AF/SL

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

Chambre civile – Première section

Arrêt du Mardi 25 Janvier 2022

N° RG 21/01206 – N° Portalis DBVY-V-B7F-GXDR

Décision attaquée : Ordonnance du Président du TJ de CHAMBERY en date du 25 Mai 2021, RG 21/00070

Appelante

S.A.S. ODALYS RÉSIDENCES, dont le siège social est situé […]

Représentée par la SELARL VIARD-HERISSON GARIN, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentée par la SCP BLATTER SEYNAEVE ET ASSOCIES, avocats plaidants au barreau de PARIS

Intimés

M. Y X

né le […] à MOURENX, demeurant […]

M^me A X épouse X

née le […] à BEZIERS, demeurant […]

Représentée par la SCP VISIER PHILIPPE – OLLAGNON DELROISE & ASSOCIES, avocats postulants au barreau de CHAMBERY

Représentée par la SCP MAGNA BORIES CAUSSE CHABBERT CAMBON TRAVER AQUILA, avocats plaidants au barreau de BEZIERS

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COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue le 16 novembre 2021 avec l’assistance de M^me Sylvie LAVAL, Greffier,

Et lors du délibéré, par :

- M. Michel FICAGNA, Président,

- M^me Alyette FOUCHARD, Conseiller, qui a procédé au rapport,

- M^me Inès REAL DEL SARTE, Conseiller,
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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 13 octobre 2009, M. Y et M^me A B épouse X ont donné à bail commercial à la SAS Odalys Résidences le lot […] situé au sein de la résidence de tourisme les Alpages du Corbier, au Saut, à Villarembert (73), pour une durée de 10 ans et moyennant un loyer annuel de 5.590'€ HT, payable par trimestre à terme échu.

Au cours de l’année 2020, la SAS Odalys n’a pas réglé l’intégralité des loyers et charges prévues par le bail commercial.

Par acte du 5 janvier 2021, M. et M^me X ont fait délivrer à la SAS Odalys un commandement de payer la somme de 3.275,06 € au titre des loyers dus pour les quatre trimestre de l’année 2020, visant la clause résolutoire du bail. Ce commandement de payer est demeuré infructueux.

Par acte délivré le 22 février 2021, M. et M^me X ont fait assigner la société Odalys devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Chambéry aux fins de voir :

- constater l’acquisition de la clause résolutoire,

- ordonner l’expulsion du preneur et de tous occupants de son chef,

- condamner la société Odalys au paiement de l’arriéré de loyers dû pour 2.926,18 € au 5 février 2021,

- condamner la société Odalys au paiement d’une indemnité d’occupation de 1.572,96 € par trimestre à compter du 6 février 2021 jusqu’à la libération des lieux,

- condamner la société Odalys au paiement de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 outre les dépens comprenant le coût du commandement.

La société Odalys a soulevé l’irrecevabilité de l’action sur le fondement de l’article 750-1 du code de procédure civile et, sur le fond, s’est opposée aux demandes en soulevant diverses contestations, notamment en soutenant que les fermetures administratives de la résidence lors des confinements ordonnés en 2020 dans le cadre de la crise sanitaire, ainsi que le couvre-feu, sont de nature à rendre sérieusement contestable son obligation au paiement des loyers pour la période considérée.

Par ordonnance contradictoire rendue le 25 mai 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Chambéry a :

déclaré recevables les demandes formulées par M. et M^me X,•

• constaté la résiliation du contrat de bail conclu le 13 octobre 2009 entre M. et M^me X et la société Odalys,

• condamné la société Odalys à payer à M. et M^me X la somme de 2.848,18'€ à titre de provisions à valoir sur les loyers et charges dus, selon décompte arrêté au 5 février 2021,

• ordonné l’expulsion de la SAS Odalys et tous occupants de son chef, des locaux situés dans la résidence les Alpages du Corbier, B 305, niveau 3, au Saut, […], avec au besoin l’assistance de la force publique,

condamné la société Odalys à payer à M. et M^me X une indemnité mensuelle• d’occupation des lieux provisionnelle égale au montant des loyers, à savoir la somme de 1.572,96'€ par trimestre, majorée des charges provisionnelles, jusqu’à la libération effective des lieux se matérialisant soit par la remise des clés, soit par l’expulsion,

• condamné la société Odalys à payer à M. et M^me X la somme de 1.500'€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

• condamné la société Odalys aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 5 janvier 2021,

rappelé que l’exécution provisoire est de droit.•

Par déclaration du 9 juin 2021, la société Odalys a interjeté appel de cette décision.

L’affaire a été clôturée à la date du 18 octobre 2021 et renvoyée à l’audience du 16 novembre 2021, à laquelle elle a été retenue et mise en délibéré à la date du 25 janvier 2022.

Par conclusions d’appelante n° 2 notifiées le 12 octobre 2021, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, la société Odalys Résidences demande en dernier lieu à la cour de :

Vu les articles, 1134 ancien, 1719 et 1722 du code civil,

infirmer l’ordonnance du 25 mai 2021 en ce qu’elle a :•

- déclaré recevables les demandes formulées par M. et M^me X,

- constaté la résiliation du contrat de bail conclu le 13 octobre 2009 entre M. et M^me X et la SAS Odalys,

- condamné la SAS Odalys à payer à M. et M^me X la somme de 2.848,18'€ à titre de provisions à valoir sur les loyers et charges dus, selon décompte arrêté au 5 février 2021,

- ordonné l’expulsion de la SAS Odalys et tous occupants de son chef, des locaux situés dans la résidence les Alpages du Corbier, B 305, niveau 3, au Saut, […], avec au besoin l’assistance de la force publique,

- condamné la SAS Odalys à payer à M. et M^me X une indemnité mensuelle d’occupation des lieux provisionnelle égale au montant des loyers à savoir la somme de 1.572,96'€ par trimestre, majorée des charges provisionnelles, jusqu’à la libération effective des lieux se matérialisant soit par la remise des clés, soit par l’expulsion,

- condamné la SAS Odalys à payer à M. et M^me X la somme de 1.500'€ au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

- condamné la SAS Odalys aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 5 janvier 2021,

Statuant à nouveau :

In limine litis, vu l’article 750-1 du code de procédure civile,

déclarer M. et M^me X irrecevables en leurs demandes,•
A titre principal :

débouter M. et M^me X de leur demande de fin de non-recevoir et d’irrecevabilité,•

• juger que la demande de M. et M^me X tendant à voir condamner la société Odalys de leur payer la somme provisionnelle de 2.926,18'€ se heurte à des contestations sérieuses,

• juger que les demandes de M. et M^me X tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire au 5 février 2021, ordonner l’expulsion de la société Odalys et condamner celle-ci à leur payer une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 6 février 2021, se heurtent à des contestations sérieuses,

en conséquence, dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes de M. et M^me X,• débouter M. et M^me X de l’ensemble de leurs demandes,•

• condamner M. et M^me X aux dépens de première instance et à payer à la société Odalys la somme de 3.000'€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles de première instance,

• condamner M. et M^me X aux dépens d’appel et à payer à la société Odalys la somme de 3.000'€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de l’instance d’appel.

Par conclusions notifiées le 14 octobre 2021, auxquelles il est expressément renvoyé pour l’exposé des moyens, M. et M^me X demandent en dernier lieu à la cour de :

Vu l’ordonnance de référé du 25.05.2021,

Vu les articles L 143-2 et L 145-41 du code de commerce,

Vu les articles 564, 834 et 835 du code de procédure civile,

Vu l’article 1342-10 du code civil,

Rejetant les arguments de la société Odalys comme étant injustes et mal fondés,

• juger que la prétention d’Odalys selon laquelle il existerait une contestation sérieuse au regard des stipulations du bail et notamment d’une clause de révision du loyer est une prétention nouvelle,

en conséquence, faisant droit à la fin de non-recevoir,

déclarer irrecevables les demandes nouvelles formalisées à la cour,•

au surplus,

• confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé rendue le 25 mai 2021 par le président du tribunal judiciaire de Chambéry,

en conséquence,

• constater que par l’effet du commandement en date du 5 janvier 2021 resté infructueux, la clause résolutoire contenue au bail commercial est acquise depuis le 6 février 2021, et que la société Odalys occupe sans droit ni titre, depuis cette date, le lot […] au sein de la résidence les Alpages du Corbier, au Saut, […],

• ordonner en conséquence l’expulsion immédiate de la société Odalys ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

• condamner par provision la société Odalys à payer la somme de 2.926,18'€ au titre du loyer arrêté au 5 février 2021 ' date de résiliation du bail,

• condamner par provision la société Odalys à payer une indemnité d’occupation due à compter de la résiliation de plein droit, soit à compter du 6 février 2021, à un montant égal à la redevance initiale soit la somme de 1.572,96'€ par trimestre à compter du 6 février 2021 jusqu’à son départ effectif des lieux ainsi que celui de tout occupant de son chef,

• condamner la société Odalys à payer la somme de 2.000'€ sur la base des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer les loyers en date du 5 janvier 2021.

MOTIFS ET DÉCISION

1/ Sur la recevabilité de l’action

La société Odalys réitère en appel la fin de non-recevoir soulevée devant le premier juge tenant à l’absence de tentative préalable de règlement amiable du litige conformément aux dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile.

L’article 750-1 du code de procédure civile dispose que, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice doit être précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5.000 € ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants:

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai manifestement excessif au regard de la nature et des enjeux du litige;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation.

En l’espèce, c’est à juste titre et par des motifs que la cour adopte que le premier juge a retenu que cette disposition n’est pas applicable en l’espèce dès lors que la demande formée par M. et M^me X tend à obtenir la résiliation du bail et l’expulsion du preneur, ce qui constitue une demande indéterminée au sens de l’article 40 du code de procédure civile.
Aucune fin de non-recevoir n’est donc encourue et l’ordonnance déférée sera confirmée de ce chef.

2/ Sur la demande de provision

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La société Odalys soutient que l’obligation de payer les loyers pendant les périodes de confinement successives se heurte à une contestation sérieuse.

Toutefois, c’est à juste titre et par des motifs que la cour adopte que le premier juge a souligné que le premier impayé de loyer concerne le premier trimestre 2020, soit pour une période durant laquelle l’exploitation de la résidence n’a été perturbée par la crise sanitaire que pour une durée très limitée, le premier confinement n’étant entré en vigueur que le 16 mars 2020.

En outre, la station de ski du Corbier ferme à la fin du mois de mars de chaque année, pour ne rouvrir qu’en juillet suivant pour les deux mois d’été, puis ferme à nouveau jusqu’aux vacances de fin d’année. De ce fait, les confinements du printemps et de l’automne 2020 n’ont eu aucune incidence sur l’activité de la résidence, laquelle a pu être exploitée pour la saison d’été 2020. Le couvre-feu n’a par ailleurs aucune incidence sur l’activité.

La résidence n’a donc subi qu’au plus une quinzaine de jours de fermeture administrative, ce qui ne caractérise pas la force majeure invoquée par le preneur.

Ces circonstances ne peuvent justifier la suspension de paiement des loyers par le preneur qui a, d’office, déduit des loyers dus les périodes de confinement alors même que la résidence aurait été fermée en tout état de cause.

Au demeurant, la société Odalys ne produit aucun document comptable de nature à justifier d’une diminution de son chiffre d’affaires pour l’année 2020 pour la résidence les Alpages du Corbier.

La société Odalys n’a jamais été empêchée d’exploiter le fonds du fait des bailleurs, et l’exception d’inexécution invoquée n’est pas fondée.

La société Odalys prétend pour la première fois en appel que l’obligation de payer le loyer serait sérieusement contestable au regard des stipulations de l’article 5 du bail.

S’agissant d’un moyen nouveau (article 563 du code de procédure civile) et non d’une demande nouvelle, aucune irrecevabilité n’est encourue sur le fondement de l’article 564 du code de procédure civile comme prétendu par les intimés.

L’article 5 du bail stipule que le paiement du loyer est suspendu en cas de «survenance de circonstances exceptionnellement graves affectant le bien et ne permettant pas une occupation effective et normale». Les circonstances rappelées ci-dessus n’entrent à l’évidence pas dans cette prévision, la résidence n’ayant été inaccessible qu’en dehors des périodes d’exploitation à l’exception d’une quinzaine en mars 2020.

Le moyen n’est donc pas fondé.

L’obligation pour le preneur de payer les loyers pendant l’année 2020 n’est donc pas sérieusement contestable.
Sur le montant de l’arriéré dû, la société Odalys ne développe aucun moyen autre que ceux précités et il apparaît ainsi que c’est à juste titre que le premier juge l’a condamnée à payer, à titre provisionnel, la somme de 2.848,18 € au titre des loyers et charges restant dus à la date du 5 février 2021 après déduction de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères payée par le preneur.

3/ Sur l’acquisition de la clause résolutoire

La société Odalys prétend que le commandement de payer n’a pas pu produire ses effets, puisque le contrat de bail prévoit que le délai d’acquisition de la clause résolutoire est de trois mois à compter de la délivrance du commandement, alors que le commandement délivré n’a visé que le délai légal d’un mois prévu par l’article L. 145-41 du code de commerce.

M. et M^me X soutiennent que le commandement est parfaitement clair et fait mention des deux délais, légal et contractuel.

En application de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

L’article 9 du contrat de bail stipule qu’il est «expressément convenu qu’en cas de non exécution par le preneur de l’in quelconque de ses engagements, et notamment en cas de non paiement des loyers à l’une des échéances, le bailleur aura la faculté de résilier de plein droit le présent contrat. Cette résiliation interviendra après une mise en demeure ou une sommation restée sans effet pendant une durée de trois mois».

Si l’article L. 145-41 est d’ordre public, pour autant il n’interdit pas aux parties de prévoir contractuellement que l’effet de la clause résolutoire soit soumis à un délai différent du délai légal, à condition que ce délai ne soit pas inférieur à un mois.

L’acte délivré à la société Odalys le 5 janvier 2021 lui fait «commandement de payer les sommes ci-dessous détaillées immédiatement et sans délai […] A défaut de satisfaire au présent commandement, et le délai d’un mois expiré, le demandeur entendra si bon lui semble se prévaloir des dispositions de la clause résolutoire insérée au bail».

Ainsi, si le commandement cite intégralement la clause résolutoire du bail, le délai imparti au preneur pour payer est celui d’un mois, inférieur au délai contractuel. L’assignation en référé a été délivrée avant l’expiration du délai contractuel de trois mois.

Il résulte de ce qui précède que l’acquisition de la clause résolutoire, qui suppose de trancher la portée de la clause contractuelle par rapport aux dispositions légales, se heurte à une contestation sérieuse, de sorte que la résolution du bail ne saurait être constatée en référé.

La décision déférée sera infirmée en ce sens, sans qu’il soit besoin d’examiner les autres contestations émises par le preneur.

En l’absence de résolution du bail, il n’y a pas lieu de fixer d’indemnité d’occupation, le loyer contractuel étant toujours dû par le preneur.

4/ Sur les autres demandes

Aucune considération d’équité ne commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une quelconque des parties.

La société Odalys supportera les entiers dépens, de première instance et d’appel.
PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Confirme l’ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Chambéry le 25 mai 2021 en ce qu’elle a :

• déclaré recevables les demandes formulées par M. Y et M^me A B épouse X,

• condamné la SAS Odalys Résidences à payer à M. Y et M^me A B épouse X la somme de 2.848,18'€ à titre de provisions à valoir sur les loyers et charges dus, selon décompte arrêté au 5 février 2021,

rappelé que l’exécution provisoire est de droit,•

Infirme l’ordonnance déférée en toutes ses autres dispositions,

Statuant à nouveau,

Dit que les demandes de M. Y et M^me A B épouse X tendant à faire constater la résiliation du bail, prononcer l’expulsion du preneur et le voir condamner au paiement d’une indemnité d’occupation se heurtent à une contestation sérieuse,

En conséquence, dit n’y avoir lieu à référé de ces chefs et déboute M. Y et M^me A B épouse X de ces demandes,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une quelconque des parties,

Condamne la société Odalys Résidences aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Ainsi prononcé publiquement le 25 janvier 2022 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, et signé par Michel FICAGNA, Président et Sylvie LAVAL, Greffier.