées aux débats de mise à disposition de bureaux et moyens de communication,

— dire que ces sommes porteront intérêts à compter de la première décision,

— condamner également M^me X à la somme de 5000 euros à titre de justes dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée,

— la condamner au paiement du procès-verbal de constat du 25 novembre 2016 d’un montant de 322,24 euros,

— la condamner également à la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est renvoyé, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

C’est en l’état que l’instruction a été clôturée, dans les deux procédures, par ordonnances du 22 septembre 2020.

MOTIFS de la DECISION :

1-la jonction des procédures numéros RG 18/00075 et RG 18/00193 :

Les deux procédures, qui portent sur l’appel du même jugement, doivent être jointes dans un souci de bonne administration de la justice.

2-la demande de M^me X en paiement des sommes de 8625,02 euros et 1343,75 euros à titre de commissions :

' les commissions réclamées au titre des affaires rentrées par le négociateur et conclues par ses soins :

Il résulte de l’article 9 du contrat d’agence conclu le 2 juin 2014 entre la société GF Roussillon Investissement et M^me X que les commissions dues à l’agent commercial le sont sur les affaires réalisées par son intermédiaire et en fonction d’un pourcentage sur le montant des honoraires hors-taxes perçus par l’agence immobilière, pourcentage égal à 15 % TTC des honoraires de l’agence s’il a fait signer le mandat au client, à 25 % TTC des honoraires de l’agence si la vente a été réalisée par son intermédiaire et à 40 % des honoraires de l’agence s’il est à l’origine du mandat et que la vente a été réalisée par son entremise ; pour prétendre au paiement de commissions, il appartient donc à l’agent commercial d’établir qu’il a effectivement apporté à l’agence le mandat de vente, signé du client, et/ou que la vente a été réalisée par son entremise ; or, comme le relève la société GF Roussillon Investissement, à partir du mois de mars 2015, les factures éditées par M^me X l’ont été avec la mention « double mandat/vente », celle-ci ne facturant que la moitié des commissions dues sur les ventes réalisées, et elle explique, dans ses conclusions d’appel, que cette mention s’explique par le fait qu’avec son collègue, C Z, autre négociateur immobilier, il avait été convenu de partager systématiquement l’ensemble des commissions dues à l’un comme à l’autre dans un souci d’harmonisation de leur travail dans l’intérêt de l’agence immobilière pour laquelle ils 'uvraient et de manière à ne pas être en concurrence sur les dossiers.

Il importe peu que la société GF Roussillon Investissement ait réglé plusieurs factures libellées avec cette mention « double mandat/vente », alors qu’une telle pratique est à l’évidence contraire aux stipulations contractuelles et ne dispense pas M^me X de la charge de prouver qu’un mandat et/ou une vente a été effectivement conclu grâce à son intervention ; il convient dès lors de rechercher si les commissions facturées sont bien en rapport avec l’activité de l’agent, étant observé que par courriel du 27 septembre 2016, le conseil de l’agence immobilière a adressé à l’avocat de M^me X un tableau récapitulatif des mandats signés et des ventes régularisées, reconnaissant devoir à cette dernière un montant de commissions égal à 2812,50 euros.

A cet égard, il résulte des pièces produites par les parties que M^me X a obtenu la signature d’un certain nombre de mandats de vente de biens immobiliers, qui ont effectivement abouti à des ventes, sans toutefois qu’il soit établi que ces ventes ont été réalisées par son entremise ; il s’agit des ventes Carpentiero/Maurette (mandat n° 4194), Sigot/Auriach (mandat n° 4176), Fayon/Portelli (mandats n° 4217 et 4221), Charrier/Abraham (mandat n° 4267), Sigot/Causse (mandat n° 4175), l’Apothicaire/Thabourin (mandat n° 4358), Tillard (mandat n° 4328) et Balmale/Diaz (mandat n° 4270) ; en revanche, M^me X n’a pas rentré les mandats n° 4318 (Laskier) et n° 4251 (Giodano) et rien ne permet d’affirmer que les ventes des biens immobiliers, objet de ces mandats, a été réalisée par son intermédiaire ; en outre, si elle est à l’origine des mandats n° 4339 (Trouchet), n° 4384 (l’Apothicaire) et n° 4260 (SCI Tassigny), il n’est pas fourni d’éléments permettant d’établir que les biens concernés ont été vendus grâce à son intervention.

La société GF Roussillon Investissement a reconnu devoir des commissions pour des montants de 125 euros sur la vente Carpentiero/Maurette, de 1000 euros sur la vente Tillard et de 562,50 euros sur la vente Balmale/Diaz, commissions égales à 15% TTC des honoraires perçus par l’agence ; M^me X peut également prétendre, sur cette même base de 15% des honoraires de l’agence, au paiement de commissions égales à 125 euros sur la vente Sigot/Auriach, à 1000 euros sur la vente Fayon/Portelli (une facture de commissions a été établie le 21 juin 2016 par l’agence visant un acte sous seing privé conclu le 14 mars 2016), à 750 euros sur la vente Charrier/Abraham, à 625 euros sur la vente Sigot/Causse et à 625 euros sur la vente l’Apothicaire/Thabourin ; le montant des commissions dues s’élève en définitive à la somme de 4812,50 euros et non à celle de 8625,02 euros retenue par le premier juge.

' les commissions réclamées au titre des affaires rentrées par le négociateur :

La facture n° 2016/039, d’un montant de 1343,75 euros, dont M^me X réclame le paiement correspond à des commissions au taux de 15 % sur des ventes réalisées hors l’intervention de l’agent commercial, mais sur la base de mandats dont il a obtenu la signature ; à cet égard, M^me X produit l’ensemble des mandats considérés (mandat n° 4228 – Charron, mandat n° 4314 et 4315 – Marmand, mandat n° 4222 – Bremond, mandat n° 4241 – Duchène, mandat n° 4089 – E), qui ont tous été signés par elle pour le compte de l’agence immobilière ; hormis la vente Charron/Mérico, dont il est établi par la production d’une attestation du notaire (M^e Padrixe) chargé de la rédaction de l’acte de vente qu’elle n’a pas été réalisée par l’entremise de la société GF Roussillon Investissement, toutes les autres ventes ont été effectuées par l’intermédiaire de l’agence immobilière, ainsi qu’il ressort du tableau des mandats signés et des ventes régularisées joint au courriel du 27 septembre 2016 ; pour contester le droit commission sur la vente du bien, objet du mandat n° 4089, la société GF Roussillon Investissement est malvenue de prétendre que le mandat détenu par l’agence n’a été signé que par l’un des co-indivisaires (D E) et qu’il est donc affecté de nullité, alors que la prétendue nullité du mandat ne pourrait être invoquée que par les co-indivisaires eux-mêmes.

C’est donc la somme de : 1343,75 euros – 312,50 euros = 1031,25 euros qui est due par la société GF Roussillon Investissement à M^me X, peu important que la facture porte, là encore, la mention « vente en double », puisqu’il est établi que les mandats ont été rentrés par M^me X personnellement.

3-la demande de M^me X en paiement de la somme de 729,17 euros à titre de commissions :

Le premier juge a, à juste titre, débouté M^me X de sa demande en paiement de cette somme correspondant à une facture n° 2016/043 éditée le 21 décembre 2016, alors que l’intéressée, non seulement ne justifie pas que le mandat n° 4329 a été rentré par elle, mais encore qu’elle est intervenue dans la réalisation de la vente Erre/Pinos, dont elle indique elle-même qu’elle a été réalisée le 19 décembre 2016, soit après la rupture de la relation contractuelle dont elle a pris l’initiative par lettre recommandée du 3 août 2016.

4-l’utilisation frauduleuse de la boîte mail mise à la disposition de M^me X et la soustraction de pièces confidentielles :

La société GF Roussillon Investissement communique un procès-verbal de constat établi le 25 novembre 2016 par M^e Biellmann, huissier de justice, auquel se trouvent annexées treize copies de courriels envoyés entre le 8 août 2016 et le 22 novembre 2016 à partir de l’adresse électronique gavalda-ventes@orange.fr, dont elle indique qu’elle avait été mise à la disposition de M^me X, accusant ainsi celle-ci d’avoir, après le 3 août 2016, date de la rupture de la relation contractuelle, continuer à échanger avec des clients de l’agence par le biais de courriels signés par elle avec comme en-tête « Gavalda immobilier », dans la confusion la plus totale.

Pour autant, certaines copies de courriels annexés au procès-verbal de constat ne sont pas signés de M^me X et correspondent à des courriels du service transactions de Gavalda immobilier, qui lui ont été transférés ; d’autres courriels, envoyés postérieurement à la rupture du contrat d’agence, l’ont bien été par M^me X, ce qu’elle ne conteste pas, mais sont relatifs au suivi des affaires traitées par celle-ci avant son départ de l’agence immobilière et il n’est pas établi en quoi l’utilisation, qu’elle a pu faire, de la boîte mail gavalda-ventes@orange.fr, l’aurait été frauduleusement, notamment à des fins de détournement de clientèle, et aurait donc causé un préjudice à la société GF Roussillon Investissement.

Par ailleurs, la société GF Roussillon Investissement invoque la soustraction par M^me X du registre des mandats, mais force est de constater que cette dernière se contente de verser aux débats, en pièce n° 4, une simple photocopie du registre des mandats « transactions sur immeubles et fonds de commerce », registre qui doit, selon l’article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, être relié et coté sans discontinuité et rester en possession du mandant ; le fait que l’agent commercial détienne une copie du registre des mandats, alors qu’il doit négocier les ventes de biens immobiliers sur la base des mandats détenus par l’agence, qu’il soit ou pas à l’origine de la signature des mandats, ne saurait être regardé comme caractérisant une soustraction frauduleuse et du registre, dont la consultation est nécessaire à l’exercice de son activité.

Dans ces conditions, la société GF Roussillon Investissement ne peut qu’être déboutée de sa demande en paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts et de sa demande tendant à ce qu’il soit fait injonction à M^me X, éventuellement sous astreinte, de remettre les documents prétendument détournés ou de les utiliser, sachant qu’en page 8 de ses conclusions d’appel, elle sollicite, de manière assez confuse, la restitution de l’ensemble des documents lui appartenant listés par l’huissier de justice (sic), sans même préciser de quels documents il s’agit, ainsi que de tous autres documents qu’elle (M^me X) aurait amenés par mégarde, formule pour le moins approximative.

Elle ne saurait davantage obtenir le paiement de la somme de 322,24 euros représentant le coût du procès-verbal de constat du 25 novembre 2016.

5-la demande de la société GF Roussillon Investissement en paiement de la somme de 3022,52 euros au titre de la mise à disposition d’un bureau et de moyens de communications téléphoniques :

Il est stipulé à l’article 3 du contrat liant les parties que le montant de la redevance correspondant à la mise à disposition d’un bureau dans l’agence est contractuellement fixé à 77 euros par mois et que le montant du forfait correspondant à l’utilisation par l’agent commercial des moyens de communications téléphoniques de l’agence est contractuellement fixé à 20 euros par mois ; M^me X n’est pas fondée à soutenir, pour être exonérée du paiement des redevances prévues contractuellement pour la mise à disposition d’un bureau et de moyens de communications téléphoniques au sein de l’agence, que cette clause n’est destinée qu’à éviter le risque éventuel d’une requalification du contrat d’agent commercial en contrat de travail et qu’avant le mois de juin 2016, elle n’avait pas reçu la moindre facture de son mandant, ce qui traduirait, de la part de celui-ci, une

renonciation à facturer des prestations ; ainsi, le fait que la société GF Roussillon Investissement ait attendu le mois de juin 2016 pour facturer les redevances dues pour la mise à disposition d’un bureau et de moyens de communications téléphoniques ne vaut pas renonciation de sa part à réclamer le paiement des redevances ; il importe peu également que M^me X ait effectué l’essentiel de ses prestations à son domicile sur son ordinateur personnel, alors qu’elle ne conteste pas qu’elle se rendait régulièrement à l’agence immobilière où elle pouvait disposer d’un bureau, même si celui-ci ne lui était pas personnellement attitré, et du téléphone de l’agence, nonobstant le fait qu’elle utilisait, la plupart du temps, son téléphone mobile personnel.

Elle est donc redevable, sur la période de juin 2014 à juillet 2016 correspondant à 26 mois, d’une redevance mensuelle de 77euros pour la mise à disposition d’un bureau et de 20 euros pour la mise à disposition de moyens de communications téléphoniques, sauf que le montant de ces redevances doit être considéré comme incluant la TVA éventuellement exigible, à défaut d’indication contraire dans le contrat d’agence ; la somme due s’établit ainsi à : 2002 euros (77 euros x 26) + 520 euros (20 euros x 26) = 2522 euros et non 3022,52 euros comme l’a retenu le premier juge.

6-la demande en paiement de la somme de 9729,20 euros à titre d’indemnité pour violation de la clause de non-concurrence :

Aux termes de l’article 12 « Clause de non-concurrence » du contrat d’agence liant les parties : « Dans la mesure où la présente clause est indispensable à la protection des intérêts légitimes de l’entreprise en cas de cessation du présent mandat pour quelque cause que ce soit, l’agent commercial s’interdit d’exercer des activités similaires, soit directement, soit indirectement, pendant une durée de 12 mois, dans un rayon de 10 km autour du lieu d’établissement du mandat. En cas de violation de la clause de non-concurrence, l’agent commercial devra verser à son ex mandant à titre de clause pénale une indemnité égale au total des commissions brutes perçues pendant les 12 mois civils précédant la cessation de l’activité pour le mandant. Cette clause pénale pourra le cas échéant se cumuler avec toute indemnité qui serait due par l’agent commercial au titre de la concurrence déloyale ».

Selon l’article L. 134-14 du code de commerce, si le contrat d’agence peut contenir une clause de non-concurrence qui jouera après la cessation du contrat, « cette clause doit être établie par écrit et concerner le secteur géographique et, le cas échéant, le groupe de personnes confiés à l’agent commercial ainsi que le type de biens ou de services pour lesquels il exerce la représentation aux termes du contrat » ; en outre, la clause ne peut être stipulée que « pour une période maximale de deux ans après la cessation d’un contrat »

Dans le cas présent, il est communiqué un procès-verbal de constat établi le 23 janvier 2017 par M^e Biellmann, huissier de justice, retranscrivant une vidéo mise en ligne le 13 décembre 2016 sur le compte Facebook « le Journal catalan » et présentant un reportage sur le cabinet Puthier immobilier implanté à Perpignan dans le quartier « le moulin-à-vent » ; ce reportage inclut en particulier une interview de M^me X se présentant comme « commerciale » au sein de cette agence immobilière et s’occupant des transactions immobilières ; il est donc établi qu’en violation de la clause de non-concurrence, M^me X a exercé une activité de négociateur immobilier moins d’un an après la cessation de son contrat d’agent commercial avec la société GS Roussillon Investissement et pour le compte d’une agence immobilière située à moins de 10 km du lieu d’établissement de son ancien mandant, ce qu’elle ne conteste d’ailleurs pas.

M^me X n’est pas fondée à soutenir que la clause de non-concurrence, dont la société GS Roussillon Investissement réclame l’application, n’est pas nécessaire à la protection des intérêts de celle-ci, alors qu’à l’évidence, l’intérêt du mandant est d’éviter que son ancien agent commercial utilise, pour le concurrencer, des informations ou des contacts, dont il aurait eu connaissance dans le cadre de l’exécution du contrat ; dès lors que l’interdiction d’exercer une activité similaire, en l’occurrence celle de négociateur immobilier, se trouve limitée à 12 mois à partir de la cessation de la relation contractuelle, il ne peut, non plus, être prétendu que le seul but de la clause de

non-concurrence est de nuire à l’agent commercial, alors que si celui-ci se trouve temporairement empêché d’exercer une activité de négociateur immobilier sur la ville de Perpignan, dans un rayon de 10 km autour du lieu d’établissement du mandant, il n’est pas, pour autant, privé d’exercer une telle activité en dehors de ce secteur géographique ; de même, le caractère proportionné ou disproportionné de la clause eu égard à la protection des intérêts du mandant ne dépend pas de la durée de la relation contractuelle, qui, en l’espèce, a été de deux ans et la validité de cette clause n’est pas subordonnée à l’existence d’une contrepartie pour l’agent commercial, constituée de l’apport intellectuel ou du savoir-faire que le mandant a pu lui apporter.

Par ailleurs, il n’est pas établi en quoi le montant de l’indemnité égale au total des commissions brutes perçues pendant les 12 mois civils précédant la cessation de l’activité de l’agent, soit en l’espèce, la somme de 9729,20 euros, serait manifestement excessif par rapport au préjudice effectivement causé à la société GF Roussillon Investissement, consécutif à la violation par M^me X de son obligation de non-concurrence du fait de l’activité de négociateur immobilier qu’elle a déployée, immédiatement après la cessation du contrat, pour le compte d’une agence immobilière concurrente ; elle ne peut davantage, pour échapper au paiement de l’indemnité due, invoquer une exception d’inexécution puisqu’elle est elle-même à l’origine de la rupture du contrat, que le défaut de paiement de certaines commissions procède, comme il a été indiqué plus haut, d’une facturation non conforme aux stipulations contractuelles et qu’aucun élément n’est fourni de nature à établir qu’elle a été empêchée d’exercer son activité pour le compte de la société GF Roussillon Investissement, qui ne lui aurait pas délivré la carte obligatoire (sic).

C’est donc à juste titre que le premier juge l’a condamnée au paiement de la somme de 9729,20 euros, montant de l’indemnité prévue contractuellement pour violation de la clause de non-concurrence.

7-la demande de M^me X en paiement de la somme de 3000 euros de dommages et intérêts en réparation d’un préjudice professionnel :

À l’appui d’une telle demande, M^me X indique qu’elle n’a pu cotiser au régime de retraite (des salariés, travailleurs indépendants) au cours de l’année 2016 à défaut d’avoir été réglée de ses commissions, après avoir rappelé qu’exerçant son activité sous le régime de l’auto-entreprise, elle est tenue à ce titre de déclarer trimestriellement son chiffre d’affaires pour pouvoir payer ses cotisations et donc, cotiser ; cependant, le défaut de paiement par la société GF Roussillon Investissement des factures de commissions, établies avec la mention « vente en double », provient directement de l’entente, qu’elle avait conclue avec l’autre négociateur immobilier, M. Z, consistant à facturer systématiquement la moitié des commissions dues sur les ventes réalisées afin de ne pas être en concurrence sur les dossiers, que les ventes aient été réalisées ou pas grâce à son intervention ; il ne peut dès lors être reproché au mandant d’avoir refusé de régler des factures, qui mettaient en évidence une pratique manifestement contraire aux stipulations contractuelles ; le premier juge a donc écarté à bon escient cette demande indemnitaire.

8- les demandes en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive ou procédure abusive :

Le défaut de paiement par la société GF Roussillon Investissement des factures éditées par M^me X en 2016, dans les conditions évoquées ci-dessus, ne saurait caractériser un abus de droit manifeste de sa part ; en outre, dès lors que la société GF Roussillon Investissement était effectivement redevable d’une partie des commissions facturées, dont le montant a toutefois dû être recalculé, l’action engagée à son encontre par M^me X n’apparaît pas constitutives de l’abus de droit de la part de celle-ci ; les demandes réciproques en paiement de dommages et intérêts ont ainsi été justement rejetées par le premier juge.

9- les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Au regard de la solution apportée au règlement du litige, chacune des parties conservera à sa charge

les dépens personnellement exposés en cause d’appel; il y a lieu, dans ces conditions, de rejeter les demandes présentées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Statuant publiquement et contradictoirement,

Prononce la jonction des procédures numéros RG 18/00075 et RG 18/00193,

Confirme le jugement du tribunal de commerce de Perpignan en date du 12 décembre 2017 en ce qu’il a :

— rejeté la demande de paiement concernant la facture n° 2016/043,

— rejeté les demandes des parties en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive et pour préjudice professionnel,

— condamné M^me X à payer à la société GF Roussillon Investissement la clause pénale à hauteur de 9729,20 euros,

— débouté la société GF Roussillon Investissement de sa demande de commission concernant la vente « Mignonac »,

— dit n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que chaque partie supportera les dépens exposés,

Le réforme pour le surplus et statuant à nouveau,

Condamne la société GF Roussillon Investissement à payer à M^me X les sommes de 4812,50 euros et 1031,25 euros au titre des commissions dues, outre les intérêts au taux légal à compter du 27 octobre 2016, date de l’assignation,

Déboute la société GF Roussillon Investissement de sa demande en paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts et de sa demande tendant à ce qu’il soit fait injonction à M^me X, éventuellement sous astreinte, de remettre les documents prétendument détournés ou de les utiliser,

La déboute également de sa demande visant à obtenir le paiement de la somme de 322,24 euros représentant le coût du procès-verbal de constat du 25 novembre 2016,

Condamne M^me X à payer à la société GF Roussillon Investissement la somme de 2522 euros au titre de la mise à disposition d’un bureau et de moyens de communications téléphoniques,

Déboute la société GF Roussillon Investissement de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Rejette toutes autres demandes,

Dit que chacune des parties conservera à sa charge les dépens personnellement exposés en cause d’appel,

Dit n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le président

JLP