Cour d'appel de Montpellier, 5e chambre civile, 19 octobre 2021, n° 18/03796

TGI Béziers 3 juillet 2018

CA Montpellier
Confirmation 19 octobre 2021

Arguments

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Rejeté
Durée du bail
La cour a estimé que le bail n'a pas excédé douze ans au moment de la notification du congé, écartant ainsi le moyen de déplafonnement.
Rejeté
Modification des caractéristiques du local
La cour a constaté que les modifications apportées n'ont pas été effectuées par le bailleur et n'ont pas modifié la destination des locaux.
Rejeté
Facteurs locaux de commercialité
La cour a jugé que les époux X n'ont pas prouvé que ces aménagements avaient eu un impact positif sur le commerce de la société Le Nautilus.
Accepté
Frais non remboursables
La cour a condamné les époux X à payer les frais non remboursables à la société Le Nautilus, en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision de la Cour d'appel de Montpellier, les époux X ont fait appel d'un jugement du Tribunal de grande instance de Béziers qui avait fixé le loyer renouvelé de leur bail commercial à 22 211,38 euros. Ils demandaient un déplafonnement du loyer à 74 748 euros, arguant que la durée du bail avait excédé douze ans et que des modifications notables avaient eu lieu dans les locaux. Le tribunal de première instance avait rejeté ces arguments, considérant que la durée du bail n'excédait pas douze ans et que les modifications n'étaient pas significatives. La Cour d'appel a confirmé ce jugement, écartant les moyens des époux X et maintenant le loyer à 22 211,38 euros, tout en condamnant les époux X aux dépens et à verser 4 500 euros à la société Le Nautilus au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

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Commentaire • 1

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1. Durée effective du bail supérieure à 12 ans et exclusion du plafonnementAccès limité

Sabine Chastagnier · Gazette du Palais · 1 mars 2022

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 5e ch. civ., 19 oct. 2021, n° 18/03796
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	18/03796
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Béziers, 3 juillet 2018, N° 16/02520
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Philippe GAILLARD, président
Avocat(s) :	Raymond Bernard DURANDOlivier GUERS
Cabinet(s) :	SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE AUCHE-HEDOU, AUCHE , AVOCATS ASSOCIESVERBATEAM AVOCATS
Parties :	SARL LE NAUTILUS

Texte intégral

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5^e chambre civile

ARRET DU 19 OCTOBRE 2021

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 18/03796 – N° Portalis DBVK-V-B7C-NYE2

Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 JUILLET 2018

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BEZIERS

N° RG 16/02520

APPELANTS :

Monsieur B X

né le […] à […]

de nationalité Française

LICHAUDA

[…]

Représenté par M^e Christine AUCHE HEDOU de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE
- AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Raymond Bernard DURAND, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Madame C D épouse X

née le […] à […]

de nationalité Française

LICHAUDA

[…]

Représentée par M^e Christine AUCHE HEDOU de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Raymond Bernard DURAND, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

INTIMEE :

SARL LE NAUTILUS prise en la personne de son représentant légal en exercice audit siège social

[…]

Représentée par M^e Cyrille AUCHE de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Olivier GUERS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 23 Août 2021

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 SEPTEMBRE 2021, en audience publique, M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

* *

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique en date du 16 juin 1995, B X et C D, son épouse, ont donné à bail commercial à la société Le Nautilus des locaux à destination de « commerce de pâtisserie, glacier, cafétéria, salon de thé, plats à emporter, restaurant, débit de boissons avec licence de quatrième catégorie », formant les lots n° 35, 36 et 508 d’un immeuble en copropriété dénommé « Les Résidences Saint Clair », situé au Cap d’Agde, pour une durée de neuf années à compter du 1^er juillet 1995.

Suivant acte authentique en date du 20 octobre 2005, ce bail a été renouvelé pour une nouvelle durée de neuf années commençant à courir à compter du 1^er juillet 2004 pour se terminer le 30 juin 2013.

A l’expiration de cette période, le bail s’est trouvé prolongé de manière tacite.

Par acte d’huissier délivré le 9 mars 2015, les époux X ont fait notifier à la société Le Nautilus un congé pour la date du 30 novembre 2015, avec offre de renouvellement à compter du 1^er octobre 2015, moyennant un loyer annuel de 60 000 euros hors taxe, contre 25 370,86 euros hors taxe jusqu’alors.

Le 4 mai 2016, la commission départementale de conciliation en matière de baux commerciaux du département de l’Hérault a rendu un avis aux termes duquel elle a constaté l’absence excusée de la société Le Nautilus, qui avait indiqué l’impossibilité de se concilier avec les propositions des époux X.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 20 juillet 2016, les époux X ont adressé à la société Le Nautilus leur mémoire initial reprenant leur proposition tendant à voir 'xer le loyer annuel à la somme de 60 000 euros hors taxe.

En l’absence de réponse, par acte d’huissier délivré le 28 septembre 2016, les époux X ont fait assigner la société Le Nautilus devant le juge des loyers commerciaux près le tribunal de grande instance de Béziers.

Par jugement du 31 janvier 2017, le juge des loyers commerciaux a ordonné une expertise avant dire droit confiée à monsieur Z, lequel a déposé son rapport le 16 janvier 2018.

Le dispositif du jugement rendu par le juge des loyers commerciaux près le tribunal de grande instance de Béziers le 3 juillet 2018 énonce :

• Vu le jugement avant dire droit du 31 janvier 2017 ;

• Vu le rapport d’expertise remis au greffe le 16 janvier 2018 ;

• Fixe le prix du loyer renouvelé à la somme de 22 211,38 euros hors taxe par an ;

• Condamne monsieur B X et madame C D, épouse X, à payer à la société Le Nautilus la somme de 2 000 euros en application de 1'article 700 du code de procédure civile ;

• Condamne monsieur B X et madame C D, épouse X, aux dépens de l’instance.

Après avoir rappelé que le mécanisme du plafonnement applicable au baux soumis au statuts des baux commerciaux était écarté dans plusieurs situations qui permettent au juge de fixer le loyer du bail renouvelé exclusivement en fonction de la valeur locative sans avoir à tenir compte du prix plafond, notamment en raison de la durée du bail, du

caractère monovalent des locaux ou encore en raison d’une modification notable d’un des éléments d’appréciation de la valeur locative, le juge des loyers commerciaux a relevé que les parties étaient divergentes sur le fait de savoir si le prix du loyer renouvelé devait être déplafonné.

Sur la durée du bail, le premier juge a écarté ce moyen au motif que le bail initial du 3 novembre 1986 ne s’était pas prolongé par des « avenants de reconduction » mais que les parties avaient expressément convenu de mettre 'n au précédent bail par acte authentique du 25 octobre 2005, de sorte que celui-ci n’a pas excédé douze ans et, qu’ainsi, le déplafonnement n’est pas de droit.

Sur les caractéristiques du local et la modification de leur destination, moyen qui a également été écarté, le juge des loyers commerciaux a retenu qu’il ressortait du contrat de bail et des différents procès-verbaux d’huissier des 5 avril 2000, 31 mai 2012 et 2l juillet 2015 que les équipements installés dans les locaux depuis la date du premier bail du 3 novembre 1986 n’avaient pas été mis à la disposition du locataire par le bailleur, de sorte qu’ils ne pouvaient être pris en compte pour apprécier les caractéristiques du local. De plus, le premier juge a retenu que ces équipements n’avaient pas modifié la destination des locaux, constatant que l’activité alors exploitée, à savoir la restauration rapide, était conforme à celle expressément convenue par les parties dans l’acte authentique du 20 octobre 2005. Enfin, le premier juge a retenu que le seul fait qu’une partie de l’activité soit exploitée sur une terrasse extérieure ne justifiait pas davantage le déplafonnement sollicité par les bailleurs, cette terrasse concernant le domaine public et non les lieux loués et n’ayant entraîné aucune modification de l’assiette du bail.

Sur le caractère monovalent du local, le juge des loyers commerciaux a écarté ce moyen au motif qu’aucun élément ne permettait d’établir que les locaux avaient été construits qu’en vue d’une seule utilisation.

Sur les facteurs locaux de commercialité, le premier juge, pour écarter ce moyen, a retenu que les bailleurs ne démontraient pas que l’aménagement du quai et les travaux de modernisation du port du Cap d’Agde avaient apporté, au cours du bail expiré, un flux de chalands susceptible de pro’ter au commerce exploité par la société Le Nautilus, qu’ils n’établissaient pas davantage que les voies de desserte avaient été améliorées au cours du bail expiré et que des constructions nouvelles édifiées avaient pu entraîner une augmentation de la fréquentation de la station du Cap d’Agde, contrairement à ce qu’indiquait l’expert, selon lequel « les facteurs locaux de commercialité n’ont pas été modifiés, ni de façon négative, ni de façon positive et n’ont pas eu d’effets notables et durables sur les commerces implantés dans le secteur ».

Au final, faute de justifier d’un motif de déplafonnement au sens des textes susvisés, le premier juge a dit que le loyer du bail renouvelé devait s’établir selon la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux mentionné aux premier et deuxième aliénas de l’article L.l12-2 du code monétaire et financier, soit en l’espèce à la somme de 22 211,38 euros.

Les époux X ont relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 20 juillet 2018.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 23 août 2021.

Les dernières écritures prises par les époux X ont été déposées le 14 décembre 2018.

Les dernières écritures prises par la société Le Nautilus ont été déposées le 13 novembre 2018.

Le dispositif des écritures des époux X énonce :

• Reformer le jugement du 3 juillet 2018 ;

• Fixer le loyer du bail renouvelé a la somme en principal de 74 748 euros par an, hors taxe et hors charges ;

• Condamner la SARL Le Nautilus aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise, ainsi qu’à payer la somme de 10 000 euros à monsieur et madame X au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la durée du bail, les époux X soutiennent que le bail du 3 novembre 1986 a été conventionnellement prolongé jusqu’au 30 juin 2013, date à laquelle il a fait l’objet d’une tacite prorogation et ce jusqu’au congé notifié le 9 mars 2015, pour le 30 septembre 2015, qu’il s’agit bien de la prolongation du bail initial, qu’il a ainsi duré plus de 12 ans, en l’espèce 29 ans, de sorte que le déplafonnent est acquis pour ce motif.

Sur la modification du local par le preneur, les époux X estiment qu’il ressort des constatations faites le 21 juillet 2015 par maître A, huissier de justice, que la société Nautilus a modifié pendant le cours du bail expiré et sans autorisation du bailleur, la disposition des lieux et leur destination, qu’ils qualifient de notable, de sorte que cette modification est de nature à emporter le déplafonnement du loyer.

Sur les facteurs locaux de commercialité, les époux X soutiennent que les aménagements importants des ports du Cap d’Agde et de soutien à la filière nautique mis en 'uvre en 2010-2012 apportent la preuve de la modification substantielle des facteurs locaux de commercialité ont profité à la société Le Nautilus.

Enfin, à titre subsidiaire, sur le calcul du plafonnement, les époux X contestent l’application du fait de la prolongation conventionnelle, un moyen auquel ils indiquent que le premier juge n’a pas répondu.

Le dispositif des écritures pour la société Le Nautilus énonce :

• Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 3 juillet 2018 par le président du tribunal de grande instance de Béziers statuant en matière de loyers commerciaux ;

• Condamner monsieur et madame X à payer à la société Le Nautilus la somme de 4 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les entiers dépens ;

• A défaut,

• Fixer le prix du bail renouvelé le 1^er octobre 2015 à la somme annuelle de 24 877,63 euros hors taxe ;

• Débouter monsieur et madame X de leurs demandes, fins et conclusions ;

Sur la durée du bail, la société Le Nautilus soutient que les parties ont convenu par acte du 25 octobre 2005 de renouveler le bail précédent, ce qui présuppose la conclusion d’une nouvelle convention de location ; qu’ainsi, la durée de ce contrat a couru rétroactivement du 1^er juillet 2004 jusqu’à la date d’effet du congé soit le 30 septembre 2015, de sorte que le bail renouvelé n’a pas de durée supérieure à douze ans et que le motif allégué par les époux X est infondé.

Sur la modifications des caractéristiques des locaux, la société Le Nautilus soutient que la modification des éléments d’équipement et d’exploitation des locaux n’est pas le fait des bailleurs, de sorte qu’elle ne sauraient motiver le déplafonnement.

La société Le Nautilus entend en outre ajouter qu’il n’est pas démontré que la modification prétendue est intervenue au cours du bail renouvelé.

Sur la monovalence des locaux, la société Le Nautilus rappelle que selon le critère matériel posé par la loi, les locaux monovalents sont ceux qui demeurent « construits en vue d’une seule utilisation » et, qu’en l’espèce, comme l’indique l’expert, le motif, au demeurant infondé, est inopérant.

Sur la modification des facteurs locaux de commercialité, la société Le Nautilus indiquent que les bailleurs fondent leurs prétentions au regard d’une prétendue modification des facteurs locaux de commercialité, la basant sur un rapport d’activité de la SODEAL. Or, la société Le Nautilus estime que l’examen de ce rapport permet de se convaincre des travaux visant à la modernisation des ports du Cap d’Agde et à leur augmentation de capacité d’une centaine de places, mais qui demeurent très limités en matière de promotion et d’attractivité de la station touristique. Il permet également d’observer un soutien à la politique de promotion et d’animation du Cap d’Agde, sans que ne soit caractérisée aucune nouveauté en la matière.

La société Le Nautilus rappelle que la modification de la commercialité suppose corrélativement que des facteurs identifiés aient apporté, au cours du bail expiré, un flux complémentaire de chalands susceptible de profiter objectivement au commerce exercé dans les locaux loués, précisant que la zone de chalandise considérée est généralement limitée au secteur immédiat des locaux loués, dans un rayon de l’ordre de 300 à 400 mètres et que les facteurs devant être identifiés sont généralement constitués de l’évolution de la population, des constructions nouvelles, des stationnements créés, des moyens de transport développés, des mutations physiques des rues ou quartiers, et des transformations commerciales.

En l’espèce, la société Le Nautilus considère qu’aucune modification des facteurs de commercialité n’est identifiée, encore moins dans la zone de chalandise des locaux loués. De la même manière, aucun flux complémentaire de chalands n’est observé, de sorte qu’aucun profit objectif n’est apporté au commerce considéré.

Elle soutient en conséquence que le motif allégué n’est pas fondé, comme le concède également l’expert , et comme l’a justement admis le juge des loyers commerciaux en sa décision déférée.

Au final, la société Le Nautilus demande à la cour de confirmer l’ensemble des motifs adoptés par le premier juge.

MOTIFS

Sur la demande de déplafonnement du loyer

Sur la durée du bail, l’article L.145-33 du code de commerce dispose que le prix du loyer renouvelé ou révisé doit correspondre à la valeur locative, déterminée, à défaut d’accord entre les parties, d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’article L.145-34 du code de commerce prévoit que le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, est plafonné, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1 à 4 de l’article L. 145-33 précité. Dans ce cas, le juge peut fixer le loyer du bail renouvelé exclusivement en fonction de la valeur locative sans avoir à tenir compte du prix plafond.

Le mécanisme du plafonnement, applicable au baux soumis au statuts des baux commerciaux, est écarté dans plusieurs situations qui permettent au juge de fixer le loyer du bail renouvelé exclusivement en fonction de la valeur locative sans avoir à tenir compte du prix plafond, notamment en raison de la durée du bail, du caractère monovalent des locaux ou encore en raison d’une modification notable d’un des éléments d’appréciation de la valeur locative.

Sur la durée du bail, l’alinéa 3 de l’article L.145-34 du code de commerce prévoit que les dispositions relatives au plafonnement ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans, étant précisé que la tacite prolongation vise le contrat de bail qui se poursuit sans que ni le bailleur, ni le preneur ne s’occupe de son renouvellement.

En l’espèce, il est constant que suivant acte authentique en date du 20 octobre 2005, le bail a été renouvelé pour une nouvelle durée de neuf années commençant à courir à compter du 1^er juillet 2004 pour se terminer le 30 juin 2013. Il est également constant qu’à l’expiration de cette période, le bail s’est trouvé prolongé de manière tacite.

Or, par acte d’huissier délivré le 9 mars 2015, les époux X ont fait notifier à la société Le Nautilus un congé pour la date du 30 novembre 2015, avec offre de renouvellement à compter du 1^er octobre 2015. Cet acte étant intervenu avant que la durée du bail excède douze ans, les époux X ne peuvent en conséquence se prévaloir des dispositions de l’alinéa 3 de l’article L.145-34 du code de commerce.

Ce moyen sera donc écarté.

Sur les caractéristiques du local et la modification de leur destination, comme l’a justement relevé le premier juge, il ressort du contrat de bail et des différents procès-verbaux d’huissier des 5 avril 2000, 31 mai 2012 et 2l juillet 2015 que les équipements installés dans les locaux depuis la date du premier bail du 3 novembre 1986 n’ont pas été mis à la disposition du locataire par le bailleur, de sorte qu’ils ne peuvent être pris en compte pour apprécier les caractéristiques du local.

De plus, comme l’a également constaté le premier juge, ces équipements n’ont pas modifié la destination des locaux, l’activité actuellement exploitée, à savoir la restauration rapide, est conforme à celle expressément convenue par les parties dans l’acte authentique du 20 octobre 2005.

Enfin, le seul fait qu’une partie de l’activité soit exploitée sur une terrasse extérieure ne justifie pas davantage le déplafonnement sollicité par les bailleurs, cette terrasse concernant le domaine public et non les lieux loués et n’ayant entraîné aucune

modification de l’assiette du bail.

Ce moyen sera donc écarté.

Sur le caractère monovalent du local, c’est à juste titre que le juge des loyers commerciaux a retenu qu’aucun élément ne permettait d’établir que les locaux avaient été construits qu’en vue d’une seule utilisation.

Aucune critique sérieuse n’est proposée en cause d’appel.

Ce moyen sera donc écarté.

Sur la modification des facteurs locaux de commercialité, la cour rappelle que l’appel s’entend comme la critique argumentée des motifs retenus par le premier juge et, qu’en l’espèce, en l’état des moyens soutenus par les époux X et les pièces versées au débat, ils échouent à démontrer que l’aménagement du quai et les travaux de modernisation du port du Cap d’Agde auraient apporté, au cours du bail expiré, un flux de chalands susceptible de pro’ter au commerce exploité par la société Le Nautilus.

Ce moyen sera donc écarté.

En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu’il a dit n’y avoir lieu à déplafonnement du loyer.

Sur le montant du loyer du bail renouvelé, les époux X soutiennent que le premier juge n’a pas répondu à leur moyen. Or, le juge des loyer commerciaux a fait une exacte application des dispositions devant s’appliquer en disant que le loyer du bail renouvelé s’établira selon la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux mentionné aux premier et deuxième aliénas de l’article L.112-2 du code monétaire et financier, les dispositions issues de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 étant applicables aux seuls contrats renouvelés à compter du 1^er septembre 2014, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a fixé le prix du loyer renouvelé à la somme de 22 211,38 euros.

Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux X seront condamnés aux dépens de l’appel.

Les époux X sollicitent la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La société Le Nautilus sollicite pour sa part la somme de 4 500 '.

Les époux X, qui échouent en cause appel, en toutes leurs prétentions, seront condamnés au surplus à payer à la société Le Nautilus la somme de 4 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement rendu le 3 juillet 2018 par le juge des loyers commerciaux près le tribunal de grande instance de Béziers, en toutes ses dispositions ;

CONDAMNE B X et C D épouse X, à payer à la société Le Nautilus la somme de 4 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais non remboursables exposés en appel ;

CONDAMNE B X et C D, épouse X, aux dépens de l’appel.

Le Greffier Le Président

E.G.