République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 10/09/2020

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N° de MINUTE : 20/684

N° RG 19/03261 – N° Portalis DBVT-V-B7D-SM2U

Jugement (N° 1118001218) rendu le 03 mai 2019 par le tribunal d’instance de Béthune

APPELANTE

SAS Action Logement Services agissant poursuites et diligences de son directeur général domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Marie-Hélène Carlier, avocat au barreau de Douai

INTIMÉE

Madame Z Y

de nationalité française

[…]

[…]

A laquelle la déclaration d’appel a été signifiée le 30.07.2019 à étude

DÉPÔT DE DOSSIERS du 02 juin 2020

L’affaire a été retenue sans audience en application de l’article 8 de l’ordonnance 2020-304 du 25 mars 2020, en raison de l’état d’urgence sanitaire, en l’absence d’opposition des parties suite à l’avis de recours à la procédure de dépôt de dossier adressé le 19 mai 2020et mise en délibéré au 10 Septembre 2020.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

D E, président de chambre

Louise Theetten, conseiller

Pauline Mimiague, conseiller

ARRÊT RENDU PAR DEFAUT prononcé par sa mise à disposition au greffe le 10 Septembre 2020, les parties en ayant été préalablement avisées par l’avis qui leur a été adressé le 2 juin 2020, signé par D E, président et par B C greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 4 mai 2020

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Vu le jugement à caractère réputé contradictoire rendu le 3 mai 2019 par le juge du tribunal d’instance de Béthune, saisi par la société par actions simplifiées ACTION LOGEMENT SERVICES subrogée dans les droits de M. A X représenté par son mandataire l’association SOLIDARITOIT à l’encontre de M^me Z Y, d’une demande de constat de la résiliation de bail par effet de la clause résolutoire, d’expulsion de la locataire du logement donné à bail par acte sous seing privé le 29 mars 2018, de sa condamnation au paiement de la somme de 843 euros avec intérêts au taux légal à compter du 8 août 2018, de sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation de bail, égale au montant du loyer contractuel et des charges dans la limite des sommes réglées par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES outre à la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, a :

— déclaré l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES recevable,

— écarté des débats les pièces produites à l’audience par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES et non communiquées à M^me Z Y à savoir : détail de la créance du 25 février 2019 et 27 décembre 2018, courrier en date du 17 octobre 2018 adressé par le conseil de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE à M. A X,

— débouté la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande tendant au constat de la résiliation de bail à usage d’habitation concernant les locaux situés […] 62540 Marles-Les-Mines, souscrit le 29 mars 2018 entre M. X et M^me Y,

— débouté la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de sa demande tendant au prononcé de la résiliation de bail,

— débouté en conséquence les demandes de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES relatives à l’expulsion de M^me Y, de sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation à concurrence des sommes avancées par la demanderesse au bailleur,

— débouté la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de ses plus amples demandes,

— condamné M^me Y aux dépens .

Vu la déclaration d’appel de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES en date du 11 juin 2019 ;

Vu la signification de la déclaration d’appel et des conclusions d’appel le 30 juillet 2019 à M^me Y par acte d’huissier remis par dépôt étude ;

Vu les dernières conclusions de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES en date du 17 janvier 2020 demandant à la cour d’infirmer le jugement en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes en constatation d’acquisition de la clause résolutoire ou de résiliation de bail et en expulsion, de la recevoir son action, l’en déclarer bien fondée, de déclarer acquise la clause résolutoire insérée au

bail, à titre subsidiaire de prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur, d’ordonner l’expulsion de M^me Z Y et de tous occupants de son chef, de la condamner à lui payer la somme de 6 642 euros avec intérêts au taux légal à compter du 8 août 2018 sur la somme de 843 euros et pour le surplus à compter de la signification des présentes conclusions, de fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation de bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges, de condamner M^me Y à lui payer lesdites indemnités d’occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, de la condamner à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, de la condamner en tous les dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

Vu l’ordonnance de clôture intervenue le 4 mai 2020 ;

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens.

RAPPEL DES ÉLÉMENTS DE FAIT ET DE PROCÉDURE

Il est renvoyé à la décision déférée à la cour pour un rappel des éléments de fait. Il sera seulement indiqué que par acte sous seing privé du 29 mars 2018, M. A X représenté par son mandataire l’association SOLIDARITOIT a donné à bail à M^me Z Y, un local à usage d’habitation situé à Marles-Les-Mines (62540), […] pour une durée de 3 ans renouvelable, moyennant un loyer mensuel révisable d’un montant de 505 euros, outre une provision sur charges de 15 euros et un dépôt de garantie de 505 euros.

Le 29 mars 2018, le bailleur représenté par son mandataire SOLIDARITOIT a conclu un contrat de cautionnement avec la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, pour le règlement de la totalité des loyers et charges impayés outre les indemnités d’occupation éventuelles.

M^me Y ne s’est pas acquittée régulièrement du montant des loyers contraignant le bailleur à saisir la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES aux fins de paiement des loyers impayés.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a réglé en sa qualité de caution au bailleur la somme de 843 euros correspondant aux loyers impayés des mois d’avril 2018 à mai 2018 inclus. Une quittance subrogative a été émise pour ce montant le 2 août 2018.

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICE a délivré un commandement de payer à M^me Y le 8 août 2018 sur la somme de 843 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux.

Par acte d’huissier de justice délivré le 19 octobre 2018, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICE, a fait assigner M^me Y devant le tribunal d’instance de Béthune.

C’est dans ce contexte qu’a été rendue la décision déférée.

MOTIFS

La recevabilité de l’action en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ou, subsidiairement, en résiliation judiciaire du bail engagée par la société ALS en sa qualité de caution du bailleur dans le cadre du contrat de bail a été explicitement admise par le premier juge tant au regard des prescriptions de la loi du 6 juillet 1989 et notamment de son article 24 II et III qu’au regard des règles spécifiques à la subrogation telles que définies par l’article 2306 du Code civil. Si les conclusions de l’appelante y consacrent de longs développements, il n’y a pas lieu de statuer à ce titre.

Le premier juge a rejeté la demande de constatation de la résiliation du bail par effet de la clause résolutoire au motif que les décomptes produits par ALS n’établissaient pas que la locataire ne s’était pas acquittée de sa dette dans les deux mois du commandement, les décomptes ne concernant que les paiements effectués entre bailleur et caution. Il a également rejeté la demande de résiliation judiciaire du bail pour ces mêmes motifs.

Devant la cour, la société ALS produit en pièce numéro 18 un historique du compte depuis avril 2018 soit depuis la date d’effet du bail et qui fait apparaître que le dépôt de garantie initiale de 505 €, ainsi qu’ une somme de 408 € au titre du reliquat impayé du loyer du mois d’avril 2018 est demeuré impayée. Ce défaut de paiement n’a pas été régularisé dans le délai de deux mois postérieur à la délivrance du commandement.

Le décompte produit montre que plus aucun paiement du loyer courant n’a été effectué par la locataire à compter de janvier 2019.

La cour note qu’il n’apparaît pas que la locataire, qui n’a comparu ni en première instance ni en instance d’appel, ait procédé à une démarche quelconque auprès du bailleur malgré invitation en ce sens.

La société ALS est donc fondée à solliciter la réformation du jugement de telle sorte que soit constatée la résiliation du bail par effet de la clause résolutoire stipulée à cet acte ,que soit ordonnée l’expulsion de la locataire et que soit fixée une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté de la provision sur charges.

La société ALS justifie d’une quittance subrogative du bailleur en date du 22 novembre 2019 faisant apparaître qu’elle a versé à celui-ci la somme de 6642 € au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés jusqu’au mois d’octobre 2019. Il y a lieu en conséquence de condamner Madame Y à payer cette somme à ALS assortie de l’intérêt au taux légal à compter du 8 août 2018 sur la somme de 843 €, à compter du 30 juillet 2019, date de signification des conclusions initiales devant la cour, sur la somme de 2 159 € et à compter de la date du présent arrêt pour le surplus.

La locataire sera également condamnée à payer à ALS le montant de l’indemnité d’occupation ultérieurement échue sur justification par ALS d’une quittance subrogative à ce titre.

L’équité ne commande pas qu’il soit fait droit à la demande présentée par ALS au titre des frais irrépétibles de telle sorte que la demande présentée à ce titre sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Réforme le jugement déféré sauf en ce qu’il a déclaré recevable l’action introduite par la société ALS et, statuant à nouveau pour le surplus,

Constate la résiliation du bail par effet de la clause résolutoire au 9 octobre 2018,

Ordonne l’expulsion de M^me Z Y et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d un commandement d’ avoir à libérer les lieux,

Fixe l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 9 octobre 2018 à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues à la date de la résiliation, si le bail s était poursuivi,

Condamne M^me Z Y au paiement de cette indemnité mensuelle

d’ occupation à la société Action Logement Services, sur production par celle-ci d’une quittance subrogative établie par le bailleur ou par son mandataire, pour la période postérieure au 31 octobre 2019 et jusqu’à libération effective des lieux,

Condamne M^me Z Y à payer à la société Action Logement Services, au titre des loyers, indemnités d’occupation et provisions sur charges impayées jusqu’au mois d’octobre 2019 inclus, la somme de 6 642 € assortie de l’intérêt au taux légal à compter du 8 août 2018 sur la somme de 843 € , à compter du 30 juillet 2019 sur la somme de 2 159 € et à compter de la date du présent arrêt pour le surplus,

Rejette toute autre demande,

Condamne Madame Z Y aux dépens de l’instance suivie devant la cour.

Le Greffier Le Président

B C D E