Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRET DU 22 OCTOBRE 2025

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/12519 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJXPM

Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Juin 2024 -Président du TJ de Meaux – RG n° 24/01225

APPELANT

Monsieur [W] [Z]

né le 04 décembre 1958 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e Benoit ALBERT, AARPI A2BM, avocat au barreau de MEAUX, toque : 80

INTIME

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2] représenté par la société [U]&[E] prise en la personne de Maître [T] [B], administrateurs judiciaires, SELARL immatriculée au RCS de Meaux sous le numéro 483 394 664

C/O SELARL [U] & [E]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Clémentine DELMAS de la SELARL DELMAS ET ZURETTI AVOCATS, avocat au barreau de MEAUX, toque : 36

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Juillet 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Christine MOREAU, Présidente de chambre

M^me Perrine VERMONT, Conseillère

M. Jean-Loup CARRIERE, Président, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

M. [W] [Z] est propriétaire des lots n°1 (bâtiment A), 45, 53, 54, 55, 58, 59 (bâtiment B), 81, 82, 83, 84, 85, 86, 87, 88, 89, 90 (bâtiment E),101, 102 (bâtiment F) et 123 (bâtiment C) de l’état descriptif de division de l’ensemble immobilier régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis situé [Adresse 2] à [Localité 3].

Par ordonnance du 17 mai 2022 la présidente du tribunal judiciaire de Meaux a désigné, au visa de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, M. [E], administrateur judiciaire de la société d’exercice libéral à responsabilité limitée [U]-[E], en qualité d’administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] pour une durée de 12 mois à compter du 30 juin 2022. La mission de l’administrateur provisoire a été prorogée par ordonnances des 30 juin 2023 et 28 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice du 1er mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3], a assigné M. [Z] devant le président du tribunal judiciaire de Meaux, suivant la procédure accélérée au fond, aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer les sommes de :

—  9.698,56 € au titre des charges de copropriété impayées selon décompte arrêté au 8 février 2024,

—  125 € au titre des frais nécessaires de recouvrement.

—  500 € de dommages-intérêts,

—  2.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

M. [Z] s’est opposé à ces demandes, soulevant à titre principal, l’irrecevabilité de la demande au visa de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.A titre reconventionnel, il a sollicité la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2.692,94 € au titre des travaux qu’il a avancés pour le compte de la copropriété.

Par jugement du 19 juin 2024 le tribunal judiciaire de Meaux a :

— rejeté la fin de non-recevoir soulevée par M. [Z],

— condamné M. [Z] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 3] la somme de 6.718,99 € au titre des charges de copropriété impayées au 8 février 2024,

— rejeté la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 3] de paiement de la somme de 125 € sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— condamné M. [Z] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 3] la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts,

— rejeté les autres demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 3],

— rejeté la demande reconventionnelle de M. [Z],

— condamné M. [Z] aux dépens, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à [Localité 3] la somme de somme de 1.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

M. [Z] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 8 juillet 2024.

La procédure devant la cour a été clôturée le 2 juillet 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 27 janvier 2025 par lesquelles M. [Z], appelant, invite la cour, au visa des articles 10, 10-1, 14-1, 19-2, 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, 43, 45-1, 47 du décret du 17 mars 1967, 1240, 1301 du code civil, à :

— infirmer le jugement en ce qu’il :

a rejeté la fin de non-recevoir qu’il a soulevé,

l’a condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6.718,99 € au titre des charges de copropriété impayées au 8 février 2024,

l’a condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 € à titre de dommages et intérêts,

l’a condamné aux dépens, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

a rejeté sa demande reconventionnelle de condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2692,94 € au titre des travaux qu’il a avancé pour le compte de la copropriété,

statuant à nouveau,

— déclarer irrecevable le syndicat des copropriétaires en l’ensemble de ses demandes,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes,

à titre subsidiaire,

— cantonner les demandes du syndicat des copropriétaires aux seules charges de copropriété dûment justifiées,

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes au titre des sommes issues du jugement du 15 mars 2023, des charges communes pour les lots 101 et 102, des frais, des dommages et intérêts, des frais irrépétibles,

en tout état de cause,

— à titre reconventionnel, condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2.692,94 € au titre des travaux qu’il a avancé pour le compte de la copropriété,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à lui payer la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— le dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

Vu les conclusions en date du 3 septembre 2024 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3], représenté par la société d’exercice libéral à responsabilité limitée [U] & [E], en la personne de M. [E], administrateur judiciaire, ès qualités d’administrateur provisoire, intimé, demande à la cour, au visa des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2, 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, 1153 et 1344 du code civil, de :

— débouter M. [Z] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement en toute ses dispositions,

y ajoutant,

— condamner M. [Z] aux dépens d’appel, ainsi qu’à lui payer la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Sur l’irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, alinéas 1 et 2, 'à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1, ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles'.

Aux termes de l’article 14-1 I, 'pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale'.

La mise en demeure visée à l’article 19-2 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande. Et l’assignation ne peut être considérée comme valant mise en demeure, au sens de l’article 19-2.

En l’occurrence, la procédure accélérée au fond a été initiée par le courrier de l’administrateur provisoire adressé à M. [Z] le 18 octobre 2023 dont l’objet est '1ère relance paiement’ qui est libellé ainsi :

'Je vous ai adressé votre appel de charges qui est arrivé à échéance. Je constate que vous n’avez pas procédé à son règlement. Votre compte présente à ce jour un solde débiteur de 8.484,51 €.

Je vous demande de régulariser la situation sous 30 jours maximum par virement bancaire (RIB ci-joint)'.

Aucun décompte n’a été annexé à ce courrier, mais il résulte du relevé de compte produit par le syndicat (pièce n° 7) que la somme réclamée de 8.484,51 € comprend non seulement les appels de charges courantes et fonds travaux des 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2023, mais encore des condamnations prononcées à l’encontre de M. [Z] par un jugement du 15 mars 2023, à savoir les dépens, la somme allouée par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que le surplus des honoraires de l’avocat du syndicat. En outre, aucun procès verbal d’assemblée générale qui aurait voté le budget prévisionnel de 2023 n’est versé aux débats.

.

Il s’en suit que le courrier de '1ère relance paiement’ du 18 octobre 2023 ne saurait valoir mise en demeure au sens de l’article 19-2 précité, puisque :

— d’une part il n’a aucun caractère comminatoire dans la mesure où il ne vise pas l’article 19-2 et les sanctions y attachées en cas de non paiement dans les 30 jours ;

— d’autre part, il n’indique pas la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, dans la mesure où la somme réclamée mélange les appels de fonds des 3 premiers trimestre 2023 avec les condamnations prononcées par un jugement rendu le 15 mars 2023 dans une précédente procédure en recouvrement des charges (dépens et article 700) et le surplus des honoraires de l’avocat du syndicat dans le cadre de cette précédente procédure qui n’ont pas été mis à la charge de M. [Z] par le jugement.

Il résulte de ce qui précède que les demandes du syndicat des copropriétaires par voie de saisine du président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond sont irrecevables, que ce soit la demande en paiement des charges et frais nécessaires de recouvrement que la demande accessoire de dommages-intérêts.

Le jugement doit être infirmé en ce qu’il a débouté M. [Z] de sa fin de non recevoir.

Sur la demande reconventionnelle de M. [Z]

M. [Z] fait valoir qu’en 2015, alors qu’il était président du conseil syndical, il a réalisé des travaux d’urgence pour le compte du syndicat :

— changement de la porte d’accès au local vélo pour une somme de 1.427,82 € payée les 5 octobre et 4 décembre 2015,

— rénovation de l’électricité dans les parties communes pour la somme totale de 1.265,12 € suivant factures acquittées des 2 novembre et 7 décembre 2015.

Il sollicite la condamnation du syndicat à lui payer la somme de 2.692,94 € sur le fondement des articles 1301 et suivants du code civil.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir qu’outre le fait que M. [Z] est prescrit pour demander le remboursement de factures 9 ans après, il se borne à produire des devis ou des factures acquittées, ainsi que des relevés de compte mentionnant des prélèvements de chèques mais qui ne correspondent pas au montant des factures acquittées, de sorte qu’il ne rapporte pas la preuve que’il a payé ces factures sur ses deniers personnels.

Selon l’article 42 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, 'les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat'.

Aux termes de l’article 2224 du code civil, 'les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer'.

La loi du 23 novembre 2018 substituant le délai de prescription quinquennale au délai de prescription décennale étant entrée en vigueur le 25 novembre 2018, le nouveau délai court à compter de cette date.

La demande en remboursement de la somme de 2.692,94 € a été formalisée dans les conclusions de M. [Z] en première instance le 23 avril 2024, soit plus de 5 ans après le 25 novembre 2018 (le délai de 5 ans a expiré le 25 novembre 2013).

La demande de M. [Z] en remboursement de la somme de 2.692,94 € doit donc être déclarée irrecevable comme étant prescrite.

Le jugement doit être infirmé en ce qu’il a débouté M. [Z] de sa demande reconventionnelle.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement déféré sur le sort des dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer à M. [Z] la somme de 1.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l’article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires.

Sur l’application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 'le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires'.

M. [Z] ne gagne pas totalement son procès contre le syndicat puisque sa demande reconventionnelle est déclarée irrecevable comme étant prescrite.

Il doit être débouté de sa demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure d’appel.

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a débouté M. [Z] de sa demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure de première instance.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Infirme le jugement, sauf en ce qu’il a en ce qu’il a débouté M. [Z] de sa demande de dispense de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure de première instance ;

Statuant à nouveau,

Déclare irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] formulées par voie de saisine du président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond ;

Déclare irrecevable comme étant prescrite la demande de M. [Z] de condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] à lui payer la somme de 2.692,94 € au titre des travaux qu’il a avancé pour le compte de la copropriété ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 3] aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer à M. [Z] la somme de 1.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE