Cour d'appel de Montpellier, 5e chambre civile, 4 janvier 2022, n° 18/06312

TGI Montpellier 3 décembre 2018

CA Montpellier
Confirmation 4 janvier 2022

Arguments

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Rejeté
Abus de majorité
La cour a estimé que l'appelante n'a pas prouvé l'existence d'un abus de majorité, ni démontré que d'autres copropriétaires avaient été autorisés à réaliser des travaux similaires.
Rejeté
Utilité d'une expertise judiciaire
La cour a jugé que l'expertise n'était pas nécessaire car les atteintes aux parties communes étaient déjà établies par le constat d'huissier.
Accepté
Atteinte aux parties communes
La cour a confirmé que les travaux réalisés par l'appelante constituaient une atteinte aux parties communes et a ordonné la remise en état.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a condamné l'appelante à payer des frais irrépétibles au syndicat des copropriétaires.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 5e ch. civ., 4 janv. 2022, n° 18/06312
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	18/06312
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Montpellier, 3 décembre 2018, N° 17/04731
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Philippe GAILLARD, président
Avocat(s) :	Sandrine BOURDAROT COUSYAurélien LAURENT
Cabinet(s) :	MBA & ASSOCIES
Parties :	SCOP LE PARC I CICE EST LA SARL SCHALE ENSEIGNE AGENCE REVERBEL

Texte intégral

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 04 JANVIER 2022

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 18/06312 – N° Portalis DBVK-V-B7C-N53K

Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 DECEMBRE 2018

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 17/04731

APPELANTE :

Madame D B épouse X

née le […] à […]

[…]

Représentée par M^e Yvan MONELLI de la SELARL MBA & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Aurélien LAURENT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

INTIMEE :

SCOP LE PARC I représenté par son syndic en exercice la SARL SCHALE enseigne agence REVERBEL

178 allée du Mini-golf

[…]

Représentée par M^e Sandrine BOURDAROT COUSY de la SARL SBC AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Ordonnance de clôture du 18 Octobre 2021

COMPOSITION DE LA COUR :
En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 NOVEMBRE 2021, en audience publique, Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller, ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

- contradictoire

- prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

* *

FAITS et PROCEDURE- MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES:

D B épouse X est propriétaire du lot […] dans la copropriété […].

Elle a construit sans autorisation préalable de l’assemblée générale de la copropriété une véranda de 13,26 m² sur sa terrasse.

Par acte d’huissier en date du 4 septembre 2017, D B épouse X a assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence devant le tribunal de grande instance de Montpellier aux fins au principal de voir prononcer l’annulation des résolutions numéros 12 et 13 de l’assemblée générale du 3 juillet 2017 portant respectivement rejet d’autorisation de construire la dite véranda et autorisation du syndic à engager une procédure à son encontre.

Le jugement rendu le 3 décembre 2018 par le tribunal de grande instance de Montpellier énonce :

Ordonne la révocation de l’ordonnance de clôture du 24 septembre 2018;• Prononce la clôture à la date du 8 octobre 2018;• Déclare recevables les pièces et conclusions signifiées à cette date;•

• Déboute D B épouse X de sa demande tendant à l’annulation des résolutions 12 et 13 de l’assemblée générale du 3 juillet 2017;
• Condamne D B épouse X à remettre en état son lot dans son état antérieur par l’enlèvement de l’extension réalisée et par la réfection des murs affectés par les travaux et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, pendant un délai de 180 jours passé lequel il sera de nouveau statué; Rejette toutes autres demandes;• Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.•

• Condamne D B épouse X à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Parc I la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Condamne D B épouse X aux entiers dépens de l’instance en ce compris les frais du constat d’huissier du 7 novembre 2017.

Sur la demande d’annulation des résolutions 12 et 13 de l’assemblée générale du 3 juillet 2017 le tribunal relève en premier lieu que D B épouse X n’invoque aucune inobservation des formalités légales et qu’il appartient à cette dernière de démontrer l’existence d’un abus de majorité.

Le premier juge retient qu’en l’espèce le «rapport de visite» de Monsieur Y versé au débat par D B épouse X indiquant avoir constaté que le logement voisin possède également une véranda ne serait suffire à démontrer que cette dernière est victime d’une discrimination puisqu’il n’est pas démontré que d’autres copropriétaires auraient été autorisés à réaliser une véranda semblable à celle qu’elle a fait édifier.

Le premier juge ajoute qu’en outre il ressort du procès-verbal de constat d’huissier en date du 7 novembre 2017 que D B épouse X a réalisé une véranda de plus de 13 m² sur une terrasse qui constitue une partie commune à usage privatif et que cette réalisation a nécessité le percement d’un mur porteur, travaux qui affectent les parties communes et en modifient l’usage.

Selon le jugement au regard des pièces produites l’extension a aussi modifié l’aspect extérieur et l’esthétique de l’immeuble.

D B épouse X a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 17 décembre 2018.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 18 octobre 2021.

Les dernières écritures pour D B épouse X ont été déposées le 14 juin 2019.

Les dernières écritures pour le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Parc I ont été déposées le 21 août 2019.

Le dispositif des écritures de D B épouse X énonce en ses seules prétentions :

Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.•

A titre principal,

• Dire que le rejet de la demande d’autorisation de travaux formée par la concluante aux termes de sa demande du 19 mai 2017 relève d’un abus de majorité et crée une rupture d’égalité entre les copropriétaires. Annuler les résolutions n° 12 et 13 de l’assemblée générale du 3 juillet 2017.•

• Condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens.

A titre subsidiaire,

Ordonner avant dire droit une mesure d’expertise.•

D B épouse X expose qu’en l’absence d’autorisation préalable les travaux réalisés par un copropriétaire affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci peuvent être ratifiés par l’assemblée générale.

Elle soutient que les travaux qu’elle a réalisés n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipements essentiels en ce que:

-la structure est d’un poids particulièrement faible,

-il n’y a pas d’atteinte à l’étanchéité des dalles de la terrasse.

D B épouse X soutient également que cette réalisation n’affecte pas l’aspect extérieur de l’immeuble et ne crée pas de vues sur les lots voisins.

D B épouse X ajoute qu’en outre la véranda réalisée par le propriétaire du lot situé à gauche de son bien a été édifiée dans des conditions semblables c’est à dire qu’elle a fait l’objet d’une ratification ultérieure à sa réalisation alors même que cette véranda est bien plus grande et bien plus imposante que la sienne.

Par ailleurs une autre copropriétaire située au dessus de l’appartement en litige a aussi fait construire une véranda sans autorisation.

Enfin D B épouse X soutient que selon l’article 8 du règlement de copropriété les aménagements des terrasses et loggias à jouissance privative ne sont pas interdits et même prévus dans la mesure où leur réalisation relève de la responsabilité des copropriétaires.

D B épouse X allègue ainsi que la décision prise par l’assemblée générale du 3 juillet 2017 emporte une grave distorsion dans le traitement égalitaire entre les copropriétaires.

Elle expose ainsi en substance que plusieurs copropriétaires ont été autorisés à procéder à des aménagements analogues et bien plus impactant pour la copropriété, notamment Monsieur Z, Monsieur A.

Le dispositif des écritures du syndicat des copropriétaires de la résidence Le Parc I énonce:

• Confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf sur le montant de l’astreinte et sur les modalités de la remise en état, Statuant à nouveau,•

• Condamner D B épouse X à remettre son lot en état d’origine par la suppression de l’extension réalisée et par la remise en état des murs affectés par les travaux sous astreinte de 1000 € par jour de retard passé un délai de 1 mois à compter de la signification de la présente décision et sous la surveillance de l’architecte désigné par le syndicat des copropriétaires aux frais de D X épouse B;

• Condamner D B épouse X à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5000 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens avec bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile.

Le syndicat soutient tout d’abord que contrairement à ce qu’allègue D B épouse X et tel que cela est établi par le procès-verbal de constat, la construction édifiée par l’appelante porte en premier lieu atteinte aux parties communes en ce que :

-il y a eu percement de murs maîtres, et donc atteinte à la solidité de l’immeuble

-la structure de l’extension est en bardage et bacs en acier et n’est pas démontable.

Par ailleurs selon le syndicat le règlement de copropriété ne donne pas aux copropriétaires une autorisation de principe de réaliser des travaux sur des parties communes à usage privatif mais prévoit bien qu’une autorisation de l’assemblée générale est requise et ne peut être contournée.

Concernant la rupture d’égalité entre les copropriétaires le syndicat des copropriétaires expose en premier lieu que seul le cas de Monsieur Z doit être étudié puisque les autres réalisations n’ont pas donné lieu à autorisation ni ratification et qu’elles sont donc irrégulières.

Concernant les travaux entrepris par Monsieur Z, le syndicat des copropriétaires rappelle d’abord que dans un premier temps une procédure avait été engagée à l’encontre de ce dernier avant que suite à une adaptation des travaux une solution amiable ne soit trouvée.

La copropriété ajoute qu’en outre les travaux réalisés par Monsieur Z et D B épouse X ne sont pas comparables en ce que les premiers ne sont que la fermeture par une véranda du bâti existant, alors que les seconds sont une véritable extension par la création d’une nouvelle pièce avec percement de murs maîtres.

L’intimé soutient aussi que outre le peu d’éléments produits sur les travaux qui auraient été réalisés par le copropriétaire A ils ne sont pas non plus de la même nature que ceux réalisés par D B épouse X et il ne peut donc y avoir rupture d’égalité.

Enfin sur la mesure d’expertise le syndicat des copropriétaires soutient que cette demande n’est pas légitime les travaux entrepris étant clairement identifiés par le constat d’huissier et qu’en outre leur réalisation même porte atteinte aux parties communes.

MOTIFS :

Sur l’abus de majorité:
Il est constant que certaines décisions de l’assemblée générale peuvent être annulées pour abus de majorité sous réserve qu’il soit démontré que les dites décisions sont contraires aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu’elles ont été prises dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.

C’est en outre à celui qui invoque l’abus de majorité de rapporter la preuve du caractère abusif de la décision.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 les copropriétaires doivent jouir des parties communes selon les dispositions du règlement de copropriété et le titulaire d’un droit de jouissance exclusive sur une partie commune a seulement les droits que lui confère son titre et se trouve tenu par le règlement de copropriété.

Il appartient donc au copropriétaire concerné d’user de son droit de jouissance conformément à la destination de l’immeuble et il est constant que le droit de jouissance exclusive ne donne pas le droit au copropriétaire qui en bénéficie de construire sur les parties communes sauf à obtenir l’autorisation de l’assemblée générale à la majorité requise de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce il n’est pas contesté que D B épouse X est propriétaire dans la résidence Le Parc 1 à la Grande Motte d’un appartement lot […] composé d’une pièce principale comprenant un hall d’entrée et dégagement, un WC, d’une salle de bains d’un séjour avec un coin cuisine ouvrant sur la loggia et la terrasse.

Il n’est pas non plus contestée que les loggias et terrasses sont des parties communes de l’immeuble, parties communes affectées à l’usage exclusif des propriétaires des lots donnant accès sur ces parties communes.

Il ressort des pièces produites et de l’absence de contestation sur ce point que D B épouse X a réalisé sans autorisation préalable de la copropriété en infraction à l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 une véranda de plus de 13m² sur la terrasse à usage privatif.

Le procès-verbal de constat d’huissier en date du 19 janvier 2017 relève que pour réaliser ce qui est qualifié d’extension par l’huissier de justice qu’il a été procédé à la dépose d’une partie des dalles sur plots couvrant la terrasse, que l’extension a son emprise intégrale sur l’assiette de la terrasse, que le seuil bâti cheminant de la base de la façade orientée Est a fait l’objet d’une découpe sur toute la longueur de la baie vitrée ouvrant sur la pièce à vivre et qu’il existe aussi un trou d’un diamètre d’environ 6 ou 7 centimètres réalisé au travers de la façade Est dans toute l’épaisseur de la paroi murale sur la partie gauche de la porte-fenêtre.

Le rapport de visite réalisé le 28 février 2018 par E Y ingénieur en bâtiment produit par D B épouse X ne vient pas contredire les constations opérées dans le procès-verbal.

En effet si E Y conclu que les travaux ne surchargent pas la structure de la terrasse en raison d’un poids raisonnable de l’ensemble et qu’il s’agit d’un ensemble démontable il n’en demeure pas moins qu’il s’agit d’une emprise sur l’assiette d’une partie commune, et qu’en outre ce rapport permet de constater que le trou qui a été percé dans la façade, trou de quelques centimètres de diamètres au moment du procès-verbal de constat en 2017 s’est transformé en une découpe de la dite façade selon des dimensions comparables à celles d’une porte et le fait que E F conclut que cette ouverture réalisée dans la façade ne remet pas en cause la stabilité et la solidité de l’immeuble ne change rien au constat qu’il y a bien eu atteinte à des parties communes comme retenu par le premier juge.

Par ailleurs le fait que le règlement de copropriété en son article 8 sur l’usage des parties privatises dispose en particulier que «les copropriétaires auxquels est accordée la jouissance privative des terrasses et loggia demeureront responsables de tous dommages tels que fuites et fissures provenant de leur fait, de celui des personnes occupants les lieux et des aménagements ou plantations quelconques effectués par leurs soins» ne peut s’interpréter comme une autorisation donnée aux copropriétaires bénéficiant de la jouissance privative de parties communes de s’approprier les dites parties communes ou d’y porter atteinte.

Par conséquent D B épouse X ne pouvait entreprendre l’édification de la véranda sur la terrasse dont elle avait la jouissance privative sans l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Le seul fait que D B épouse X se soit vu refuser par l’assemblée générale cette autorisation a postériori ne peut en soit constituer un abus de majorité sauf à démontrer, preuve qui incombe à celle qui s’en prévaut, que ce refus ne serait pas inspiré par l’intérêt collectif ou à invoquer une rupture d’égalité.

D B épouse X soutient que le syndicat des copropriétaires ne démontre pas en quoi les travaux réalisés portent atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à la destination de l’immeuble toutefois il est constant qu’un copropriétaire ne peut s’approprier une partie commune sans autorisation de la copropriété et qu’à défaut cette appropriation constitue une atteinte aux droits des autres copropriétaires.

L’annulation d’une résolution pour rupture d’égalité suppose de rapporter la preuve de mesures discriminatoires en l’occurrence D B épouse X doit donc démontrer qu’il lui a été refusé l’autorisation de réaliser sa véranda sur la terrasse à usage privatif alors que cette autorisation aurait été donnée à un autre copropriétaire dans des circonstances identiques étant en outre rappelé que le principe d’égalité ne signifie pas que l’autorisation donnée à un copropriétaire oblige dans l’avenir à donner la même autorisation à qui la demandera sans qu’il y ait lieu à examiner chaque demande de façon spécifique.

Or comme relevé en première instance D B épouse X est défaillante y compris devant la cour à apporter la preuve d’une rupture d’égalité.

En effet le seul rapport de visite de E Y faisant état sans plus de précision de ce que le logement voisin possède une terrasse est manifestement insuffisant, E Y ne faisant par la suite que rapporter les propos de Monsieur C sur le fait que plusieurs logements possèdent des vérandas.

De même la production au débat du procès-verbal de l’assemblée générale du 8 août 1987 et celui de l’assemblée générale du 21 mai 1988 démontre seulement concernant un copropriétaire Monsieur Z que si ce dernier a été autorisé à installer une véranda sans plus de précision sur les caractéristiques de la dite véranda, ce n’est qu’après qu’un accord soit intervenu pour une mise en conformité par rapport aux exigences de la copropriété.
En outre la lecture de ces procès-verbaux d’assemblée générale démontrent au contraire que le syndicat des copropriétaires n’hésite pas à engager des actions judiciaires avec demande de remise en l’état des lieux lorsque des copropriétaires réalisent des travaux qui n’ont pas l’accord de la majorité de l’assemblée des copropriétaires.

D B épouse X est donc défaillante à rapporter la preuve d’une rupture d’égalité et donc d’un abus de majorité et ne peut donc qu’être déboutée de sa demande d’annulation des résolutions n° 12 et 13 de l’assemblée générale du 3 juillet 2017.

Sur la demande d’expertise:

D B épouse X sollicite pour la première fois devant la cour une mesure d’expertise judiciaire pour dire si les travaux qu’elle a réalisés emportent une quelconque atteinte à la solidité de l’immeuble en copropriété.

Il sera rappelé qu’une mesure d’expertise judiciaire n’a pas pour finalité de suppléer la carence d’une partie mais doit permettre au juge de répondre aux questions qui lui sont soumises.

En l’espèce il ressort incontestablement du procès-verbal de constat du 19 janvier 2017 et même du rapport de visite établi par E Y que les travaux réalisés par D B épouse X constituent bien une atteinte aux parties communes en particulier en ce qu’il a été réalisé le percement d’un mur de façade.

La mesure d’expertise sollicitée ne s’avère donc d’aucune utilité pour déterminer si une atteinte a été portée aux parties communes et n’a en réalité pour seul objectif que de tenter de venir conforter les demandes de D X épouse B.

Cette demande sera donc rejetée.

Sur les travaux de remise en état:

Le jugement entrepris a condamné D B épouse X à remettre son lot dans son état antérieur avant la réalisation de la véranda et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai de trois mois à compter de la signification de la décision.

Le syndicat des copropriétaires ne développe aucune critique en ce que le premier juge a refusé la surveillance des travaux par un architecte désigné par la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires n’expose pas non plus en quoi une astreinte de 100 € par jour serait insuffisante à assurer l’exécution de la condamnation.

Le jugement dont appel sera donc confirmé en ses dispositions au titre de la remise en état des lieux.

Sur les demandes accessoires:

Le jugement dont appel sera également confirmé en ses dispositions au titre des frais irrépétibles et des des dépens.
En outre D B épouse X succombant en son appel sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS:

La cour statuant par arrêt contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe;

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 3 décembre 2018 par le tribunal de grande instance de Montpellier;

Y ajoutant,

Déboute D B épouse X de sa demande d’expertise;

Condamne D B épouse X à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Parc I la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de la procédure d’appel.

Le Greffier Le Président

N. A.