COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30B

Chambre civile 1-6

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 20 MARS 2025

N° RG 24/01337 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WMF6

AFFAIRE :

SCI B.D.P.

C/

S.A.S. MEDICALEM

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 14 Novembre 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de VERSAILLES

N° RG : 21/02947

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 20.03.2025

à :

M^e Franck LAFON, avocat au barreau de

M^e Pauline REY, avocat au barreau de VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT MARS DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SCI B.D.P.

N° Siret : 520 333 592 (RCS Nanterre)

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 – N° du dossier 20240061 – Représentant : M^e Marc-robert HOFFMANN NABOT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1364

APPELANTE

****************

S.A.S. MEDICALEM

N° Siret : 501 033 138 (RCS Versailles)

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Abdelmajid BELLOUTI de la SELEURL SELARL BELLOUTI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0524 – Représentant : M^e Pauline REY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 555 – N° du dossier E0005HYB

INTIMÉE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 05 Février 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Caroline DERYCKERE, Conseillère et Madame Florence MICHON, Conseillère chargée du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Fabienne PAGES, Présidente,

Madame Caroline DERYCKERE, Conseillère,

Madame Florence MICHON, Conseillère,

Greffier, lors des débats : M^me Mélanie RIBEIRO,

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 15 octobre 2010, intitulé 'bail commercial', la SCI BDP a donné à bail à la société Medicalem, spécialisée dans la vente de mannequins et dispositifs médicaux destinés à la simulation pédagogique, pour une durée de 9 années à compter du 15 octobre 2010, des locaux situés [Adresse 2], au rez-de-chaussée, comprenant un bureau de 27 m2, un local d’archive de 27 m2, l’accès à une grande salle à partager avec le futur locataire du 1er bureau, ainsi qu’une place de parking extérieure.

Suivant acte sous seing privé du 1er juillet 2011, intitulé 'avenant n°1 au bail commercial initial du 15 octobre 2010', la société Medicalem a pris à bail des locaux supplémentaires au sein du même immeuble, toujours au rez-de-chaussée, à savoir un bureau de 28 m2, la totalité de la grande salle, un bureau de 13 m2, ainsi qu’une deuxième place de parking extérieur.

Suivant acte sous seing privé du 1er février 2013, intitulé 'avenant n°2 au bail commercial initial du 15 octobre 2010 et avenant n°1 du 1er juillet 2011', elle a pris à bail un garage, en prolongement des bureaux et archives.

Enfin, suivant acte sous seing privé du 1er août 2017, intitulé 'avenant n°3 au bail commercial initial du 15 octobre 2010, avenant n°1 du 1er juillet 2011 et avenant n°2 du 1er février 2013', elle a pris à bail les bureaux situés au 2ème étage de l’immeuble, d’une superficie de 136 m2, et deux places complémentaires de parking extérieur.

Se plaignant de désordres affectant les locaux loués, et reprochant au bailleur des manquements à son obligation d’entretien et de délivrance conforme des locaux, la société Medicalem a, par courrier recommandé reçu le 2 mars 2020 par le gestionnaire locatif du bailleur, la société Foncia Mansart, indiqué à cette dernière qu’elle avait décidé de quitter les locaux loués, dont l’occupation était devenue incompatible avec un usage normal.

Par acte du 6 mai 2021, la SCI BDP a fait assigner la société Medicalem devant le tribunal judiciaire de Versailles en paiement des loyers et charges dus jusqu’au terme de la période triennale en cours.

Par jugement contradictoire rendu le 14 novembre 2023, le tribunal a :

déclaré irrecevable la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par la SCI BDP s’agissant de la demande de nullité formée par la société Medicalem,

rejeté la demande de nullité du bail commercial du 15 octobre 2010 et de ses avenants successifs liant les parties et portant sur les locaux situés [Adresse 2],

prononcé la résiliation du bail commercial du 15 octobre 2010 et de ses avenants successifs liant les parties et portant sur les locaux situés [Adresse 2] au 2 mars 2020,

rejeté l’intégralité des autres demandes des parties,

condamné la SCI BDP à payer à la société Medicalem la somme de 3 600 euros au titre des frais irrépétibles exposés,

condamné la SCI BDP aux dépens de l’instance,

rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le 22 février 2024, la SCI BDP a relevé appel de cette décision.

Par ordonnance rendue le 28 janvier 2025, le conseiller chargé de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction et a fixé la date des plaidoiries au 5 février 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe le 5 décembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la SCI BDP, appelante, demande à la cour de :

la juger recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions ;

déclarer irrecevable car prescrite la demande de la société Medicalem visant à obtenir la nullité du bail du 15 octobre 2010 et de son avenant du 1er juillet 2011 ainsi que le bail du 1er février 2013 et son avenant du 1er août 2017 ;

juger que le congé global donné par la société est hors délai ;

juger que le bail du 15 octobre 2010 et son avenant du 1er juillet 2011 prendront fin le 30 juin 2023 ;

juger que le bail du 1er février 2013 et son avenant du 1er août 2017 prendront fin le 31 juillet 2023 ;

juger que la société Medicalem a obtenu une franchise de loyer d’un montant de 800 euros pour compenser les problèmes de chauffage qu’elle allègue pour la période courant de fin 2017 à début 2018 ;

juger que la dirigeante de la société Medicalem avait, dès le 8 avril 2019, indiqué sur le site BFM Business que sa société était en train de construire « de nouveaux locaux incluant un showroom et un atelier de maintenance pour relever davantage encore son niveau de service à destination des clients », ce qui est cause réelle du départ des lieux ;

En conséquence,

infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Versailles (3ème chambre civile) du 14 novembre 2024 (RG 21/02947) dont appel des chefs critiqués,

Statuant à nouveau,

condamner la société Medicalem à lui verser les sommes suivantes au titre de sa dette locative et de charges impayées pour la période courant de mars 2020 à la fin des baux :

19 830,30 euros TTC / avec charges pour la dette inhérente au bail du 15 octobre 2010 et son avenant du 1er juillet 2011 (fin du bail : 30 septembre 2020) ;

96 000 euros TTC / avec charges pour la dette inhérente au bail du 1er février 2013 et son avenant du 1er août 2017 (fin du bail : juillet 2023) ;

condamner la société Medicalem à lui verser les sommes suivantes au titre de sa dette locative et de charges impayées antérieurement à mars 2020 :

6 203,29 euros TTC / avec charges pour la dette inhérente au bail du 15 octobre 2010 et son avenant du 1er juillet 2011 ;

4 848 euros TTC / avec charges pour la dette inhérente au bail du 1er février 2013 et son avenant du 1er août 2017 ;

débouter la société Medicalem de ses demandes et notamment de son appel incident ;

condamner la société Medicalem à lui verser une somme de 5 000 euros somme à parfaire à titre de dommages et intérêts ;

condamner la société Medicalem à verser une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner la société Medicalem aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Franck Lafon, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’appelante soutient que, que contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, qui n’a justifié son analyse par aucun élément juridique ou factuel, il existe en réalité non pas un seul contrat de bail, qui aurait été conclu le 15 octobre 2010, mais deux contrats, avec chacun un avenant, d’une part celui du 15 octobre 2010 et son avenant du 1er juillet 2011 et d’autre part celui du 1er février 2013 et son avenant du 1er août 2017.

Elle soutient que le courrier reçu le 2 mars 2020 s’analyse en un congé global, délivré pour les deux baux conclus entre les parties. Il a eu pour effet, en application de l’article L.145-4 du code de commerce, et faute qu’ait été respecté le préavis de 6 mois visé par ce texte, de mettre fin aux baux au 30 septembre 2020 pour le 1er bail, qui prenait fin le 30 juin 2020, et au 31 juillet 2023 pour le second, prenant fin le 31 juillet 2026, avec une fin de première période triennale arrêtée au 31 juillet 2020 et une fin de deuxième période triennale au 31 juillet 2023, les baux se prolongeant jusqu’à la fin des périodes triennales.

Elle considère que la société Medicalem, qui ne s’est pas acquittée des loyers mis à sa charge jusqu’au terme de la période triennale en cours, doit être condamnée au paiement de l’intégralité des loyers et charges dus pour la dite période. Outre le paiement de la dette locative antérieure, qui s’élève à 6 203,29 euros pour le bail du 15 octobre 2010 et à 4 848 euros pour le bail du 1er février 2013.

La SCI BDP soutient, enfin, que le départ de la société Medicalem 'du jour au lendemain’ sans régler sa dette locative et sans respecter le préavis applicable pour les baux commerciaux de cette nature lui a causé un préjudice majeur, qu’elle évalue à 5 000 euros, puisqu’elle a été privée brutalement et par surprise de ses revenus locatifs.

S’opposant à l’argumentation de la société Medicalem, selon laquelle la lettre du 2 mars 2022 [lire 2020] constitue non pas une lettre de congé mais une notification d’un départ des locaux en raison des manquements graves et répétés de la bailleresse à ses obligations contractuelles, elle conteste l’absence de délivrance conforme des locaux qui lui est reprochée, et soutient, justificatifs à l’appui, qu’elle entretenait correctement les locaux loués.

Elle ajoute que, s’agissant des problèmes de radiateurs allégués, ils remontent à fin 2017 début 2018, et que la société Medicalem a obtenu une indemnisation à hauteur de 800 euros pour compenser le préjudice de jouissance qu’elle a allégué, et qu’elle ne peut en même temps percevoir une indemnité et indiquer qu’elle entend résilier le bail en raison de ce même préjudice. S’agissant des autres problématiques dont se plaint la société, elle considère que leur existence n’est démontrée par aucun élément concret. Et en tout état de cause, qu’elles ne sont pas de nature à justifier une résiliation du bail sans préavis et sans règlement de la dette locative. La société Medicalem n’ayant, au surplus, jamais engagé de procédure lorsqu’elle se trouvait dans les lieux pour solliciter une compensation de ses prétendus préjudices. Selon la SCI BDP, les désordres dénoncés par la société Medicalem ne constituent que des prétextes pour lui permettre de quitter les lieux sans avoir à assumer ses obligations contractuelles, alors que dès le mois d’avril 2019 elle envisageait d’acquérir ses propres locaux pour des raisons économiques et financières, ce qui constitue la vraie raison de son départ.

La SCI BDP considère que la demande de la société Medicalem tendant à la nullité des contrats de bail est irrecevable, comme étant prescrite, et ce quelle que soit la prescription, biennale en application de l’article L.145-60 du code de commerce, ou quinquennale, dont elle relève. Elle ajoute que les baux et avenants dont la société Medicalem invoque la nullité ont été appliqués par elle pendant près de 10 ans, sans contestation.

Enfin, elle soutient que contrairement à ce que dit la société Medicalem, elle a bien communiqué les éléments lui permettant de vérifier le bien fondé des charges appelées pour les exercices 2019 et 2020, et que sa demande d’obtenir le remboursement des provisions versées au titre des charges est mal fondée.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe le 9 septembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la société Medicalem, intimée, appelante incidente, demande à la cour de :

confirmer le jugement en date du 13 novembre 2023 en ce que la société SCI BDP a été déboutée de l’intégralité de ses demandes,

Reconventionnellement

1- A titre principal le réformer,

juger nul et de nul effet le bail commercial des 15 octobre 2010 et ses avenants successifs,

En conséquence

condamner la SCI BDP à lui verser :

Au titre du bail du 15 octobre 2010

la somme de 33 994,80 euros du 2 mars 2019 au 2 mars 2020

la somme de33 994,80 euros du 2 mars 2018 au 2 mars 2019

la somme de 33 994,80 euros du 2 mars 2017 au 2 mars 2018

la somme de 33 994,80 euos du 2 mars 2016 au 2 mars 2017

la somme de du 2 mars 2016 au 2 mars 2017 (sic)

Au titre du bail de l’avenant du 1er février 2013

la somme de 28 000 euros du 2 mars 2019 au 2 mars 2020

la somme de 28 000 euros du 2 mars 2018 au 2 mars 2019

la somme de 28 000 euros du 2 mars 2017 au 2 mars 2018

la somme de 28 000 euros du 2 mars 2016 au 2 mars 2017

la somme de 28 000 euros du 2 mars 2016 au 2 mars 2017

la condamner à lui verser faute d’avoir produit les documents idoines les provisions sur charges versées du 2 mars 2016 au 2 mars 2020,

2- Subsidiairement,

confirmer le jugement en en ce qu’il a été prononcé la résolution judiciaire aux torts de la société SCI BDP du bail du 15 octobre 2010 et de ses avenants successifs au 2 mars 2020 portant sur les locaux situés [Adresse 2],

la condamner :

Au titre du bail du 15 octobre 2010

la somme de 33 994,80 euros du 2 mars 2019 au 2 mars 2020

la somme de 33 994,80 euros du 2 mars 2018 au 2 mars 2019

la somme de 33 994,80 euros du 2 mars 2017 au 2 mars 2018

la somme de 33 994,80 euros du 2 mars 2016 au 2 mars 2017

la somme de du 2 mars 2016 au 2 mars 2017

Au titre de l’avenant du 1er février 2013 :

la somme de 28 000 euros du 2 mars 2019 au 2 mars 2020

la somme de 28 000 euros du 2 mars 2018 au 2 mars 2019

la somme de 28 000 euros du 2 mars 2017 au 2 mars 2018

la somme de 28 000 euros du 2 mars 2016 au 2 mars 2017

la somme de 28 000 euros du 2 mars 2016 au 2 mars 2017 (sic)

En tout état de cause :

condamner la société SCI BDP à lui verser la somme de 28 000 euros de dommages et intérêts au titre de son préjudice de jouissance,

condamner la SCI BDP à lui restituer la somme de 8 889 euros au titre du dépôt de garantie,

condamner la SCI B.D.P. à lui verser la somme de 3 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamner la SCI B.D.P aux entiers dépens.

La société Medicalem soutient qu’elle a non pas donné son congé, mais notifié à la SCI BDP son départ des locaux loués, en raison de ses manquements graves et répétés à ses obligations contractuelles. Elle considère que l’ensemble des troubles et désordres rapportés, qui caractérisent une absence de délivrance conforme des locaux loués, ainsi que les troubles de jouissance par elle subis sont avérés, et ont rendu légitime son départ des lieux.

Aux motifs que les diagnostics DPE, ERNMT et amiante, de même que l’état récapitulatif des travaux envisagés par le bailleur pendant les 3 années suivant la conclusion du bail, et l’état récapitulatif des travaux qui ont été réalisés dans les 3 années précédant la conclusion du bail, qui doivent être communiqués préalablement au bail commercial, ne lui ont pas été communiqués, et que le bailleur refuse de lui transmettre les rapports relatifs aux diagnostics ou expertises amiables du système de chauffage et du réseau électrique auxquels il a fait procéder, et qu’elle a subi pendant plusieurs années un trouble de jouissance en raison du dysfonctionnement et de la défaillance du réseau électrique, elle entend que soient déclarés nuls et de nul effet le bail du 15 octobre 2010 et ses avenants successifs, et réclame la restitution de l’intégralité des loyers par elle versés dans le délai de la prescription.

Subsidiairement, elle sollicite la confirmation du jugement déféré en ce qu’il a prononcé la résiliation judiciaire des baux commerciaux au 2 mars 2020, date de la notification de son départ des lieux.

Faute pour la SCI BDP de produire, ainsi qu’elle le lui a réclamé en vain, le décompte des charges ou l’état récapitulatif annuel de charges, ainsi que les pièces justificatives afférentes, pour les années 2019 et 2020, et faute pour la SCI de justifier du bien fondé des charges dont elle demande le règlement aux termes de son acte introductif d’instance, elle demande qu’elle soit condamnée à lui restituer l’intégralité des provisions sur charges, dans le délai de la prescription.

Elle réclame encore, au visa de l’article 1721 du code civil, l’octroi d’une somme de 28 000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance qu’elle a subi du 1er novembre 2017 au 2 mars 2020.

Enfin, elle sollicite la condamnation de son adversaire à lui régler la somme de 8 889 euros qu’elle a versée au titre du dépôt de garantie du bail du 15 octobre 2010 et de ses avenants successifs, et qui ne lui a pas été restitué.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’étendue de la saisine de la cour

A titre liminaire, il est rappelé qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions, pour autant qu’elles sont soutenues par des moyens développés dans la discussion, et qu’elle ne répond aux moyens que pour autant qu’ils donnent lieu à une prétention correspondante figurant au dispositif des conclusions.

Il est ajouté également que le rappel au dispositif des moyens invoqués sous forme de demandes de 'juger’ ne constitue pas l’énoncé de prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Sur les contrats liant les parties

Le bail initial a été conclu le 15 octobre 2010, pour une durée de 9 ans à compter de cette date.

L’acte du 1er juillet 2011, intitulé 'avenant n°1 au bail commercial initial du 15 octobre 2010', qui comporte en suivant la mention 'totalité des bureaux et archives : l’ensemble à rez de chaussée’ constitue un avenant à ce bail du 15 octobre 2010, ce que personne ne conteste.

L’acte du 1er février 2013 est intitulé 'avenant n°2 au bail commercial initial du 15 octobre 2010 et avenant n°1 du 1er juillet 2011 ' et comporte en suivant la mention : ' en complément de la totalité des bureaux et archives : l’ensemble à rez de chaussée, un garage en prolongement'. Il se réfère en son article 3 au 'bail initial', et mentionne, pour nombre d’autres stipulations : 'sans changement'.

L’acte du 1er août 2017 est intitulé 'avenant n°3 au bail commercial initial du 15 octobre 2010, avenant n°1 du 1er juillet 2011 et avenant n°2 du 1er février 2013' et comporte en suivant la mention ' en complément de la totalité des locaux du rez de chaussée, location des bureaux situés au deuxième étage'. Il se réfère, en son article 3, au 'bail initial du 15/10/2010' et comme le précédent, mentionne, pour nombre d’autres stipulations, 'sans changement’ ou 'sans modification'.

L’appelante ne précise pas pour quelle raison, de son point de vue, le tribunal, qui n’a pas procédé uniquement par voie d’affirmation ainsi qu’elle le lui reproche mais s’est référé aux pièces versées aux débats pour retenir qu’il n’existait qu’un bail et trois avenants, se serait trompé dans son analyse.

Elle n’explique en rien pour quelle raison, nonobstant les mentions qui figurent aux différents actes soumis à l’examen de la cour, telles que précisées ci-dessus, l’acte intitulé 'avenant n°2', qui porte sur un garage, constituerait un contrat de bail indépendant du bail initial, et pour quelle raison l’avenant n°3, qui porte sur les locaux situés au 2ème étage, constituerait un avenant à ce bail distinct portant uniquement sur un garage.

Pas plus qu’elle n’apporte de justification au 'découpage’ auquel elle a procédé, pour affirmer que l’avenant n°3 qui dit venir en complément de la totalité des locaux du rez-de-chaussée, ce qui renvoie nécessairement au bail initial et à l’avenant n°1, ne serait complémentaire que du 'bail’ du 1er février 2013 qui lui ne porte que sur le garage du rez-de-chaussée.

Aucune stipulation de l’acte du 1er février 2013 ne permet de considérer que la commune intention des parties était de conclure un nouveau bail.

La cour retient en conséquence, à la suite du tribunal, que les locaux loués à la société Medicalem par la SCI BDI l’ont été en vertu d’un bail unique, conclu le 15 octobre 2010, et que ce bail a fait l’objet de trois avenants, conclus successivement les 1er juillet 2011, 1er février 2013 et 1er août 2017.

Le bail initial, comme le stipule son article 4, a été consenti 'pour une durée de neuf années consécutives qui commenceront à courir dès le 15 octobre 2010 ', avec faculté de donner congé à l’expiration de chaque période triennale, en avisant le bailleur au plus tard six mois avant la date d’échéance, trois mois si le preneur présente un nouveau locataire.

L’avenant n°1 du 1er juillet 2011 stipule, en son article 4 : ' Avec cet avenant n°1 le bail est consenti pour une durée de neuf années consécutives qui commenceront à courir dès le 1er juillet 2011. Le reste de l’article sans modification.'

L’appelante en déduit que le bail du 15 octobre 2010 prenait fin le 30 juin 2020.

L’avenant n°2 du 1er février 2013 stipule, en son article 4 : ' Avec cet avenant n°2 le bail est consenti pour une durée de neuf années consécutives qui commencent à courir dès le 1er juillet 2013. Le reste de l’article est sans modification.'

L’avenant n°3 du 1er août 2017 stipule, enfin, en son article 4 ' Avec cet avenant n°3 le bail est consenti pour une durée de neuf années consécutives qui commencent à courir dès le 1er août 2017. Le reste de l’article reste sans modification, par rapport au bail initial du 15/10/2010'

L’appelante en a déduit que ce qu’elle soutient être un bail distinct conclu le 1er février 2013 a sa date de fin le 31 juillet 2026.

La cour retenant qu’il n’existe qu’un contrat de bail et trois avenants, il découle de ce qui précède, à suivre l’interprétation que donne de la clause relative à la durée du bail la SCI BDP, partie au contrat, qui n’est pas utilement contredite sur ce point par la société Medicalem, la date de la fin du bail du 15 octobre 2010, du fait des avenants successifs qui en ont modifié la durée, se situe le 31 juillet 2026.

Sur la nullité du contrat de bail

L’action en nullité du bail poursuivie par la société Medicalem ne découlant pas de l’application du chapitre du code de commerce consacré au bail commercial, elle relève non pas de la prescription de deux ans prévue par l’article L. 145-60 de ce code, mais de la prescription quinquennale.

La société Medicalem étant en mesure de constater, lors de la signature du bail et des avenants successifs, qu’elle n’avait pas eu communication préalable du diagnostic de performance énergétique, de l’état des risques naturels, miniers et technologiques, du diagnostic amiante, de l’état récapitulatif des travaux envisagés et de l’état récapitulatif des travaux qui ont été réalisés pendant les 3 années précédant la signature du bail, le point de départ de la prescription de son action en nullité se situe à la date de la conclusion de ces actes.

La SCI BDP ne précise pas à quelle date la société Medicalem a soulevé pour la première fois la nullité du contrat de bail et de ses avenants.

Le tribunal ayant été saisi le 6 mai 2021 par la SCI BDP, à laquelle la société Medicalem a répondu en opposant la nullité du contrat de bail et de ses avenants, l’action en nullité est incontestablement prescrite en ce qu’elle vise le contrat initial du 15 octobre 2010 et les avenants du 1er juillet 2011 et du 1er février 2013, la société Medicalem, qui ne répond pas sur la fin de non recevoir soulevée par la SCI BDP, ne prétendant pas que le cours de la prescription aurait été interrompu dans les 5 ans suivant leur conclusion, ni, a fortiori, n’en justifiant.

S’agissant de la nullité de l’avenant du 1er août 2017, la prescription ne peut pas être retenue, dès lors que la SCI BDP qui la soulève ne donne pas à la cour les éléments lui permettant de statuer sur cette fin de non recevoir, et l’action est donc recevable.

Toutefois, elle ne peut prospérer, aucun des manquements dont se plaint la société Medicalem n’étant sanctionné par la nullité du contrat de bail.

La demande de nullité pour trouble de jouissance ne se heurte pas à la prescription, dès lors que la société Medicalem se prévaut d’un trouble persistant jusqu’à son départ des locaux, le 2 mars 2020, en revanche, elle n’est pas fondée, un tel grief, comme l’a à raison rappelé le tribunal, qui n’a pas trait à la validité du contrat mais aux conditions de son exécution, n’étant pas susceptible d’entraîner l’annulation de celui-ci.

Le jugement déféré doit donc être confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de nullité du bail et de ses avenants successifs.

Sur la résiliation du bail

En application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature même du contrat, de délivrer au preneur la chose louée, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

La gravité du comportement d’une partie à un contrat peut justifier que l’autre partie y mette fin de façon unilatérale à ses risques et périls, peu important que le contrat soit à durée déterminée ou non.

Il incombe au juge du fond de rechercher si le comportement reproché revêtait une gravité suffisante pour justifier la rupture du contrat.

Comme l’a constaté le tribunal, et ainsi qu’il résulte des pièces produites aux débats, la société Medicalem s’est plainte de divers troubles à compter du mois de novembre 2017.

Par un courrier reçu le 2 mars 2020 par la société Foncia, gestionnaire du bien, elle a informé la SCI BDP de son départ des lieux loués, en raison d’un trouble anormal de jouissance et de l’incompatibilité des locaux avec une occupation normale.

Elle a fait mention, à l’appui de la rupture du contrat, de divers désordres, subis selon elle depuis plusieurs années, tenant à :

un dysfonctionnement récurrent du système de chauffage, non résolu ;

un défaut d’entretien des extincteurs des parties communes,

des dommages affectant une fenêtre de toit,

un défaut d’entretien général du bâtiment ( peinture s’écaillant sur la façade, tags sur les murs extérieurs, fauteuil sale dans le hall du deuxième étage, porte du garage difficile à ouvrir),

l’existence de béances dans le plafond des locaux du 2ème étage, résultant du remplacement des éclairages au néon par des plaques led de dimension différente.

Dans les courriers antérieurs qu’elle a envoyés à la SCI BDP ou à son mandataire, la société Medicalem a également fait état de pannes répétées du système électrique.

S’agissant du dysfonctionnement de l’électricité, la société Medicalem s’en est plainte le 3 janvier 2018, en faisant état de pannes électriques récurrentes, dont la dernière survenue la veille, et à nouveau le 15 mars 2018.

Aucun élément ne vient cependant établir la réalité des dysfonctionnements répétés dénoncés, ni un manquement de la SCI BDP à ses obligations à cet égard.

Rien non plus ne vient faire la preuve que, ainsi qu’elle l’affirme dans ses courriers, il en serait résulté pour la société Medicalem des dommages sur ses installations informatiques et téléphoniques, ayant nécessité le remplacement de certains modules.

' S’agissant des problèmes liés à l’entretien de l’immeuble et aux extincteurs', le tribunal a considéré que ' les propos tenus par la société Medicalem dans ses courriers ne sont pas établis, les photographies versées aux débats en noir et blanc n’étant pas exploitables, et le constat d’huissier réalisé le 14 décembre 2022, soit près de deux ans après le départ de la société Medicalem des locaux n’étant pas probant pour apprécier la réalité de la situation subie lors de sa période de jouissance'.

A hauteur d’appel, il n’est pas produit d’élément susceptible d’objectiver les désordres susvisés, dont la locataire a commencé à se plaindre au mois de juillet 2018, au vu des courriers versés aux débats.

S’agissant de la ou des fenêtres, la société Medicalem s’est plainte, au mois de mars 2019, puis au mois de mai et au mois de septembre suivants, de 'trous dans les velux du toit', qui auraient été réparés avec du scotch, mais n’apporte pas d’élément probant à l’appui du désordre dénoncé.

En revanche, des orifices dans le plafond, équipé de parements de plaques isolantes, résultant du changement de l’éclairage des locaux, ont été effectivement constatés par Mme [S], huissier de justice mandatée par la société Medicalem, le 20 janvier 2020, en sorte que ce désordre est caractérisé.

Il n’est ni prétendu, ni justifié, qu’il y aurait été remédié.

Le dysfonctionnement du système de chauffage est quant à lui établi par les échanges de courriers qui sont intervenus entre les parties.

Il en ressort que, à compter du 10 novembre 2017, la société Medicalem s’est plainte auprès de la société Foncia de dysfonctionnements du chauffage, composé explique-t-elle de radiateurs alimentés par un chauffage central au fioul et d’un système de climatisation réversible, déplorant qu’un radiateur ne fonctionnait pas dans une des pièces du rez de chaussée, et que seulement 3 sur 11 fonctionnaient au deuxième étage ; que ce n’est que le 12 décembre suivant qu’un technicien est intervenu, après plusieurs relances de la locataire, qui en justifie par la production de courriers électroniques des 17 novembre 2017, 21 novembre 2017, 1er décembre 2017 et 11 décembre 2017 ; que la société Medicalem n’est à nouveau plainte de l’absence de chauffage le 3 janvier 2018  ; que le chauffage s’est une nouvelle fois arrêté au mois de mars 2018, durant quelques jours, cette fois-ci faute de fioul, ainsi que l’a reconnu la SCI BDP, dont le gérant, dans un rapport daté du 20 mars 2018, a mis en cause la responsabilité de Foncia qui aurait omis d’en commander alors que cela lui incombait.

Le dysfonctionnement du chauffage durant l’hiver 2017-2018 n’est pas contesté par la bailleresse, son mandataire Foncia ayant indiqué, le 4 janvier 2018, comprendre les réclamations de sa locataire, admis, dans un courrier adressé à une autre société locataire dans le même immeuble, que l’état du système de chauffe était vétuste et nécessitait des travaux, et mandaté une entreprise pour effectuer un rapport sur l’état du système ainsi que des devis, tandis que le gérant de la SCI BDP a indiqué, dans son rapport du 20 mars 2018 déjà évoqué, avoir constaté la mise en panne du chauffage du fait de l’absence de fioul, et qu’en définitive, la bailleresse a accepté de déduire une somme de 800 euros des loyers qui lui étaient dus, à titre de compensation financière.

Ultérieurement, la société Medicalem a continué à se plaindre de dysfonctionnements, déplorant que certains radiateurs ne fonctionnent pas, et que ceux qui fonctionnent ne puissent pas être réglés.

Le 20 janvier 2020, Mme [S], huissier de justice, a constaté que l’équipement de la chaufferie comportait des robinets rouillés et que dans plusieurs pièces, le système de climatisation ne fonctionnait pas ou ne fonctionnait que partiellement.

La société Medicalem produit des attestations d’entretien ou de maintenance, en date des 2 octobre 2017 et 10 avril 2018, qui montrent que la chaudière litigieuse faisait l’objet d’un entretien périodique, confié à l’entreprise Caldeo.

Elle produit également des factures de dépannage, postérieures aux doléances de la société Medicalem, qui attestent des interventions effectuées en suite des plaintes de sa locataire : l’une du 20 février 2019 ( déblocage des robinets thermostatiques, purge des radiateurs et contrôle étanchéité), et l’autre du 23 avril 2019 ( remplacement de 3 ventilos convecteurs, de 4 thermostats et de 2 robinets.

Il résulte au demeurant des écritures et pièces produites par la société Medicalem que des interventions ont bien été effectuées sur le système de chauffage, l’intimée se plaignant de ne pas en avoir été avertie à l’avance.

S’il est démontré que le chauffage a dysfonctionné durant l’hiver 2017-2018, que des dysfonctionnements ont perduré par la suite, et que la SCI BDP n’a pas remédié utilement à tous les désordres du système, et que par ailleurs, il existe des orifices dans le plafond des locaux, susceptibles, a dit le tribunal, d’accentuer les désagréments subis, il n’apparaît pas que la locataire se soit trouvée totalement privée de tout chauffage entre le mois de novembre 2017 et son départ des lieux, et la société Medicalem n’établit pas que, du fait des désordres retenus par la cour, elle se soit trouvée dans l’impossibilité d’occuper les lieux et d’y exercer son activité.

La cour observe, notamment, que les températures de 11 ou de 13° dans les locaux, évoquées par la société Medicalem ne sont pas objectivées, et que si elle soutient qu’elle a été contrainte de renvoyer ses salariés chez eux, faute de chauffage, elle n’en rapporte pas la preuve, pas plus qu’elle ne justifie de l’impossibilité de recevoir sa clientèle dont elle fait état.

En conséquence, les manquements de la bailleresse, s’ils sont réels, ne sont pas graves au point de justifier la résiliation du contrat de bail.

Le jugement déféré est donc infirmé sur ce point.

Sur les demandes en paiement au titre des loyers et charges

Le tribunal a débouté la SCI BDP de sa demande de paiement d’un arriéré de loyers et charges antérieur au départ de la société Medicalem, réclamé à hauteur de 6 203,29 euros et de 4 848 euros.

Il a retenu pour statuer en ce sens que la SCI BDP ne fournissait aucune pièce démontrant l’existence d’une telle dette locative, relevant en outre qu’elle indiquait expressément dans ses écritures que la société Medicalem avait continué à jouir normalement de ses locaux et à en payer les loyers jusqu’à son départ.

La cour ne peut que constater que, pas plus qu’elle ne l’a fait en première instance, la SCI BDP ne justifie en appel de la réalité de la dette locative dont il est sollicité le paiement.

Il n’est produit aucun décompte, aucune relance, aucun justificatif de l’arriéré prétendu ; l’appelante se borne à dire dans ses écritures qu’il convient d’infirmer le débouté prononcé en première instance, mais sans fournir le moindre élément à l’appui, et sans expliquer en quoi le tribunal s’est trompé. Tout en continuant à indiquer dans ses conclusions d’appel que le contrat de bail a été exécuté normalement jusqu’au départ de la société Medicalem.

Le jugement déféré ne peut donc qu’être confirmé en ce qu’il a débouté la SCI BDP de sa demande au titre d’un prétendu arriéré locatif.

S’agissant des loyers postérieurs, dès lors que la cour retient que la résiliation unilatérale du bail par la locataire n’était pas justifiée, le bail a pris fin du fait du 'congé’ donné par la société Medicalem, comme le soutient la bailleresse.

Aux termes du bail du 15 octobre 2010, qui n’a pas été modifié sur ce point par les avenants conclus postérieurement par les parties, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration de chaque période triennale en avisant le bailleur, au plus tard six mois avant la date d’échéance, sauf s’il présente à la SCI BDP d’un commun accord un nouveau locataire susceptible d’obtenir son agrément, auquel cas ce délai est réduit à trois mois.

Comme dit ci-dessus, le bail, unique, prenait fin le 31 juillet 2026.

Le congé donné par la locataire, qui ne l’a pas été au moins six mois avant l’expiration de la première période triennale, arrêtée au 31 juillet 2020, a donc produit son effet à l’expiration de la deuxième période, le 31 juillet 2023.

La société Medicalem est donc redevable des loyers jusqu’à cette date, la cour devant toutefois tenir compte du fait que, pour une partie des locaux loués, ils ne sont réclamés que jusqu’au 30 septembre 2020.

Au titre des locaux du rez de chaussée ( sans le garage), le loyer, aux termes du contrat de bail initial et de l’avenant n°1, était de 13 200 euros par an, soit 1 100 euros par mois, hors taxes et hors charges.

Soit, après indexation, celle-ci étant prévue au bail, une somme de 1 660,75 euros par mois au 2 mars 2020, selon l’indication de l’appelante, non utilement contestée par l’intimée.

Au titre du garage du rez de chaussée et des locaux du 2ème étage, le loyer, aux termes des avenants n°2 et 3, était de 18 000 euros par an, soit 1 500 euros par mois, hors taxes et hors charges.

Etant relevé que si la SCI BDP rappelle que ce loyer était indexé, elle ne réclame pas, finalement, l’indexation, son calcul restant effectué à partir du loyer initial de 1 500 euros par mois.

Ces sommes devant être augmentées de 20%, au titre de la TVA, au vu des pièces soumises à la cour.

S’agissant des charges, le bail conclu entre les parties, de même que ses avenants successifs, prévoit que le preneur les règle selon la répartition qui figure au bail pour chacun des types de charges, que ces charges sont réglées sur appels provisionnels de fonds trimestriels et régularisées au 1er trimestre de chaque nouvelle année.

Aucun règlement d’une provision mensuelle ou trimestrielle fixe n’est convenu entre les parties, en sorte que les montants réclamés par la SCI BDP, de 700 euros HT ou 840 euros TTC par mois pour les locaux du rez de chaussée, et de 500 euros HT ou 600 euros TTC par mois pour ceux du deuxième étage et le garage, sans que soit produit aucun des appels provisionnels de fonds visés au bail, ne sont pas justifiés.

S’il est produit, pour l’année 2020, des documents intitulés 'régularisation de charges locatives', il en ressort que, pour l’ensemble des locaux, les charges se sont élevées à 5 334,79 euros, et que les provisions appelées se sont élevées à 5 612,90 euros, soit un montant supérieur, en sorte qu’il n’est pas démontré que des sommes resteraient dues au titre de l’année 2020.

Au vu de ces pièces, et en l’absence de tout autre appel provisionnel de fonds, aucune somme au titre du paiement des charges pour la période postérieure au 'congé’ délivré par la bailleresse ne peut être mise à la charge de la société Medicalem.

En conséquence de ce qui précède, et compte tenu de la demande de la SCI BDP, dont les limites s’imposent à la cour, le montant des loyers au paiement desquels la société Medicalem est tenue, jusqu’à la fin du bail, s’établit à 80 350,30 euros ( TTC).

La société Medicalem sera donc condamnée au paiement de cette somme, après infirmation du jugement qui a rejeté la demande.

Sur la demande de restitution des provisions sur charges

Comme dit ci-dessus, ni le bail conclu entre les parties ni ses avenants successifs ne stipulent le versement par la locataire d’une provision fixe sur les charges, et il est prévu des appels trimestriels provisionnels.

La société Medicalem ne dit pas quels sont les montants qu’elle a réglés au titre des charges sur la période concernée par sa demande de restitution, allant du 2 mars 2016 au 2 mars 2020, ne produit aucun des appels provisionnels trimestriels visés au bail, ni ne verse aucun élément attestant de la réalité de leur paiement.

La SCI BDP, dans ses pièces n°10 à 13 intitulées 'régularisation de charges locatives', reconnaît le règlement de 14 600 euros de provision au titre de l’année 2019 et de 5 612,90 euros au titre de l’année 2020.

Seules les demandes concernant ces deux années peuvent en conséquence être examinées.

Ainsi que l’a rappelé le tribunal, les provisions sur charges correspondant à des avances faites par le preneur à son bailleur en raison des dépenses effectivement exposées par celui-ci, l’absence de régularisation des comptes de charges rend sans objet les provisions versées, et implique leur restitution, à moins que le bailleur ne justifie des dépenses engagées et des modalités de leur imputation au locataire.

En l’espèce, en dehors de décomptes de régularisation sur l’année, la SCI BDP ne produit que deux documents intitulés 'relevé général des dépenses’ 2019 et 2020.

Quand bien même ces documents, dont la date d’établissement n’est pas connue, sont en cohérence avec les stipulations contractuelles relatives aux charges dont la locataire est redevable, comme l’a relevé le tribunal, il n’est produit aucune autre pièce permettant de justifier que les dépenses en cause ont été effectivement engagées.

En sorte que la bailleresse doit restitution des provisions versées à ce titre.

La SCI BDP sera ainsi condamnée à régler à la société Medicalem une somme de 25 825,80 euros, et le jugement déféré est infirmé en ce qu’il l’a déboutée de cette demande.

Sur la restitution du dépôt de garantie

Aux termes du contrat de bail et de ses avenants successifs, le montant total du dépôt de garantie versé par la société Medicalem s’établit à 8 889 euros.

La SCI BDP, qui n’a fait valoir aucun moyen de droit ni de fait en réponse à la demande de la société Medicalem, en doit la restitution.

Sur la demande de dommages et intérêts de la société Medicalem

La cour retient que la résiliation unilatérale du bail par la société Medicalem n’était pas justifiée, les manquements de la SCI BDP n’étant pas suffisamment graves.

Ils sont toutefois caractérisés, puisque comme dit ci-dessus, la bailleresse n’a pas remédié utilement à tous les désordres dénoncés par sa locataire, qui affectaient le bon fonctionnement du chauffage.

La SCI BDP rappelle que la société Medicalem a obtenu une indemnisation à hauteur de 800 euros pour compenser le préjudice de jouissance qu’elle a subi, mais cette somme n’indemnise pas intégralement le préjudice de la locataire, qui a perduré jusqu’à son départ des lieux.

En conséquence, et tenant compte de l’indemnisation déjà obtenue, il sera fait droit à la demande indemnitaire de la société Medicalem au titre de son préjudice de jouissance à hauteur de la somme de 3 000 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts de la SCI BDI

Comme rappelé ci-dessus, la résiliation unilatérale du bail par la société Medicalem n’était pas justifiée.

La SCI BDP ne peut toutefois être suivie lorsqu’elle soutient qu’elle était brutale et inattendue, compte tenu des nombreuses réclamations dont elle a fait l’objet de la part de sa locataire.

Par ailleurs, et étant rappelé qu’elle obtient le montant des loyers afférents aux locaux loués jusqu’au mois de septembre 2020 ou au mois de juillet 2023, conformément à sa demande, elle ne justifie pas de la réalité d’un préjudice résultant de la rupture du contrat avant son terme, fut-elle injustifiée.

En conséquence, sa demande de dommages et intérêts ne peut prospérer, et le jugement déféré est confirmé en ce qu’il l’en a déboutée.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Partie perdante, la société Medicalem doit supporter les dépens de première instance et d’appel.

Elle sera en outre condamnée à régler à la SCI BDP une somme que l’équité commande de fixer à 3 000 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile, et déboutée de sa propre demande à ce titre, la condamnation prononcée à son profit en première instance étant par ailleurs infirmée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire, en dernier ressort,

CONFIRME le jugement rendu le 14 novembre 2023 par le tribunal judiciaire de Versailles en ce qu’il a rejeté la demande de nullité du bail commercial du 15 octobre 2010 et de ses avenants successifs liant les parties et portant sur les locaux situés [Adresse 2], rejeté la demande de la SCI BDP de paiement d’arriérés de loyers et de charges dus pour la période antérieure au 2 mars 2020, rejeté la demande de dommages et intérêts de la SCI BDP ;

Infirme le jugement pour le surplus ;

Statuant à nouveau, et y ajoutant,

Déclare la demande de nullité du bail du 15 octobre 2010 et des avenants du 1er juillet 2011 et du 1er février 2013 pour défaut de communication de diagnostics et d’états récapitulatifs irrecevable ;

Déboute la société Medicalem de sa demande de nullité du bail du 15 octobre 2010 et de ses avenants pour le surplus ;

Condamne la société Medicalem à payer à la SCI BDP la somme de 80 350,30 euros ( TTC) au titre des loyers dus jusqu’à la fin du bail ;

Condamne la SCI BDP à restituer à la société Medicalem les sommes de :

—  25 825,80 euros versée au titre des provisions sur charges,

—  8 889 euros versée à titre de dépôt de garantie ;

Condamne la SCI BDP à payer à la société Medicalem une somme de 3 000 euros de dommages et intérêts au titre de son préjudice de jouissance ;

Condamne la société Medicalem à payer à la SCI BDP une somme de 3 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que les créances réciproques se compensent ;

Déboute les parties surplus de leurs demandes ;

Condamne la société Medicalem aux dépens, et autorise le conseil de la SCI BDP à les recouvrer dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile.

Arrêt prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Fabienne PAGES, Présidente et par Madame Mélanie RIBEIRO, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière LaPrésidente