ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 28 MARS 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 19/00045 – N° Portalis DBVK-V-B7D-N6VF

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 29 NOVEMBRE 2018

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PERPIGNAN

N° RG 17/02163

APPELANTS :

Monsieur [W] [S]

né le 16 Septembre 1980 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représenté par M^e David DUPETIT de la SCP GIPULO – DUPETIT – MURCIA, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

Madame [Z] [U] épouse [S]

née le 07 Décembre 1975 au MAROC

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e David DUPETIT de la SCP GIPULO – DUPETIT – MURCIA, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

INTIMES :

Monsieur [O] [E]

né le 14 Octobre 1970 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Florent ESQUIROL, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

Madame [I] [F]

née le 22 Juillet 1974 à [Localité 2]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Florent ESQUIROL, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

Révocation de l’ordonnance de clôture du 21 août 2023 et nouvelle clôture le 9 février 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Février 2024,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

Greffier lors des débats : M^me Hélène ALBESA

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Hélène ALBESA, greffier

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

Madame [Z] [U] épouse [S] et Monsieur [W] [S] ont fait l’acquisition, auprès de Monsieur [O] [E] et Madame [I] [F], d’une maison d’habitation située sur la commune de [Localité 3], [Adresse 4], suivant compromis de vente par acte sous seing privé du 3 mars 2016 puis signature de l’acte authentique en date du 20 juin 2016.

Le 4 août 2016, ils se rapprochaient et obtenaient, des services de la commune de [Localité 3], la copie du dossier de permis de construire relatif à la parcelle mitoyenne [Cadastre 6], déposé le 23 septembre 2014, par la société Roussillon Habitat et accordé, par arrêté municipal, le 9 décembre suivant.

Par acte d’huissier délivré le 20 juin 2017, les époux [S] ont fait assigner Monsieur [O] [E] et Madame [I] [F] devant le tribunal de grande instance de Perpignan aux fins d’obtenir l’annulation de la vente, intervenue le 20 juin 2016, pour dol par réticence.

Par jugement en date du 29 novembre 2018, le tribunal de grande instance de Perpignan a notamment :

— déclaré recevable la demande des époux [S],

— débouté les époux [S] de l’ensemble de leurs demandes,

— condamné in solidum les époux [S] aux dépens,

— condamné in solidum les époux [S] à payer à Monsieur [O] [E] et Madame [I] [F] la somme de 1 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration au greffe du 3 janvier 2019, les époux [S] ont régulièrement interjeté appel de ce jugement, la déclaration d’appel mentionnant les chefs de jugement critiqués.

Par leurs conclusions enregistrées au greffe le 17 août 2023, ils demandent à la cour d’infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 29 novembre 2018 par le tribunal de grande instance de Perpignan et de :

— condamner Monsieur [O] [E] et Madame [I] [F] à leur payer la somme de 30 000 euros en réparation des préjudices subis,

— condammer Monsieur [O] [E] et Madame [I] [F] à leur payer une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Monsieur [O] [E] et Madame [I] [F] aux entiers dépens d’instance, incluant le coût de la publication de l’assignation et le coût de la signification de la décision à intervenir.

Par leurs conclusions enregistrées au greffe le 21 août 2023 à 10h11, ils demandent à la cour de rabattre l’ordonnance de clôture intervenue le même jour à 9h16, et de :

— déclarer irrecevable la demande des époux [S] tendant à leur condamnation à la somme de 30 000 euros comme étant nouvelle en cause d’appel,

— déclarer irrecevable la demande des époux [S] tendant à se voir indemniser de leur prétendu préjudice.

Subsidiairement, ils sollicitent la confirmation du jugement déféré.

En tout état de cause, ils demandent à voir :

— condammer les époux [S] à leur payer une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condammer les époux [S] aux entiers dépens d’appel.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 21 août 2023 à 9h16. Elle a été révoquée, en accord avec les parties, par ordonnance du 9 février 2024.

Pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties et au jugement déféré.

MOTIFS

La recevabilité de la demande de dommages et intérêts des époux [S]

Les intimés soutiennent qu’il s’agit d’une demande nouvelle en cause d’appel, la demande des époux [S] en première instance tendant à l’annulation de la vente.

Si la demande principale des époux [S] en première instance tendait effectivement à l’annulation de la vente, une demande accessoire en dommages et intérêts était néanmoins présentée par ces derniers à hauteur de la somme de 30 000 euros « en raison de la réticence dolosive ayant entraîné un important préjudice moral ».

Dans ces conditions, la demande tendant à la condamnation des consorts [E] et [F] au paiement de la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts n’est pas nouvelle en cause d’appel et sera déclarée recevable.

La réticence dolosive des vendeurs

Le tribunal a retenu que les vendeurs avaient manqué à leur obligation d’information mais que le caractère intentionnel de la dissimulation par les vendeurs du projet de construction n’était pas démontré. Il a également retenu que l’acheteur avait failli à son devoir de se renseigner.

Les appelants persistent pour leur part à soutenir que les vendeurs, qui détenaient l’information sur la construction voisine à venir, ont volontairement omis de livrer cette information, pourtant déterminante de leur consentement. Ils soulignent que :

— le permis de construire n’était pas affiché sur le terrain voisin lorsqu’ils ont visité la maison, mais que cet affichage existait antérieurement,

— l’acte authentique de vente ne contient aucune information quant à la construction voisine projetée,

— leur erreur résulte d’un dol, et est donc excusable,

— les travaux ont commencé en juin 2016, au moment de la signature de l’acte authentique,

— l’importance de la surface de la parcelle voisine ne laissait pas supposer l’implantation d’un immeuble collectif,

— si le projet de construction sur la parcelle voisine était connu du voisinage, il ne l’était pas d’eux,

— leur agent immobilier n’était pas plus informé qu’eux et n’a donc pas pu les renseigner.

Les intimés soulignent quant à eux que le manquement à l’obligation d’information ne suffit pas à caractériser le dol, que l’intention dolosive doit être démontrée, et que le dol n’existe pas si le contractant détient une information connue de tous ou qu’il était en mesure de se procurer. Ils ajoutent avoir remis le jour de la vente aux acquéreurs le procès-verbal de bornage et que les travaux de terrassement ont commencé de manière visible avant la vente. Pour eux, rien ne démontre que l’absence de vis-à-vis était une condition déterminante du consentement des acquéreurs alors que le programme immobilier litigieux n’a rien de préjudiciable. De leur point de vue, les époux [S] seraient plus habiles à rechercher la responsabilité de leur agent immobilier que la leur.

Les vendeurs avaient connaissance du projet immobilier voisin, ce qu’ils reconnaissent et résulte du procès-verbal de bornage dressé le 18 novembre 2013 (pièce 6 des appelants).

Ils n’ont pas délivré cette information aux acquéreurs, ce n’est pas contesté et résulte notamment de l’acte authentique de vente, lequel ne comporte aucune mention à ce sujet (pièce 5 des appelants), et des attestations de messieurs [G] et [D] (pièces 3 et 4 des appelants).

Pour autant, le défaut d’affichage du permis sur la parcelle voisine au moment des visites (pièce 16 des appelants) n’est pas le fait des vendeurs, lesquels, eu égard au caractère notoire du projet de construction de l’immeuble voisin et du fait que les vendeurs étaient assistés d’un agent immobilier, de surcroît adjoint au maire (pièce 18 des intimés), ont légitimement pu penser que les acquéreurs étaient informés du projet de construction sur la parcelle voisine.

Par ailleurs, ainsi que parfaitement relevé par le premier juge, les acquéreurs avaient le devoir de s’informer, et ce d’autant que leur attention a été attirée par les éléments visibles suivants :

— les travaux de nettoyage, débroussaillage et d’évacuation des gravats avaient débuté quelques jours avant la signature de la vente (pièce 14 des intimés),

— le bien se situe dans une zone pavillonnaire en cours d’urbanisation (pièce 25 des appelants et pièce 1 des intimés),

— la parcelle voisine est particulièrement étendue (7 706 m²) (pièce 5 des appelants), ce qui peut laisser supposer la construction soit de villas, soit d’immeuble collectifs, et ce en dépit du fait que les constructions péexistantes à la vente étaient des villas et non des immeubles collectifs.

Ils n’auraient d’ailleurs eu aucun mal à obtenir des informations, que ce soit en mairie, où le permis de construire relatif à la parcelle voisine avait été déposé (pièces 8 à 11 des appelants), qu’auprès des voisins, le projet étant notoire dans le voisinage, eu égard notamment à l’affichage du permis de construire sur la parcelle voisine (antérieurement aux visites des époux [S]).

Dans ces conditions, d’une part le défaut d’information ne revêt pas le caractère intentionnel exigé en matière de dol et qui rend l’erreur des acquéreurs excusable, d’autre part les acquéreurs ont manqué à leur devoir de s’informer.

La décision de première instance sera confirmée.

Sur les demandes accessoires

Les époux [S] succombant en leurs prétentions, le jugement sera confirmé.

Ils seront condamnés aux dépens d’appel et à payer aux consorts [E]-[F] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, par arrêt contradictoire,

Déclare recevable la demande de dommages et intérêts des époux [S] ;

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 29 novembre 2018 par le tribunal de grand instance de Perpignan ;

Y ajoutant,

Condamne Monsieur [W] [S] et Madame [Z] [U] épouse [S] à payer à Monsieur [O] [E] et Madame [I] [F] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [W] [S] et Madame [Z] [U] épouse [S] aux dépens d’appel.

le greffier le président