ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 06 MARS 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/02758 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QICZ

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 06 MAI 2024

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE PERPIGNAN N° RG 23/01659

APPELANTE :

Madame [T] [P]

née le 29 Octobre 1981 à [Localité 4]

[Adresse 5] [Localité 4]

Représentée par M^e CLAPAREDE substituant M^e Morgane BOUCHAN, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-005335 du 03/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

INTIMEE :

SNC [Localité 3] VALORISATION

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e DARDAILLON substituant M^e Clémence BELLOT, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

Ordonnance de clôture du 26 Novembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Décembre 2024,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère

Madame Nelly CARLIER, Conseiller

Greffier lors des débats : M^me Laurence SENDRA

Le délibéré initialement prévu le 13 février 2025 a été prorogé au 06 mars 2025; les parties en ayant été préalablement avisées.

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

FAITS, PROCEDURE, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par contrat en date du 27 avril 2017, la SA G-Invests a donné à bail à Mme [T] [P] un appartement, situé [Adresse 5] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 460 euros, outre 75 euros de provision sur charges.

Mme [S] [P] s’est portée caution solidaire par acte séparé du même jour.

Par acte authentique en date du 27 avril 2018, la SNC [Localité 3] Valorisation a acquis auprès de la société G-Invests l’ensemble immobilier, comportant le logement loué.

La SNC [Localité 3] Valorisation a délivré à Mme [P], par acte de commissaire de justice du 3 mars 2023, un commandement de payer la somme principale de 1 349,12 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, visant la clause résolutoire figurant au bail. Il a été dénoncé à la caution par acte du 7 mars 2023.

Un second commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Mme [T] [P] le 8 juin 2023, avant d’être dénoncé à la caution le 11 août suivant, pour un montant de 2 573,14 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés

Puis, par acte du 18 septembre 2023, la SNC [Localité 3] Valorisationa a assigné Mmes [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Perpignan, aux fins, notamment, de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, obtenir l’expulsion du locataire et leur condamnation solidaire au paiement de la dette locative et d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à libération des lieux.

Par ordonnance en date du 6 mai 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Perpignan, statuant en référé, a :

— déclaré la SNC [Localité 3] Valorisation recevable en son action ;

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre la SNC [Localité 3] Valorisation et Mme [T] [P] concernant un logement à usage d’habitation sis [Adresse 5] à [Localité 4] sont réunies à la date du 8 août 2023 ;

— donné acte à la SNC [Localité 3] Valorisation de ce qu’elle renonce à toute demande à l’encontre de la caution Mme [S] [P] ;

— ordonné en conséquence à Mme [T] [P] de libérer le logement et de restituer les clés dans le délai de huit jours à ompter de la signification de la présente ordonnance ;

— dit qu’à défaut pour Mme [T] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SNC [Localité 3] Valorisation pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et transport des éventuels meubles laissés sur place à leur frais, dans un garde-meuble ;

— condamné Mme [T] [P] à payer à la SNC [Localité 3] Valorisation à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 8 août 20123 et jusqu’à libération effective et définitive des lieux ;

— fixé le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 585,45 euros;

— condamné Mme [T] [P] à payer à la SNC [Localité 3] Valorisation à titre provisionnel la somme de 2 596,52 euros (décompte arrêté au 8 août 2023), avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation au titre des loyers et charges impayés et indemnités mensuelles d’occupation dues au 8 août 2023 ;

— débouté Mme [T] [P] de sa demande de délais ;

— rejeté toutes autres demandes des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [T] [P] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation en référé.

Par déclaration reçue le 27 mai 2024, Mme [T] [P] a relevé appel de cette ordonnance.

Par ordonnance rendue en date du 4 juin 2024, l’affaire a été fixée à l’audience du 3 décembre 2024 en application des dispositions de l’article 905 du code de procédure civile.

Par conclusions du 22 novembre 2024, Mme [P] demande à la cour, au visa des articles 22-1, 24, I alinéa 3 et 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil, de :

— rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires ;

— infirmer l’ordonnance dont appel en ce qu’elle a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 8 août 2023, ordonné en conséquence la libération du logement et l’expulsion et l’a condamnée à payer à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 8 août 2023 à hauteur de 585,45 euros, la somme de 2 596,52 euros (décompte arrêté au 8 août 2023) et a rejeté sa demande de délais, les demandes des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile et l’a condamnée aux entiers dépens;

— et statuant à nouveau:

— lui accorder des délais de paiement d’une durée de trois ans, en application des dispositions de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ;

— suspendre les effets de la clause résolutoire du bail d’habitation conclu la liant à la SNC [Localité 3] Valorisation concernant le logement sis [Adresse 5] à [Localité 4] ;

— ordonner la réintégration de Mme [T] [P] dans le logement sis [Adresse 5], [Localité 4];

— en tout état de cause, condamner la SNC [Localité 3] Valorisation à verser à Mme [T] [P] et à Mme [S] [P] la somme respective de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de son appel, elle fait essentiellement valoir que

— elle est actuellement sans emploi et perçoit des allocation sociales et familiales, étant séparée et mère de deux enfants à charge;

— elle a repris le versement du loyer depuis le mois de mars 2024;

— elle est en capacité de régler ses loyers courants en sus d’un échéancier sur 3 années;

— le logement est assuré.

Par conclusions du 30 juillet 2024, la SNC [Localité 3] valorisation demande à la cour, au visa des articles 835 alinéa 2 du code de procédure civile et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de :

— confirmer l’ordonnance dont appel en toutes ses dispositions;

— débouter Mme [T] [P] de l’intégralité de ses demandes;

— y ajoutant, la condamner au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

Elle expose en substance que :

— la créance n’a jamais été contestée;

— elle n’a jamais perçu de virement pour le mois de mars 2024, les paiements effectués ne sont pas de nature à prouver la reprise des loyers;

— les allocation (Paje notamment) vont diminuer en février 2025.

Il est renvoyé, pour l’exposé exhaustif des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est en date du 26 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

Au préalable, il sera relevé que Mme [S] [P] n’est pas partie à la présente instance et que la demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, formée en son nom, est irrecevable.

1- Sur la résiliation du bail et ses conséquences

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux et de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le commandement de payer devant satisfaire aux conditions de forme prévues à cet article.

Le bail comprend une telle clause résolutoire (article VII) et les commandements de payer visent ce délai de deux mois.

Au vu du décompte versé aux débats, arrêté au 5 août 2024, le commandement de payer du 3 mars 2023 ainsi que celui du 8 juin suivant sont demeurés infructueux pendant plus de deux mois ; les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, figurant au bail conclu entre la SNC [Localité 3] Valorisation et Mme [T] [P] étaient réunies à la date du 8 août 2023 (conformément à la demande du bailleur).

Il en résulte que Mme [T] [P], qui ne le conteste pas, est occupante sans droit du logement appartenant à la SNC [Localité 3] Valorisation depuis la résiliation le 8 août 2023.

Cette occupation caractérise un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser sur le fondement de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile.

L’ordonnance déférée sera confirmée en ce qu’elle a constaté la réunion des conditions d’acquisition de la clause résolutoire, ordonné à Mme [T] [P] de libérer les lieux et dit qu’à défaut, le bailleur pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion

2- Sur le paiement de l’arriéré locatif et d’une indemnité mensuelle d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Aux termes de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

A compter de la résiliation du bail, l’occupant sans droit ni titre du logement est tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, fixé par le premier juge, à la somme de 585,45 euros, correspond au loyer courant.

En l’espèce, il ressort du décompte versé aux débats par le bailleur qu’à la date du 5 août 2024 (terme d’août 2024 inclus), Mme [T] [P] était redevable d’une somme de 3 064,90 euros au titre des loyers, provisions sur charges et indemnités d’occupation, ce qu’elle ne conteste pas davantage.

Au vu de ces éléments, l’ordonnance déférée sera confirmée au titre de la condamnation à titre provisionnel du locataire à s’acquitter de l’arriéré locatif à hauteur de 2 596,52 au 8 août 2023, le bailleur n’ayant pas actualisé ce montant, et à verser une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 585,45 euros.

3- Sur les délais de grâce et la demande de réintégration

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [T] [P] ne justifie pas de ses revenus et charges actuelles, ne produisant qu’un avis d’impôt sur les revenus 2022 (aucun revenu) et une attestation de paiement de la caisse d’allocations familiales des Pyrénées orientales, datée du 14 décembre 2023 (1 609,81 euros par mois au titre de la Paje, l’allocation logement, l’allocation de soutien familial et le revenu de solidarité active).

Les attestations de virement bancaires pour les mois de mars, mai, juin, août et septembre 2024 pour des sommes de 100 et 150 euros ne peuvent suffire à établir une reprise du paiement du loyer intégral avant l’audience le 27 mars 2024 devant le premier juge, ni le 3 décembre 2024 à hauteur de cour, étant constaté qu’aucun virement n’est parvenu au bailleur en mars 2024 eu égard à l’utilisation de coordonnés bancaires erronées (seuls ceux de mai, juin et août apparaissant dans le décompte produit).

Mme [T] [P] ne justifie pas avoir entrepris une quelconque démarche en vue de la régularisation de sa situation et ne démontre pas être en capacité de régler la dette locative, dont le montant n’a pas cessé d’augmenter depuis la délivrance des commandements en mars et juin 2023.

Mme [T] [P] a de fait bénéficié d’un délai de près de dix-huit mois depuis la résiliation du contrat de location le 8 août 2023 et d’un délai de près de neuf mois depuis la décision ordonnant son expulsion.

Au vu de ces éléments, il convient de rejeter la demande de délais, formée par Mme [T] [P], sur le fondement de ces dispositions.

La demande de réintégration, qu’elle forme, est contradictoire avec celle de suspension de la clause résolutoire. En tout état de cause, l’expulsion étant régulièrement ordonnée, cette demande doit être rejetée, étant entendu que Mme [T] [P] ne justifie pas davantage, sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, de sa situation afin de bénéficier d’un échéancier, qui ne pourrait excéder deux années.

L’ordonnance de référé sera confirmée et complétée.

4- Sur les autres demandes

Mme [T] [P], partie succombante, sera condamnée aux dépens d’appel, sans qu’il y ait lieu, celle-ci étant bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Confirme l’ordonnance de référé déférée en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Déclare irrecevable la demande de Mme [S] [P] fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de réintégration, formée par Mme [T] [P] ;

Rejette la demande de la SNC [Localité 3] Valorisation fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [T] [P] aux dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions applicables en matière d’aide juridictionnelle.

Le geffier La présidente