ARRÊT n°2024-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 17 DECEMBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/03437 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PO7T

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 20 JANVIER 2022

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 10]

N° RG 20-001640

APPELANT :

Monsieur [E] [L]

né le 19 Juillet 1977 à [Localité 8]

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représenté par M^e Manon CLAISE de la SCP PALIES – DEBERNARD-JULIEN – MARTIN-VELEINE – CLAISE – PJDA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Mehdi BENAMEUR, de la SCP PALIES – DEBERNARD-JULIEN – MARTIN-VELEINE – CLAISE – PJDA, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Manon CLAISE, substituant M^e Marie COURDESSES, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant

INTIMES :

Madame [I] [U]

née le 01 Mars 1975 à [Localité 10]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Jana KRATKA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Monsieur [G] [O]

né le 03 Avril 1950 à [Localité 11] (ALGERIE)

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par M^e Jana KRATKA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Ordonnance de clôture du 14 Octobre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Novembre 2024,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

M. [E] [L] est propriétaire d’un immeuble, sis [Adresse 3] (34).

A compter de la fin de l’année 2015, Mme [I] [U] et M. [G] [O] ont habité dans cet immeuble.

Mme [I] [U] et M. [G] [O] ont depuis quitté les lieux.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 29 janvier 2020, M. [E] [L] a mis en demeure Mme [I] [U] de payer, sous quinzaine, la somme de 13.440 euros au titre des loyers et charges dus.

Par acte d’huissier du 10 novembre 2020, M. [E] [L] a assigné Mme [I] [U] et M. [G] [O] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] afin notamment de les voir condamner à payer la somme de 16.094,46 euros au titre de l’arriéré des loyers et charges.

Le jugement rendu le 20 janvier 2022 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] :

Déclare irrecevable l’action en paiement formée par M. [E] [L] pour les loyers antérieurs au 10 novembre 2017 ;

Déboute M. [E] [L] de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de M. [G] [O] ;

Condamne Mme [I] [U] à payer à M. [E] [L] la somme de 821,44 euros au titre du loyer et charges du mois de novembre 2017, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

Déboute M. [E] [L] du surplus de ses demandes ;

Déboute Mme [I] [U] et M. [G] [O] de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

Déboute Mme [I] [U] et M. [G] [O] du surplus de leurs demandes ;

Condamner Mme [I] [U] à payer à M. [E] [L] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. [E] [L] de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de M. [G] [O] ;

Déboute M. [G] [O] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [I] [U] aux dépens de l’instance ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Le premier juge relève, eu égard au décompte de la créance et relevés du compte bancaire du demandeur, que plusieurs sommes ont été versées en 2017 dans le but d’apurer la dette et qu’il convenait de considérer que les loyers avaient été intégralement acquittés jusqu’en janvier 2017.

Il retient que, l’assignation ayant été délivrée le 10 novembre 2020, l’action en paiement devait être déclarée prescrite concernant les loyers antérieurs au 10 novembre 2017.

Le premier juge relève encore qu’il résulte des pièces produites (factures et assurance habitation) que Mme [I] [U] et M. [G] [O] résidaient à compter du 1er décembre 2017 au [Adresse 1] à [Localité 10] (34) et avaient donc quitté le logement du [Adresse 2].

Le premier juge retient, à l’appui des attestations et relevés de compte produits, que Mme [I] [U] et M. [G] [O] occupaient le logement litigieux moyennant la somme de 1.200 euros. Toutefois, le bail n’a été consenti qu’à Mme [I] [U] dès lors que le paiement du loyer était uniquement effectué par cette dernière et que la proposition de reconnaissance de dette ainsi que la mise en demeure lui avaient été adressées à elle seule.

Il condamne Mme [I] [U] à payer la somme de 800 euros au titre du loyer du mois de novembre 2017 et 21,44 euros au titre de la taxe d’ordures ménagères de 2017, tenant au fait que cette dernière a quitté le logement au 1er décembre 2017 et que l’action concernant les loyers et taxes antérieurs au 10 novembre 2017 est prescrite.

Mme [I] [U], ne démontrant pas que le demandeur a agi avec malice, mauvaise foi ou erreur grossière, a été déboutée de la demande tendant à la condamnation de M. [E] [L] pour procédure abusive.

M. [E] [L] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 28 juin 2022.

Dans ses dernières conclusions du 20 septembre 2022, M. [E] [L] demande à la cour de :

Infirmer le jugement en ce qu’il a :

déclaré irrecevable l’action en paiement pour les loyers antérieurs au 10 novembre 2017 ;

débouté M. [E] [L] de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de M. [G] [O] ;

condamné Mme [I] [U] à payer à M. [E] [L] la somme de 821,44 euros au titre du loyer et charges du mois de novembre 2017 avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

débouté M. [E] [L] du surplus de ses demandes ;

condamné Mme [I] [U] à payer à M. [E] [L] la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

débouté M. [E] [L] de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de M. [G] [O] ;

Statuant à nouveau,

Condamner in solidum Mme [I] [U] et M. [G] [O] à payer la somme de 16.094,46 euros au titre des loyers et charges à M. [E] [L] avec intérêts au taux légal à compter du 15 mars 2018 ;

Condamner in solidum Mme [I] [U] et M. [G] [O] à payer la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner in solidum Mme [I] [U] et M. [G] [O] aux entiers dépens.

M. [E] [L] soutient qu’un bail verbal a été conclu entre lui et les intimés, affirmant que Mme [I] [U] et M. [G] [O] réglaient mensuellement la somme de 1.200 euros intitulée « virement [U] loyer » en échange de l’occupation du bien litigieux. [E] [L] ajoute que l’entretien dont se prévalent Mme [I] [U] et M. [G] [O] revenait, en tout état de cause, aux locataires.

L’appelant fait valoir que M. [G] [O] ne peut être mis hors de cause. Selon lui, M. [G] [O] se serait reconnu débiteur de la dette lors d’un échange SMS, justifiant de l’envoi de la demande de reconnaissance de dette uniquement à Mme [I] [U]. Il précise que M. [G] [O] a participé aux échanges concernant la location ainsi qu’au paiement du loyer en versant notamment la somme de 1.700 euros en espèces comme en atteste M. [Z].

M. [E] [L] conteste l’acquisition de la prescription sur l’action en paiement antérieure au 10 novembre 2017. Selon lui, la reconnaissance, par un SMS du 15 mars 2018 de M. [G] [O], de sa qualité de débiteur s’analyse en une reconnaissance de dette interruptive de prescription.

L’appelant soutient que Mme [I] [U] et M. [G] [O] ont quitté le logement le 15 mars 2018 et non le 1er décembre 2017. A ce titre, il produit plusieurs échanges de SMS dont des certains en date des 14 et 15 mars 2018 faisant état de la remise des clés du logement litigieux et de la résiliation des contrats. En sus, M. [E] [L] affirme que les pièces et factures produites par les consorts [C] concernaient un logement en travaux et encore inhabitable qui aurait donc nécessité que les locataires se maintiennent au [Adresse 2].

M. [E] [L] sollicite enfin la condamnation de Mme [I] [U] et M. [G] [O] au paiement de l’arriéré de loyer et autres taxes à hauteur de 16.094,46 euros selon le décompte et les pièces fournis.

Dans leurs dernières conclusions du 2 décembre 2022, Mme [I] [U] et M. [G] [O] demandent à la cour de :

Rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de M. [E] [L] à l’exception de celles tendant à l’infirmation du jugement rendu le 20 janvier 2022 par le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier en ce qu’il a condamné Mme [I] [U] à lui payer la somme de 821,44 euros au titre du loyer et des charges du mois de novembre 2017 et celle de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

Déclaré irrecevable l’action en paiement formée par M. [E] [L] pour les loyers antérieurs au 10 novembre 2017,

Déboute M. [E] [L] de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de M. [G] [O],

Débouté M. [E] [L] du surplus de ses demandes,

Débouté M. [E] [L] de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de M. [G] [O] ;

Infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

Débouté Mme [I] [U] et M. [G] [O] de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,

Débouté Mme [I] [U] et M. [G] [O] du surplus de leurs demandes,

Condamné Mme [I] [U] aux dépens de l’instance ;

Condamner Monsieur [L] à payer à Mme [I] [U] et M. [G] [O] la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procès abusif ;

Le condamner à payer à Mme [I] [U] et M. [G] [O] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Les consorts [C] soutiennent que l’action en paiement des loyers dus au titre de la période antérieure au 10 novembre 2017 est prescrite dès lors que M. [E] [L] ne pouvait ignorer que lesdits loyers étaient dus et ne les a pas réclamés avant son assignation du 10 novembre 2020.

Ils font valoir que le seul loyer dû est celui du 10 novembre 2017 au 30 novembre 2017 puisqu’ils ont quitté les lieux au 1er décembre 2017 et produisent des factures justifiant de la date d’intégration de leur nouveau logement.

M. [G] [O] conteste être l’auteur du SMS analysé par l’appelant comme une reconnaissance de dette de sa part et affirme que ledit SMS ne remplit pas les conditions de validité posées par l’article 1376 du code civil. Les consorts précisent que ce dernier doit être mis hors de cause dès lors que tous les documents ont uniquement été adressés à Mme [I] [U] et que M. [G] [O] n’a jamais expressément accepté d’être tenu solidairement.

Les consorts soutiennent encore que Mme [I] [U] n’est redevable d’aucune somme à l’égard de M. [E] [L]. Ils affirment qu’aucun cadre contractuel n’a été fixé mais que M. [I] [U] a effectué de nombreux travaux (8.200 euros selon elle) pour remettre le bien en bon état d’usage et de réparations. Selon elle, cette somme vient en compensation des loyers dus, ramenant la dette à zéro.

Les intimés soutiennent enfin que l’appel interjeté par M. [E] [L] est purement dilatoire et demeure source de stress pour eux. Ils sollicitent donc la somme de 3.000 euros au titre d’une procédure abusive.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 14 octobre 2024.

MOTIFS

1/ Sur l’existence d’un bail verbal et la mise hors de cause de M.[O]:

Selon l’article 3 al 1er de la loi du 6 juillet1989, le contrat de bail est établi par écrit. Toutefois, en application de l’article 1714 du code civil, on peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf en ce qui concerne les biens ruraux.

Dans pareil cas, la preuve de l’exécution d’un bail verbal peut être administrée par tous moyens et n’est pas subordonnée à la production d’un commencement de preuve par écrit. Elle peut être prouvée par témoins ou à l’aide de simples présomptions et ne saurait résulter de la simple occupation des lieux.

En l’occurrence, il n’est nullement contesté que Mme [I] [U] et M. [G] [O] ont habité l’immeuble, sis [Adresse 3] (34), dont M. [E] [L] est propriétaire, et ce à compter du mois d’octobre 2015.

Cette occupation est démontrée par les factures d’entretien de l’immeuble émises en octobre 2015 et produites aux débats par Mme [U] qui portent mention d’une adresse au [Adresse 2] à [Localité 10] (pièces 1 à 3) ou encore les avis d’impôt (pièces 4 et 5) ainsi que des factures d’électricité, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté par M. [L].

Il est également justifié que cette occupation consentie est à caractère onéreux comme en témoignent les relevés bancaires de M. [L] qui font état de plusieurs virements portant comme intitulé « loyer » émanant de Mme [U] pour un montant mensuel de 1.200 euros.

Il s’en déduit en conséquence l’existence d’un bail verbal liant M. [L] à Mme [U] à compter du mois d’octobre 2015 dans la mesure où l’ensemble des documents administratifs et financiers sont établis à son seul nom.

Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

S’agissant de la mise en cause de M.[O], la simple occupation du bien tout comme sa qualité de concubin, sont insuffisantes à établir sa qualité de cocontractant sans acte positif de sa part.

En effet, comme l’a justement relevé le premier juge, les échanges de textos relatifs à la reconnaissance de dette en date du 24 octobre 2019, les échanges de mail, les courriers sont adressés uniquement à Mme [U].

S’agissant de la remise d’espèces pour une somme de 1.700 euros par M. [O], dont témoigne M [Z], qui déclare avoir reçu ce liquide à titre de règlement de loyer en juillet 2017, somme encaissée sur son compte personnel qu’il a ensuite viré sur le compte de M. [L], celle-ci ne peut caractériser l’existence au profit de M. [O] d’un contrat de bail, dans la mesure où aucun élément ne permet de confirmer la teneur de cette attestation (ordre de virement, preuve du dépôt des espèces), l’intention de M. [O] de respecter une obligation de paiement en vertu du contrat ou encore la provenance des fonds dont il n’est pas à exclure qu’ils appartenaient éventuellement à Mme [U].

Cette attestation est insuffisante pour retenir l’existence d’un contrat de bail liant M. [O].

C’est donc à bon droit que le premier juge a mis hors de cause l’intimé. Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

2/ Sur la prescription de l’action en paiement :

En cas de bail verbal, les parties sont soumises en tout point aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 qui sont d’ordre public, même si aucune d’elles n’a introduit une instance en vue de la régularisation du bail.

Il en est ainsi des dispositions de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 énonçant que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits qui lui permettent d’exercer ce droit.

Après avoir appliqué la règle de l’imputation des paiements pour retenir que les loyers ont été entièrement réglés jusqu’en janvier 2017, le premier juge relève qu’en présence d’une assignation délivrée le 10 novembre 2020, le bailleur ne peut solliciter le paiement des loyers antérieurs au 10 novembre 2017 de sorte que son action en paiement doit être déclarée prescrite.

En appel, M. [L] considère que l’envoi d’un SMS en date du 14 mars 2018 vaut reconnaissance de dette par M. [O] interruptive de prescription.

Ce SMS a ainsi été rédigé : « tout sera fait, tu seras payé ».

Il ne peut valoir reconnaissance de dette au sens de l’article 1376 du code civil compte-tenu de l’absence de mention de l’engagement en cause, du montant éventuellement dû ou de signature.

C’est donc à bon droit que l’action a été déclarée prescrite avant le 10 novembre 2017 par le premier juge dont la décision sera confirmée en appel.

3/ Sur la dette locative :

Les parties s’opposent sur deux points principaux d’une part la fin de l’occupation du bien, Mme [U] se prévalant d’un départ à compter du 1er décembre 2017, et d’autre part sur l’existence d’une dette locative, l’intimée exposant avoir procédé à la réalisation de nombreux travaux pour un montant de 8.200 euros afin de remettre le bien en bon état d’usage et de réparation, somme qui vient en compensation des loyers dus, ramenant ainsi la dette à zéro.

Sur la date de fin d’occupation des lieux, Mme [U] produit plusieurs pièces circonstanciées et concordantes qui attestent en faveur d’une libération du logement le 1er décembre 2017.

Il s’agit de plusieurs témoignages émanant du voisinage qui font état d’un départ à cette date (pièces 13, 14 et 16) ainsi que de l’attestation de Mme [H] qui déclare avoir cessé d’effectuer le ménage au mois de décembre 2017 dans le logement du [Adresse 4], après avoir procédé à un nettoyage complet en vue du départ (pièce 8). Sont encore produits une facture de souscription établie le 13 octobre 2017 par EDF pour un lieu de consommation situé au [Adresse 1] à [Adresse 9] et des factures démontrant une consommation à compter du mois de décembre 2017. Enfin, est produit une attestation d’AVIVA qui confirme la souscription d’un contrat d’assurance par Mme [U] à compter du 1er décembre 2017 pour un bien situé au [Adresse 1] à [Adresse 9].

C’est donc à bon droit que le premier juge a indiqué que Mme [U] n’était plus redevable des loyers à compter du 1er décembre 2017 pour avoir quitté les lieux à cette date.

S’agissant des frais d’entretien et de réparations qui sont justifiés au moyen de trois factures pour un montant total de 8.200 euros, il apparait que les travaux concernent la remise en état du jardin « abandonné », l’entretien ainsi que la remise en état complète du logement consistant en une prestation de nettoyage (nettoyage, décapage, dépoussiérage').

Comme l’a souligné le premier juge, Mme [U], qui ne sollicite pas la condamnation de M. [L] au paiement de cette somme, est mal fondée à réclamer une compensation avec la dette locative. Plus encore, elle ne justifie pas d’un éventuel accord du bailleur quant à la déduction des sommes engagées sur le loyer dû.

C’est donc à bon droit que le premier juge a considéré ce moyen comme inopérant.

Comme il a été dit précédemment, M. [L] a intérêt à agir en paiement pour le loyer et les charges dus à compter du 10 novembre 2017 de sorte que c’est à bon droit que le premier juge a condamné Mme [U] au paiement de la somme de 821,44 euors.

Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

4/ Sur la procédure abusive :

Mme [U] ne justifie pas du caractère abusif de l’action engagée par M. [L] qui ne revêt aucune malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol.

C’est à bon droit que le premier juge a rejeté la demande indemnitaire présentée par les intimés de sorte que la décision déférée sera confirmée sur ce point.

5/ Sur les demandes accessoires :

Le jugement entrepris sera confirmé les dépens et les frais irrépétibles.

En appel, l’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. L’appelant, qui succombe partiellement, sera condamné au paiement d’une somme de 1.000 euros ainsi qu’aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement rendu le 20 janvier 2022 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne M. [E] [L] à payer à Mme [I] [U] et M. [G] [O] la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne M. [E] [L] aux dépens d’appel.

Le greffier La présidente