DEMANDERESSE

S.A.R.L. A LA VIERGE DE LA REUNION

[…]

[…]

représentée par M^e Serge GRIFFON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0991

DÉFENDERESSES

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (RIVP)

[…]

[…]

représentée par M^e Irène E – F, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0448

S.A. SOCIETE IMMOBILIERE DE GESTION IMMOBILIERE (SAGI)

[…]

[…]

défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame K L, Vice-Présidente

Madame A B, Vice-Présidente

Madame Y Z, Juge

assistées de Henriette KOM, Greffier, lors des débats et de Henriette J, Greffier, lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 18 Mai 2017 tenue en audience publique

Après clôture des débats, avis a été donné aux Avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 06 Juillet 2017.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

Sous la rédaction de A B

FAITS ET PROCEDURE

Par acte authentique du 27 décembre 2001, la société SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE D’AMENAGEMENT DE LA VILLE DE PARIS (ci-après la SEMAVIP), dénommée le BAILLEUR, a donné à bail à construction à la société SOCIETE ANONYME DE GESTION IMMOBILIERE (ci-après la S.A.G.I.), dénommée LE PRENEUR, pour une durée de quarante-quatre années à compter du 20 mars 2000, un terrain situé dans le 20^e arrondissement de PARIS, dans l’îlot Josseaume, à l’intérieur du périmètre de la ZAC DE LA REUNION dont il constitue le lot J 3, lot destiné à la construction par la S.A.G.I. d’un ensemble à usage d’habitation appartenant à la catégorie de logements intermédiaires consistant en deux bâtiments de 15 logements PLI d’une surface de 1067 m² hors œuvre nette environ.

Par acte sous seing privé en date du 31 août 2005, la S.A.G.I. a donné à bail commercial à la société A LA VIERGE DE LA REUNION des locaux (84 m² situés en rez-de-chaussée et 8 m² situés en sous-sol) dépendant de l’ immeuble sis […] 20^e édifié dans le cadre du bail à construction du 27 décembre 2001, pour une durée de trois, six ou neuf ans à effet du 1^er septembre 2005, moyennant un loyer annuel, en principal, de 15 000 euros, à destination exclusive de «BAR A VINS et X liée à cette activité, VENTE DE VINS ET PRODUITS REGIONAUX y compris huîtres et coquillages» et précisant, dans l’article 3 de son TITRE II CONDITIONS, que «l’établissement sera fermé au plus tard à 22 heures».

Aux termes d’un traité d’apport partiel d’actifs en date du 18 octobre 2006 à effet au 1^er janvier 2007, la S.A.G.I a apporté à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS (ci-après la RIVP) l’ensemble des actifs et passifs composant la branche complète et autonome d’activités afférents à diverses conventions passées avec la Ville de PARIS parmi lesquels figure l’immeuble sis […]/[…] de sorte que la RIVP est, depuis cette date, investie des droits réels afférents à cet immeuble et vient aux droits de la S.A.G.I. au titre du bail consenti le 31 août 2005 à la société A LA VIERGE DE LA REUNION.

Par acte extrajudiciaire du 11 juin 2014, la RIVP a signifié à la société A LA VIERGE DE LA REUNION un congé avec offre de renouvellement pour le 31 décembre 2014, à effet au 1^er janvier 2015, moyennant un loyer annuel en principal de 21 800 euros avec réajustement du dépôt de garantie, les autres charges et conditions du bail demeurant inchangées.

Par acte sous seing privé du 7 septembre 2016, la société A LA VIERGE DE LA REUNION a consenti une promesse synallagmatique de vente du fonds de commerce par elle exploité dans les locaux loués, au profit de M. G H I, M. M-N O et M. C D, agissant solidairement et indivisément et se réservant la faculté de se substituer la société qu’ils entendaient constituer, moyennant un prix de 145 000 euros, la date de l’acte réitératif de vente étant fixée au 30 novembre 2016.

Les principales conditions suspensives stipulées dans la promesse de vente étaient les suivantes :

— obtention par les bénéficiaires d’un concours financier de 160 000 euros,

— accord de la bailleresse sur la proposition des bénéficiaires tendant à voir fixer le loyer de renouvellement à un montant annuel de 20 000 euros, hors taxes et hors charges,

— accord de la bailleresse à renoncer à se prévaloir de la stipulation du bail obligeant l’établissement de situation du fonds de commerce à fermer quotidiennement à 22 heures au plus tard et acceptation par celle-ci de la poursuite de l’exploitation jusqu’à au moins 2 heures du matin du jour suivant, conformément à la réglementation en vigueur.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 14 septembre 2016, la société A LA VIERGE DE LA REUNION a informé la RIVP de la promesse de cession du fonds de commerce en lui demandant, notamment de lui faire part de sa position quant aux deux conditions suspensives la concernant (montant du loyer de renouvellement et renonciation à la clause restreignant les horaires d’ouverture).

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 14 octobre 2016, la RIVP a fait connaître à la société A LA VIERGE DE LA REUNION qu’elle acceptait la fixation du loyer de renouvellement à la somme annuelle, en principal, de 20 000 euros à compter du 1^er janvier 2015 et qu’elle maintenait la clause de restriction des horaires d’ouverture, dans l’avenant de renouvellement joint à son courrier, tout en se déclarant disposée à rédiger un avenant modificatif, si, pendant les quatre mois suivant l’entrée en jouissance des cessionnaires, elle n’était destinataire d’aucune plainte pour nuisances sonores causées par l’exploitation de l’établissement.

L’article 4 «DUREE» du projet d’avenant de renouvellement de bail communiqué par la RIVP stipulait une durée de neuf ans à compter du 1^er janvier 2015 pour se terminer le 31 décembre 2023, tout en ajoutant que «les locaux loués sont inclus dans une opération dont le terrain d’assiette a fait l’objet d’un bail à construction consenti au Bailleur par la Ville de Paris. Le Bailleur est ainsi titulaire de droits réels sur l’immeuble l’autorisant à conclure le présent bail commercial.

En conséquence, les droits consentis s’éteignent à l’expiration du bail à construction conformément à l’article L145-3 du Code de Commerce, soit le 20 mars 2044. Dès lors, le présent bail, s’il est en vigueur lors de cette expiration par suite de renouvellement, prendra fin par anticipation, sans indemnité de quelque nature que ce soit.».

Par courrier du 8 mars 2017, le conseil de la société LES 3 P’TITS BOUCHONS, constituée par les bénéficiaires de la promesse de cession du fonds de commerce en date du 7 septembre 2016, M. G H I, M. M-N O et M. C D, a informé le conseil de la société A LA VIERGE DE LA REUNION de ce que ses clients ne pouvaient acquérir le fonds de commerce de celle-ci, compte tenu de la situation locative s’y appliquant décrite dans l’avenant de renouvellement communiqué par la RIVP et qu’en conséquence, ils n’avaient pas d’autre choix que de se retirer, et a sollicité la libération de l’indemnité d’immobilisation de 14 500 euros versée par ses clients.

Par ordonnance du 12 avril 2017, la société A LA VIERGE DE LA REUNION a été autorisée à assigner la RIVP et la S.A.G.I. à l’audience de la 18^e chambre 2^e section du tribunal de grande instance de PARIS en date du 18 mai 2017 à 14h00, l’assignation devant être délivrée au plus tard le 19 avril 2017 à 18h00.

Par actes d’huissier en date des 18 avril 2017, la société A LA VIERGE DE LA REUNION a assigné la S.A.G.I. et la RIVP devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— prononcer la résiliation du bail régularisé le 31 août 2005 et renouvelé aux clauses et conditions antérieures à compter du 1^er janvier 2015, aux torts exclusifs de la S.A.G.I. et de la RIVP,

— condamner in solidum la S.A.G.I. et la RIVP à lui payer la somme de 145 000 euros au titre de son préjudice consécutif à la perte de son fonds de commerce,

— condamner in solidum la S.A.G.I. et la RIVP, à défaut de paiement de cette somme dans le délai susvisé, à lui payer une astreinte de 1000 euros par jour de retard commençant à courir à compter du seizième jour suivant la signification du jugement jusqu’à règlement intégral de ladite somme,

— dire qu’elle s’oblige à restituer les lieux loués libres de tous occupants et de tous biens dans le délai de quinze jours suivant réception par la S.A.G.I. ou par la RIVP de la somme de 145 000 euros correspondant aux dommages et intérêts afférents à la perte de son fonds de commerce,

— condamner in solidum la S.A.G.I. et la RIVP à lui payer la somme de 20 000 euros au titre de son préjudice moral,

— condamner in solidum la S.A.G.I. et la RIVP à lui payer la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et à payer les dépens.

L’assignation de la S.A.G.I., convertie en procès verbal de perquisition, n’a pas été signifiée à cette dernière suivant les modalités de l’article 659 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées au greffe par voie électronique le 18 mai 2017, la société A LA VIERGE DE LA REUNION conclut, sous le bénéfice de l’exécution provisoire du jugement à intervenir, aux mêmes fins que son acte introductif d’instance.

Dans ses dernières conclusions notifiées au greffe par voie électronique le 18 mai 2017, la RIVP conclut aux fins de :

— voir débouter la société A LA VIERGE DE LA REUNION de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— au vu des pièces par elle produites, voir dire et juger que la société A LA VIERGE DE LA REUNION est mal fondée en sa demande tendant à la résiliation judiciaire de son bail et à l’allocation de dommages et intérêts,

— voir dire et juger qu’elle n’a commis aucun manquement à ses obligations contractuelles ni aucun dol,

— voir renvoyer la société A LA VIERGE DE LA REUNION à se mieux pourvoir contre la S.A.G.I. si bon lui semble,

— voir dire et juger qu’elle a, pour sa part, informé la société A LA VIERGE DE LA REUNION de l’existence d’un bail à construction pour précisément la tenir parfaitement éclairée de sa propre situation locative,

— voir constater qu’elle justifie donner à la société A LA VIERGE DE LA REUNION toutes garanties sur la pérennité de son bail, non seulement jusqu’en 2044, mais pour la période postérieure, et qu’elle établit la possibilité pour la société A LA VIERGE DE LA REUNION d’obtenir, le cas échéant, le paiement d’une indemnité d’éviction en 2044 s’il y a lieu,

— se voir donner acte de son offre d’en assumer les conséquences éventuelles et de garantir à la société A LA VIERGE DE LA REUNION la possibilité d’obtenir le paiement de ladite indemnité d’éviction,

en conséquence,

— voir dire et juger que l’action diligentée par la société A LA VIERGE DE LA REUNION n’a plus lieu d’être ; la débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions tendant à la résiliation judiciaire du bail en date du 31 août 2005 renouvelé à compter du 1^er janvier 2018 (sic),

— voir débouter la société A LA VIERGE DE LA REUNION de sa demande tendant à obtenir le paiement d’une somme de 145 000 euros au titre de son prétendu préjudice,

— voir dire et juger que la promesse de fonds de commerce est caduque et sans valeur et que les conditions suspensives stipulées à ladite promesse n’étaient pas remplies à la date à laquelle cette convention a expiré soit le 20 décembre 2016,

en conséquence,

— voir dire et juger qu’en tout état de cause, la société A LA VIERGE DE LA REUNION ne peut plus revendiquer le bénéfice d’une promesse de vente expirée avant même qu’un financement ait pu être accordé à la société locataire qui était cessionnaires éventuel,

— voir dire et juger que, eu égard aux explications et aux engagements par elle fournis, les droits de la société A LA VIERGE DE LA REUNION sont maintenus et que celle-ci ne peut en conséquence revendiquer le paiement d’une quelconque indemnité ni une résiliation judiciaire,

— voir dire et juger que le bail dont la société A LA VIERGE DE LA REUNION est titulaire est toujours en vigueur et valable,

— voir débouter la société A LA VIERGE DE LA REUNION de toutes ses demandes, fins et conclusions et la voir condamner au paiement d’une somme de 4000 euros en remboursement des frais irrépétibles engagés sur le fondement de en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— voir condamner la société A LA VIERGE DE LA REUNION en tous les dépens dont le montant pourra être recouvré par M^e E F selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La S.A.G.I. n’a pas constitué avocat.

La note établie à l’audience du 18 mai 2017 fait état de ce que la S.A.G.I. a été radiée du registre du commerce et des sociétés ; de ce qu’en conséquence de cette radiation, la société A LA VIERGE DE LA REUNION ne formule plus de demandes à l’égard de la S.A.G.I. ; de ce que la société A LA VIERGE DE LA REUNION demande, à titre principal, une indemnisation de 145 000 euros au titre du préjudice qu’elle déclare avoir subi et la résiliation judiciaire du bail ; qu’elle ne formule pas de demandes subsidiaires.

SUR CE,

A titre liminaire, le tribunal :

— constatera que la société A LA VIERGE DE LA REUNION ne maintient pas ses demandes à l’encontre de la S.A.G.I.,

— dira la RIVP irrecevable en ses demandes tendant voir « dire et juger que la promesse de fonds de commerce est caduque et sans valeur et que les conditions suspensives stipulées à ladite promesse n’étaient pas remplies à la date à laquelle cette convention a expiré soit le 20 décembre 2016 et à voir dire et juger, en conséquence, qu’en tout état de cause, la société A LA VIERGE DE LA REUNION ne peut plus revendiquer le bénéfice d’une promesse de vente expirée avant même qu’un financement ait pu être accordé à la société locataire qui était cessionnaires éventuel », faute pour elle d’avoir attrait en la cause, dans le respect du principe de la contradiction, cette société, cessionnaire éventuelle et, en tout état de cause, bénéficiaire de la promesse synallagmatique de vente du fonds de commerce de la société A LA VIERGE DE LA REUNION en date du 7 septembre 2016 qu’elle demande de voir déclarer caduque.

I) Sur la demande de la société A LA VIERGE DE LA REUNION en résiliation judiciaire du « bail du 31 août 2005 renouvelé aux clauses et conditions antérieures à compter du 1^er janvier 2015 », aux torts exclusifs de la RIVP

L’article 1184 du code civil dispose, dans sa rédaction antérieure au 1^er octobre 2016, que «La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, on d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.».

En l’espèce, la société A LA VIERGE DE LA REUNION fait valoir que le bail consenti par la S.A.G.I. est un bail commercial, dès lors régi par le statut des baux commerciaux qui instaure, à son profit, une « propriété commerciale » et qui lui confère, en application des articles L.145-15, L.145-14 alinéa 1 et L.145-16 du code de commerce, à la fois, un droit intangible et à durée indéterminée au renouvellement de son bail et, en cas de refus de renouvellement, à l’octroi d’une indemnité d’éviction et le droit de céder son droit au bail dans le cadre d’une cession de son fonds de commerce.

Elle fait valoir que, suite à la promesse de cession de son fonds de commerce en date du 1^er septembre 2016, elle a appris, à la lecture du projet d’avenant transmis par la RIVP dans le cadre de ce projet de cession, qu’il existait une convention locative passée entre la SEMAVIP et son bailleur, dans le cadre d’un bail à construction du 27 décembre 2001, dont il résultait qu’elle était sous-locataire et non locataire principal comme elle le croyait légitimement et que son propre droit au bail prendrait fin par anticipation, sans indemnité de quelque nature que ce soit, le 20 mars 2044.

La société A LA VIERGE DE LA REUNION déduit de la situation juridique révélée, fin 2016, par la RIVP qu’elle perd également toute possibilité de céder son fonds de commerce dans la mesure où aucun commerçant ne prendra le risque de l’acquérir sachant qu’il ne pourra le revendre.

Elle soutient, à cet égard, que c’est pour cette raison, que les bénéficiaires de la promesse de vente du 1^er septembre 2016 ont refusé de la réitérer.

À l’appui de sa demande en résiliation, la société A LA VIERGE DE LA REUNION reproche ainsi, en premier lieu, à la S.A.G.I. d’avoir manqué à son obligation d’information contractuelle en ne l’ayant pas informée, avant ou concomitamment à la signature du bail du 31 août 2005, de l’existence de la convention entre elle-même et un tiers (la SEMAVIP) susceptible d’anéantir à terme ses droits.

Elle soutient, au fondement des articles 1134 et 1135 du code civil, que la dissimulation par la S.A.G.I., lors de la conclusion du bail puis, pendant plusieurs années, de l’existence de cette convention ainsi que des conséquences irréversibles qui en découlait pour elle : situation juridique de sous-location et perte de ses droits statutaires s’analyse en une réticence dolosive, sans laquelle elle n’aurait jamais accepté de conclure le bail.

Se référant à un arrêt de la cour d’appel de PARIS en date du 27 mai 2009 qu’elle déclare avoir été rendu dans un cas d’espèce similaire et à l’arrêt de la 3^e chambre civile de la cour de cassation du 4 septembre 2010 ayant rejeté le pourvoi formé à son encontre, elle déduit de ce qui précède que le manquement de la bailleresse à ses obligations contractuelles d’information et de loyauté est établi et justifie la résiliation du bail.

La RIVP réplique qu’elle ne saurait se voir reprocher un manquement à son obligation d’information contractuelle dans la mesure où, en 2005, elle n’était pas titulaire du bail à construction en date du 27 décembre 2001 et où, en tout état de cause, elle n’a ni rédigé ni signé le bail du 31 août 2005 consenti par la S.A.G.I. à la société A LA VIERGE DE LA REUNION sur les locaux litigieux, ce dont elle déduit également, que la jurisprudence invoquée par celle-ci ne lui est pas opposable.

La RIVP conclut de ce qui précède qu’elle n’est pas concernée par l’erreur ou l’omission commise dans le bail du 31 août 2005 par la S.A.G.I., seule tenue, dès lors, de répondre à l’égard de la société A LA VIERGE DE LA REUNION d’un manquement éventuel à l’obligation d’information et de loyauté du bailleur ainsi que des conséquences de la réticence dolosive dont la société A LA VIERGE DE LA REUNION lui fait grief au soutien de sa demande de résiliation du bail.

La RIVP fait ensuite valoir qu’elle a informé la société A LA VIERGE DE LA REUNION, aux termes des avenants de renouvellement transmis dans le cadre de la promesse de cession de son fonds de commerce du 7 septembre 2016, de l’existence du bail à construction du 27 décembre 2001 découvert, à cette occasion, par le rédacteur de l’avenant qui a, cependant, interprété de façon erronée la clause figurant en page 18 et 19 de ce bail en insérant, dans les deux premiers avenants proposés à la société A LA VIERGE DE LA REUNION, une clause selon laquelle « les droits consentis au bailleur s’éteignent à l’expiration du bail à construction conformément à l’article L.145-3 du code de commerce, soit le 20 mars 2044 . Dès lors, le présent bail s’il est en vigueur lors de cette expiration par suite de renouvellement, prendra fin par anticipation sans indemnité de quelque nature que ce soit pour le preneur.».

La RIVP fait valoir, à cet égard, qu’à la lecture du 4^e alinéa de la clause B) EXPIRATION DU BAIL figurant en page 18 et 19 du bail à construction, les bâtiments édifiés par la S.A.G.I. sur le terrain, objet dudit bail, seront restitués au bailleur, c’est à dire à la SEMAVIP, le 20 mars 2044, date d’expiration du bail, et lui seront remis dans leur état d’occupation locative à cette date, le bailleur faisant alors, à cette date, son affaire personnelle des baux en vigueur, le tout sans indemnité.

Elle analyse cette clause et plus particulièrement ses termes «le tout sans indemnité» comme signifiant que l’absence d’indemnisation, suite à la remise des locaux, ne concerne que le locataire du bail à construction, à l’exclusion des locataires de ce dernier, ce qui implique que la SEMAVIP, tenue de faire son affaire personnelle des baux en vigueur sans pouvoir opposer au locataire commercial le bail à construction, devra respecter la propriété commerciale de celui-ci, notamment, en lui payant une indemnité en cas d’éviction.

La RIVP souligne, à cet égard, que, dès qu’elle a eu connaissance de cette clause du bail à construction, elle a communiqué à la société A LA VIERGE DE LA REUNION un avenant de renouvellement rectificatif précisant qu’une indemnité d’éviction serait due en 2044 et qu’en tout état de cause et surabondamment, à titre de garantie complémentaire, elle s’engageait à faire son affaire personnelle de la prorogation du bail en 2044 et à en assumer les conséquences éventuelles.

La RIVP conclut de ce qui précède au rejet du moyen de la société A LA VIERGE DE LA REUNION tiré d’un manquement prétendu à son obligation contractuelle d’information et de loyauté.

La société A LA VIERGE DE LA REUNION reproche à la S.A.G.I. d’avoir manqué, lors de la conclusion du bail commercial du 31 août 2005 puis pendant les années qui ont suivi, à ses obligations contractuelles d’information et de loyauté, en ne portant pas à sa connaissance le bail à construction consenti à son profit le 27 décembre 2001 par la SEMAVIP et en raison, plus précisément, de la réticence dolosive qui se déduit, selon elle, de cette omission.

Il n’est, cependant ni contestable ni contesté par les parties, qui s’accordent à ce sujet, qu’ en suite du congé avec offre de renouvellement délivré par la RIVP à la société A LA VIERGE DE LA REUNION le 11 juin 2014, le bail du 31 août 2005 a été renouvelé à compter du 1^er janvier 2015 à ses clauses et conditions.

Il se déduit de ce qui précède que le bail du 31 août 2005 a pris fin le 31 décembre 2014 et qu’un nouveau bail a pris effet le 1^er janvier 2015 aux mêmes clauses et conditions que le bail expiré.

Dans ces conditions, les manquements à ses obligations d’information et de loyauté reprochés par la société A LA VIERGE DE LA REUNION à la S.A.G.I. au titre du bail expiré sont inopérants, en tout état de cause, à justifier la résiliation du nouveau bail la liant, à compter du 1^er janvier 2015, à la RIVP.

La société A LA VIERGE DE LA REUNION ne reproche pas à la RIVP d’avoir manqué à ses obligations d’information et de loyauté au titre du bail du 1^er janvier 2015, la RIVP ne pouvant, par ailleurs, ainsi qu’elle le relève justement, répondre des manquements éventuels de la S.A.G.I., lors de la conclusion ou pendant le cours du précédent bail.

Les manquements invoqués, en premier lieu, par la société A LA VIERGE DE LA REUNION au soutien de sa demande de résiliation du «bail régularisé le 31 août 2015 et renouvelé aux clauses et conditions antérieures à compter du 1^er janvier 2015» ne sont, dès lors, pas susceptibles de justifier la résiliation sollicitée.

A l’appui de sa demande en résiliation, la société A LA VIERGE DE LA REUNION fait valoir, en second lieu, que la RIVP a manqué à l’obligation de lui assurer la jouissance paisible des locaux loués mise à la charge du bailleur par l’article 1719 du code civil «en lui apprenant, onze ans après la signature du bail et en violation de ce dernier qu’elle se trouvait en réalité privée des dispositions d’ordre public dudit statut en raison d’une convention passée entre la Mairie de PARIS et la bailleresse selon laquelle les locaux devront être restitués sans indemnité le 30 mars 2044» et ne lui garantissant pas, de ce fait, la sécurité juridique «prévue contractuellement».

La RIVP réplique qu’elle démontre que la société A LA VIERGE DE LA REUNION est assurée, pour toute la durée du bail et de ses prorogations éventuelles, de recevoir paiement d’une indemnité d’éviction dans l’hypothèse où le bailleur entendait reprendre les locaux loués en 2044 et qu’elle justifie, dès lors, de ce que la jouissance paisible de la société A LA VIERGE DE LA REUNION sera maintenue sans limitation de délais et de ce qu’une indemnité d’éviction lui sera payée de manière certaine en 2044, avec sa garantie éventuelle.

Elle conclut au rejet de la demande en résiliation du bail.

L’article 1719 du code civil dispose :

«Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;».

En l’espèce, le bail à construction du 27 décembre 2001, consenti par la SEMAVIP à la S.A.G.I. aux droits de laquelle vient la RIVP, stipule, dans son article 7 – CHARGES ET CONDITIONS GENERALES, VII RESILIATION DU BAIL ET EXPIRATIN DU BAIL A CONSTRUCTION, B) EXPIRATION DU BAIL :

«A l’expiration du bail par arrivée du terme, LE PRENEUR devra abandonner gratuitement les bâtiments, en ce compris les améliorations de quelque nature qu’elles soient, au propriétaire du terrain qui en deviendra, de plein droit, propriétaire par simple accession, sans que cette accession soit constatée par un acte.

L’accession des constructions au profit du BAILLEUR ou de ses ayants cause se fera sans aucune indemnité au profit du PRENEUR ou de ses ayants cause et sous réserve de la législation en vigueur à l’époque.

Il est fait observer à ce sujet que le BAILLEUR, propriétaire actuel des terrains, rétrocédera ladite propriété à la VILLE DE PARIS dans les conditions définies à l’article 8 du cahier des charges applicables à la ZAC DE LA REUNION et conformément aux dispositions ci-après.

D’un commun accord entre les parties, il est expressément stipulé que les bâtiments ainsi édifiés seront remis au BAILLEUR dans leur état d’occupation locative à la date d’expiration du présent bail, le BAILLEUR faisant alors à cette date son affaire personnelle des baux en vigueur. Le tout sans indemnité et sous réserve de la législation en vigueur à l’époque.».

La RIVP déduit du dernier alinéa de la clause ci-dessus reproduite que l’absence d’indemnisation, suite à la remise des locaux, ne concerne que le locataire du bail à construction, à l’exclusion des locataires de ce dernier, locataires dont le bailleur à construction, tenu de faire son affaire personnelle des baux en vigueur au 20 mars 2044, sans pouvoir leur opposer le bail à construction, devra donc respecter, le cas échéant, la propriété commerciale en leur payant, notamment, une indemnité en cas d’éviction.

La société A LA VIERGE DE LA REUNION, qui n’a pas conclu sur ce point, ne conteste ni l’analyse que fait la RIVP de cette clause ni les conséquences, en termes de renouvellement des baux commerciaux après le 20 mars 2044 et de paiement, le cas échéant, d’une indemnité au locataire commercial évincé, que celle-ci en tire.

En tout état de cause, la société A LA VIERGE DE LA REUNION qui, dans ses conclusions, ne se réfère qu’aux trois premiers alinéas de la clause précitée sans évoquer son dernier alinéa, n’explique pas en quoi cette clause la prive de la propriété commerciale et des droits que lui confère le statut des baux commerciaux auquel son bail est soumis.

Il est constant, au demeurant, que la RIVP a adressé à la société A LA VIERGE DE LA REUNION un troisième et dernier avenant de renouvellement de bail commercial stipulant, dans son article 4 – DUREE :

«Le présent bail est conclu pour une durée de neuf années, entières et consécutives ayant commencé à courir le 1^er JANVIER 2015, pour se terminer le 31 décembre 2023, le Preneur ayant toutefois la faculté de donner congé à l’expiration de chaque période triennale dans les formes et délais prévues par l’article L145-9 du Code de Commerce, des lieux ci-dessus désignés.

Il est précisé que les locaux loués sont inclus dans une opération dont le terrain d’assiette a fait l’objet d’un bail à construction consenti au Bailleur par la Ville de Paris. A l’expiration de ce bail à construction, il est stipulé que les bâtiments seront remis au propriétaire du terrain dénommé le Bailleur, lequel doit faire son affaire personnelle des baux en vigueur.

En tout état de cause et surabondamment, à titre de garantie supplémentaire, la RIVP s’engage par les présentes, en cas de besoin et le moment venu, à faire son affaire personnelle de la prorogation du bail en 2044 et/ou à en assumer les conséquences éventuelles.».

Dans ces conditions, la société A LA VIERGE DE LA REUNION ne justifie pas de l’insécurité juridique qu’elle déclare affecter sa propriété commerciale ou celle de ses cessionnaires éventuels dans le cadre du bail la liant à la RIVP, en raison du bail à construction du 27 décembre 2001.

Elle n’établit donc pas la réalité du manquement de la RIVP à l’obligation de lui assurer la jouissance paisible des locaux loués mise à la charge du bailleur par l’article 1719 du code civil.

Il s’évince de ce qui précède qu’aucun des manquements allégués par la société A LA VIERGE DE LA REUNION à l’appui de sa demande de résiliation du bail la liant à la RIVP n’est caractérisé.

La société A LA VIERGE DE LA REUNION sera, en conséquence, déboutée de cette demande.

II) Sur les demandes reconventionnelles de la RIVP

La résiliation du bail la liant à la société A LA VIERGE DE LA REUNION n’ayant pas été prononcée, les demandes reconventionnelles de la RIVP – dont la plupart sont, au surplus, la simple réitération des moyens qu’elle développe à l’appui de sa demande de rejet des prétentions adverses – sont sans objet.

Le tribunal les déclarera, en conséquence, sans objet.

III) Sur la demande de la société A LA VIERGE DE LA REUNION en dommages et intérêts

La société A LA VIERGE DE LA REUNION sollicite, au visa de l’article 1231-2 (ancien article 1149) et de l’article1231-3 (ancien article 1150) du code civil, la condamnation de la RIVP à lui payer les sommes de 145 000 euros et de 20 000 à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier et du préjudice moral qu’elle déclare avoir subis du fait de la perte de son fonds de commerce, perte qu’elle impute soit à la résiliation du bail aux torts de la RIVP soit à l’impossibilité de céder ce fonds du fait de la bailleresse.

Elle fait valoir, à cet égard, qu’en raison du comportement fautif de la bailleresse qui lui a dissimulé pendant onze ans la situation juridique créée par le bail à construction du 27 décembre 2001, elle est définitivement empêchée de céder son fonds de commerce puisqu’ aucun repreneur n’acceptera d’investir dans son acquisition sachant que lui-même ne pourra le revendre ; qu’elle est ainsi contrainte d’en poursuivre inutilement l’exploitation. Elle souligne que la vente du fonds de commerce devait permettre à son gérant, compte tenu de son âge (64 ans), de cesser son activité tout en en retirant les fruits.

La société A LA VIERGE DE LA REUNION fait valoir que son préjudice financier correspond à la perte de chance de pouvoir céder son fonds de commerce et que la valeur de ce fonds est établie puisque les bénéficiaires de la promesse synallagmatique de vente du 7 septembre 2016 avaient accepté de l’acquérir pour un prix de 145 000 euros.

Elle conclut au bien fondé de ses demandes.

La RIVP fait valoir qu’alors même qu’elle s’est expliquée sur le versement d’une indemnité d’éviction qu’elle garantit, par ailleurs, la société A LA VIERGE DE LA REUNION maintient sa demande de dommages et intérêts en soutenant qu’elle aurait perdu un acquéreur potentiel pour un prix de 145 000 euros.

La RIVP réplique à cet égard :

— que toutes assurances lui ayant été données sur la pérennité de son activité, la société A LA VIERGE DE LA REUNION peut rechercher un nouvel acquéreur,

— que les conditions suspensives auxquelles était soumise la promesse de vente du 7 septembre 2016, à savoir : justificatif du crédit accordé dans les délais ; date de validité de la promesse de vente ; exigence de la société A LA VIERGE DE LA REUNION tendant à obtenir une clause annulant la clause du bail restreignant les horaires d’ouverture des locaux, n’ont pas été remplies dans les délais impartis,

— que, même s’il est admis que ces conditions suspensives ont été remplies, cette levée est postérieure de deux mois et plus à la date d’expiration de la promesse de vente dont le bénéfice ne peut, dès lors, plus être revendiqué par la société A LA VIERGE DE LA REUNION,

— que cette promesse de vente est, en tout état de cause, caduque de sorte que la société A LA VIERGE DE LA REUNION ne peut réclamer une indemnité sur la base de ce document qui n’a plus aucune valeur ni aucune opposabilité,

— que la société A LA VIERGE DE LA REUNION ne peut pas plus demander réparation d’un préjudice correspondant à la valeur marchande de son fonds de commerce qui serait, selon elle, impossible à céder du fait du bailleur, dans la mesure où il est démontré que le fonds est parfaitement cessible et dans la mesure où un avenant de renouvellement donnant toute garantie à un éventuel acquéreur est produit,

— que la société A LA VIERGE DE LA REUNION doit donc poursuivre l’exécution du bail dont elle est titulaire depuis le 1^er janvier 2015 sauf à en donner congé à l’expiration d’une période triennale ou à retrouver un nouvel acquéreur,

— que, dans cette dernière hypothèse, il n’est pas établi que son fonds de commerce vaut 145 000 euros de sorte qu’en tout état de cause, elle ne peut lui demander indemnisation à hauteur de ce montant qui constituerait un enrichissement sans cause.

La RIVP conclut au rejet des demandes indemnitaires de la RIVP.

La société A LA VIERGE DE LA REUNION réplique :

— que c’est en raison du mensonge ou, pour le moins, de l’erreur fautive commis par la RIVP dans les deux premiers avenants de renouvellement par elle établis, qui faisaient faussement état de la fin du bail commercial, par anticipation, le 20 mars 2044, sans indemnité de quelque nature que ce soit, que les bénéficiaires de la promesse de vente du 7 septembre 2016 n’y ont pas donné suite,

— que ce manquement est ainsi à l’origine directe de son préjudice dès lors qu’il l’a empêchée de conclure la vente et d’en percevoir le prix,

— que contrairement à ce que soutient la RIVP, les bénéficiaires de la promesse de vente du 7 septembre 2016 ont accepté la proposition faite par celle-ci, dans son courrier du 14 octobre 2016, aux termes duquel elle se déclarait disposée à signer un avenant de renouvellement annulant la restriction des horaires d’ouverture de l’établissement, en l’absence de plaintes pour nuisance sonores dans les quatre mois suivant l’entrée en jouissance des acquéreurs, et ont ainsi renoncé à la condition suspensive stipulée à ce sujet, dans la promesse de vente,

— que toutes les conditions suspensives ont été levées.

La perte du fonds de commerce dont la société A LA VIERGE DE LA REUNION sollicite l’indemnisation ne peut résulter de la résiliation du bail, laquelle n’a pas été prononcée.

De même, en ne justifiant pas, ainsi que cela a été relevé précédemment, que la clause du bail à construction du 27 décembre 2001 intitulée B) EXPIRATION DU BAIL la prive du droit au renouvellement de son bail commercial, du droit au paiement d’une indemnité d’éviction et du droit de céder son fonds de commerce que lui confère le statut des baux commerciaux, elle ne justifie pas plus de la perte de ce fonds de commerce par suite, en l’occurrence, de l’impossibilité de le céder dont elle se prévaut.

En revanche, la RIVP ne conteste pas être contractuellement tenue de l’obligation d’informer sa locataire sur sa situation locative au regard du bail à construction du 27 décembre 2001, information qui figure, d’ailleurs, dans l’article 4-DUREE des trois avenants de renouvellement par elle établis, dans le cadre de la promesse de cession de fonds de commerce en date du 7 septembre 2016.

A cet égard, les articles 1147, 1149 et 1150 du code civil, dans leur rédaction antérieure au 1^er octobre 2016 auxquels est toujours soumis le bail du 1^er janvier 2015 conclu avant cette date disposent respectivement :

— «Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au payement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit en raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.»,

— «Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.»,

— «Le débiteur n’est tenu que des dommages et intérêts qui ont été prévus ou qu’on a pu prévoir lors du contrat, lorsque ce n’est point par son dol que l’obligation n’est pas exécutée.».

En l’espèce, il est constant des déclarations mêmes de la RIVP, que c’est par suite d’une erreur d’interprétation de la clause B) EXPIRATION DU BAIL figurant au bail à construction du 27 décembre 2001 commise par leur rédacteur, que les deux premiers avenants par elle soumis à la société A LA VIERGE DE LA REUNION, dans le cadre de la promesse de cession de son fonds de commerce, stipulent, dans leurs articles 4 – DUREE, que «les droits consentis – au preneur – s’éteignent à l’expiration du bail à construction conformément à l’article L.145-3 du code de commerce, soit le 20 mars 2044 » et que « dès lors, le bail commercial, s’il est encore en vigueur lors de cette expiration par suite de renouvellement, prendra fin par anticipation, sans indemnité de quelque nature qu’elle soit par le preneur.».

Or, il résulte de la lecture comparée des courriers du conseil des bénéficiaires de la promesse de cession en date des 9 février et 8 mars 2017 que c’est en raison de la situation locative décrite par l’article 4-DUREE des deux avenants précités que ses clients n’ont pas donné suite à la promesse de vente du 7 septembre 2016 et se sont opposés à la réitération de la vente, à leur profit, du fonds de commerce de la société A LA VIERGE DE LA REUNION.

Il s’évince de ce qui précède que la perte de chance de la société A LA VIERGE DE LA REUNION qui n’a pu céder son fonds de commerce aux bénéficiaires de la promesse de vente est imputable à l’erreur rédactionnelle commise dans ces deux avenants de renouvellement et procède, en conséquence, d’un manquement de la RIVP à son obligation d’information, laquelle n’a pas été correctement remplie.

Dans ces conditions, la RIVP est tenue, en application des articles 1147, 1149 et 1150 du code civil, d’indemniser la société A LA VIERGE DE LA REUNION du préjudice subi du fait de cette perte de chance.

La RIVP s’oppose, cependant, à toute indemnisation aux motifs que la société A LA VIERGE DE LA REUNION ne peut ni lui opposer la promesse de vente du 7 septembre 2016 ni en revendiquer le bénéfice dans la mesure où cette promesse est caduque, faute pour les bénéficiaires d’avoir levé les conditions suspensives, qui y figuraient, dans les délais impartis et dès lors qu’en tout état de cause, la prétendue levée de ces conditions a été réalisée plus de deux mois après la date d’expiration de la promesse.

En l’espèce, la promesse synallagmatique de vente du fonds de commerce de la société A LA VIERGE DE LA REUNION en date du 7 septembre 2016 fixe la date de signature de l’acte de vente au 30 novembre 2016, délai qui sera prorogé au 20 puis au 30 décembre 2016 par conventions de prorogation de délais en date des 12 novembre et 1^er décembre 2016.

Les conditions suspensives dont est assortie cette promesse de vente et auxquelles la RIVP se réfère sont les suivantes :

— accord de la bailleresse sur la proposition des bénéficiaires tendant à voir fixer le loyer de renouvellement à un montant annuel de 20 000 euros, hors taxes et hors charges,

— accord de la bailleresse à renoncer à se prévaloir de la stipulation du bail obligeant l’établissement de situation du fonds de commerce à fermer quotidiennement à 22 heures au plus tard et acceptation par celle-ci de la poursuite de l’exploitation jusqu’à au moins 2 heures du matin du jour suivant, conformément à la réglementation en vigueur,

— obtention par les bénéficiaires d’un concours financier de 160 000 euros.

La promesse de vente ne fixe pas la date à laquelle ces conditions suspensives doivent être levées de sorte que la RIVP ne peut, en tout état de cause, valablement exciper de sa caducité au motif que ces conditions n’auraient pas été remplies dans un délai qui, en l’espèce, n’existe pas.

Il s’avère, en l’espèce :

— que la première condition tenant au prix du loyer a été levée aux termes de l’avenant de renouvellement communiqué par la RIVP à la société A LA VIERGE DE LA REUNION en annexe de son courrier du 10 octobre 2016,

— que, s’agissant de la deuxième condition tenant aux horaires d’ouverture, aux termes de la convention de prorogation de délai en date du 12 novembre 2016, les bénéficiaires déclarent y « renoncer partiellement mais uniquement en ce qu’elle prévoit l’obtention de l’accord du bailleur pour autoriser l’exploitation du fonds de commerce jusqu’à 2 heures du matin, ce sous réserve d’obtenir malgré tout du bailleur au moyen d’un avenant modificatif cette autorisation dans le cas où aucune plainte pour nuisances provenant du fonds de commerce ne lui parviendrait durant une période de quatre mois de l’entrée en jouissance de l’acquéreur », cette déclaration étant en tout point conforme aux termes de la proposition formulée par la RIVP, dans son courrier du 14 octobre 2016, au sujet de la clause fixant les horaires d’ouverture de l’établissement,

— que la dernière condition tenant à l’obtention d’un prêt a été levée le 12 janvier 2017 aux termes du courrier de même date adressé par le Crédit Lyonnais à l’un des bénéficiaires de la promesse.

Seule cette dernière condition a été levée après le 30 décembre 2016 sans qu’aucune des parties à la promesse de vente, qui ont continué d’échanger, après cette date, au sujet de la vente projetée, ne se prévale de la caducité de cette promesse, étant souligné, à cet égard, que, dès lors que, comme c’est le cas en l’espèce, les parties n’ont pas fait de la réitération de la vente par acte authentique une condition de la validité de la promesse, l’expiration du délai fixé pour cette réitération n’entraîne pas la caducité de la promesse de vente.

Dans ces conditions, le moyen de la RIVP tiré de la caducité de la promesse de vente du 7 septembre 2016 est inopérant et sera rejeté.

L’indemnisation de la seule perte de chance de vendre son fonds de commerce subie par la société A LA VIERGE DE LA REUNION ne peut être égale au prix convenu entre les parties, en cas de réitération de la vente promise.

En l’absence de toute autre référence, le tribunal fixera cette indemnisation à la somme de 14 500 euros correspondant au montant du dédit convenu par les parties à la promesse de vente du 7 septembre 2016.

La RIVP sera, en conséquence, condamnée à payer à la société A LA VIERGE DE LA REUNION la somme de 14 500 euros à titre de dommages et intérêts.

La société A LA VIERGE DE LA REUNION sera déboutée de sa demande en paiement d’une astreinte, non justifiée en l’espèce, sa demande portant sur les conditions de restitution des locaux loués étant, par ailleurs, déclarée sans objet, en l’absence de résiliation du bail.

La société A LA VIERGE DE LA REUNION ne justifie pas de l’impossibilité de céder son fonds de commerce ni, en conséquence, de l’inutilité de l’exploitation de ce fonds qu’elle déclare être à l’origine du préjudice moral dont elle demande réparation.

Elle sera, en conséquence, déboutée de cette demande qui n’est pas fondée.

IV) Sur les demandes accessoires

La RIVP sera condamnée aux dépens et à payer à la société A LA VIERGE DE LA REUNION la somme de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, l’exécution provisoire sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Constate que la société A LA VIERGE DE LA REUNION ne maintient pas ses demandes à l’encontre de la S.A.G.I.,

Déclare la S.A.RIVP irrecevable en ses demandes tendant voir dire et juger que la promesse de fonds de commerce est caduque et sans valeur ; que les conditions suspensives stipulées à ladite promesse n’étaient pas remplies à la date à laquelle cette convention a expiré soit le 20 décembre 2016 et qu’en conséquence, et en tout état de cause, la société A LA VIERGE DE LA REUNION ne peut plus revendiquer le bénéfice d’une promesse de vente expirée avant même qu’un financement ait pu être accordé à la société locataire qui était cessionnaires éventuel,

Déboute la société A LA VIERGE DE LA REUNION de sa demande tendant à voir prononcer la résiliation judiciaire du bail régularisé le 31 août 2005 et renouvelé aux clauses et conditions antérieures à compter du 1^er janvier 2015, aux torts exclusifs de la RIVP,

Déclare sans objet les demandes reconventionnelles de la RIVP,

Condamne la S.A. RIVP à verser à la société A LA VIERGE DE LA REUNION la somme de 14 500 euros à titre de dommages et intérêts pour perte de chance,

Déclare sans objet la demande de la société A LA VIERGE DE LA REUNION tendant à voir dire qu’elle s’oblige à restituer les lieux loués libres de tous occupants et de tous biens dans le délai de quinze jours suivant réception par la S.A.G.I. ou par la RIVP de la somme de 145 000 euros correspondant aux dommages et intérêts afférents à la perte de son fonds de commerce,

Condamne la S.A. RIVP à verser à la société A LA VIERGE DE LA REUNION la somme de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la société A LA VIERGE DE LA REUNION du surplus de ses demandes,

Déboute la S.A. RIVP de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Ordonne l’exécution provisoire du jugement,

Condamne la S.A. RIVP aux dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Fait et jugé à Paris le 06 Juillet 2017

Le Greffier Le Président

Henriette J K L

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