ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 19 DECEMBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/01683 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QF44

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du 08 MARS 2024

PRESIDENT DU TJ DE BÉZIERS

N° RG 23/00701

APPELANTE :

S.A.R.L. ESPACE FRIOUATO

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Olivier CHARLES GERVAIS de la SCP TEISSEDRE, SARRAZIN, CHARLES GERVAIS, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEE :

OPH [Localité 3] MEDITERRANEE HABITAT, établissement public à caractère

industriel et commercial, dont le numéro SIRET est le 478 182 231 00017, ayant son siège social sis [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié ès qualités audit siège,

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Yannick CAMBON de la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, avocat au barreau de BEZIERS substitué par M^e Pauline AQUILA

Ordonnance de clôture du 29 Octobre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Novembre 2024,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Madame Nelly CARLIER, Conseillère

M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère

Greffier lors des débats : M. Salvatore SAMBITO

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

*

* *

FAITS, PROCEDURE – PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par acte en date du 25 octobre 2016, prenant effet le 25 mai 2016, l’EPIC OPH [Localité 3] Méditerranée Habitat (l’OPH [Localité 3]) a donné à bail commercial, à la SARL Espace Friouato, un local, situé au rez-de-chaussée de l’immeuble, sis [Adresse 2] à [Localité 3], d’une superficie d’environ 44 m2 avec sanitaires, aux fins d’exploitation d’une activité exclusive de salon de thé, sandwicherie froide sans cuisson, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 3'432 euros.

Par acte en date du 25 juillet 2019, l’OPH [Localité 3] a donné à bail commercial, à compter du 7 juillet 2019, à la société Espace Friouato un local, situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3], d’une superficie d’environ 190 m2 avec sanitaires, aux fins d’exploitation d’une activité exclusive de petite boulangerie, viennoiserie, sandwicherie, salon de thé, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 3'580 euros. Par avenant en date du 5 juillet 2021, le montant du loyer mensuel hors charges a été fixé à hauteur de 760 euros à compter du 1er janvier 2020.

Ces deux baux ont été précédés de baux dérogatoires au statut des baux commerciaux.

Par acte de commissaire de justice du 22 novembre 2023, la société Espace Friouato a assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire de Perpignan l’OPH [Localité 3] afin, principalement, de lui enjoindre de remettre les locaux donnés à bail dans leur configuration initiale, sous astreinte de l 000 euros par jour de retard à compter d’un délai de quinze jours après la signification de l’ordonnance et de l’autoriser à suspendre le paiement des loyers, outre de le voir condamner au paiement de la somme provisionnelle de 12 120 euros à titre de dommages et intérêts et de celle de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes d’une ordonnance en date du 8 mars 2024, le président du tribunal judiciaire de Béziers, statuant en référé, a :

— Débouté la société à responsabilité limitée Espace Friouato, prise en la personne de son représentant légal en exercice, de l’intégralité de ses demandes,

— Condamné la société à responsabilité limitée Espace Friouato, prise en la personne de son représentant légal en exercice, au paiement des entiers dépens de l’instance ;

— Condamné la société à responsabilité limitée Espace Friouato, prise en la personne de son représentant légal en exercice, à payer à l’établissement public à caractère industriel et commercial OPH [Localité 3] Méditerranée, prise en la personne de son représentant légal en exercice, la somme de 1 500 euros (mille-cinq-cents euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejeté toutes autres demandes ainsi que toutes demandes plus amples ou contraires;

— Rappelé que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Par déclaration en date du 28 mars 2024, la société Espace Friouato a relevé appel de cette ordonnance.

Par ordonnance en date du 20 avril 2024, l’affaire a été fixée à l’audience du 5 novembre 2024 en application des dispositions de l’article 905 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 28 octobre 2024, la société Espace Friouato demande à la cour, au visa des articles 1719, 1723 et 1219 du code civil et 835 du code de procédure civile, de :

— infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance,

— statuant à nouveau :

— condamner OPH [Localité 3] Méditerranée à remettre les locaux donnés à bail situés aux [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 3] dans leur configuration initiale, notamment en déposant les panneaux en ferraille qui empêchent la visibilité du commerce depuis l’extérieur, ainsi que le muret sur lequel repose ces panneaux, en déposant les portes qui empêchent l’accès aux coursives, ces portes n’ayant aucune utilité compte tenu de la dépose des panneaux de ferrailles,

le tout sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter d’un délai de quinze jours après la signification de l’arrêt à intervenir,

— l’autoriser à suspendre le paiement des loyers tant que les travaux objet de l’injonction précitée ne seront pas réalisés,

— condamner OPH [Localité 3] Méditerranée à lui payer la somme provisionnelle de 19'046,39 euros à titre de provision sur dommages et intérêts, cette somme étant à ajuster avant l’audience de plaidoiries,

— condamner OPH [Localité 3] Méditerranée à lui payer une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût des deux constats d’huissier produits dans le cadre de la présente instance.

— débouter OPH [Localité 3] Méditerranée de l’ensemble de ses demandes.

Au soutien de son appel, elle fait essentiellement valoir que :

— la superficie des locaux au n°22 a été réduite par les travaux du bailleur, les coursives sont comprises dans l’assiette du bail, le fait de ne pas délivrer la chose louée constitue un trouble manifestement illicite,

— les travaux ont porté atteinte à sa jouissance paisible des lieux, elle ne peut plus accéder aux coursives pour nettoyer, relever ses rideaux métalliques, voir l’extérieur depuis son local, bénéficier de la lumière du jour, accéder à ses appareils de climatisation,

— le fait de devoir solliciter le gestionnaire du bien pour accéder à la coursive porte atteinte à une jouissance paisible,

— les locaux ont été modifiés en cours de bail, en supprimant les coursives pour le n°22 et en supprimant l’ouverture sur l’extérieur pour les deux locaux,

— la réalisation des travaux de remise en état justifie une suspension de loyers et l’allocation d’une provision.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 26 juin 2024, la société OPH [Localité 3] Méditerranée demande à la cour, au visa des articles 835 du code de procédure civile, 1103, 1219, 1719 et 1728 du code civil et 8 de la Convention des droits de l’homme, de :

— rejetant toutes demandes et conclusions contraires,

— déclarer mal fondé l’appel ;

— par conséquent, confirmer la décision rendue en toutes ses dispositions ;

— débouter la SARL Espace Friouato de l’ensemble de ses demandes ;

— y ajoutant, condamner la SARL Espace Friouato à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SARL Espace Friouato aux entiers dépens.

Elle fait valoir en substance que :

— les travaux et pose de grille résultent d’une réhabilitation de l’immeuble et d’une volonté de lutter contre le trafic de stupéfiants,

— aucun des baux ne comprend de coursives ou de terrasses,

— le locataire ne respecte pas la destination des lieux (grillades, rôtisserie), il doit exploiter le fonds de commerce,

— le nettoyage des coursives est régulier,

— il n’existe aucune impossibilité d’exploiter les lieux loués,

— la dette locative a été réglée en cours de première instance.

Il est renvoyé, pour l’exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est en date du 29 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

1- sur la remise en état

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 alinéa 1 de ce code prévoit que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en cas de contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 835 alinéa 2 précise que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 1723 suivant précise que le bailleur ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée.

Par lettre en date du 23 mai 2023, la société Espace Friouato a exposé à son bailleur qu’il a dû fermer son commerce à l’automne 2022 compte tenu de la présence de revendeurs de drogue devant l’entrée de celui-ci l’empêchant de travailler et qu’aujourd’hui, le problème a été réglé avec l’aide des forces de police

Il est établi que le bailleur a entrepris des travaux, tendant à empêcher un accès libre aux coursives longeant les fonds de commerce de la société Espace Friouato courant 2021 afin de lutter contre le développement d’un trafic de stupéfiants à cet endroit. Ces travaux ont été entrepris dans le respect de la réglementation d’urbanisme applicable, un permis de construire ayant été affiché début 2021 sans recours.

Dans cette même lettre, la société Espace Friouato indiquait qu’elle souhaitait rouvrir, mais que la création d’un espace clos par la fermeture des galeries le long de son commerce, auquel elle n’a pas accès, l’en empêche, ne pouvant nettoyer cet espace, accéder à sa climatisation et à ses rideaux de protection.

Par lettres des 28 juin et 11 août 2023, le bailleur lui a répondu que l’accès à la climatisation et aux grilles (dont, pour ces dernières, la fermeture n’est plus impérative compte tenu de celle des coursives) peut se faire par le biais du gestionnaire de l’immeuble et qu’il assure le nettoyage du nouvel espace clos.

Il résulte d’un courriel en date du 21 octobre 2024 adressé par la société Espace Friouato au bailleur, qu’elle n’a pas sollicité un tel accès avant cette date.

Le bail commercial, concernant les locaux situés au numéro [Adresse 1], présente une superficie d’environ 190 mètres carrés avec sanitaires. La société Espace Friouato l’exploite depuis juillet 2016.

Le bail commercial, concernant les locaux situés au numéro [Adresse 2], présente une superficie d’environ 44 mètres carrés avec sanitaires. La société Espace Friouato l’exploite depuis juin 2013.

La description des lieux loués ne comprend aucune coursive ou galerie le long des façades de chaque fonds de commerce. La société Espace Friouato ne démontre pas, au demeurant, qu’elle exploitait les coursives, la production d’une photocopie en noir et blanc d’une seule photographie (pièce n°10 du dossier de l’appelante), étant insuffisamment probante.

Le mesurage, effectué le 7 septembre 2023, pour les locaux situés au numéro 22 mentionne une superficie de 46,7 mètres carrés et, pour ceux situés au numéro 28, une superficie de 182,77 mètres carrés.

Les baux expriment une surface approximative (que la société Espace Friouato connaît depuis de nombreuses années), qui est très proche de ces relevés. La différence de superficie d’environ 7 mètres carrés pour les locaux situés au numéro 28 ne peut pas, matériellement, correspondre aux coursives. Ainsi, aucune réduction de la superficie louée n’est rapportée.

Par ailleurs, l’ouverture des coursives, offerte par le bailleur, pour accéder aux rideaux métalliques et appareils de climatisation ne porte pas atteinte à la délivrance de la chose louée, la société Espace Friouato ne rapportant pas la preuve que cet accès doit être journalier, n’ayant, au demeurant, sollicité un tel accès que près de quinze mois après la proposition du bailleur.

Si la fermeture des coursives a modifié l’exploitation de chaque fonds de commerce en ce que l’éclairage par la lumière du jour a nécessairement été diminué et l’accès aux grilles et appareils de climatisation requiert l’intervention d’un tiers tandis que les abords immédiats des fonds ne semblent pas faire l’objet d’un nettoyage régulier, ces modifications ne font pas obstacle à une exploitation des fonds de commerce dans les mêmes conditions qu’antérieurement aux travaux.

En effet, la société Espace Friouato ne démontre pas que la fermeture de ses rideaux métalliques demeure nécessaire, qu’elle procédait, elle-même, au nettoyage des abords de ses commerces, et ce plus régulièrement que le bailleur, et qu’une «'ouverture sur l’extérieur'» (sic) faisait partie des caractéristiques des locaux pris à bail, qui, étant situés, au rez-de-chaussée, en retrait des façades et longés par des coursives, sont, par nature, moins éclairés.

Elle ne rapporte pas davantage la preuve que ces modifications sont à l’origine d’une perte de clientèle, ne produisant pas de pièces comptables adéquates en ce que la date de réouverture de chaque fonds de commerce est inconnue, ce qui fait obstacle à toute comparaison entre les exercices 2022 et 2023.

Il en résulte que la société Espace Friouato ne démontre pas l’existence d’un trouble manifestement illicite concernant l’obligation de délivrance, l’interdiction de modifier les lieux loués en cours de bail et l’obligation d’assurer une jouissance paisible, qui pèsent sur le bailleur.

Les demandes de remise en état, de suspension des loyers et de provision devront être rejetées.

L’ordonnance de référé sera confirmée, sauf à préciser qu’il n’y a pas lieu à référé.

3- sur les autres demandes

La société Espace Friouato, qui succombe, sera condamnée aux dépens et au vu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, à payer la somme de 2'000 euros.

PAR CES MOTIFS':

la cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Confirme l’ordonnance de référé déférée, sauf à préciser qu’il n’y a pas lieu à référé,

Y ajoutant,

Condamne la SARL Espace Friouato à payer à l’EPIC OPH [Localité 3] Méditerranée Habitat la somme de 2'000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile';

Condamne la SARL Espace Friouato aux dépens d’appel.

le greffier la présidente