Cour d'appel de Montpellier, 2e chambre civile, 7 novembre 2024, n° 24/00068

TGI Perpignan 20 décembre 2023

CA Montpellier
Confirmation 7 novembre 2024

Arguments

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Rejeté
Irrégularités dans les délibérations
La cour a estimé que les erreurs alléguées ne constituaient pas un trouble manifestement illicite et que les contestations nécessitaient une analyse approfondie, échappant à la compétence du juge des référés.
Rejeté
Existence d'un préjudice
La cour a jugé qu'il n'y avait pas de préjudice non sérieusement contestable justifiant l'octroi d'une provision.
Rejeté
Incompétence du juge des référés
La cour a confirmé que le juge des référés ne peut pas annuler des délibérations d'assemblée générale ni ordonner la convocation d'une nouvelle assemblée.
Rejeté
Condamnation injustifiée
La cour a jugé que la demande de Madame [W] était infondée, confirmant ainsi la condamnation de cette dernière à verser des frais au syndic.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 2e ch. civ., 7 nov. 2024, n° 24/00068
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	24/00068
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Perpignan, 20 décembre 2023
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	15 mars 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Nicolas BEDEL DE BUZAREINGUESPhilippe AYRALWendy SORIANOAnne CASTERAN
Cabinet(s) :	SCP BEDEL DE BUZAREINGUES
Parties :	S.A.S. CITYGEST ROUSSILLON, Le Syndicat des copropriétaires de la résidence [ Adresse 2 ]

Texte intégral

ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 07 NOVEMBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/00068 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QCPB

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 20 DECEMBRE 2023 Tribunal Judiciaire de PERPIGNAN

APPELANTE :

Madame [O] [W]

née le 02 Juin 1988

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Wendy SORIANO, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEES :

Le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2], [Localité 3] (France), prise en la personne de son syndic en exercice la SAS CITYGEST ROUSSILLON, Société par actions simplifiée au capital de 10 000,00 € immatriculée au RCS de PERPIGNAN sous le n° 790679104, dont le siège social est [Adresse 1] [Localité 3] (France), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e AYRAL substituant M^e Anne CASTERAN, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

S.A.S. CITYGEST ROUSSILLON, ordonnance de caducité partielle en date du 20/02/24

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e CALAUDI substituant M^e Nicolas BEDEL DE BUZAREINGUES de la SCP BEDEL DE BUZAREINGUES, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 19 Septembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 SEPTEMBRE 2024, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

M^me Virginie HERMENT, Conseillère

M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Laurence SENDRA

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

FAITS, PROCEDURE – PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par acte authentique en date du 28 décembre 2020, Mme [O] [W] a acquis auprès de la SCI du Centre les lots numéros 8, 9,10, 11, 14, 17 et 20 au sein d’un immeuble, soumis au statut de copropriété, situé [Adresse 2], à [Localité 3].

Une assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le 17 mars 2023, lors de laquelle Mme [W] n’était ni présente, ni représentée.

Faisant valoir que les différentes délibérations adoptées au cours de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 17 mars 2023 comportaient des irrégularités en raison de diverses erreurs commises par le syndic Citygest Perpignan, Mme [W] a, par acte de commissaire de justice du 16 juin 2023, assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à [Localité 3] et la société Citygest Roussillon en référé devant le président du tribunal judiciaire de Perpignan afin d’entendre :

— prononcer la nullité des délibérations portant les numéros 7, 8 et 9 adoptées par l’assemblée générale des copropriétaires le 17 mars 2023,

— condamner le syndic Citygest [Localité 3] à lui verser une provision de 1 000 euros au titre des préjudices subis,

— ordonner au syndic Citygest [Localité 3] de convoquer une nouvelle assemblée générale des copropriétaires,

— condamner le syndic Citygest [Localité 3], représentant le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance réputée contradictoire en date du 20 décembre 2023, le président du tribunal judiciaire de Perpignan statuant en référé, a :

— dit n’y avoir lieu à référé,

— renvoyé la demanderesse à se pourvoir au fond,

— condamné Mme [O] [W] à verser à la société Citygest la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Pour statuer comme il l’a fait, le premier juge a relevé que :

— Mme [W] avait contesté le procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires dans les délais prévus par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

— les contestations portant sur des erreurs matérielles ou sur une analyse ou interprétation des délibérations au regard du règlement de copropriété ne sauraient constituer une violation évidente de la règle de droit.

— il n’existait donc pas de trouble manifestement illicite justifiant l’intervention du juge des référés, juge de l’évidence qui n’est pas au surplus habilité à interpréter les dispositions de nature contractuelles régissant le règlement de copropriété.

Par déclaration en date du 3 janvier 2024, Mme [W] a relevé appel de cette ordonnance.

Par ordonnance en date du 23 janvier 2024, l’affaire a été fixée à l’audience du 26 septembre 2024 en application des dispositions de l’article 905 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 1er février 2024, Mme [W] demande à la cour au visa des articles 700 et 835 du code de procédure civile, 1240 du code civil, 10 et 42 de la loi n°66-557 du 10 juillet 1965 et 18 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, de :

— la déclarer recevable et bien fondée en son appel,

— réformer l’ordonnance en ce qu’elle a omis de statuer sur la responsabilité civile professionnelle de la société Citygest Roussillon, rejeté toutes ses demandes et l’a condamnée à verser la somme de 800 euros à la société Citygest en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— et en conséquence, infirmer l’ordonnance déférée,

— constater les erreurs commises par la société Citygest Roussillon en sa qualité de syndic de copropriété,

— prononcer la nullité des délibérations numéros 7, 8 et 9 adoptées par l’assemblée générale des copropriétaires le 17 mars 2023,

— condamner le syndic Citygest Roussillon à lui verser une provision de 1 000 euros au titre des préjudices subis,

— ordonner au syndic Citygest Roussillon de convoquer une nouvelle assemblée générale des copropriétaires ;

— condamner le syndic Citygest Roussillon à lui verser à la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que :

— l’ordonnance rendue n’a pas statué sur la responsabilité civile professionnelle de la société Citygest Roussillon alors que ce moyen était soulevé par elle.

— en l’espèce, le syndic de copropriété a commis différentes fautes dans l’exercice de ses fonctions en faisant voter des travaux dont les clés de répartition contreviennent aux dispositions du règlement de copropriété, de nature à engager sa responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du code civil, et elle subit un préjudice résultant directement de ces fautes.

— aux termes d’un arrêt rendu le 18 janvier 2023, la Cour de cassation a précisé que le non-respect du règlement de copropriété constitue un trouble manifestement illicite. La consécration du trouble manifestement illicite tiré du non-respect du règlement de copropriété justifie la compétence du juge des référés pour le traitement des litiges de cette nature.

— une erreur relative au prix des travaux entache la résolution n°7.

— la résolution n°7 est entachée d’irrégularité en ce que les provisions de charges sont sollicitées selon la clé de répartition 'charges escalier numéro 3' alors que les lots dont elle est propriétaire ne sont pas concernés par cette clé de répartition.

— le montant de tantièmes retenus dans le vote de la 8ème résolution est erroné.

— une erreur dans la clé de répartition affecte la résolution n°9.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 13 février 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic, demande à la cour, au visa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, de:

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance déférée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé, renvoyé Mme [W] à se pourvoir au fond, l’a déboutée de l’intégralité de ses prétentions et l’a condamnée à lui payer une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il expose en substance que :

— le pouvoir du juge des référés est limité à ce qui est manifeste et lui interdit de se prononcer sur trois catégories de problématiques juridiques : le statut des biens et des personnes, l’action en responsabilité et l’interprétation et la validité des actes juridiques,

— en l’espèce, les demandes de Mme [W] supposent une analyse et une interprétation du règlement de copropriété et état descriptif de division, ce qui échappe au champ de compétence attribué au juge des référés.

— en matière de copropriété, il est de jurisprudence constante que le juge des référés est incompétent pour connaître des actions en contestation de décision d’assemblée générale.

— il n’appartient pas ni au juge du fond, ni au juge des référés dans le cadre d’éventuelles mesures conservatoires, d’ordonner au syndic de convoquer une nouvelle assemblée.

— l’ordre du jour est établi par le syndic en concertation avec le conseil syndical et notifié avec la convocation , il ne doit pas être cristallisé car c’est le propre d’une assemblée de permettre la discussion.

— les erreurs matérielles dites « excusables » et présentes dans le procès-verbal, ne sont pas de nature à remettre en question la validité du procès-verbal d’assemblée générale,

— s’agissant des travaux portant sur la descente d’eau usée se situant dans l’escalier 3, ils ne profiteront qu’aux copropriétaires en bénéficiant, il s’agit donc bien d’une partie commune spéciale, de sorte qu’aucune erreur d’affectation n’a été commise dans la cadre des délibérations.

Par ordonnance en date du 20 février 2024, non déférée à la cour, le président de chambre a prononcé la caducité partielle de la déclaration d’appel à l’égard de la société Citygest Roussillon.

L’ordonnance de clôture est en date du 19 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

1- sur le trouble manifestement illicite et la provision

L’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile prévoit que le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en cas de contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage, qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. Le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

La cour doit apprécier l’existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite au moment où le premier juge a statué.

L’article 835 alinéa 2 de ce code précise que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient à celui, qui sollicite une provision, d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Ayant dit qu’il n’y avait pas lieu à référé concernant les demandes de nullité des délibérations numéros 7, 8 et 9, de condamnation du syndic Citygest Roussillon à une provision de 1 000 euros et d’ordonner à ce dernier de convoquer une nouvelle assemblée générale des copropriétaires, le premier juge a statué sur les seules demandes, dont il était saisi, et ce, sans omission.

Selon l’article 42 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat.

Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Sauf urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 de la présente loi est suspendue jusqu’à l’expiration du délai de deux mois mentionné au deuxième alinéa du présent article.

S’il est fait droit à une action contestant une décision d’assemblée générale portant modification de la répartition des charges, le tribunal judiciaire procède à la nouvelle répartition. Il en est de même en ce qui concerne les répartitions votées en application de l’article 30.

Il est établi que Mme [W] était absente et n’était pas représentée lors de l’assemblée générale en date du 17 mars 2023 et que le procès-verbal de cette assemblée lui a été notifié le 19 avril 2023.

La violation de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et du décret n°67-223 du 17 mars 1967, pris en son application, est susceptible de caractériser un trouble manifestement illicite.

L’article 17-7 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, dans sa rédaction issue du décret n°2020-834 du 2 juillet 2020, prévoit que l’irrégularité formelle affectant le procès-verbal d’assemblée générale ou la feuille de présence, lorsqu’elle est relative aux conditions de vote ou à la computation des voix, n’entraine pas nécessairement la nullité de l’assemblée générale dès lors qu’il est possible de reconstituer le sens du vote et que le résultat de celui-ci n’en est pas affecté.

Les contestations formées par Mme [W] concernent, s’agissant de la résolution n°7, le report du montant du devis de l’entreprise Flam Gaz (3 169,73 euros au lieu de 3 169,79 euros) et s’agissant de la résolution n°8, une erreur de comptabilisation des tantièmes dans l’expression du vote sans porter atteinte à la majorité obtenue. Ces éléments erronés constituent des erreurs purement matérielles et formelles, que reconnaît, au demeurant, le syndic ; elles ne peuvent constituer un trouble manifestement illicite.

Les autres contestations, s’agissant des résolutions n°7 et n°8 et n°9, concernent le calcul de la majorité retenue pour l’adoption des devis de travaux à effectuer (réfection des colonnes eaux usées, recherche de fuite sur le réseau des eaux usées et eaux vanne et réfection de la toiture). Ce calcul implique la qualification, en application du règlement de copropriété, des parties concernées par lesdits travaux au titre de partie commune spéciale ou générale ; il relève, ainsi, de l’appréciation du juge du fond.

Au demeurant, il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés, fût-ce pour faire cesser un trouble manifestement illicite, d’annuler les délibérations d’une assemblée générale, en ce qu’une telle annulation n’est ni une mesure conservatoire, ni une mesure de remise en état. Il en est de même pour la demande subséquente, de convocation d’une nouvelle assemblée générale, aucune demande de suspension des effets des délibérations critiquées n’étant, par ailleurs, sollicitée.

Il en résulte qu’en l’absence de trouble manifestement illicite et au regard de l’existence de contestations sérieuses, faisant obstacle à l’octroi d’une provision, le premier juge doit être approuvé en ce qu’il a dit qu’il n’y avait pas lieu à référé.

L’ordonnance de référé sera confirmée.

2- sur les autres demandes

Mme [W], qui succombe, sera condamnée aux dépens d’appel et à payer une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Confirme l’ordonnance de référé déférée en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne Mme [O] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 2] à [Localité 3], pris en la personne de son syndic, la SAS Citygest Roussillon, la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [O] [W] aux dépens d’appel.

le greffier le président