Cour d'appel de Montpellier, 3e chambre civile, 12 décembre 2024, n° 20/03681

TI Carcassonne 16 décembre 2019

CA Montpellier
Infirmation partielle 12 décembre 2024

Arguments

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Accepté
Force majeure due aux inondations
La cour a jugé que les inondations constituaient un cas de force majeure, entraînant la résiliation automatique du bail.
Accepté
Obligation de restitution du dépôt de garantie
La cour a confirmé que le bailleur devait restituer le dépôt de garantie au locataire suite à la résiliation du bail.
Accepté
Retard dans la restitution du dépôt de garantie
La cour a jugé que le bailleur devait payer des pénalités pour le retard dans la restitution du dépôt de garantie.
Accepté
Préjudice de jouissance dû à l'impossibilité d'occuper le logement
La cour a reconnu que le locataire avait subi un préjudice de jouissance en raison de l'impossibilité d'utiliser le logement, justifiant ainsi l'octroi de dommages et intérêts.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette affaire, Monsieur [L] a fait appel d'un jugement du tribunal d'instance qui avait partiellement accueilli sa demande de restitution de loyer suite à des inondations. La cour d'appel devait déterminer si le bail était résilié de plein droit en raison de la force majeure et si Monsieur [B] devait restituer le dépôt de garantie et des dommages-intérêts. Le tribunal de première instance a reconnu la résiliation du bail pour la période du 15 au 31 octobre 2018, mais a débouté Monsieur [L] de ses autres demandes. La cour d'appel a infirmé ce jugement, considérant que le bail était résilié de plein droit depuis le 15 octobre 2018, condamnant Monsieur [B] à restituer le dépôt de garantie, à verser des intérêts pour retard et à payer des dommages-intérêts pour préjudice de jouissance. La décision du tribunal a donc été largement infirmée.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 3e ch. civ., 12 déc. 2024, n° 20/03681
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	20/03681
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Carcassonne, 16 décembre 2019, N° 11-19-00389
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	15 avril 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Yann GARRIGUE
Cabinet(s) :	LX MONTPELLIER

Texte intégral

ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 12 DECEMBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 20/03681 – N° Portalis DBVK-V-B7E-OVQ7

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 16 DECEMBRE 2019

TRIBUNAL D’INSTANCE DE CARCASSONNE

N° RG 11-19-00389

APPELANT :

Monsieur [U] [F] [L]

né le 28 Mars 1969 à [Localité 9]

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LX MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par M^e Iris RICHAUD, avocat au barreau de MONTPELLIER

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2020/008880 du 26/08/2020 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

INTIME :

Monsieur [E] [W] [B]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Non représenté – assigné le 09 décembre 2020 à personne

Ordonnance de clôture du 20 Septembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Octobre 2024,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Thierry CARLIER, Conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

Greffier lors des débats : M^me Sabine MICHEL

ARRET :

— réputé contradictoire;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Sabine MICHEL, Greffière.

* *

EXPOSE DU LITIGE :

Le 1er septembre 2018, Monsieur [U] [L] prenait à bail le logement sis [Adresse 5] appartenant à Monsieur [W] [B] moyennant un loyer de 320 euros avec un dépôt de garantie de 320 euros.

Dans la nuit du 15 au 16 octobre 2018, la région a été inondée et la commune de [Adresse 6] a fait l’objet d’un arrêté portant reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle. Monsieur [L] a dû quitter son logement.

Le 24 février 2019, Monsieur [L] a mis en demeure Monsieur [B] de lui restituer le montant de la caution ainsi que les quinze derniers jours du mois d’octobre 2018.

Cette mise en demeure est restée infructueuse.

Le 02 juillet 2019, Monsieur [L] a assigné Monsieur [B] devant le tribunal d’instance de Carcassonne.

Bien que régulièrement assigné par dépôt en étude, Monsieur [B] n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

Par jugement réputé contradictoire du 16 décembre 2019, le Tribunal d’instance de Carcassonne a :

— condamné Monsieur [W] [B] à payer à Monsieur [U] [L] la somme de 160 euros au titre de la restitution du loyer pour la période du 15 au 31 octobre 2018,

— débouté Monsieur [L] du surplus de ses demandes,

— condamné Monsieur [B] aux dépens,

— ordonné l’exécution provisoire.

Par déclaration au greffe du 03 septembre 2020, Monsieur [L] a régulièrement relevé appel de cette décision à l’encontre de Monsieur [B].

Vu les conclusions de Monsieur [L] remises au greffe le 30 novembre 2020 par lesquelles il demande à la cour :

— La réformation du jugement en ce qu’il a débouté Monsieur [L] de sa demande de restitution du dépôt de garantie et de dommages et intérêts ;

— La confirmation du jugement en ce qu’il a condamné Monsieur [Y] à payer la somme de 160 euros ;

A titre principal de :

Vu les articles 1722 et 1742 du code civil ,

— Dire et juger que le bail d’habitation conclu le 1er septembre 2018 entre Monsieur [B] et Monsieur [L] est résilié de plein droit depuis le 15 octobre 2018 ;

— Condamner Monsieur [B] à payer à Monsieur [L] la somme de 320 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

— Condamner Monsieur [B] à la somme de 736 euros correspondant à 10% du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard à compter du 15 décembre 2018, somme à parfaire au jour de l’audience;

— Condamner Monsieur [B] à payer à Monsieur [L] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;

A titre subsidiaire de :

Vu l’article 1719 du code civil ,

— Dire et juger que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance

— Prononcer la résiliation du bail d’habitation conclu le 1er septembre 2018 pour manquements du bailleur à ses obligations,

— Dire et juger que le bail est résilié depuis le 15 octobre 2018,

— Condamner Monsieur [B] à payer à Monsieur [L] la somme de 320 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

— Condamner Monsieur [B] à payer à Monsieur [L] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;

A titre infiniment subsidiaire de :

— Dire et juger que le bail d’habitation conclu le 1er septembre 2018 est résilié d’un commun accord entre les parties depuis le 15 octobre 2018 ;

— Condamner Monsieur [B] à payer à Monsieur [L] la somme de 320 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

En tout état de cause,

— Condamner Monsieur [B] à payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 ;

Monsieur [B] n’a pas constitué avocat, la déclaration d’appel et les conclusions lui ayant été signifiées le 9 décembre 2020.

MOTIFS DE L’ARRÊT :

Aux termes de l’article 1722 du code civil ' Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’ est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement '.

L’application de l’article 1722 du code civil s’étend au cas où, par suite des circonstances, le preneur se trouve dans l’impossibilité de jouir de la chose ou d’en faire un usage conforme à sa destination.

Par ailleurs, l’article 1218 du code civil dispose ' Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.

Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat.Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1 '.

Enfin, l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la fin du bail. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

En l’espèce, comme l’a relevé à juste titre le tribunal, il est incontestable que le commune de [Localité 7] a été reconnue en état de catastrophe naturelle à la suite des inondations survenues dans la nuit du 14 au 15 octobre 2018, ces inondations répondant aux critères de la force majeure en raison de leur caractère irrésistible et imprévisible.

Suite à ces inondations, Monsieur [L] a été contraint de quitter son logement ( attestation d’intervention des pompiers le 15 octobre 2018 pour mise en sécurité des locataires), sa fille, Madame [P] [L], attestant avoir accueilli son père et ses deux frères à son domicile suite aux inondations du 15 octobre 2018 pour une période d’un mois et demi.

Par ailleurs, le maire de la commune de [Localité 7] confirme que Monsieur [L], domicilié au lieu-dit ' [Adresse 4]', endroit sinistré lors des intempéries du 14 au 15 octobre 2018, a été évacué d’un logement non déclaré et répertorié en mairie ainsi que ses enfants le 15 octobre 2018 matin.

D’autre part, il résulte d’une photographie versée aux débats et des déclarations de Monsieur [L] qui ne sont pas contredites par l’intimé qui n’a pas cru utile de comparaître ni devant le tribunal, ni devant la cour, que le logement loué était en réalité un simple cabanon en bois, édifié sans aucune autorisation, situé sur la berge de l’Orbiel et donc en zone inondable, des locataires ayant déjà dû être évacués lors d’une précédente crue de l’Orbiel en février 2017.

La construction illégale d’un cabanon situé dans une zone inondable et donc dangereuse pour la sécurité des locataires est de nature à empêcher définitivement toute occupation des lieux, le locataire se trouvant dans l’impossibilité de jouir de la chose ou d’en faire un usage conforme à sa destination.

Compte tenu de ces éléments, et conformément aux dispositions de l’article 1722 du code civil, le bail sera résilié de plein droit, le bailleur ne pouvant en l’espèce se prévaloir de la force majeure alors même que la zone était inondable, que Monsieur [B] ne pouvait donc ignorer que le terrain était propice aux inondations et que la survenance d’une crue était tout à fait prévisible compte tenu de la survenance de précédentes inondations.

Par conséquent, Monsieur [W] [B] sera condamné à payer à Monsieur [U] [L] la somme de 320 euros au titre du dépôt de garantie.

Conformément aux dispositions de l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Monsieur [W] [B] sera condamné à payer à Monsieur [U] [L] la somme de 736 euros correspondant à 10 % du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard à compter du 15 décembre 2018 jusqu’au 30 novembre 2020 ( 24 mois x 32 euros ).

Le jugement sera infirmé de ce chef.

Le jugement sera en revanche confirmé en ce qu’il a condamné Monsieur [B] à payer à Monsieur [L] la somme de 160 euros au titre de la restitution du loyer pour la période du 15 au 31 octobre 2018.

Enfin, la mise en location par Monsieur [B] d’une habitation construite sans aucune autorisation dans une zone inondable et présentant un danger direct pour ses locataires, outre qu’elle caractérise un manquement particulièrement grave de Monsieur [B] à ses obligations de bailleur, a mis en tout état de cause Monsieur [L] dans l’impossibilité de jouir du lieu loué et d’en faire un usage conforme à sa destination, ce qui justifie de condamner Monsieur [B] à lui payer une somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance.

Le jugement sera infirmé de ce chef.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Infirme le jugement sauf en ce qu’il condamné Monsieur [E] [W] [B] à payer à Monsieur [U] [L] la somme de 160 euros au titre de la restitution du loyer pour la période du 15 au 31 octobre 2018 et aux dépens ;

Statuant à nouveau,

Dit que le bail d’habitation conclu le 1er septembre 2018 entre Monsieur [E] [W] [B] et Monsieur [U] [L] est résilié de plein droit depuis le 15 octobre 2018 ;

Condamne Monsieur [E] [W] [B] à payer à Monsieur [U] [L] la somme de 320 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

Condamne Monsieur [E] [W] [B] à payer à Monsieur [U] [L] la somme de 736 euros correspondant à 10% du loyer mensuel en principal pour chaque période mensuelle commencée en retard à compter du 15 décembre 2018 jusqu’au 30 novembre 2020 ( 24 mois x 32 euros ) ;

Condamne Monsieur [E] [W] [B] à payer à Monsieur [U] [L] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;

Condamne Monsieur [E] [W] [B] à payer à Monsieur [U] [L] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 ;

Condamne Monsieur [E] [W] [B] aux entiers dépens d’appel.

Le greffier, Le président,