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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5^e chambre civile

ARRET DU 06 AVRIL 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/01938 – N° Portalis

DBVK-V-B7D-OCIY

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 FEVRIER 2019

TRIBUNAL D’INSTANCE DE PERPIGNAN

N° RG 11-16-002203

APPELANTS :

Monsieur Z X

né le […] à […]

de nationalité Française

[…],

[…]

[…]

R e p r é s e n t é p a r M e R a y m o n d E S C A L E d e l a S C P V I A L – P E C H D E LACLAUSE-ESCALE- KNOEPFFLER-HUOT-PIRET-JOUBES, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant

Madame A B épouse X

née le […] à […]

de nationalité Allemande

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Raymond ESCALE de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE- KNOEPFFLER-HUOT-PIRET-

JOUBES, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant

INTIMEES :

SCI BCSC prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités au siège social

[…]

[…]

Représentée par M^e Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et M^e Cyril CARRIERE, avocat au barreau des Pyrénées Orientales, avocat plaidant

[…]

2 Rue Jean-François MARMONTEL

[…]

[…]

Autre(s) qualité(s) : Intimé sur appel provoqué

Non représentée – Assignée le 06 septembre 2019 à personne habilitée

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 01 Février 2021

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 FEVRIER 2021,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Sabine MICHEL

ARRET :

— réputé contradictoire ,

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sabine MICHEL, Greffier.

*

* *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 9 novembre 2011, la société BCSC a donné à bail d’habitation à Z X et A X un appartement situé à Perpignan, pour une durée de trois ans à compter du 1^er décembre 2011, renouvelable tacitement.

Le 27 décembre 2016, une ordonnance rendue après requête de Z X, a enjoint C D, gérante de la société BCSC, et la société Citya en charge de la gestion locative, de communiquer au locataire le décompte et les justificatifs des charges locatives ainsi que le calcul détaillé de l’indexation du loyer.

Le 24 février 2017, la bailleresse a donné congé aux locataires pour la date d’expiration du bail, le 30 novembre 2017, afin de reprendre le logement pour l’habiter.

Le 13 mars 2018, la société BCSC a assigné Z X et A X afin d’obtenir la résiliation du bail ou la validation du congé délivré ainsi que le paiement des arriérés des loyers et charges. Cette instance a été jointe à celle dirigée contre C D pour laquelle la société BCSC et C D ont opposé l’irrecevabilité de l’action.

Le jugement rendu le 15 février 2019 par le tribunal d’instance de Perpignan énonce dans son dispositif :

• Valide le congé délivré le 24 février 2017 à Z X et A X à la requête de la société BCSC afin de ne pas renouveler à son échéance le 30 novembre 2017, le bail conclu entre les parties ;

• Dit en conséquence que Z X et A X sont tenus de quitter et rendre libre cet appartement, tant de leurs biens que de tous occupants de leur chef, à compter de la signification qui leur sera faite du présent jugement à défaut de quoi ils pourront y être contraints par une expulsion, avec, si besoin est, le recours à la force publique ;

• Fixe l’indemnité d’occupation due, en deniers ou quittances, par Z X et A X à la société BCSC à la somme de 640,44 € payable mensuellement et le 1^er jour de chaque mois à compter du 1^er décembre 2017, jusqu’à ce que Z X et A X aient quitté les lieux en cause, l’indemnité étant due prorata temporis en cas d’occupation inférieure à un mois ;

• Déboute les parties de leurs autres demandes ;

• Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

• Partage les dépens de l’instance, par moitié entre Z X et A X et la société BCSC ;

• Ordonne l’exécution provisoire du jugement.

Le jugement expose que l’action à l’encontre de C D et la société Citya n’est pas irrecevable puisqu’il y avait un intérêt à les associer à la procédure compte tenu de leur implication dans le litige.

Le jugement relève que le dossier fourni par la société BCSC à l’appui de sa demande de paiement est confus, comporte des erreurs et ne tient pas compte de la prescription triennale. Il constate que le congé ne précise pas expressément qui sera au sein de la société bailleresse, le bénéficiaire de la reprise du logement mais qu’en tout état de cause le droit à la reprise du logement pour l’habiter est ouvert aux quatre associés de la société puisqu’il s’agit d’une mère et de ses trois enfants.

Le jugement constate qu’aucune autre irrégularité de forme ou de délai n’a été invoquée par Z X et A X. Le congé est donc régulier sur la forme malgré le fait que ne soit versé au débat que la première page de ce dernier.

Z X et A X ont relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 20 mars 2019.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 1^er février 2021.

Les dernières écritures pour Z X et A X ont été déposées le 2 décembre 2019.

Les dernières écritures pour la société BCSC ont été déposées le 3 septembre 2019.

Le dispositif des écritures pour Z X et A X énonce :

• Réformer parte in qua la décision du tribunal d’instance de Perpignan rendue le 15 février 2019 ;

• Dire que l’acte de congé pour reprise signifié le 24 février 2017 est nul et de nul effet ;

• Dire que C D n’a aucune autorisation de la SCI lui permettant d’être bénéficiaire de cette reprise ;

• Débouter la SCI BCSC de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et de son appel incident ;

• Condamner la SCI BCSC au paiement d’une somme de 1 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Z X et A X soutiennent que le congé délivré est entaché d’irrégularité puisqu’il ne désigne pas le nom et l’adresse du bénéficiaire de la reprise comme le prévoit la loi du 6 juillet 1989. Ils affirment que seul un associé peut bénéficier de la reprise dans le cadre d’une SCI familiale et que le congé précise que c’est la requérante qui entend reprendre les lieux, soit la SCI. Le bénéficiaire de la reprise n’est donc pas clairement identifiable. Z X et A X ajoutent qu’une société civile est soumise au régime des conventions réglementées qui prévoit notamment que l’occupation d’un bien de la SCI par un des associés constitue une convention soumise à l’approbation des associés. Ils maintiennent qu’à défaut d’un procès-verbal d’assemblée à date certaine et antérieur au congé, le gérant n’avait pas les pouvoirs pour engager la SCI.

Z X et A X soutiennent qu’il n’est pas possible de leur donner congé sans proposition de relogement alors même qu’ils ont tous les deux plus de 65 ans.

Concernant l’appel incident, Z X et A X maintiennent qu’ils ne font état d’aucune demande particulière concernant C D. Ils affirment qu’il n’y avait jamais eu de problème entre eux avant août 2015 suite à des réparations sur le robinet d’arrêt des toilettes. L’agence Citya se serait vue confier la gestion et

aurait procédé à un rappel de charges et une révision du loyer pour 1 030,27 €. Z X et A X ont alors réclamé les justificatifs et proposé le paiement par douzième des charges locatives. Ils indiquent n’avoir obtenu les documents comptables exacts qu’en août 2017. Z X et A X soutiennent que le commandement de payer du 30 mars 2016 sur lequel se fonde la clause résolutoire concerne des montants infondés ou supprimés puisqu’il concerne un rappel des charges entre 2011 et 2015 sans justificatif, un rappel de loyer supprimé le 11 août 2017 et une facture pour le robinet des toilettes qui est à la charge du bailleur.

Z X et A X maintiennent que le rappel d’arriérés de charges à hauteur de 1 654,05 € est incomplet puisqu’il n’est pas produit tous les justificatifs nécessaires. La plupart des documents sont des pièces émanant de la société elle même. Ils ajoutent que le bailleur ne leur a jamais adressé un décompte par nature de charges ni mis à leur disposition les pièces justificatives. Z X et A X soutiennent que l’agence gestionnaire a commis plusieurs erreurs, notamment une augmentation de loyer en juin puis en décembre alors que la date est le 1^er juillet et des provisions sur charges variant selon les mois.

Le dispositif des écritures pour la SCI BCSC énonce :

• Enjoindre la SARL Citya de fournir le décompte actualisé des charges impayées par Z X et A X au mois de septembre 2019 et leurs justificatifs ainsi qu’une réponse précise sur les prétendues erreurs d’indexation et sur la prétendue application de la prescription triennale évoquées par le tribunal d’instance de Perpignan dans son jugement du 15 février 2019 ;

• Déclarer irrecevable la demande formulée par Z X et A X à l’encontre de C D ;

• Infirmer le jugement du 15 février 2019 rendu par le tribunal d’instance de Perpignan en ce qu’il a débouté la SCI BCSC de ses autres demandes, notamment de sa demande en paiement de l’arriéré locatif et a partagé les dépens de l’instance par moitié entre Z X et A X et la BCSC ;

• Débouter Z X et A X de l’intégralité de leurs fins et prétentions ;

• Dire que Z X et A X ont commis de graves manquements à leurs obligations locatives justifiant la résiliation du bail ;

• Condamner Z X et A X au titre de l’arriéré de loyer au paiement à la SCI BCSC de la somme de 392,59 € arrêtée provisoirement au 31 décembre 2017 et majorée des intérêts au taux légal à compter du 1^er décembre 2017 jusqu’au parfait paiement ;

• Condamner Z X et A X au titre de l’arriéré de charges locatives au paiement à la SCI BCSC de la somme de 1 729 € arrêtée provisoirement en mai 2019 et majorée des intérêts au taux légal à compter du 1^er décembre 2017 jusqu’au parfait paiement ;

• Condamner Z X et A X à payer à la SCI BCSC la somme de 400 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

• Confirmer le jugement en ce qu’il a validé le congé délivré le 24 février 2017, dit que Z X et A X sont tenus de quitter les lieux, fixé l’indemnité d’occupation à 640, 44 € par mois et ordonné l’exécution provisoire ;

• Ordonner l’expulsion de Z X et A X et tous occupants de leur chef ;

• Subsidiairement, constater la résiliation du bail intervenue de plein droit après le 30 mars 2016, date du commandement de payer, déclarer en conséquence Z X et A X occupants sans droit ni titre, ordonner leur

• expulsion et les condamner au paiement de 640, 44 € au titre de l’indemnité d’occupation ; Condamner Z X et A X et la société Citya à payer à la SCI BCSC la somme de 2 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens, dont le coût du commandement de payer et du congé pour reprise.

La SCI BCSC soutient que l’appel formé par Z X et A X n’est dirigé qu’à son encontre et qu’il n’est donc pas possible de formuler une demande directement contre C D. Elle maintient qu’elle ne peut pas justifier précisément les demandes de paiement à l’encontre des locataires puisque c’est la société Citya, en charge de la gestion locative, qui leur a transmis tous les éléments relatifs à la demande en paiement et qui procède à l’indexation du loyer.

La SCI BCSC soutient que Z X et A X ont commis de graves manquements à leurs obligations locatives notamment en ne procédant pas à la réindexation du loyer depuis 2012 et en refusant de payer les charges locatives alors même que les justificatifs leur ont été transmis. Elle ajoute qu’il s’agit notamment de leur consommation d’eau, qu’ils peuvent facilement vérifier grâce au compteur d’eau.

La SCI BCSC affirme que le congé pour reprise est régulier et que s’il y avait eu vice de forme, il n’aurait pas été de nature à faire grief à Z X et A X et n’aurait pas emporté la nullité de l’acte. Elle ajoute qu’elle est une société civile immobilière familiale, non soumise au régime des conventions réglementées. Elle soutient que le congé mentionne clairement le fait que c’est C D, gérante de la SCI qui va reprendre le bien puisque c’est elle qui représente la société, présentée comme reprenant le bien. Z X et A X ne peuvent donc se prévaloir d’aucun grief. La SCI BCSC maintient que l’article 15-III de la loi du 6 juillet 1989 contient au delà d’une condition relative à l’âge, une condition cumulative relative aux ressources. Z X et A X n’ont jamais justifié de leurs revenus ni fait de demande de relogement auprès de la SCI BCSC.

Subsidiairement, la BCSC soutient que les locataires doivent être expulsés pour manquement à leurs obligations en refusant de donner suite au commandement de payer qui leur a été délivré. Pour elle, la résistance abusive de Z X et A X de se conformer à leurs obligations locatives et contractuelles lui cause un préjudice.

MOTIFS

Sur la validité du congé pour reprise du logement pour l’habiter

L’article 15 I. de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

Ces dispositions sont applicables aux SCI lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, par la

société au profit de l’un des associés.

C’est au bailleur de rapporter la preuve qu’il entre bien dans les prévisions de la loi et donc s’il ne justifie pas le caractère familial de la SCI, celui-ci ne peut invoquer les dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé doit par conséquent, à peine de nullité, indiquer en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire du bien repris.

En l’espèce, le congé pour reprise délivré le 24 février 2017, à la demande de la SCI BCSC, mentionne uniquement, s’agissant de la désignation du bénéficiaire, que « la partie requérante entend reprendre les lieux loués lui appartenant afin de les occuper. ».

A défaut d’indiquer les nom et adresse du bénéficiaire, ces indications ne pouvant se déduire de ce que C D est intervenue en qualité de représentante de la personne morale, requérante, laquelle a quatre associés, le congé pour reprise est donc nul, sans qu’il ne soit besoin pour les appelants de justifier d’un quelconque grief.

Sur la demande d’expulsion fondée sur le non-respect des obligations du locataire

Parmi les motifs légitimes et sérieux pouvant justifier la résiliation judiciaire du bail d’habitation, le retard régulier ou systématique dans le règlement des loyers et des charges peut, même si la situation est à chaque fois régularisée, constituer, au regard des relations appréciées in concreto entre le bailleur et le preneur, un manquement du locataire à ses obligations pouvant justifier un congé pour motif sérieux et légitime au sens de l’ article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 . Il convient à cet égard de tenir compte notamment du montant du loyer, de la durée des relations contractuelles, de l’existence et de l’évolution de l’arriéré, de la fréquence des retards allégués, des contentieux pouvant exister et des raisons de la carence du locataire.

En l’espèce, la SCI BCSC a fait délivrer commandement de payer le 30 mars 2016 pour la somme en principal de 450,49 €, correspondant, suivant une mention manuscrite portée sur un relevé de compte annexé édité par l’agence Citya Immobilier, à un rappel de loyers depuis le 1^er décembre 2011.

Outre le fait que la Cour n’est pas capacité de constater le bien-fondé de cette somme à partir des écritures et de l’ensemble des pièces versées par la SCI BCSC, celle-ci ne justifie pas de retards réguliers ou systématiques dans le règlement des loyers et des charges, Z X et A X s’acquittant au contraire régulièrement par virement de leurs loyers et charges, tel que cela résulte des relevés de compte édités par l’agence Citya Immobilier et versés au débat.

La SCI BCSC sera en conséquence déboutée de sa prétention visant à obtenir la résiliation judiciaire du bail en litige pour non-respect des obligations et l’expulsion de Z X et A X.

Sur les autres demandes formées par la SCI BCSC

De la même façon que précédemment, à partir des écritures et de l’ensemble des pièces versées au débat, la SCI BCSC ne permet pas à la Cour de constater le bien-fondé de sa prétention visant à voir Z X et A X condamnés, au titre de l’arriéré de charges locatives, à lui payer la somme de 1 729 € arrêtée provisoirement en mai 2019.

Par ailleurs, il n’appartient pas à la Cour d’enjoindre la société Citya Immobilier de fournir le décompte actualisé des charges impayées par les époux X au mois de septembre 2019 et leurs justi’catifs, ainsi qu’une réponse précise sur les prétendues erreurs d’indexation et sur la prétendue application de la prescription triennale évoquées par le tribunal d’instance de Perpignan dans son jugement du 15 février 2019.

Enfin, la prétention formée par la SCI BCSC, visant à voir Z X et A X condamnés à lui payer la somme de 400 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, sera rejetée pour ne pas être motivée.

La SCI BCSC sera en conséquence déboutée de l’ensemble de ses prétentions.

En conséquence de ce qui précède, le jugement rendu le 15 février 2019 par le tribunal d’instance de Perpignan sera infirmé en ce qu’il :

• Valide le congé délivré le 24 février 2017 à Z X et A X à la requête de la société BCSC afin de ne pas renouveler à son échéance le 30 novembre 2017, le bail conclu entre les parties ;

• Dit en conséquence que Z X et A X sont tenus de quitter et rendre libre cet appartement, tant de leurs biens que de tous occupants de leur chef, à compter de la signification qui leur sera faite du présent jugement à défaut de quoi ils pourront y être contraints par une expulsion, avec, si besoin est, le recours à la force publique ;

• Fixe l’indemnité d’occupation due, en deniers ou quittances, par Z X et A X à la société BCSC à la somme de 640,44 € payable mensuellement et le 1^er jour de chaque mois à compter du 1^er décembre 2017, jusqu’à ce que Z X et A X aient quitté les lieux en cause, l’indemnité étant due prorata temporis en cas d’occupation inférieure à un mois ;

Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera également infirmé en ce qu’il a condamné Z X et A X à la moitié des dépens.

La société BCSC sera condamnée aux dépens de l’appel.

L’équité justifie de condamner la société BCSC à payer à Z X et A X la somme de 1 500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant par arrêt réputé contradictoire et mis à disposition au greffe ;

INFIRME le jugement rendu le 15 février 2019 par le tribunal d’instance de Perpignan en ce qu’il :

• Valide le congé délivré le 24 février 2017 à Z X et A X à la requête de la société BCSC afin de ne pas renouveler à son échéance le 30 novembre 2017, le bail conclu entre les parties ;

• Dit en conséquence que Z X et A X sont tenus de quitter et rendre libre cet appartement, tant de leurs biens que de tous occupants de leur chef, à compter de la signification qui leur sera faite du présent jugement à

• défaut de quoi ils pourront y être contraints par une expulsion, avec, si besoin est, le recours à la force publique ; Fixe l’indemnité d’occupation due, en deniers ou quittances, par Z X et A X à la société BCSC à la somme de 640,44 € payable mensuellement et le 1^er jour de chaque mois à compter du 1^er décembre 2017, jusqu’à ce que Z X et A X aient quitté les lieux en cause, l’indemnité étant due prorata temporis en cas d’occupation inférieure à un mois ;

• Condamne Z X et A X à la moitié des dépens ;

DÉBOUTE la société BCSC de l’ensemble de ses prétentions ;

CONDAMNE la société BCSC à payer à Z X et A X la somme de 1 500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au titre des frais non remboursables exposés en appel ;

CONDAMNE la société BCSC aux dépens de l’appel.

Le Greffier, Le Président,