COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50G

3e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 16 DECEMBRE 2021

N° RG 20/03356

— N° Portalis DBV3-V-B7E-T6QT

AFFAIRE :

X, Y, F A

C/

Z-J B

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 16 Juillet 2020 par le TJ de NANTERRE

N° Chambre :

N° RG : 20/01927

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Antoine CHRISTIN

M^e Franck LAFON, avocat au barreau de VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SEIZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT ET UN,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dont le délibéré a été prorogé au 02 décembre 2021, les parties en ayant été avisées, dans l’affaire entre :

Madame X, Y, F A

née le […] à BÉZIERS

de nationalité Française

ci-devant 17 avenue du Général Leclerc 92100 BOULOGNE-BILLANCOURT

et actuellement […]

Représentant : M^e Antoine CHRISTIN de la SELARL SALMON ET CHRISTIN ASSOCIES, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 550

APPELANTE

****************

Madame Z-J B

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentant : M^e Francis PIERREPONT de la SCP SCP PIERREPONT & ROY-MAHIEU, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0527 -

Représentant : M^e Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 – N° du dossier 20200293

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 30 Septembre 2021 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Z-L BOU, Président chargé du rapport et Madame Françoise BAZET, conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Z-L BOU, Président,

Madame Françoise BAZET, Conseiller,

Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Claudine AUBERT,

Par acte du 4 novembre 2019 reçu par M^e C, notaire, avec la participation de M^e E, M^me Z-L B a consenti à M^me X A une promesse unilatérale de vente portant sur un bien immobilier situé […] à Boulogne-Billancourt (92100) au prix de 270 000 euros.

L’acte a prévu un ensemble de conditions suspensives dont celle d’obtention d’un prêt d’un montant de 170 000 euros devant se réaliser au plus tard le 31 décembre 2019. La promesse a été consentie pour une durée expirant le 31 janvier 2020 à 16 heures. Une indemnité d’immobilisation de 27 000 euros a été fixée.

Le 24 janvier 2020, M^me A a obtenu de la banque HSBC un accord de principe pour l’octroi d’un prêt, lequel a été transmis le jour même au notaire de M^me B, M^e E, par celui de M^me A, M^e C. L’offre de prêt n’a toutefois été établie que le 5 février 2020.

Le 7 février 2020, le notaire de M^me B, M^e E, a informé son confrère qu’à défaut de levée de l’option et de signature de l’acte authentique de vente, M^me A se trouvait déchue du bénéfice de la promesse et que sa cliente acceptait la restitution de l’indemnité d’immobilisation versée.

Le 13 février 2020, M^me A, par l’intermédiaire de son conseil, a mis en demeure M^me B d’avoir à se présenter le 25 février 2020 en l’étude de M^e C afin de signer l’acte authentique de vente. Le 14 février 2020, M^me A a fait signifier à M^me B une sommation d’avoir à comparaître à l’effet de régulariser la vente.

Le 19 février 2020, M^e E a notifié à M^e C l’ensemble des documents nécessaires à la finalisation de la vente. Par lettre recommandée du même jour, le conseil de M^me B a cependant informé M^e C que sa cliente ne se présenterait pas au rendez-vous de signature du contrat de vente et a sollicité le bénéfice de l’indemnité d’immobilisation.

Le 25 février 2020, M^e C a dressé un procès-verbal de carence.

Autorisée par ordonnance en date du 2 mars 2020, M^me A a assigné à jour fixe M^me B devant le tribunal judiciaire de Nanterre, par acte d’huissier en date du 4 mars 2020, afin de voir ordonner la vente forcée du bien litigieux.

Par jugement du 16 juillet 2020, le tribunal a :

— débouté M^me A de l’intégralité de ses demandes,

— condamné M^me A à payer à M^me B la somme de 27 000 euros à titre d’indemnité d’immobilisation telle que prévue à la promesse de vente conclue entre les parties le 4 novembre

2019,

— condamné M^me A à payer à M^me B la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamné M^me A aux entiers dépens de la procédure,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision,

— rejeté le surplus des demandes.

Suivant déclaration du 17 juillet 2020, M^me A a interjeté appel et prie la cour par dernières conclusions du 19 juillet 2021, de :

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

débout[é] M^me A de l’intégralité de ses demandes,

♦

condamn[é] M^me A à payer à M^me B la somme de 27 000 euros à titre d’indemnité d’immobilisation telle que prévue à la promesse de vente conclue entre les parties le 4 novembre 2019,

♦

condamn[é] M^me A à payer à M^me B la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles,

♦

condamn[é] M^me A aux entiers dépens de la procédure,

♦

puis, statuant à nouveau :

— juger que M^me A :

à titre principal, a valablement levé l’option le 24 janvier 2020 (pièce n°26),

♦

à titre subsidiaire, a bénéficié d’une prorogation tacite (pièce n°12),

♦

à titre très subsidiaire, démontre un cas de force majeure (pièce n°22),

♦

— en tout état de cause, constater qu’est parfaite la vente entre :

M^me Z-L B, née le […] à Boutigny-sur-Essonne (91), employée de banque, de nationalité française, demeurant […] 92100 Boulogne-Billancourt,

♦

et M^me X, Y, F A, née le […] à […], infirmière, de nationalité française, domiciliée 160 rue d’Aguesseau 92100 Boulogne-Billancourt, formée par acte authentique (la promesse de vente en date du 4 novembre 2019 conclue sous l’égide de M^e C, notaire à Issy-les-Moulineaux) pour un montant de 270 000 euros et portant sur :

♦

Dans un ensemble immobilier situé à Boulogne-Billancourt (Hauts-de-Seine) 92100 […],

Figurant ainsi au cadastre :

Section N°

Lieudit

Surface

J

[…]

00 ha 01 a […]

J

[…] a […]

Et à titre indivis :

Section N°

Lieudit

Surface

J

[…] a […]

J

[…] a […]

Les lots de copropriété suivants :

Lot numéro trente-cinq (35)

Dans le bâtiment A, au rez-de-chaussée, à droite, un studio composé : d’une entrée, living room, cuisine, cabinet de toilette, d’une superficie de 29,53m2.

Et les vingt-quatre /mille deux centièmes (24 / 1.200èmes) des parties communes générales.

Lot numéro trente-six (36)

Dans le bâtiment A, au sous-sol, une cave portant le numéro 9.

Et les deux /mille deux centièmes (2 / 1.200èmes) des parties communes générales.

Tel que le BIEN existe, avec tous droits y attachés, sans aucune exception ni réserve.

Dont l’état descriptif de division et règlement de copropriété, aux termes d’un acte reçu par Maître D, Notaire à SÈVRES le 8 septembre 1954, a été publié au service de la publicité foncière de Vanves 1 le 10 novembre 1954, volume 1358, numéro 27.

Et dont l’état descriptif ' règlement de copropriété a été modifié :

- aux termes d’un acte reçu par M^e Buel, Notaire à Saint-Cloud, le 9 février 1956, publié au service de la publicité foncière de Vanves 1 le 22 novembre 1956, volume 1532, numéro 17,

- aux termes d’un acte reçu par M^e D, Notaire à Sèvres, le 3 mai 1956, régulièrement publié au service de la publicité foncière de Vanves 1,

- aux termes d’un acte reçu par M^e D, Notaire à Sèvres, le 17 novembre 1958, publié au service de la publicité foncière de Vanves 1 le 26 janvier 1959, volume 1805, numéro 13.

— autoriser M^me A à régulariser l’acte authentique sous la condition suspensive d’obtention de prêt figurant en pages 11 et 12 de la promesse de vente du 4 novembre 2019 dont il convient néanmoins de remplacer au troisième paragraphe de ladite condition « La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention d’une ou plusieurs offres définitives de prêts au plus tard le 31 décembre 2019 » par « La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention d’une ou plusieurs offres définitives de prêts au plus tard 60 jours après la signification de l’arrêt à intervenir »,

— ordonner à M^me B de laisser M^me A revisiter une première fois l’ensemble immobilier objet de la promesse de vente en date du 4 novembre 2019 dans un délai de huit jours à compter de la signification de l’arrêt à intervenir et dire que, en cas de refus de M^me B, celle-ci sera redevable d’une astreinte de 100 euros par jour de retard qui commencera à courir à compter du 9ème jour de la signification de l’arrêt à intervenir et qui cessera le jour de la visite effective,

— fixer le point de départ du délai de la faculté de rétractation au lendemain de la première revisite postérieure à la signification de l’arrêt à intervenir susmentionnée,

— juger que, à défaut pour les parties de se présenter devant M^e H I, notaire à Issy-les-Moulineaux ayant repris l’étude de M^e C parti à la retraite, afin de régulariser l’acte authentique de vente dans un délai de trente jours à compter de la notification par M^me A de l’offre du prêt à M^me B ou au plus tard dans un délai de trois mois suivant la signification de l’arrêt à intervenir, ce dernier vaudra vente entre les parties pour les biens immobiliers décrits ci-dessus sous réserve que M^me A règle le prix de vente entre les mains dudit notaire dans le même délai,

— ordonner en pareille hypothèse la publication de l’arrêt à intervenir au service de la publicité foncière dans les formes prévues au décret n°55-22 du 4 janvier 1955 dans le délai d’un mois après qu’il aura acquis un caractère définitif par absence de recours ou épuisement des voies de recours, à la diligence de M^me A et aux frais de M^me B,

— rappeler que, conformément à l’article 'Obligation de garde du promettant ' éléments d’équipement’ figurant en page 28 de la promesse de vente en date du 4 novembre 2019, M^me A pourra visiter les lieux juste avant la prise de jouissance du bien, et s’assurer du respect de l’engagement de M^me B de laisser dans le bien tout ce qui est immeuble ainsi que, sans que cette liste soit limitative et sous la seule réserve qu’ils existent, les éléments désignés en page 28 de ladite promesse,

— rappeler que, conformément à l’article 'Obligation de garde du promettant ' entretien, réparation’ figurant en pages 28 et 29 de la promesse de vente en date du 4 novembre 2019, M^me B devra respecter les engagements visés audit article jusqu’à l’entrée en jouissance de M^me A et que cette dernière pourra effectuer une visite préalablement à la signature de l’acte authentique dans le but de vérifier l’état général par rapport à ce qu’il était au jour de ladite promesse et de procéder au relevé des compteurs,

— juger que M^me B sera tenue responsable de ses manquements à son obligation de garde telle qu’elle résulte de l’article 'Obligation de garde du promettant’ figurant en pages 28 et 29 de la promesse de vente en date du 4 novembre 2019,

— rappeler que, conformément à l’article 'Propriété jouissance’ figurant en page 7 de la promesse de vente en date du 4 novembre 2019, l’ensemble immobilier objet de la promesse de vente en date du 4 novembre 2019 devra être libre de toute location ou occupation,

— juger que, à défaut pour M^me B de respecter son obligation de donner la propriété et la jouissance telle qu’elle résulte de l’article 'Propriété jouissance’ figurant en page 7 de la promesse de vente en date du 4 novembre 2019, celle-ci sera redevable d’une astreinte de 100 euros par jour de retard qui commencera à courir trois mois après la signification de l’arrêt à intervenir et cessera le jour de l’entrée en jouissance,

— ordonner la compensation entre le prix de vente et les condamnations qui seraient prononcées à l’encontre de M^me B et autoriser M^e H I, notaire à Issy-les-Moulineaux ayant repris l’étude de M^e C parti à la retraite, sur demande de M^me A , à ne réclamer que le solde de ladite compensation, sans toutefois que cela ne modifie l’assiette initiale des droits de mutation,

— condamner M^me B à payer à M^me A :

à titre principal,

dommages-intérêts pour préjudice moral …………………………. 20 000 euros,

♦

dommages-intérêts pour préjudice matériel……………………….. 8 061,18 euros,

♦

dommages-intérêts pour préjudice immatériel ……………………….5 000 euros,

♦

dommages-intérêts pour préjudice locatif …………………………….14 829,61 euros,

♦

dommages-intérêts pour préjudice bancaire ……………………………1 200 euros,

♦

à titre subsidiaire, 27 000 euros à titre de dommages-intérêts correspondant à la clause pénale égale à 10 % de la valeur du bien prévue à la promesse de vente du 4 novembre 2019,

— débouter M^me B de l’ensemble de ses prétentions, fins et conclusions,

— condamner M^me B à payer à M^me A une somme de 15 000 euros à titre de contribution à ses frais irrépétibles de première instance et d’appel,

— condamner M^me B aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par dernières écritures du 6 septembre 2021, M^me B prie la cour de :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions.

— débouter M^me A de toutes ses demandes,

— condamner M^me A au paiement d’une somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamner M^me A à payer à M^me B la somme supplémentaire de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M^me A aux entiers dépens avec recouvrement direct conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 septembre 2021.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la perfection de la vente

Le tribunal a retenu que M^me A ne prouvait pas avoir levé l’option dans le délai imparti par la promesse, ni une prorogation tacite du délai de réalisation de celle-ci intervenue d’un commun accord entre les parties, antérieurement à son expiration, ni une cause de force majeure. En conséquence, il l’a déboutée de sa demande de vente forcée.

M^me A soutient avoir valablement levé l’option le 24 janvier 2020. Elle invoque à cet effet une attestation de M^e C et rappelle que la levée de l’option n’est soumise à aucune forme ou modalité particulière. Elle argue que le fait que l’offre de prêt n’ait été communiquée que le 5 février 2020 est indifférent et que le versement effectif des fonds n’est pas plus une condition de la levée de l’option. Elle affirme que son intention de finaliser la vente se déduit aussi de divers éléments, dont le congé donné pour son bail et un devis de travaux dans l’appartement de M^me B. Elle ajoute qu’elle était libre de renoncer à la condition suspensive d’obtention de prêt.

A titre subsidiaire, elle se prévaut d’une prorogation tacite, arguant du fait que le notaire de M^me B, soit son mandataire, ait notifié au sien le 19 février 2020 l’ensemble des documents nécessaires à la finalisation de la vente, outre qu’il avait déjà, les 22 et 28 janvier 2020, sollicité un avenant de prorogation qui lui avait été communiqué le 30 janvier 2020. Elle relève encore que M^me B ne l’a jamais mise en demeure d’avoir à justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive.

A défaut, elle se prévaut de la perfection de la vente au motif qu’elle rapporte la preuve d’un cas de force majeure, l’appelante affirmant que le retard dans la réalisation de la vente est imputable aux délais induits par l’obtention d’une offre de prêt sur la seconde moitié de l’année 2019 qui étaient substantiellement ralentis. Elle soutient être en droit d’invoquer la force majeure et que les conditions de celle-ci sont réunies, en voulant pour preuve des articles de presse.

M^me B conclut à la confirmation du jugement entrepris.

***

La promesse conclue par les parties stipulait en son paragraphe intitulé 'Réalisation’ :

'La réalisation de la promesse aura lieu :

— soit par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du versement par virement sur le compte du notaire chargé de recevoir l’acte authentique d’une somme correspondant :

* au prix stipulé payable comptant déduction faite de l’indemnité d’immobilisation éventuellement versée en exécution des présentes,

* à la provision sur frais d’acte et de prêt éventuel,

* à l’éventuelle commission d’intermédiaire,

* et de manière générale de tous comptes et proratas.

— soit par la levée d’option faite par le bénéficiaire à l’intérieur de ce délai. La levée d’option par le bénéficiaire, si elle est effectuée, transformera la promesse de vente unilatérale de vente en vente. Cette vente restera placée sous les seules conditions suspensives encore pendantes le jour de la levée d’option, sauf si renonciation de la part du bénéficiaire à ces dernières. Dans ce dernier cas, la signature de la vente devra intervenir au plus tard dans les quinze jours ouvrés suivant l’expiration de la durée de validité de la promesse et le transfert de propriété restera reporté au jour de la signature dudit acte de vente et du paiement du prix de vente et des frais. Cette levée d’option sera effectuée par tous moyens auprès du notaire rédacteur par le

bénéficiaire et devra être accompagnée du versement par virement sur le compte dudit notaire

d’une somme correspondant :

* au prix stipulé payable comptant déduction faite de l’indemnité d’immobilisation éventuellement versée en exécution des présentes (étant précisé que, pour la partie du prix payé

au moyen d’un emprunt, il convient de justifier de la disponibilité des fonds),

* à la provision sur frais d’acte de vente et de prêt éventuel,

* à l’éventuelle commission d’intermédiaire,

* et de manière générale de tous comptes et proratas'.

La promesse prévoyait en outre qu’en l’absence de levée d’option ou de signature de l’acte de vente dans le délai, le bénéficiaire serait de plein droit déchu du bénéfice de la promesse

Au 31 janvier 2020, l’acte authentique de vente n’a pas été signé.

Pour justifier de la levée d’option, M^me A se prévaut pour l’essentiel de la lettre adressée le 15 mai 2020, par M^e C, son notaire, aux termes de laquelle il indique 'Il est clair que depuis (la signature de la promesse), M^me A a toujours manifesté sa volonté d’acquérir, sous la condition bien évidemment, d’obtenir son prêt. Après chaque entretien avec elle, nous tenions régulièrement informé notre confrère E (mails des 9 et 20 janvier 2020). Par mails des 22 et 28 janvier suivant, notre confrère E sollicitait un avenant à la promesse de vente jusqu’au 21 février 2020 ; ce que nous avons fait le 30 janvier 2020. Le 24 janvier 2020, ayant reçu son accord de prêt de la banque HSBC que nous avons aussitôt transmis à notre confrère E, M^me A m’a confirmé téléphoniquement sa volonté de régulariser la vente, soit en termes de droit, de lever l’option. Par mail du 7 février 2020, nous avons transmis à notre confrère E, la copie de l’offre de prêt reçue

par M^me A. Ce bref rappel indique clairement une volonté continue d’acquérir de la part de M^me A. Je vous joins également à la présente le relevé de M^me A à mon étude. Vous y noterez ainsi ses versements du 13 février 2020 en vue de signer la vente. (…)'.

Les conditions et les modalités de la levée d’option relèvent de la liberté contractuelle et si en l’espèce, cette levée pouvait être 'effectuée par tous moyens auprès du notaire rédacteur par le bénéficiaire', elle devait 'être accompagnée du versement par virement sur le compte’ du notaire rédacteur de la somme ci-dessus décrite.

L’utilisation du terme 'accompagner’ signifie que le versement devait être concomitant à la levée de l’option, laquelle devait elle-même intervenir avant le 31 janvier 2020 à 16 heures, et que ce versement était une condition de la levée d’option.

Or, M^me A ne justifie d’aucun versement fait sur le compte du notaire le 24 janvier 2020, jour où elle aurait levé l’option, ni avant le 31 janvier 2020 à 16 heures et il ressort au contraire de la lettre de M^e C précitée ainsi que du relevé de compte de ce dernier que les versements effectués par M^me A l’ont été le 13 février 2020.

En conséquence, à défaut de ce versement et sans qu’il soit nécessaire d’examiner les autres moyens développés par les parties sur ce point, M^me A ne peut prétendre avoir levé l’option conformément aux termes de la promesse.

Le délai de réalisation de la promesse peut être prorogé. Toutefois, cette prorogation n’est valable que si la prorogation intervient avant la survenance du terme extinctif, et non postérieurement à celui-ci, et elle suppose un accord conjoint des parties sur la prorogation du terme.

Si le notaire de M^me B a, par courriel du 19 février 2020, transmis à M^e C, notaire de M^me A, 'les documents concernant le dossier de vente cité en objet', ce mail n’émane pas de M^me B alors que le notaire ne représente pas son client et qu’il n’est justifié d’aucun mandat spécial donné à M^e E à cette fin. Le mail est en outre largement postérieur au 31 janvier 2020 à 16 heures, date d’expiration de la promesse. Il ne justifie donc pas d’une prorogation de celle-ci, ce d’autant moins que le même jour, soit le 19 février 2020, le conseil de M^me B a écrit à M^e C pour se prévaloir du fait que le délai de réalisation était expiré depuis le 31 janvier 2020.

Il est exact que précédemment, par mails des 22 et 28 janvier 2010, le notaire de M^me B a demandé à M^e C un projet d’avenant à la promesse prorogeant son terme au 20 février 2020 ou à fin février 2020 et que M^e C dit avoir communiqué cet avenant le 30 janvier 2020.

Toutefois, il est constant qu’aucun avenant de prorogation n’a jamais été signé, ni avant, ni même après le 31 janvier 2020 à 16 heures. En outre, comme indiqué supra, le notaire ne représente pas son client et rien ne justifie que M^e E ait reçu mandat de M^me B de demander et/ou d’accepter une quelconque prorogation, ce que contredit d’ailleurs la lettre du conseil de M^me B du 19 février 2020.

Ainsi, M^me A ne peut se prévaloir d’une prorogation de la promesse, peu important à cet égard que M^me B ne l’ait jamais mise en demeure d’avoir à justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive.

L’existence d’un cas de force majeure n’est pas non plus caractérisée dès lors que les articles de presse sur lesquels se fonde M^me A sont antérieurs à la signature de la promesse de vente litigieuse, de sorte qu’elle ne pouvait ignorer les difficultés alléguées lorsqu’elle s’est engagée et que celles-ci étaient raisonnablement prévisibles à cette date. M^me A ne justifie pas non plus avoir entrepris d’autres démarches en vue d’obtenir son financement que celles faites auprès d’HSBC par son courtier. Le caractère irrésistible de l’événement invoqué à titre de force majeure n’est pas

démontré.

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu’il a débouté M^me A de sa demande de vente forcée.

Sur les demandes de dommages et intérêts de M^me A

Le tribunal les a rejetées au motif essentiel que M^me B n’avait pas commis de faute à l’origine des préjudices allégués.

M^me A soutient avoir été victime de la vénalité de M^me B qui, lorsqu’elle a trouvé mieux disant, n’a pas craint de se dédire au risque de la mettre à la rue, est ensuite revenue à la raison pour finalement décider de ne pas mener la vente à son terme et revenir sur son engagement de ne pas solliciter le bénéfice de l’indemnité d’immobilisation. Elle argue d’un préjudice moral, disant avoir 'erré de canapé en canapé', matériel du fait de la remontée des taux immobiliers, immatériel en raison de ses déménagements successifs, locatif à cause des loyers payés et bancaire du fait des frais de déblocage des fonds. A titre subsidiaire, elle réclame la somme de 27 000 euros correspondant à la clause pénale prévue dans la promesse.

M^me B conclut au rejet de ces demandes, en l’absence de toute faute de sa part et au motif qu’elles ne reposent sur aucun justificatif.

***

En l’absence de levée d’option conformément aux termes de la promesse et de prorogation de celle-ci, M^me B était libre de disposer de son bien comme elle l’entendait. Le grief selon lequel elle aurait fait preuve de vénalité et se serait dédit n’est donc pas fondé et ne caractérise pas une faute. Comme indiqué ci-dessus, le mail du 19 février 2020 relatif aux documents destinés à finaliser la vente n’émane pas de M^me B, mais de l’étude de M^e E qui ne la représentait pas. Il ne saurait donc être prétendu que M^me B ait changé d’avis. Il sera encore observé que le message du 7 février 2020 dans lequel il est indiqué que M^me B précise accepter la restitution de l’indemnité d’immobilisation n’émane pas non plus de cette dernière mais de M^e E, qui ne la représentait pas, et que dès le courrier de son conseil du 19 février 2020, M^me B a sollicité l’attribution à son profit de l’indemnité d’immobilisation. Cette dernière ne s’est donc jamais engagée à ne pas réclamer cette indemnité.

En l’absence de toute faute de sa part, la responsabilité de M^me B n’est pas engagée et elle ne peut être condamnée à indemniser les préjudices prétendument subis par M^me A, sans qu’il soit nécessaire d’examiner leur réalité.

Tout comme l’intimée, la cour ne comprend pas à quelle clause pénale M^me A fait référence, la promesse n’en fixant aucune. Celle-ci prévoit seulement une indemnité d’immobilisation de 27 000 euros mais qui ne s’analyse pas en une clause pénale. En toute hypothèse, il résulte des termes de la promesse ci-dessous reproduits que cette indemnité d’immobilisation n’était prévue qu’au profit de M^me B, en cas de non-réalisation de la vente promise selon les modalités prévues dans l’acte. Par suite, cette demande sera aussi rejetée.

Sur l’indemnité d’immobilisation et les dommages et intérêts réclamés par M^me B

Le tribunal a considéré que le principe de l’estoppel était inapplicable et que M^me B n’avait pas renoncé de manière non équivoque au bénéfice de cette indemnité, laquelle était due au promettant, la non réalisation de la vente étant due à l’absence de réalisation de la condition suspensive de prêt et à la non levée de l’option dans les délais impartis. Il a condamné en conséquence M^me A à payer à M^me B la somme de 27 000 euros.

M^me A conclut à l’irrecevabilité de la demande reconventionnelle de M^me B en application du principe de l’estoppel. Sur le fond, elle s’y oppose au motif qu’elle n’a commis aucun manquement fautif puisqu’elle s’est rendue chez son courtier dès le 6 novembre 2019, que ce dernier a transmis la demande à HSBC le même jour et que l’offre de prêt n’a été obtenue que le 5 février 2020. Elle invoque aussi que la non réalisation de la vente est imputable à M^me B. Elle reproche au tribunal de ne même pas avoir apprécié le caractère excessif ou dérisoire de cette indemnité.

M^me B sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il lui a alloué la somme de 27 000 euros, à tout le moins à titre de dommages et intérêts eu égard au comportement de M^me A, au caractère abusif de la procédure engagée et au préjudice subi du fait des carences de M^me A. Elle réclame la somme de 20 000 euros pour procédure abusive.

***

Force est de constater que l’irrecevabilité fondée sur le principe de l’estoppel, soulevée par M^me A, n’est pas reprise au dispositif de ses écritures qui, en application de l’article 954 du code de procédure civile, seul saisit la cour et qu’il n’y a pas lieu dès lors de statuer sur cette fin de non-recevoir.

L’acte notarié prévoyait une indemnité d’immobilisation d’un montant de 27 000 euros. Le bénéficiaire devait déposer dans les dix jours de la promesse la somme de 13 500 euros et il s’obligeait à verser le surplus 'au promettant au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse, pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait.'

La promesse stipulait encore qu’ 'elle (la somme ci-dessus versée) sera versée au promettant ou au bénéficiaire selon les hypothèses suivantes :

a) en cas de réalisation de la vente promise, elle s’imputera sur le prix et reviendra en

conséquence intégralement au promettant devenu vendeur ;

b) en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent

acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains de l’immeuble formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci ;

Observation étant ici faite que l’intégralité de cette somme restera acquise au promettant même

si le bénéficiaire faisait connaître sa décision de ne pas acquérir avant la date d’expiration du délai d’option. En aucun cas cette somme ne fera l’objet d’une répartition prorata temporis dans la mesure où son montant n’a pas été fixé en considération de la durée de l’immobilisation.

c) toutefois, dans cette même hypothèse de non réalisation de la vente promise, la somme ci-dessus versée sera intégralement restituée au bénéficiaire s’il se prévalait de l’un des cas suivants :

* si l’une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte ;

* si les biens promis se révélaient faire l’objet de servitudes (quelle qu’en soit leur origine) ou mesures administratives de nature à en déplacer la valeur ou à les rendre impropres à leur usage;

* si les biens promis se révélaient être grevés de privilèges, hypothèques, antichrèses ou saisies déclarés ou non aux présentes et dont la mainlevée ne pourra être amiablement obtenue lors de la signature de l’acte de vente au moyen des fonds provenant du prix ;

* si les biens vendus venaient à faire l’objet d’une location ou occupation non déclarée aux présentes ;

* si le promettant n’avait pas communiqué son titre de propriété et ne justifiait pas d’une origine de propriété trentenaire et régulière ;

* en cas d’infraction du promettant ou des précédents propriétaires à une obligation administrative ou légale relative aux biens promis ;

* si le promettant venait à manquer de la capacité, des autorisations ou des pouvoirs nécessaires à la vente amiable ;

* et enfin si la non réalisation de la vente promise était imputable au seul promettant'.

Selon l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputé accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Au cas d’espèce, la promesse prévoyait concernant les caractéristiques du prêt :

— montant maximal : 170 000 euros

— durée minimale de remboursement : 20 ans

— taux nominal d’intérêt maximal : 1,15% l’an (hors assurance).

M^me A produit une attestation de la société Artémis courtage du 6 novembre 2019 selon laquelle elle a déposé une demande de prêts. Elle communique aussi une demande de prêts de cette même société formée pour elle en date du 6 novembre 2019, adressée à la société HSBC, portant sur 165 000 euros, d’une durée de 240 mois et aux taux de 0,90% et 1,05%.

Ces caractéristiques sont conformes aux stipulations de la promesse, ce qui, au demeurant, n’est nullement discuté par M^me B.

Il résulte des explications précédentes que M^me A n’a pas obtenu d’offre de prêt avant le 1er janvier 2020 alors que la date limite fixée dans la promesse pour la condition suspensive d’obtention d’un prêt était fixée au 31 décembre 2019.

Il se déduit de l’ensemble de ces éléments que M^me A n’a pas empêché l’accomplissement de la condition suspensive relative au financement mais qu’elle a au contraire fait une demande de prêt dès le surlendemain de la promesse et suivant des caractéristiques conformes à celle-ci. La condition suspensive relative au prêt n’ayant pas été réalisée, sans que cela soit du fait de M^me A, M^me B doit être déboutée de sa demande en paiement de la somme prévue à titre d’indemnité d’immobilisation.

Au soutien de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, M^me B fait valoir que du fait du comportement de M^me A, elle ne peut toujours pas rembourser le prêt relais souscrit pour l’appartement qu’elle a acquis pour en faire son nouveau domicile, tout en réglant les charges de deux appartements. Toutefois, le seul tableau d’amortissement versé aux débats ne justifie pas de la poursuite du paiement effectif du prêt relais souscrit par M^me B, qui ne produit pas non plus d’éléments sur l’appartement qui constituerait son nouveau logement et prouvant le

paiement des charges de deux appartements. Elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

M^me A, qui succombe pour l’essentiel, doit être condamnée aux dépens de première instance et d’appel, déboutée de toute demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile et condamnée à payer à M^me B la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles, le jugement étant confirmé en ce qu’il l’a condamnée au paiement d’une somme de ce montant pour ceux de première instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant contradictoirement :

Confirme le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a condamné M^me A à payer la somme de 27 000 euros à titre d’indemnité d’immobilisation ;

Statuant à nouveau dans cette limite :

Déboute M^me B de sa demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation ;

Ajoutant :

Condamne M^me A à payer à M^me B la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Rejette toute autre demande ;

Condamne M^me A aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été

préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de

procédure civile.

— signé par Madame Z-L BOU, Président et par Madame AUBERT, Greffier, auquel la

minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,