Minute n° 21/00106

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

R.G : N° RG 18/01985 – N° Portalis DBVS-V-B7C-EZ2M

S.A.R.L. JR ALPHA

C/

X, D EPOUSE X, S.A.R.L. RESTAURANT X

COUR D’APPEL DE METZ

1^eRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 16 MARS 2021

APPELANTE :

SARL JR ALPHA représentée par son gérant,

SARL au capital de 10 000 €, immatriculée au RCS de Thionville,

[…]

[…]

Représentée par M^e Jacques BETTENFELD, avocat au barreau de METZ

INTIMÉS :

Monsieur A X

[…]

[…]

Représenté par M^e Jean-luc HENAFF, avocat au barreau de METZ

Madame C D épouse X

[…]

[…]

Représentée par M^e Jean-luc HENAFF, avocat au barreau de METZ

SARL RESTAURANT X Représentée par son gérant pour ce domicilié au siège social

[…]

[…]

Représentée par M^e Jean-luc HENAFF, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : Monsieur RUFF, Président de Chambre

ASSESSEURS : Madame FOURNEL, Conseiller

Madame DUSSAUD, Conseiller

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : M^me LOUVET

DATE DES DÉBATS :

En application de l’article 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 24 Novembre 2020 en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant Monsieur RUFF, Président de Chambre et Madame FOURNEL, Conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour pour l’arrêt être rendu le 26 Janvier 2021.

Ce jour venu le délibéré a été prorogé pour l’arrêt être rendu le 16 Mars 2021.

FAITS ET PROCEDURE ANTERIEURE

La SARL JR Alpha est locataire de locaux situés […], au titre d’un bail commercial conclu le 30 avril 2010 avec M. A X et M^me C D épouse X. Elle exploite dans ces locaux un restaurant, ayant acquis le fonds de commerce de la SARL Restaurant X par acte du 30 avril 2010.

Exposant rencontrer des difficultés liées principalement à l’état des locaux, la SARL JR Alpha a sollicité et obtenu, par ordonnance du juge des référés du tribunal de grande instance de Thionville du 11 septembre 2012, une mesure d’expertise judiciaire confiée à M. F Z.

Par acte d’huissier délivré le 05 octobre 2012, la SARL JR Alpha a ensuite fait assigner M. et M^me X devant le tribunal de grande instance de Thionville aux fins, à titre principal, de voir prononcer l’annulation de la vente du fonds de commerce et, à titre subsidiaire, de voir prononcer la résolution de la vente au visa de l’article 1641 du code civil et, encore plus subsidiairement, de l’article 1604 du même code. La SARL JR Alpha sollicitait en conséquence la condamnation de M. et M^me X à lui payer la somme de 133.750 euros correspondant au prix de vente du fonds de commerce, outre le remboursement des frais liés aux actes juridiques de vente et bail commercial. Elle demandait en outre que lui soit réservée la possibilité de formuler ses demandes au titre des préjudices de jouissance et de pertes d’exploitation, à estimer à dire d’expert. Enfin, elle sollicitait la condamnation des défendeurs à lui payer la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter la charge des dépens.

Après dépôt, le 19 juin 2014, du rapport définitif d’expertise judiciaire, la SARL JR Alpha a maintenu ses demandes d’annulation et de résolution de la vente et, en outre, a sollicité la résiliation du bail commercial. Elle a actualisé ses demandes en paiement aux sommes suivantes :

-141.327 euros au titre du prix de vente du fonds et des frais liés aux actes juridiques, à l’encontre de la SARL Restaurant X ;

Solidairement envers la SARL Restaurant X et M. et M^me X :

-109.440 euros au titre des troubles de jouissance ;

-282.000 euros au titre des troubles d’exploitation ;

-8971,05 euros au titre des frais engagés ;

-15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SARL Restaurant X a été assignée en intervention forcée par la SARL JR Alpha aux termes d’un acte délivré le 17 octobre 2016.

Par jugement en date du 02 juillet 2018, le tribunal de grande instance de Thionville a statué comme suit :

« Déboute la SARL JR Alpha de l’intégralité de ses demandes ;

Condamne la SARL JR Alpha à payer à A X et Madame C D épouse X la somme de 12.350,95 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts légaux à compter du 6 juillet 2015, jour de la demande sur la somme de 8.152,43 euros et à compter du 20 juin 2016, jour de la demande sur la somme de 2.193,22 euros et à compter du 27 septembre 2017, jour de la demande sur le surplus, intérêts tant moratoires que compensatoires ;

Condamne la SARL JR Alpha à payer la somme de 10.986 euros à A X et Madame C D épouse X au titre des taxes foncières avec intérêts légaux à compter du 6 juillet 2015, jour de la demande sur la somme de 6.015 euros et à compter

du 20 juin 2016, jour de la demande sur la somme de 1545,00 euros et à compter du 27 septembre 2017, jour de la demande sur le surplus, intérêts tant moratoires que compensatoires ;

Déboute la SARL Restaurant X et Monsieur A X et Madame C D épouse X du surplus de leurs demandes ;

Condamne la SARL JR Alpha à payer à la SARL Restaurant X la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

Condamne la SARL JR Alpha à payer à A X et Madame C D épouse X la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

Condamne la SARL JR Alpha aux entiers frais et dépens y compris ceux de la procédure de référé n° R I 12/00157 ;

Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.»

Pour statuer ainsi, le tribunal a tout d’abord écarté la demande d’annulation de la vente du fonds de commerce fondée sur le dol en retenant que la preuve de man’uvre ou d’intention dolosive du

vendeur lors de conclusion de la vente n’était pas rapportée. Il a également retenu que la demanderesse ne se livrait pas à une démonstration juridique des éléments permettant de caractériser l’existence d’une erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue, ni de l’existence de vices cachés qui pourraient fonder la résolution de la vente, se contentant de qualifier les désordres relevés par l’expert de vices cachés sans démontrer que le fonds de commerce serait de ce fait impropre à l’usage auquel il était destiné ou que son usage en serait diminué à tel point qu’elle ne l’aurait pas acquis ou à moindre prix. S’agissant de la demande de résolution de la vente pour défaut de conformité, le tribunal a également retenu que la demanderesse ne caractérisait pas l’existence des conditions nécessaires à l’application de la règle de droit en cause et qu’en outre aucun manquement à l’obligation de délivrance ne pouvait être reproché aux défendeurs, le bien vendu étant conforme aux stipulations de l’acte de vente qui contenait au demeurant des réserves prévues par les parties et à prendre en compte.

Pour écarter ensuite la demande de résiliation du bail commercial, le tribunal a considéré que la SARL JR Alpha ne proposait aucune démonstration juridique quant aux manquements graves invoqués qui justifieraient le prononcé de la résiliation. Il a également

écarté la demande d’indemnisation des troubles de jouissance en retenant que la SARL JR Alpha se contentait de chiffrer sa demande sans décrire et démontrer les troubles invoqués.

Sur la demande formée au titre de la perte d’exploitation, le tribunal a rejeté la demande en

considérant que le rapport d’expertise judiciaire n’établissait pas l’existence des odeurs nauséabondes voire pestilentielles alléguées qui seraient à l’origine de la perte d’exploitation invoquée et que les attestations de clients, qui n’indiquaient pas avoir cessé de venir dans le restaurant, ne permettaient pas d’établir un préjudice de perte d’exploitation imputable à des fautes commises par les défendeurs.

Enfin, s’agissant de la demande formée par la SARL JR Alpha au titre de désordres matériels, le tribunal a considéré que cette dernière ne démontrait pas l’imputabilité aux bailleurs du coût des travaux préconisés par l’expert.

Statuant sur les demandes reconventionnelles des bailleurs, le tribunal a tout d’abord accueilli la demande formée au titre de l’arriéré locatif en retenant que la locataire, qui invoquait en défense l’illicéité de la clause d’échelle mobile, n’en faisait pas la démonstration. Il a également accueilli la demande de paiement de la taxe foncière, justifiée par les avis d’imposition, dont le défaut de paiement n’était pas contesté par la locataire. En revanche, le tribunal a écarté la demande de résiliation judiciaire du bail aux torts du preneur, considérant que les manquements invoqués, à savoir l’arriéré locatif et l’absence de paiement des taxes foncières, n’étaient pas suffisamment graves pour justifier la résolution du bail car les bailleurs ne justifiaient pas avoir informé la locataire de l’indexation du loyer et des avis de taxe foncière. Enfin, le tribunal a rejeté la demande de dommages et intérêts fondée sur la procédure abusive en retenant que les défendeurs ne démontraient pas l’abus de droit invoqué.

Par déclaration de son conseil enregistrée auprès du greffe de la Cour le 17 juillet 2018, la SARL JR Alpha a interjeté appel du jugement.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions en date du 12 novembre 2019, la SARL JR Alpha demande à la Cour de :

« Faire droit à l’appel

Infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Thionville du 2 juillet 2018

Donner acte que la demande de la société JR Alpha est dirigée contre la SARL Restaurant X aujourd’hui représentée par son mandataire ad’hoc A X (pièce 82)

Vu le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur Z (pièce n°60)

Vu les articles 1184, 1719 et 1741 du code civil,

Rejeter le moyen de prescription et d’irrecevabilité de la demande

Prononcer la résiliation judiciaire du bail afférent à l’ensemble immobilier situé […] aux torts du bailleur

Vu les articles 1109 et suivants, 1641 et suivants, 1604 et suivants du code civil

Prononcer l’annulation de la vente sur le fondement de la théorie du vice du consentement

Condamner la SARL Restaurant X à payer à la société JR Alpha la somme de 141.327 euros au titre de la restitution du prix de vente et des frais juridiques

Condamner solidairement la SARL Restaurant X et les époux X à payer à la SARL JR Alpha les sommes suivantes :

-165.600 euros au titre de l’indemnisation des troubles de jouissance des locaux moyennant la restitution d’une partie des loyers versés (80%) et dire et juger que A et C X seront condamnés in solidum à payer à la société JR Alpha 80% des loyers payés à partir du 1^er janvier 2019 jusqu’à l’arrêt à intervenir

-457.000 euros au total et au titre des troubles d’exploitation ainsi qu’une indemnité annuelle de 50.000 euros du 1^er janvier 2019 au jour de l’arrêt à intervenir

Subsidiairement et avant dire droit ordonner une expertise comptable pour apprécier le préjudice de trouble d’exploitation

-8.971,05 euros au titre des frais engagés par la société JR Alpha (l’expert a retenu 12.693,07 euros dont il est convenu de déduire 3.722,02 euros au titre de la prise en charge par l’assureur)

-8.000 euros au titre de l’article 700 du CPC

avec intérêts au taux légal sur toutes les condamnations qui seront prononcées par la cour d’appel de Metz à compter de l’arrêt à intervenir

Prononcer la capitalisation des intérêts

A titre subsidiaire,

Sur le fondement de la garantie des vices cachés

A titre plus subsidiaire,

Prononcer la résolution de la vente du fonds de commerce de restauration situé […] pour défaut de conformité

Rejeter, subsidiairement réduire, la demande reconventionnelle des époux A X

Débouter subsidiairement réduire la demande des Époux X quant à l’arriéré de taxes foncières chiffrée à 12.840 euros faute de justificatif

Condamner in solidum A X, C D épouse X et la SARL Restaurant X aux dépens de première instance et d’appel, les dépens de première instance comprenant la procédure de référé RG 12/00157 et les frais d’expertise judiciaire.»

Par leurs dernières conclusions en date du 13 janvier 2020, Mme et M. X et la SARL Restaurant X demandent à la Cour de :

« Dire recevable mais mal fondé l’appel interjeté le 17 juillet 2018 par la société JR Alpha contre le jugement rendu le 2 juillet 2018 par le tribunal de grande instance de Thionville

Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions à l’exception du montant de l’arriéré de la taxe foncière qui s’élève à ce jour à la somme de 14.726 euros et de l’arriéré locatif qui s’élève à ce jour à 16.908,97 euros

En tout état de cause, constater que Madame et Monsieur X ne sont pas les vendeurs du fonds de commerce et déclarer irrecevables comme étant prescrites les demandes d’annulation et de résolution de la vente du fonds de commerce formées à l’encontre de la SARL Restaurant X

Condamner la société JR Alpha en tous les frais et dépens d’instance et d’appel

Condamner la société JR Alpha à verser à Madame et Monsieur X ainsi qu’à la SARL Restaurant X une somme de 8000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.»

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément référé aux conclusions ci-dessus visées pour l’exposé exhaustif des moyens et arguments des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 novembre 2020.

MOTIFS DE L’ARRET

A titre liminaire, à la demande de la SARL JR Alpha, il lui est donné acte que ses demandes sont désormais dirigées contre la SARL Restaurant X en ce qu’elle est aujourd’hui représentée par son mandataire ad hoc M. A X, aucune contestation n’étant soulevée par les intimés sur ce point.

Sur la recevabilité des demandes d’annulation et de résolution de la vente

La SARL Restaurant X soutient que les demandes d’annulation et, subsidiairement, de résolution de la vente du fonds de commerce sont prescrites car formées pour la première fois 6 ans après ladite vente intervenue le 30 avril 2010. La SARL JR Alpha lui oppose une interruption de prescription résultant de l’assignation en référé expertise du 19 juin 2012, ce que la SARL Restaurant X conteste en soutenant qu’elle n’était pas partie à cette procédure et que M. X n’a été assigné dans celle-ci qu’en son nom personnel.

Aux termes de l’article L. 110-4 du code de commerce, les actions entre commerçants se prescrivent par 5 ans. L’article 1648 du code civil prévoit quant à lui un délai de deux ans à compter de la découverte du vice pour exercer l’action résultant des vices rédhibitoires.

Aux termes des articles 2239 et 2241 du code civil la prescription est interrompue par l’action en justice, même en référé, et se trouve suspendue lorsque le juge accueille une demande de mesure d’instruction présentée avant tout procès, durant le délai de son exécution. Toutefois, cette effet ne se

produit que si l’assignation est adressée à celui que l’on veut empêcher de prescrire.

L’assignation au fond délivrée par la SARL JR Alpha par acte d’huissier du 05 octobre 2012 ne contenait des demandes qu’à l’encontre de M. et M^me X.

L’appelante soutient en page 22 de ses conclusions, sans précision ni justification, que les demandes d’annulation et de résiliation de la vente ont été formées le 29 janvier 2015 dans le délai de prescription. Il ressort toutefois des éléments versés au dossier que la SARL

Restaurant X n’a été assignée en intervention forcée que par acte d’huissier le 17 octobre 2016, de sorte qu’aucune demande d’annulation ou de résiliation n’a pu être formée à son encontre avant cette date.

La SARL JR Alpha ne peut davantage se prévaloir d’une interruption de prescription résultant de l’assignation en référé expertise du 19 juin 2012, dès lors que cet acte ne visait et n’a été délivré qu’à M. et M^me X en leurs noms personnels. La SARL JR Alpha a manifestement effectué une confusion entre M. et M^me X et la SARL Restaurant X dans le corps de son assignation, y exposant que les époux X étaient les vendeurs du fonds de commerce. Or, tant l’acte de vente conditionnel du fonds de commerce, en date du 19 mars 2010, que l’acte authentique de réitération de la vente du 30 avril 2010 ont été conclus entre la SARL JR Alpha et la SARL Restaurant X exclusivement. La SARL Restaurant X n’a pas davantage été partie aux opérations d’expertise menées par M. Z sur ordonnance du juge des référés de Thionville du 11 septembre 2012. La SARL JR Alpha, qui prétend que M. et M^me X seraient intervenus pour le compte de la SARL Restaurant X dans la procédure de référé expertise et dans le cadre de la mesure d’expertise, n’apporte aucun élément probant au soutien de cette affirmation qui ne repose que sur une confusion de la qualité des intervenants aux différents actes. De plus, l’appelante, qui se contente de conclure à l’interruption de la prescription, n’invoque ni, a fortiori, ne rapporte la preuve d’un report du point de départ des délais de prescription ou forclusion applicables. La date de la vente doit par conséquent être retenue à ce titre, soit le 30 avril 2010. Par conséquent, les demandes en nullité et en résiliation de la vente, tant sur le fondement des vices du consentement que du vice caché ou du défaut de conformité, formées plus de 6 ans après la date de l’acte de vente, étaient prescrites à la date de l’assignation délivrée à la SARL Restaurant X le 17 octobre 2016.

Les demandes de la SARL JR Alpha en nullité et subsidiairement résolution de la vente formées contre la SARL Restaurant X, ainsi que la demande de condamnation en restitution du prix de vente et frais juridiques subséquente, seront donc déclarées irrecevables et le jugement est infirmé en ce qu’il a statué au fond sur ces demandes.

Aux termes de leurs écritures, M. et M^me X concluent également à l’irrecevabilité des demandes de nullité et résiliation du bail commercial en ce qu’ils n’ont pas qualité pour y défendre, n’étant pas vendeurs. Il ressort du dispositif des dernières conclusions de l’appelante que la SARL JR Alpha demande à la Cour, en termes généraux, de « Prononcer l’annulation de la vente sur le fondement de la théorie du vice du consentement (') A titre subsidiaire, sur le fondement de la garantie des vices cachés (') à titre plus subsidiaire,

prononcer la résolution de la vente du fonds de commerce (') » et ce, sans plus de précision quant aux défendeurs à de telles demandes malgré la pluralité d’intimés. Il n’est pas contestable que M. et M^me X, qui ne sont pas les vendeurs du fonds de commerce, n’ont pas qualité pour défendre à de telles demandes. Ces demandes sont donc également irrecevables en ce qu’elles sont dirigées envers M. et M^me X.

Sur le fond

Les demandes relatives à la nullité et à la résiliation du fonds de commerce étant irrecevables envers

l’ensemble des intimés, il y a lieu d’examiner au fond les demandes de l’appelante relatives au bail commercial, d’une part, et les demandes reconventionnelles des bailleurs, d’autre part.

Sur la demande de résiliation du bail

En vertu des articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose louée et ce, en bon état de réparations de toute espèce. Il doit l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives. Ces dispositions ne sont

pas d’ordre public et le contrat de bail peut y déroger. Les clauses dérogeant au droit commun doivent être suffisamment précises.

En l’espèce, le contrat de bail commercial en date du 30 avril 2010 mentionne en son article premier que « le preneur prendra les lieux loués dans l’état où ils se trouvent actuellement et tel qu’il a pu le constater par la visite qu’il a faite préalablement aux présentes, sans pouvoir exiger du bailleur aucune réparation ni remise en état autres que celles qui seraient nécessaires pour que les lieux soient clos et couverts. »

L’article 2 du contrat prévoit encore « Entretien-Réparations : le preneur devra entretenir, pendant tout le cours du bail, les lieux loués constamment en bon état de réparations locatives et d’entretien, notamment les peintures, fermetures, ferrures, plomberie et autres. L’entretien en excellent état de propreté et de présentation de la devanture de la boutique sera entièrement à sa charge, en ce compris, le cas échéant, rideau de fermeture, porte, boiserie, vitrine etc. Il prendra également en charge le curage et l’entretien régulier des canalisations des eaux usées ainsi que le maintien en toute circonstance de leur protection. (') Il supporterait toutes les réparations qui seraient rendues nécessaires par suite du défaut d’exécution des réparations locatives ou d’entretien ou de dégradations résultant de son fait ou de celui de sa clientèle ou de son personnel. (') Il aura à sa charge toutes les transformations et réparations nécessitées par l’exercice de son activité ('). »

Si de telles clauses ne déchargent pas les bailleurs de leur obligation de délivrance, ceux-ci sont fondés à les opposer à la locataire tant que la prise des locaux en l’état ne contrevient

pas à leur utilisation normale, conforme à la destination contractuelle. Le degré de précision de la seconde clause permet également aux bailleurs de s’en prévaloir quant aux travaux demeurant à la charge du preneur.

Il est relevé que par constat d’huissier du 30 avril 2010, effectué par les bailleurs en prévision de l’entrée dans les locaux du preneur, il a été établi par M^e B que les locaux donnés à bail se trouvaient globalement en bon état, les éléments suivants étant notables et repris par l’expert judiciaire dans son rapport :

« Pour le local commercial : certains carreaux de revêtements muraux de la cuisine étaient fissurés, une trace de dégoulinade était visible sur la maçonnerie dans la véranda du restaurant en raison, selon M. X, d’une infiltration de la toiture qui devait être refaite. Dans d’autres pièces, les carreaux de revêtements muraux étaient fendus.

Pour le logement, les velux avaient été changés et l’habillage d’un élément n’était pas terminé.

Le sol était principalement recouvert de parquet flottant en bon état et les murs revêtus de frise en bois et de tapisserie. Au dernier étage, la maçonnerie au-dessus des portes de certaines pièces était fissurée verticalement. »

Les éléments ainsi relevés par l’huissier ne sont pas de nature à empêcher l’utilisation normale des

locaux conformément à leur destination contractuelle et ne sont donc pas de nature à caractériser un manquement du bailleur à son obligation de délivrance. Apparents lors d’une visite des lieux, ils ne peuvent, sous réserve d’une éventuelle persistance de l’infiltration reconnue par le bailleur qui relève du clos et couvert, faire l’objet d’une contestation du locataire en application de la clause stipulant une prise des lieux en l’état. Tous griefs formés par la SARL JR Alpha sur ces éléments doivent par conséquent être écartés.

S’agissant des autres griefs soulevés par la locataire, il y a lieu de les examiner à l’aune tant des clauses du contrat de bail que du rapport d’expertise judiciaire, étant relevé que les appréciations de l’expert portant sur la visibilité des désordres retenus, bien qu’indiquées pour un « acquéreur profane » selon la mission qui lui avait été initialement confiée, peuvent indifféremment s’appliquer au locataire ayant accepté la prise des lieux en l’état.

Dans le cadre de ses opérations d’expertise, M. Z a constaté et analysé les éléments suivants :

« Restaurant :

Sous-sol : l’accès au sous-sol se fait par un escalier droit qui ne comporte ni main-courante contre le mur, ni garde-corps côté libre (') l’escalier en place n’est pas conforme aux prescriptions. Sa conception ne répond pas à la règle de Blondel (g+2h) et les dispositions

pour la sécurité des personnes sont inexistantes. La malfaçon pouvait être constatée par l’acquéreur au jour de la vente. L’usage de cet escalier est dangereux.

Cave à vin : L’ancienne évacuation est à reboucher. Un clapet anti-retour est à mettre en place sur la canalisation d’évacuation pour éviter les refoulements par le réseau. L’évent sur la canalisation d’évacuation est à mettre à l’extérieur de la construction. D’une manière générale, les canalisations sont à revoir au droit des pièces de raccordement où des traces de fuite sont nettement visibles. Le défaut de raccordement n’était pas visible par l’acquéreur le jour de la vente. Ce local n’est pas utilisable en l’état.

Bac à graisses : Les évacuations du bac à graisses sont à refaire en prévoyant un supportage des conduites adapté. Le bac à graisse doit être placé dans un lieu ventilé, facilement accessible au véhicule de vidange. Pour que l’emplacement où a été placé le bac à graisses, derrière la cloison soit ventilé, il faut une arrivée d’air frais et une extraction. La sortie des conduites à travers la fenêtre du soupirail rend difficile l’accessibilité au local pour les équipements de vidange. Les évents positionnés en partie basse dans la hauteur du soubassement sont à amener en position haute. L’installation du bac à graisses est à revoir dans son ensemble. L’aménagement pour cet équipement était visible le jour de la vente en déposant la trappe de fermeture.

Chaufferie : Les conduites de transport d’eau chaude ne sont pas calorifugées conformément aux prescriptions du DTU 65.10 (NF P52-305-1) de mai 1993 ('). Le réseau de distribution des conduites sur le ballon d’eau chaude gaz est à revoir pour le supportage des conduites et les raccords des différents organes sur les conduites. Le raccordement de la gaine souple pour l’évacuation des gaz brulés et celui de la conduite d’évacuation de ceux de la chaudière sont à revoir pour éviter les fuites au droit des jonctions. Le DTU 24.1 P1 5NF P51-201-1) de février 2006 (') admet plusieurs tubes dans un conduit de fumée. Ces désordres pouvaient échapper à l’attention de l’acquéreur.

Divers : Le réceptacle de la pompe de relevage ne comporte pas de parois enterrées pour empêcher les éboulements, ni de trappe de fermeture au niveau du sol pour éviter les chutes de personnes. Une pompe de relevage neuve a été fournie le 14.08.2009 par la société HY-DRAULOR SERVICES sis […]) à la demande de la SARL Restaurant X pour un montant de 1.003,68 € TTC. La norme BF C15-100-01 (décembre 2002) (') prévoit des dispositions contre les contacts directs ou indirects sur les installations électriques pour assurer la sécurité des personnes. A

la demande de la SARL X, la société Socotec Industries sis […] a procédé à la vérification des installations électriques qui concernent le restaurant, à savoir: chaufferie, cuisine, restaurant bar véranda, cave, buanderie. Le rapport établi le 16.10.2007 n’indiquait pas de non-conformité de l’installation électrique qui n’appelait pas d’observations quant aux prescriptions du décret du 14.11.1988 qui concerne la protection des travailleurs dans les établissements qui mettent en oeuvre des courants électriques. Une vérification de l’installation électrique pour contrôler la conformité avec la norme C15-100 a été confiée

à un organisme agréé : Socotec Industries. Les traversées de plancher pour les évacuations ne se font pas à travers des fourreaux pour permettre une libre dilatation conformément au DTU 60.31 P1-1 (NF P 41-211-1-1) de mai 2007 (') Ces différents désordres pouvaient échapper à l’attention d’un acquéreur profane.

Rez-de-chaussée :

Sur l’escalier pour l’accès aux sanitaires au sous-sol : cet escalier ne répond pas aux dispositions réglementaires et à la norme NF P 01-012 (juillet 1988). La largeur entre mains

courantes est de 0,88m. Le giron des marches a une largeur inférieure à 28 cm et à la réalisation le balancement des marches ne répond pas aux règles professionnelles puisque plusieurs nez-de-marches aboutissent à la même verticale. La largeur du giron s’en trouve réduite et l’utilisation de l’escalier demande une attention particulière pour ne pas chuter. Ceci était visible par un profane.

Sur la cuisine : le revêtement plâtre n’y est pas autorisé.

Sur l’étanchéité de la toiture de la véranda : elle ne répond pas aux dispositions constructives applicables et l’eau ruisselant le long du mur de pignon en héberge de la toiture n’est pas écartée et s’infiltre à l’arrière du relevé.

A la demande de la SARL Restaurant X, l’entreprise Ghotin Gérard (') est intervenue en décembre 2008 pour effectuer des travaux sur la toiture de la véranda pour un montant de 598 euros TTC.

Sur la cheminée : le conduit d’évacuation des fumées de l’insert est à vérifier s’il répond aux prescriptions des documents techniques. La fixation à l’embase du conduit est inexistante sur l’installation.

Logement : La marche d’arrivée a une hauteur de 9 cm et l’écart avec les autres marches est hors tolérance définies par les normes en vigueur ('). Des non-conformités ont été relevées sur l’installation électrique par la société Socotec Industries. Certaines non-conformités (prises descellées, hauteur réduite des prises au sol) se trouvent dans la partie qui a été refaite par la SARL JR Alpha.

Extérieur : Les descentes d’eau pluviale en place ne répondent pas aux prescriptions du DTU. Ces défauts de réalisation étaient visibles le jour de la vente mais pouvaient échapper à l’attention d’un acquéreur profane. »

Il ressort de ces constatations que les griefs de la SARL JR Alpha relatifs à la cave à vin, que l’expert a considéré inutilisable en l’état, ainsi qu’aux éléments de chaufferie et aux escaliers du local, dont l’expert a relevé des dangers d’utilisation en l’état, sont fondés. A ce dernier égard, il est relevé que les bailleurs ne peuvent se contenter pour s’exonérer de leur responsabilité d’invoquer, sans en justifier, le fait que l’installation d’un des escaliers aurait été réalisé par un professionnel.

S’agissant du bac dégraisseur, l’expert a relevé que l’installation du bac à graisses était à revoir sans toutefois constater de non conformité empêchant son utilisation. Les éléments indiqués comme étant à revoir par l’expert judiciaire tendent à faciliter et améliorer l’utilisation du bac à graisses (ventilation et meilleure accessibilité) dont l’état était, selon l’expert judiciaire, visible par un profane. L’expert judiciaire a également noté qu’une pompe de relevage neuve avait été installée peu de temps avant l’entrée dans les locaux du preneur. S’agissant des problèmes d’étanchéité présentés par certains tuyaux présents dans cette partie des locaux et que la SARL JR Alpha affirme avoir dû changer selon constat d’huissier d’août 2019, le bail commercial met à la charge du preneur les plomberies et le maintien d’une bonne protection des canalisations d’eaux usées, les réparations de plomberie ne relèvent pas des grosses réparations visées à l’article 606 du code civil qui prévoit que les autres réparations que celles énumérées sont d’entretien, et il n’est pas établi par le preneur qu’en l’espèce elles soient exclusivement imputables à la vétusté.

Dès lors, compte tenu des stipulations du bail commercial prévoyant expressément la prise en l’état des locaux, l’obligation du preneur de maintenir les lieux loués constamment en bon état de réparations locatives et d’entretien et la charge, pour le locataire, de réaliser les transformations et réparations nécessitées par l’exercice de son activité, il n’y a pas lieu de retenir l’existence d’un désordre imputable aux bailleurs à ce titre.

S’agissant des infiltrations invoquées par l’appelante, l’expert M. Z a effectivement relevé, au niveau de la toiture de la véranda, l’existence d’infiltrations auxquelles il a préconisé de remédier par l’installation d’une bande soline pour empêcher les infiltrations d’eau entre le mur de la façade et le relevé d’étanchéité. Ces infiltrations, qui relèvent du clos et du couvert, sont imputables aux bailleurs. Leur ampleur n’est toutefois pas précisée par l’expert judiciaire qui n’a pas relevé qu’elles rendaient impossible l’exploitation du fonds de commerce dans les locaux.

S’agissant ensuite des portes, fenêtres et autres ouvertures, la SARL JR Alpha se prévaut au terme de ses conclusions des désordres suivants : baie coulissante de la véranda d’entrée du restaurant qui ne ferme pas ; moulures de la cave à vins de service décrochées, auréoles ; porte vitrée sur l’extérieur ne fermant pas correctement ; encadrement extérieur de cette porte présentant une isolation éclatée. Cependant, le bail commercial prévoit expressément que l’entretien des fermetures, rideau de fermeture, porte, boiserie est à la charge du locataire. Le constat d’huissier réalisé en 2010, lors de la prise d’effet du bail commercial, ne faisait pas apparaître de désordres permettant de caractériser un manquement du bailleur à ses obligations lors de la délivrance du bien. La responsabilité du bailleur ne peut donc être engagée sur ce point.

S’agissant de l’installation électrique, la mise en conformité des installations électriques est une obligation du bailleur. Le contrat de bail ne prévoit pas expressément la charge d’une telle mise en conformité nécessaire à la jouissance normale du local par le locataire. M. et M^me X, qui ne sont pas les vendeurs du fonds de commerce, ne peuvent davantage se prévaloir de la mise à la charge, dans cet acte distinct du contrat de bail commercial, des travaux d’électricité au cessionnaire du fonds. Le rapport de M. Z, reprenant notamment les diagnostics effectués par la société Socotec Industries, a relevé de multiples désordres à cet égard, cependant principalement situés dans la partie « logement » des locaux donnés à bail. L’état « déplorable » de l’installation électrique constatée selon la SARL JR Alpha par constat du 26 août 2019 n’a pas été ainsi relevée par l’expertise judiciaire qui précisait alors qu’une vérification des installations électriques qui concernent le restaurant, à savoir : chaufferie, cuisine, restaurant bar véranda, cave, buanderie avait conduit à un rapport établi le 16 octobre 2007 et n’indiquant pas de non-conformité de l’installation électrique qui n’appelait pas d’observations quant aux prescriptions du décret du 14.11.1988 qui concerne la protection des travailleurs dans les établissements qui mettent en 'uvre des courants électriques.

Concernant les non-conformités relevées en majeure partie dans l’espace « Logement », l’expert judiciaire a précisé que certains de ces désordres (prises descellées, hauteur réduite des prises au sol)

se trouvaient toutefois dans des pièces qui ont fait l’objet de travaux par la SARL JR Alpha, qui a notamment changé les sols et ainsi réduit la hauteur des prises. Ces désordres n’apparaissaient pas sur le constat effectué par M^e B à l’entrée dans les lieux de la locataire. Ils ne peuvent donc être imputés aux bailleurs. Le surplus des désordres relevés par le rapport d’expertise leur est en revanche imputable, sans toutefois que la SARL JR Alpha justifient qu’ils aient empêché l’exploitation du restaurant.

S’agissant ensuite des manquements allégués à l’obligation de délivrer un logement décent, il résulte effectivement de l’article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat de bail, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Cette obligation s’applique aux baux « mixtes ». Toutefois, force est de constater qu’en l’espèce le preneur est une personne morale, à savoir la SARL JR Alpha, qui ne peut donc se prévaloir d’avoir son habitation principale dans les locaux loués qui seraient en réalité habités par le gérant du restaurant et sa famille, personnes physiques distinctes. Ces derniers ne sont pas partie à la présente procédure. Dès lors, la SARL JR Alpha ne peut reprocher aux bailleurs des manquements à l’obligation de délivrer un logement décent.

Enfin, s’agissant des problèmes d’odeurs « nauséabondes voire pestilentielles » invoquées par la SARL JR Alpha, il ne ressort pas de la lecture du rapport de M. Z que de telles odeurs auraient été relevées et constatées à cette occasion. Les attestations produites par l’appelante, émanant de clients et de salariés du restaurant font état de l’existence d’une odeur qui correspondrait à celle décrite par la SARL JR Alpha sans que l’origine d’une telle odeur, ni son ampleur et sa permanence n’aient pu être établies et relevées par l’expert judiciaire.

Dans ce cadre, si le bailleur a bien la charge de la pose d’un clapet anti-retour tel que préconisé par l’expert, pour éviter un refoulement par le réseau de nature à entraver la jouissance normal des locaux, il n’est néanmoins pas établi que les odeurs alléguées soient uniquement dues à une non-conformité du réseau d’évacuation des eaux usées. Il est également relevé qu’aux termes du bail, le preneur qui a accepté la prise des locaux en l’état, a la charge du curage et de l’entretien régulier des canalisations ainsi que le maintien en toute circonstance de leur protection. L’entretien en bon état de la plomberie figure également parmi les obligations du preneur.

En tout état de cause, les clients ne mentionnent pas, dans les attestations produites, leur choix de ne pas revenir dans ce restaurant de ce fait. Il est relevé qu’au contraire, ces attestations émanent de clients se définissant comme réguliers, fréquentant donc l’établissement malgré un éventuel désagrément ponctuel.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments et des conclusions de l’expertise judiciaire que, si certains manquements reprochés à M. et M^me X par le preneur sont effectivement fondés, ils ne rendent pas inutilisables les locaux, à l’exception toutefois de la cave à vin selon l’expert judiciaire. Il n’est pas démontré par l’appelante que la diminution de l’usage des locaux qui résulterait des désordres relevés empêcherait leur utilisation dans le cadre de l’activité à laquelle ils étaient destinés, alors que celle-ci ne conteste pas y exploiter son fonds de commerce depuis 2010, sans avoir fait application des facultés de résiliation triennale ou à terme. La SARL JR Alpha ne justifie au demeurant pas, autrement que par une simple énumération, de la gravité suffisante des manquements établis à l’encontre du bailleur qui commanderait de faire droit à la demande de résiliation judiciaire du bail.

Il n’est donc pas démontré que les désordres établis par l’expert judiciaire et imputables à M. et M^me X sont, individuellement et conjointement, suffisamment graves pour justifier une résiliation du bail commercial. La demande de résiliation du bail commercial est par conséquent rejetée. Les désordres relevés peuvent toutefois fonder la responsabilité des bailleurs, obligés à réparation du préjudice subi par leur locataire de ce fait.

Sur la demande de dommages et intérêts

La SARL JR Alpha sollicite, tant envers M. et M^me X que la SARL Restaurant X solidairement, l’allocation des sommes suivantes à titre de dommages et intérêts :

-165.600 euros au titre de l’indemnisation des troubles de jouissance des locaux moyennant la restitution d’une partie des loyers versés (80%) ainsi que 80% des loyers payés à partir du 1^er janvier 2019 jusqu’à l’arrêt à intervenir ;

-457.000 euros au total et au titre des troubles d’exploitation ainsi qu’une indemnité annuelle de 50.000 euros du 1^er janvier 2019 au jour de l’arrêt à intervenir ; Subsidiairement et avant dire droit ordonner une expertise comptable pour apprécier le préjudice de trouble d’exploitation ;

-8.971,05 euros au titre des frais engagés par la SARL JR Alpha correspondant au montant retenu par l’expert dont viennent en déduction 3.722,02 euros au titre de la prise en charge par l’assureur.

Sur le préjudice de jouissance :

La SARL JR Alpha a pu exploiter depuis 2010 son fonds de commerce dans les locaux

donnés à bail et expose avoir fait résider, malgré les désordres invoqués, son gérant et sa famille dans la partie d’habitation située aux étages supérieurs. Il n’est donc pas démontré que son préjudice aurait été d’une importance telle qu’elle n’aurait pu jouir des locaux donnés à bail qu’à hauteur de 20%.

Le rapport d’expertise n’a fait ressortir que le caractère inutilisable en l’état de la cave à vin, le surplus des désordres retenus limitant la jouissance du local sans pour autant l’en empêcher. La demande d’indemnisation du préjudice de jouissance à hauteur de 80% des loyers n’est donc pas justifiée et est excessive.

Au vu des désordres relevés et établis par l’expertise judiciaire tels que détaillés ci-avant, il y a lieu de retenir un préjudice de jouissance égal à 25% du montant du loyer prévu au contrat, hors indexation, depuis l’entrée dans les lieux jusqu’au prononcé de la présente décision.

Le loyer stipulé au bail s’établissant à 1.800 euros par mois et le bail commercial ayant été conclu le 30 avril 2010, ce préjudice est ainsi égal à la somme de 10,75x12x1800x25% =58.050,00 euros.

En application de l’article 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêts à compter du présent arrêt infirmatif. La capitalisation des intérêts étant sollicitée par la SARL JR Alpha, il y a lieu de la prononcer selon les règles prévues à l’article 1343-2 du code civil.

Sur le préjudice de perte d’exploitation :

La SARL JR Alpha impute une forte perte d’exploitation à l’existence d’odeurs nauséabondes qui se répandraient dans l’immeuble. Cependant, il a été retenu que la permanence de ces odeurs et leur ampleur telles qu’invoquées par l’appelante n’ont pas été expressément relevées par l’expert ni suffisamment démontrées par la SARL JR Alpha. Cette dernière n’a pas davantage rapporté la preuve d’un réel impact de ces odeurs sur la clientèle. Elle ne démontre pas non plus que les désordres matériels relevés précédemment seraient à l’origine des pertes d’exploitation alléguées.

La demande sera donc rejetée et il n’y a pas lieu d’ordonner une expertise avant dire droit, sur le chiffrage du préjudice dont la réalité et l’imputabilité aux bailleurs ne sont pas établies.

Sur les frais engagés au titre des désordres matériels :

La SARL JR Alpha sollicite également une indemnisation de 8.971,05 euros au titre des frais qu’elle a engagés et qui correspondent, selon elle, au montant retenu par l’expert dont viennent en déduction

3.722,02 euros au titre de la prise en charge par l’assureur.

L’expert judiciaire a noté dans son rapport les frais suivants engagés par la SARL JR Alpha :

— Travaux de réhabilitation des 1^ers et 2^e étage 5.000 euros ;

— Rénovation façade 500,00 euros ;

— Diagnostic 650,00 euros ;

— Remise en état cave suite à dégâts des eaux 6.543,07 euros.

S’agissant des travaux de « réhabilitation » des étages correspondant à la partie d’habitation du local donné à bail, la SARL JR Alpha ne démontre pas leur imputabilité aux bailleurs, étant rappelé qu’elle a accepté de prendre les locaux en l’état à la date de signature du bail. Le constat d’huissier de M^e B du 30 avril 2010 ne fait pas apparaître de désordres de nature à rendre impropre ces locaux à leur destination et les non-conformités relevées par l’expert judiciaire dans la partie logement portent sur la marche d’arrivée de l’escalier et sur l’installation électrique, qui ne sont pas objets des travaux dont la SARL JR Alpha demande l’indemnisation. Par conséquent, cette demande sera rejetée.

S’agissant des travaux de rénovation de façade et de diagnostic, il a été établi que de tels travaux touchent au clos et couvert et à la mise en conformité des installations électriques

nécessaires pour une jouissance normale du local, de sorte que ces frais incombent effectivement au bailleur.

Enfin, s’agissant des travaux de remise en état de la cave pour un montant de 6.543,07 euros dont 3.722,02 euros déjà pris en charge par l’assureur de la SARL JR Alpha, il ressort des éléments versés aux débats qu’une telle remise en état a été rendue nécessaire en raison d’un dégât des eaux survenu le 28 mars 2012 suite auquel il a été préconisé à la locataire la mise en place d’un clapet anti-retour. Il ressort de l’expertise judiciaire que l’absence de clapet anti-retour a effectivement été retenu comme constituant une non-conformité à laquelle remédier pour éviter un refoulement par le réseau. Le fait que le dégât soit survenu lors d’une opération de nettoyage du réseau communal n’empêche pas de retenir que l’existence d’un clapet anti-retour préviendrait les refoulements de cette origine. Il incombait donc aux bailleurs d’effectuer les travaux nécessaires pour faire empêcher ou à défaut faire cesser un tel désordre, de sorte que la demande de prise en charge des frais à hauteur de 2.821,05 euros sollicitée par l’appelante est fondée.

Par conséquent, M. et M^me X seront condamnés à indemniser la SARL JR Alpha des frais engagés au titre de travaux incombant aux bailleurs à hauteur de 3.971,05 euros.

Sur la demande de condamnation solidaire de la SARL Restaurant X :

La SARL JR Alpha sollicite la condamnation solidaire de la SARL Restaurant X avec M. et M^me X à lui payer les sommes octroyées à titre de dommages et intérêts. L’appelante ne démontre toutefois aucune cause de solidarité légale ou conventionnelle qui justifierait de mettre à la charge de la SARL Restaurant X les sommes incombant aux bailleurs. Il est relevé que l’indemnisation octroyée à l’appelante est uniquement relative aux manquements caractérisés envers le bailleur sur le fondement du contrat de bail commercial, et non relativement au fonds de commerce vendu par la SARL Restaurant X, étant rappelé que les demandes relatives aux vices affectant ce bien ont été déclarées prescrites.

Dès lors, il n’y a pas lieu de condamner la SARL Restaurant X au paiement de dommages et intérêts et la demande de condamnation solidaire formée par la SARL JR Alpha à ce titre est rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles

M. et M^me X sollicitent le paiement par la locataire d’un arriéré locatif relatif à l’indexation du loyer prévu au contrat de bail et des sommes correspondant à la taxe foncière de 2011 à 2019.

Sur l’arriéré locatif

La SARL JR Alpha conclut à l’illicéité de la clause d’indexation prévue au bail commercial en visant l’article L. 112-1 du code monétaire et financier. Elle soutient que la motivation du jugement dont appel qui a écarté ce moyen de défense est contraire à cet article, sans toutefois exposer des moyens et arguments au soutien d’une quelconque démonstration juridique à ce titre. Il ressort de la lecture de la clause d’indexation prévue au contrat de bail que le jugement dont appel a par des motifs pertinents écarté ce moyen de défense non justifié, étant relevé que seule la stipulation qui crée la distorsion prohibée par l’article L. 112-1 précité est réputée non écrite. Or, la SARL JR Alpha n’établit pas une telle distorsion, la clause d’indexation prévoyant simplement une révision annuelle à la date anniversaire du bail en fonction de l’évolution d’un indice de base.

Sur le montant réclamé à ce titre par les bailleurs, la SARL JR Alpha ne conteste pas n’avoir pas réglé les sommes en compte et se contente de conclure au débouté « pour les motifs faisant accueillir l’appel principal ». Toutefois, seule la demande de dommages et intérêts formée par la locataire dans le cadre de l’appel principal a été partiellement accueillie et,

s’agissant d’un préjudice dont le montant a été justement évalué à hauteur de 25% du loyer hors indexation prévu au contrat de bail, cet accueil partiel n’est pas de nature à conduire au rejet de la demande. La SARL JR Alpha qui ne conteste pas autrement le montant de 16.908,97 euros mis en compte doit donc être condamnée à payer à M. et M^me X la somme réclamée. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a fait droit à cette demande pour la somme de 12.350,95 euros et la SARL JR Alpha sera condamnée en outre aux termes du présent arrêt à payer le surplus, soit 4.558,02 euros.

Sur le paiement des taxes foncières

S’agissant de la demande formée au titre des impayés de taxe foncière, les intimés justifient des avis de l’impôt foncier depuis 2011. A l’inverse, la SARL JR Alpha ne justifie pas avoir procédé à leur paiement conformément aux stipulations du contrat de bail. Le jugement sera par conséquent confirmé en ce qu’il a condamné la SARL JR Alpha à payer à M. et

M^me X la somme de 10.986 euros à ce titre et il sera fait droit aux termes du présent arrêt à la demande complémentaire représentant la taxe foncière des années 2018 et 2019 à hauteur de 3.740 euros.

Le préjudice de jouissance de la SARL JR Alpha ayant d’ores et déjà été justement indemnisé à hauteur de 25% des loyers dus par ces derniers, il n’y a pas lieu de réduire les sommes dues au titre des taxes foncières de ce même coefficient, étant relevé au surplus qu’il n’existe pas de lien de causalité entre les désordres retenus et cette charge fiscale, due par le preneur en place au 1^er janvier.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les dispositions du jugement statuant sur les dépens et indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance sont infirmées, sauf en ce que la SARL JR Alpha a été condamnée à payer à la SARL Restaurant X la somme de 1.000 euros sur ce fondement.

La SARL JR Alpha, qui succombe également en cause d’appel envers la SARL Restaurant X

sera condamnée à payer à cette dernière la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et M^me X qui succombent en majeure partie face à la SARL JR Alpha à hauteur de Cour seront condamnés à payer à la SARL JR Alpha la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris ceux de la procédure de référé RG 12/00157 et les frais d’expertise judiciaire correspondant. Toute autre demande fondée sur ces dispositions est rejetée.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement et par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe :

Donne acte que les demandes de la SARL JR Alpha dirigées contre la SARL Restaurant X sont désormais dirigées contre la SARL Restaurant X représentée par son mandataire ad hoc M. A X ;

Confirme le jugement en ce qu’il a :

— condamné la SARL JR Alpha à payer à A X et Madame C D épouse X la somme de 12.350,95 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts légaux à compter du 6 juillet 2015, jour de la demande sur la somme de 8.152,43 euros et à compter du 20 juin 2016, jour de la demande sur la somme de 2.193,22 euros et à compter du 27 septembre 2017, jour de la demande sur le surplus, intérêts tant moratoires que compensatoires ;

— condamné la SARL JR Alpha à payer la somme de 10.986 euros à A X et Madame C D épouse X au titre des taxes foncières avec intérêts légaux à compter du 6 juillet 2015, jour de la demande sur la somme de 6.015 euros et à compter du 20 juin 2016, jour de la demande sur la somme de 1545,00 euros et à compter du 27 septembre 2017, jour de la demande sur le surplus, intérêts tant moratoires que compensatoires ;

— débouté la SARL Restaurant X et M. A X et Madame C D épouse X du surplus de leurs demandes ;

— condamné la SARL JR Alpha à payer à la SARL Restaurant X la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Infirme le jugement pour le surplus ;

Statuant à nouveau et ajoutant :

Déclare irrecevables les demandes de la SARL JR Alpha tendant à voir prononcer l’annulation et subsidiairement la résiliation de la vente du fonds de commerce de restauration situé […] et à voir condamner la SARL Restaurant X à payer à la SARL JR Alpha la somme de 141.327 euros au titre de la restitution du prix de vente et des frais juridiques ;

Déboute la SARL JR Alpha de sa demande de résiliation du bail commercial conclu le 30 avril 2010 avec M. A X et M^me C D épouse X ;

Condamne M. A X et M^me C D épouse X à payer à la SARL JR Alpha les sommes suivantes à titre de dommages et intérêts :

-58.050,00 euros au titre du préjudice de jouissance ;

-3.971,05 euros au titre du remboursement de frais de travaux.

Dit que ces sommes porteront intérêts à compter du présent arrêt infirmatif ;

Prononce la capitalisation des intérêts selon les règles prévues à l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne la SARL JR Alpha à payer à M. A X et M^me C D épouse X les sommes suivantes :

-4.558,02 euros au titre de l’arriéré locatif ;

-3.740,00 euros au titre des taxes foncières 2018 et 2019.

Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la demande ;

Déboute la SARL JR Alpha du surplus de ses demandes envers M. A X et M^me C D épouse X ;

Déboute la SARL JR Alpha de toutes ses demandes de condamnation en paiement formées envers la SARL Restaurant X ;

Condamne la SARL JR Alpha à payer à la SARL Restaurant X représentée par son mandataire ad hoc M. A X la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. A X et M^me C D épouse X à payer à la SARL JR Alpha la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. A X et M^me C D épouse X aux dépens de première instance et d’appel en ce compris ceux de la procédure de référé RG 12/00157 et les frais d’expertise judiciaire correspondant ;

Déboute les parties de toute autre demande.

Le présent arrêt a été prononcé par sa mise à disposition publique le 16 Mars 2021, par Monsieur RUFF, Président de Chambre, assisté de M^me LOUVET, Greffier, et signé par eux.

Le Greffier Le Président de Chambre