Cour d'appel de Montpellier, 5e chambre civile, 22 février 2022, n° 18/06397

TGI Narbonne 8 novembre 2018

CA Montpellier
Confirmation 22 février 2022

Arguments

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Rejeté
Violation des règles de majorité en matière de copropriété
La cour a estimé que les décisions concernant les travaux d'amélioration des parties communes pouvaient être adoptées à la majorité de l'article 25, et que la délibération en litige ne modifiait pas la destination des parties privatives.
Accepté
Droit à remboursement des frais non remboursables
La cour a condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence Miami 2 à payer une somme au titre des frais non remboursables, confirmant ainsi la décision du tribunal de première instance.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 5e ch. civ., 22 févr. 2022, n° 18/06397
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	18/06397
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Narbonne, 8 novembre 2018, N° 17/00664
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Philippe GAILLARD, président
Avocat(s) :	Arnaud LAURENTNicolas SAINTE CLUQUEEve TRONEL PEYROZ
Cabinet(s) :	SELARL SAINTE-CLUQUE SARDA LAURENS
Parties :	Syndicat des copropriétaires SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE MIAMI 2 c/ Syndicat des copropriétaires RESIDENCE IMMEUBLE PARCELLE II E II

Texte intégral

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 22 FEVRIER 2022

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 18/06397 – N° Portalis DBVK-V-B7C-N6CW

Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 NOVEMBRE 2018

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NARBONNE

N° RG 17/00664

APPELANT :

Syndicat des copropriétaires DE LA RÉSIDENCE MIAMI 2 représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET LEDUCQ […]

[…]

Représenté par M^e Nicolas SAINTE CLUQUE de la SELARL SAINTE-CLUQUE – SARDA – LAURENS, avocat au barreau de NARBONNE, avocat postulant et plaidant

INTIME :

Syndicat des copropriétaires RÉSIDENCE IMMEUBLE […] représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA LIMOUZY, ayant son siège […], […], agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

[…]

Représenté par M^e Eve TRONEL-PEYROZ pour M^e Arnaud LAURENT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Ordonnance de clôture du 20 Décembre 2021

COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 JANVIER 2022, en audience publique, Monsieur X Y ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

M. X Y, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me Henriane MILOT et lors de la mise à disposition : M^me Z A

ARRET :

- contradictoire

- prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Z A, greffier.

* *

EXPOSE DU LITIGE

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Miami 2 est propriétaire, avec sept autres copropriétés, de la résidence Parcelle II, consistant en une parcelle utilisée initialement comme jardin d’agrément, actuellement comme zone de stationnement.

Lors de l’assemblée générale du 24 mars 2017, les copropriétaires de la résidence Parcelle II ont décidé par sept voix sur huit, contre l’avis du syndicat des copropriétaires de la résidence Miami 2, de la fermeture de l’accès à cette parcelle par un système de barrière avec chaîne motorisée, pour un coût de 9 500 euros.

Par acte d’huissier du 29 mai 2017, le syndicat des copropriétaires de la résidence Miami 2 a fait assigner le syndicat des copropriétaires de la résidence Parcelle II afin de voir prononcer la nullité de la délibération.

Le jugement rendu le 8 novembre 2018 par le tribunal de grande instance de Narbonne énonce dans son dispositif :

• Dit que les dispositions de la loi d’ordre public du 10 juillet 1965 fixant le régime de la copropriété des immeubles bâtis est applicable aux rapports des parties ;

• Dit que l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble Parcelle II pouvait décider à la majorité de l’article 25 de cette loi de la réalisation de travaux d’amélioration des parties communes et de la charge des travaux ;
• Dit qu’il n’est pas établi que le critère de proportion de la charge des travaux en fonction des avantages qui en résultent n’ait pas été respecté ;

• Déboute en conséquence le syndicat des copropriétaires Miami 2 de ses demandes ;

• Condamne le syndicat des copropriétaires Miami 2 à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Parcelle II la somme de 1 800 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et rejette la demande du syndicat des copropriétaires Miami 2 ;

• Condamne le syndicat des copropriétaires Miami 2 aux dépens avec droit de recouvrement direct.

Sur le régime juridique de la parcelle en cause, le tribunal a souligné que si la copropriété Parcelle II avait été créée en 1963, les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 fixant le régime de la copropriété des immeubles bâtis, d’ordre public, étaient applicables aux rapports des parties, à défaut de convention contraire.

Après avoir rappelé que les parties privatives étaient réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé et qu’étaient communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux, et que dans le silence ou la contradiction des titres, le sol, les cours, les parcs et jardins ou encore les voies d’accès étaient réputées parties communes, le tribunal a retenu que si l’acte notarié du 29 avril 1963 mentionnait que la parcelle en cause resterait en indivision entre les copropriétés qui l’entouraient, le régime de la copropriété devait s’appliquait aux rapports des parties, en se substituant le cas échéant aux dispositions qui lui étaient contraires.

En réponse au syndicat des copropriétaires de la résidence Miami 2 qui soutenait être propriétaire indivise de ladite parcelle et invoquait les dispositions de l’article 26 de la loi de 1965 qui interdisent toute modification de la destination de ses parties privatives ou des modalités de leur jouissance, le tribunal lui a opposé le fait que cette parcelle, à usage de jardin puis de stationnement, constituait une partie commune de la résidence au sens de la loi et non une partie privative, même s’il s’agissait d’une partie privative des huit copropriétés concernées.

Le tribunal a en conséquence retenu que la délibération en litige n’était pas contraire au règlement de copropriété au motif que la fermeture de l’accès à la parcelle par un système de barrière avec chaîne motorisée ne consistait pas en une clôture divisoire tendant à en partager la jouissance mais en une clôture d’accès, laquelle ne consistait pas en une construction, de sorte que l’assemblée des copropriétaires pouvait se prononcer, comme elle l’a fait, au visa des dispositions de l’article 25.

Sur la répartition des charges, en réponse au syndicat des copropriétaires de la résidence Miami 2 qui invoquait le fait que la convention du 29 avril 1963 prévoyait une répartition par tantièmes, sous réserve de l’accord unanimes des copropriétaires, le tribunal a rappelé que la loi de 1965 était d’ordre public, qu’e1le s’appliquait aux copropriétés créées avant son entrée en vigueur, le tribunal a considéré que le texte applicable était l’article 30 de la loi puisque la modification n’était pas liée aux travaux et que la délibération a été adoptée à la majorité de l’article 25 alors que le dispositif retenu présentait un intérêt identique pour chaque copropriétaire qui pouvait stationner son véhicule sur le parking après avoir reçu les commandes , dont le coût représentait une part du budget.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Miami 2 a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 20 décembre 2018.
La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 20 décembre 2021.

Les dernières écritures pour le syndicat des copropriétaires de la résidence Miami 2 ont été déposées le 2 février 2021.

Les dernières écritures pour le syndicat des copropriétaires de la résidence Parcelle II ont été déposées le 17 août 2021.

Le dispositif des écritures pour le syndicat des copropriétaires de la résidence Miami 2 énonce, en ses seules prétentions :

Infirmer le jugement dont appel, en toutes ses dispositions ;•

• Prononcer la nullité des résolutions n°11 et 12 de l’assemblée générale ordinaire de la copropriété de l’immeuble Parcelle II en date du 24 mars 2017 qui est doublement entachée de nullité ;

• Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Parcelle II, représentée par son syndic en exercice, la société Foncia Limouzy, à régler au syndicat des copropriétaires Miami 2 une somme de 4 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais d’exécution de l’arrêt à intervenir ;

• Dire et juger que syndicat des copropriétaires de la résidence Miami 2 sera dispensé de toute participation à la dépense commune des frais et procédure de première instance et d’appel, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

• Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Parcelle II, représentée par son syndic en exercice la société Foncia Limouzy de toutes ses demandes, fins et prétentions contraires aux présentes écritures.

Pour l’essentiel, le syndicat des copropriétaires de la résidence Miami 2 estime que les premiers juges ont omis de rappeler la règle selon laquelle les dispositions du règlement de copropriété prévalent toujours sur celles de la loi, qu’en l’espèce, comme le précise expressément le règlement de copropriété en date du 29 avril 1963, dans son titre « Division des immeubles », la parcelle en cause est la propriété indivise des copropriétés qui l’entourent et son article 5 prévoit que toutes les décisions « qui auraient pour conséquence de modifier la ventilation des droits indivis et des charges communes, ne pourront être prises qu’à l’unanimité des propriétaires », de sorte que les clés de répartition des charges communes sont portées dans le règlement de copropriété et que la modification de leur ventilation ne peut se faire qu’à l’unanimité.

L’appelant estime qu’en violation de ces dispositions, la délibération numéro 11 du procès-verbal d’assemblée générale du 24 mars 2017 a autorisé le syndic à procéder selon une clé de répartition « charges unitaires », sur 109 lots alors qu’en réalité la Parcelle II est constituée de 12 lots répartis entre les 8 copropriétés, c’est-à-dire en appliquant une quote-part des travaux à chaque copropriété selon leur nombre de lots et non pas en fonction des tantièmes dont elles sont pourtant détentrices.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Miami 2 soutient en conséquence que les résolutions n°11 et 12 du procès-verbal d’assemblée générale du 24 mars 2017 n’auraient pas dû être votées sur la majorité de l’article 25 mais bien à l’unanimité des propriétaires, c’est-à-dire sur celle de l’article 26.

Le dispositif des écritures pour le syndicat des copropriétaires de la résidence Parcelle II énonce :
Confirmer purement et simplement le jugement du 8 novembre 2018 ;•

• Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence Miami 2 de ses demandes ;

• Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence Miami 2 à payer la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Pour l’essentiel, le syndicat des copropriétaires de la résidence Parcelle II ne conteste pas que le règlement de copropriété peut prévaloir sur les dispositions de la loi de 1965, qui sont supplétives, mais que cependant, en l’espèce, le règlement de copropriété ne définit à aucun moment la parcelle litigieuse comme étant une partie privative et que si les dispositions de l’article 3 de la loi ne sont pas d’ordre public, elles s’appliquent dès lors que le règlement reste silencieux sur la destination de chaque parcelle.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Parcelle II entend rappeler qu’à défaut d’être définie comme étant une partie privative, une partie affectée à l’usage ou à l’utilité de plusieurs copropriétaires est une partie commune et qu’au vu de la disposition matérielle de la parcelle en cause, ainsi que de son usage, il apparaît évident qu’elle est à l’usage de différents copropriétaires, le règlement de copropriété précisant au surplus que la parcelle litigieuse restera « indivise à perpétuelle demeure entre les propriétaires des lots qui les entourent ».

L’intimé ajoute qu’il résulte de l’article 1er de la loi de1965 qu’il ne peut y avoir de partie privative sans quote-part de partie commune, qu’en l’espèce, la parcelle en cause, indivise au huit copropriétés, n’est affectée d’aucune quote-part de partie commune, qu’elle ne peut ainsi constituer une partie privative.

Ainsi, le syndicat des copropriétaires de la résidence Parcelle II estime que l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble Parcelle II pouvait en conséquence décider à la majorité de l’article 25 de la réalisation de travaux d’amélioration des parties communes, qu’ainsi les résolutions n° 11 et 12 ont été parfaitement votées en fonction des majorités requises, en considération des tantièmes de voix prévus au règlement de copropriété et qu’en réalité, la seule discussion porte sur la répartition des charges correspondant aux dépenses ainsi votées.

A ce titre, le syndicat des copropriétaires de la résidence Parcelle II soutient que tant l’article 11 que l’article 30 prévoient une répartition des dépenses en fonction du critère de l’utilité, dispositions qui priment sur le règlement de copropriété, qu’en l’espèce, la répartition en fonction des quotes-parts de parties communes, comme le soutient le syndicat des copropriétaires de la résidence Miami 2, n’est pas conforme au critère de l’utilité et que seule la répartition des dépenses en fonction du nombre d’utilisateurs du portail en cause est parfaitement pertinente.

MOTIFS

1. Sur le régime juridique de la parcelle en litige

L’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le régime de la copropriété des immeubles bâtis dispose que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

L’article 4 de la même loi dispose que les parties communes sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux seulement.

Bien que le règlement de copropriété en litige soit du 29 avril 1963, le syndicat des copropriétaires de la résidence Miami 2 reconnaît que les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 s’appliquent, en considérant toutefois que les dispositions du règlement de copropriété prévalent toujours sur celles de la loi.

A ce titre, s’il est exact que les dispositions de l’article 3 n’ont effectivement qu’un caractère supplétif, il doit être relevé qu’il vient préciser que dans le silence ou la contradiction des titres, sont notamment réputées parties communes le sol, les cours, les parcs et jardins ou encore les voies d’accès.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Miami 2 se prévaut de ce que le règlement de copropriété en litige mentionne dans son titre « Division des immeuble » qu'« Il résulte de l’arrêté de Monsieur le Préfet de l’Aude, précité, que les immeubles ci-dessus désignés, ne peuvent être partagés; ils resteront donc indivis à perpétuelle demeure, entre les propriétaires des lots qui les entourent. Ils seront obligatoirement acquis indivisément par ces derniers, en même temps que lesdits lots, par un seul et même acte, et proportionnellement à la surface de chacun de ces lots. », pour soutenir que la parcelle en litige est une partie privative, indivise à plusieurs copropriétés.

Or, outre le fait qu’une telle mention, reprenant les termes d’un arrêté préfectoral, ne saurait à elle seule donner un caractère privatif à la parcelle en litige, elle doit être comprise comme résultant de la volonté qu’elle reste commune à l’ensemble des copropriétaires, au sens de l’article 4 de la loi du 10 juillet 1965.

Cela se comprend aisément dès lors, et comme l’ont relevé les premiers juges, que cette parcelle, utilisée initialement comme jardin d’agrément et actuellement comme zone de stationnement, est affectée à l’usage ou à l’utilité des huit copropriétaires, ce qui fait bien d’elle une partie commune.

En conséquence et en considération au surplus que les travaux envisagés ne consistaient pas en une clôture divisoire tendant à partager la jouissance de la parcelle mais d’une clôture d’ accès, et pas davantage d’une construction, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a dit que l’assemblée des copropriétaires pouvait se prononcer, comme elle l’a fait, au visa des dispositions de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, qui prévoit que sont adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant notamment l’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration.

2. Sur la répartition de la charge

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Miami 2 entend qu’il soit retenu que la délibération numéro 11 du procès-verbal de l’assemblée générale du 24 mars 2017 a autorisé le syndic à procéder selon une clé de répartition « charges unitaires », c’est-à

-dire en appliquant une quote-part des travaux à chaque copropriété, selon un nombre de lots, et ce en contradiction avec l’article 3 du règlement de copropriété, qui prévoit une répartition en fonction des tantièmes.

En l’espèce, c’est à juste titre que les premiers juges ont retenu que le texte applicable était l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, lequel dispose que l’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité prévue à l’article 25, peut, à condition qu’elle soit conforme à la destination de l’immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux. Elle fixe alors, à la même majorité, la répartition du coût des travaux et de la charge des indemnités prévues à l’article 36 ci-après, en proportion des avantages qui résulteront des travaux envisagés pour chacun des copropriétaires.

C’est donc à bon droit que l’assemblée générale a décidé de la répartition du coût du système de barrière en proportion des avantages qui en résultaient pour chacun des copropriétaires, le tribunal retenant à juste titre que ce dispositif de fermeture de l’accès à la parcelle présentait un intérêt identique pour chaque copropriétaire, qui pouvait stationner son véhicule sur le parking après avoir reçu les commandes, dont le coût représentait une part du budget.

En conséquence de ce qui précède, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence Miami 2 de ses prétentions.

3. Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Miami 2 sera condamné aux dépens de l’appel.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence Miami 2, qui échoue en son appel, sera au surplus condamné à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Parcelle II la somme de 3 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement rendu le 8 novembre 2018 par le tribunal de grande instance de Narbonne, en toutes ses dispositions ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence Miami 2 à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Parcelle II la somme de 3 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais non remboursables exposés en appel ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence Miami 2 aux dépens de l’appel.

Le Greffier Le Président

E. G.