ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 09 DECEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/02628 – N° Portalis DBVK-V-B7H-P2QI

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 DECEMBRE 2022

TRIBUNAL DE PROXIMITE DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PERPIGNAN

N° RG 21/01428

APPELANTS :

Monsieur [Z] [B]

né le 02 Septembre 1975 à [Localité 8] (MAROC)

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Gérald BRIVET-GALAUP, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant non plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-012086 du 05/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

Madame [P] [B]

née le 23 Avril 1989

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Gérald BRIVET-GALAUP, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant non plaidant

INTIMEE :

S.C.I. LA COLLINE représentée par son liquidateur judiciaire SELARL MJSA en la personne de Maître [C] [K] domicilié [Adresse 5]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Lola JULIE, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Eric KOY, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 29 Septembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 Octobre 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. André LIEGEON, Président de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Le 1er août 2018, la SCI La Colline a donné à bail à Mme [P] [B] et M. [Z] [B] un appartement, sis [Adresse 3] Perpignan.

Les époux [B] ont quitté les lieux au cours de l’année 2020.

Alléguant que le bail aurait été consenti moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 760 euros charges comprises, par acte d’huissier délivré le 4 août 2021, la SCI La Colline a fait assigner les époux [B] devant le juge des contentieux de la protection de Perpignan en constatation de l’existence dudit bail, en paiement d’un arriéré de loyers et de réparations locatives.

Le jugement contradictoire rendu le 16 décembre 2022 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] :

Condamne Mme [P] [B] et M. [Z] [B] à payer à la SCI La Colline les sommes de 20.618,06 euros au titre de l’arriéré de loyers, 7.500 euros au titre des réparations locatives et 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Dit que les dépens seront mis à la charge de Mme [P] [B] et M. [Z] [B] qui y seront en tant que de besoin condamnés.

Le premier juge retient, à l’appui du bail sans stipulation de loyer daté du 1er août 2018 et prenant effet ce même jour, de l’attestation de loyer du 11 novembre 2019, de la sommation interpellative du 27 août 2021 et de l’attestation de paiement de la caisse l’allocation familiale des Pyrénées orientales du 5 décembre 2020, que les époux [B] ont pris à bail au 1er août 2018 les locaux d’habitation litigieux, moyennant un loyer mensuel de 760 euros charges comprises, et en conséquence, il a fait droit à la demande de la SCI La Colline au titre de l’arriéré de loyers et provisions pour charges.

Il relève au regard du procès-verbal de constat d’huissier dressé le 19 septembre 2018 l’existence de dégradations locatives imputables aux époux [B]. Toutefois, il alloue à ce titre la somme de 7 500 euros à la SCI La Colline constatant qu’il n’appartient pas aux locataires de financer la rénovation et l’entretien du patrimoine de la bailleresse, laquelle devait supporter les frais liés à l’obsolescence de son bien.

M. [Z] [B] et Mme [P] [B] ont relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 17 mai 2023.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 29 septembre 2025. L’affaire a été plaidée à l’audience du 20 octobre 2025 pour être mise en délibéré au 9 décembre 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions du 3 mai 2024, M. [Z] [B] et Mme [P] [B] demandent à la cour de :

Juger l’appel interjeté par les consorts [B] recevable ;

Réformer l’entier dispositif du jugement querellé pris en date du 16 décembre 2022 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] ;

Rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et infondées ;

Juger que le contrat de bail ne comporte pas le montant du loyer exigible par le bailleur aux locataires ;

Juger que le consentement des locataires a été vicié par les man’uvres dolosives du bailleur ;

Juger le contrat de bail nul ;

Juger la clause résolutoire du contrat de bail inopposable aux locataires ;

Juger que la créance dont se prévaut le bailleur n’est ni certaine ni exigible ;

Juger que le bailleur n’apporte pas la preuve de la nécessité de réaliser des travaux dans l’appartement ;

Juger qu’aucun loyer n’est dû par les appelants ;

Juger qu’aucune somme n’est due par les appelants au titre des réparations locatives ;

Condamner les intimés à la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Les époux [B] concluent à la nullité du contrat de bail affirmant que la SCI La Colline s’est abstenue d’y faire figurer le montant du loyer dans le but de leur faire croire à une jouissance à titre gratuit, viciant ainsi leur consentement alors qu’ils ne maîtrisaient pas la langue française.

En outre, ils prétendent que l’intimée a tenté maladroitement de régulariser le contrat litigieux par sommation interpellative du 27 avril 2021, en leur demandant d’une part de produire ledit contrat, alors qu’elle aurait dû en détenir une copie conformément à son statut de SCI, et d’autre part, de confirmer le montant du loyer, dont elle aurait dû avoir connaissance au regard des demandes de régularisation des loyers impayés, des 21 octobre 2019 et 14 septembre 2020, qu’elle leur aurait adressées. Les consorts [B] soutiennent également que l’attestation de loyer en date du 11 novembre 2019 leur est inopposable, dès lors que la date de signature du contrat y figurant est celle du 1er janvier 2018 et non du 1er août 2018, et qu’ils n’y sont pas mentionnés comme locataires.

Les appelants font valoir que la créance invoquée n’est pas exigible et que les courriers en date du 21 octobre 2019 et du 14 septembre 2020 sont dénués d’effets juridiques, le contrat de bail ne mentionnant nullement le montant du loyer, et l’intimée ne rapportant pas la preuve de leur remise en main propre, alors que ces documents ne respectent pas les dispositions prévues aux articles 1225 et 1226 du code civil ainsi que l’article 25 de la loi du 6 juillet 1989.

Ils affirment que le premier juge n’a pas tiré les conséquences du vice affectant le contrat de bail litigieux, et qu’il a, à tort, effectué une lecture combinée des documents produits par le bailleur afin de déduire l’existence d’un loyer, alors que lesdits documents sont sujets à critique.

Les consorts [B] soutiennent enfin que l’intimée ne rapporte pas la preuve des frais prétendument engagés au titre des réparations du local, dès lors que la bailleresse ne produit pas de constat d’entrée dans les lieux, que le constat d’huissier du 30 novembre 2020 n’établit pas l’existence du bail, que l’appartement n’est pas dans un état d’insalubrité, et que les factures produites sont sujettes à critique dans la mesure où elles sont antérieures à la date de reprise par la bailleur de l’appartement et qu’elles n’établissent pas que les achats ont servi à rénover l’appartement.

Dans ses dernières conclusions du 17 janvier 2025, la SCI La Colline, prise en la personne de son représentant légal en exercice, demande à la cour de :

Confirmer le jugement du 16 décembre 2022 en ce qu’il a :

Condamné Mme [P] [B] et M. [Z] [B] à payer à la SCI La Colline la somme de 20.618,06 euros au titre des arriérés de loyers,

Condamné Mme [P] [B] et M. [Z] [B] à payer à la SCI La Colline la somme de 7.500 euros au titre des réparations locatives,

Condamné Mme [P] [B] et M. [Z] [B] à payer à la SCI La Colline la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Débouter Mme [P] [B] et M. [Z] [B] de toutes prétentions et fins contraires ;

A titre incident,

Infirmer le jugement du 16 décembre 2022 en ce qu’il a débouté la SCI La Colline de sa demande tendant au paiement de la somme 2.866,50 euros au titre des réparations locatives ;

Condamner solidairement Mme [P] [B] et M. [Z] [B] à payer à la SCI La Colline la somme de 2 866,50 euros au titre des réparations locatives ;

Dans tous les cas,

Condamner Mme [P] [B] et M. [Z] [B] à payer à la SCI La Colline la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La SCI La Colline soutient que l’existence d’un contrat de bail soumis aux articles 1713 et suivants du code civil, ainsi que le montant du loyer, résultent de la déclaration réalisée auprès de la Caf, de l’assurance habitation des appelants souscrite auprès de la société Allianz depuis le mois de septembre 2018, et du procès-verbal de constat du 30 novembre 2020. Elle conclut à la validité du bail passé alors qu’elle était en cours de formation, affirmant qu’elle était régulièrement immatriculée depuis le mois de mai 2018 et qu’aucun associé n’a entendu contester le contrat litigieux.

L’intimée conteste le caractère fallacieux de l’attestation de loyer Caf, en ce que la demande d’aide au logement a été initiée à la requête des appelants. Elle soutient que les époux [B] ne rapportent la preuve ni d’une attitude frauduleuse de sa part, ni du règlement de leur loyer, alors qu’ils ont reconnu le montant de celui-ci lors de la sommation interpellative. La bailleresse conclut au rejet de l’argument adverse tiré du défaut de référence à la clause résolutoire, compte tenu du fait que l’action a été initiée directement au fond sur le fondement de l’article 1728 du code civil, et alors même que les preneurs étaient déjà partis.

L’intimée conclut à la confirmation du jugement en ce qu’il a condamné les appelants à la somme de 7.500 euros au titre des dégradations locatives, affirmant qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée, l’appartement est présumé reçu en bon état, alors qu’il résulte du procès-verbal de constat du 4 décembre 2020, que les époux [B] ont fortement dégradé le bien, après seulement deux années d’occupation.

A titre incident, elle sollicite la condamnation des appelants à la somme de 2.866,50 euros au titre des réparations locatives, prétendant que le premier juge a procédé à tort à une évaluation forfaitaire du montant des travaux de reprise, sans préciser les modalités de calcul et d’évaluation, alors que la bailleresse produit l’ensemble des justificatifs nécessaires à ses prétentions.

MOTIFS

Sur le bail d’habitation :

L’article 1128 du code civil énonce que sont nécessaires à la validité d’un contrat :

1° le consentement des parties ;

2° leur capacité de contracter ;

3° un contenu licite et certain.

Selon l’article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

En application de l’article 1714, on peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux, application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage.

La nullité du bail peut être prononcée s’il y a erreur sur les qualités substantielles de la chose louée de nature à vicier le consentement d’une des parties ou si celui-ci a été obtenu par dol ou violence.

Au cas d’espèce, la nullité du bail d’habitation est revendiquée par les époux [B] lesquels soutiennent que leur consentement a été vicié par l’absence de mention du montant du loyer, omission de nature à leur faire croire à une occupation du bien à titre gratuit.

Il n’est nullement contesté que le 1er août 2018, les parties ont signé un contrat de bail ne portant pas mention du montant du loyer exigible tout en précisant que la date de paiement du loyer est le 10 de chaque mois.

Ceci étant, la mise à disposition d’un logement sans contrepartie financière ne peut résulter que d’une volonté claire et non équivoque du bailleur, qui n’est nullement établie par les époux [B], le bailleur ayant revendiqué à deux reprises le paiement des loyers par deux lettres remises les 21 octobre 2019 et 14 septembre 2020.

Par ailleurs, l’occupation à titre gratuit est contredite par l’accomplissement de démarches engagées dès le mois d’octobre 2019 par les preneurs en vue de bénéficier d’une aide au logement, qui suppose la fixation d’un loyer dont ils sont redevables.

S’agissant du montant du loyer dû, sa fixation résulte du document « attestation de loyer » établie le 11 novembre 2019 par la SCI bailleresse à destination de l’organisme prestataire de l’aide au logement, faisant état d’une entrée dans les lieux au 1er septembre 2018 et d’une demande d’aide au logement déposée par Mme [P] [B] le 28 octobre 2019, ainsi que de la sommation interpellative du 27 août 2021 aux termes de laquelle les époux [B] ont reconnu auprès de l’huissier de justice l’existence d’un loyer d’un montant de 760 euros charges comprises (EDF ; taxe foncière) sans aucune réserve. Il est encore justifié de la perception par Mme [P] [B] de la somme de 2.212 euros au titre de l’allocation logement sur la période allant du 1er avril 2020 au 31 juillet 2020 de nature à confirmer le caractère onéreux de l’occupation.

Ainsi, les démarches initiées auprès de la CAF dès le mois d’octobre 2019 en vue d’obtenir l’aide au logement sont en contradiction avec la version soutenue par les époux [B] quant à l’organisation de man’uvres de la part du bailleur pour leur laisser croire que la jouissance de l’appartement se ferait à titre gratuit.

De même, la sommation interpellative, qui a une valeur probante valant jusqu’à inscription de faux, est de nature à établir la fixation d’un loyer convenu à la somme de 760 euros reconnu comme tel par les époux [B] lors de leur interpellation par le commissaire de justice, qui s’est assuré de la retranscription des propos recueillis auprès des appelants induisant la vérification de la compréhension des questions posées aux intéressés.

Dès lors, ces pièces, dont la valeur probante est contestée par les appelants sans qu’ils ne justifient toutefois d’une fraude ou d’une réticence dolosive voire une erreur de nature à vicier leur consentement, établissent en l’absence de preuve contraire l’existence d’un contrat de bail et d’un loyer convenu au prix de 760 euros.

Le contrat de bail est donc valable.

En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a condamné les époux [B] au paiement de la somme de 20.618,06 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges.

Sur les dégradations locatives :

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des lieux loués et répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive.

Le premier juge a alloué à la SCI La Colline une somme de 7.500 euros au titre des réparations locatives, alors qu’elle sollicitait un montant de 10.366,50 euros, considérant que les locataires n’avaient pas à supporter la remise à neuf du logement.

Cette décision est contestée par les appelants qui critiquent la valeur probante des factures produites sans lien avec la réalisation de prétendus travaux au sein du logement litigieux.

En l’état, les parties n’ont pas établi d’état des lieux d’entrée en sorte que le bailleur peut se prévaloir, en l’absence d’élément contraire, de la présomption énoncée à l’article 1731 du code civil selon laquelle s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre dans le même état.

Il est par ailleurs produit un état des lieux de sortie dressé le 4 décembre 2020 par Me [I], commissaire de justice, relevant diverses dégradations à savoir :

— présence d’un lave-linge laissé sur place ;

— choc derrière la porte d’entrée, peinture abîmée dans le palier et dans l’escalier ;

— salon, séjour : saleté carrelages et plinthes ; peinture des murs à reprendre jaunie en partie basse et dans l’axe de circulation des mains ; mur de droite percé ; portes coulissantes du placard sorties de leur rail ; présence de trous de cheville, de traces d’impact, taches ; côté baie vitrée présence d’une fissure remontant à la verticale sur un mètre ; plafond présente des traces et impacts ; huisseries et vitrages sales ;

— terrasse : arrivée d’eau cassée ; traces de rouille sur le carrelage ;

— cuisine : sol sale ; murs entièrement à reprendre jaunis, sales et tachés ; manque une partie de l’applique ; portes et plan de travail sales, poignée des tiroirs du bas et du haut cassée ; absence de four, plaques de cuisson et lave-vaisselle déclarés volés par le bailleur ; grilles de ventilation sales, prise du four arrachée ; traces de projection au plafond ;

— couloir : sol sale, murs noircis dans l’axe de circulation des mains avec traînées noirâtres ;

— chambre 1 : peinture à reprendre entièrement ; sol sale ; peinture noircie en partie basse et dans l’axe de circulation des mains ;

— chambre 2 : peinture du panneau de la porte à reprendre avec cadre de porte présentant des éclats et chocs ; sol taché ; peinture à reprendre au niveau des murs et du plafond ; présence de trous de chevilles ; huisseries et vitrages sales ;

— chambre 3 : peinture du panneau de la porte à reprendre avec cadre de porte présentant des éclats et chocs ; sol taché ; peinture à reprendre au niveau des murs noircie en partie base avec traces de frottement et du plafond ; présence de trous de chevilles ; huisseries et vitrages sales ; pièce sale ;

— toilettes : peinture sale ; poignée porte arrachée ; assise et abattant toilette défixés ;

— salle d’eau : poignée porte défixée, panneau porte sale ; sol sale et tâché ; débordement de peinture sur la faïence ; pourtour douche jauni ; tiroir meuble de toilette cassé.

Cet état des lieux de sortie met en évidence pour l’essentiel des dégradations affectant les peintures du logement imputables aux époux [B].

S’agissant du montant de l’indemnisation, la SCI La Colline produit deux devis relatifs à des travaux de peinture, le premier relatif à la peinture au plafond, des murs, la réparation des siphons, prises électriques, appliques, et une fuite bureau, le tout pour une somme de 7.155 euros ttc, le deuxième portant sur des travaux de peinture dans le hall, escalier et entrée pour une somme de 2.160 euros ttc. Sont encore produites une facture Castorama pour l’achat de fournitures et une facture correspondant à l’achat d’une plaque et four.

Les deux dernières factures sont écartées dans la mesure où il n’est pas justifié qu’elles correspondent à des travaux engagés par la SCI La Colline dans l’appartement litigieux, et par ailleurs que le logement loué était équipé d’une plaque et d’un four comme allégué par le bailleur.

S’agissant des travaux de peinture, il doit être appliqué un taux de vétusté tenant compte de l’occupation du bien pendant deux ans et demi. Par ailleurs, le premier devis prend en compte des prestations liées à un sinistre affectant le bureau qui n’a pas à être supporté par les appelants.

Il s’ensuit que les époux [B] seront condamnés au paiement d’une somme de 5.000 euros.

Sur les demandes accessoires :

Le jugement déféré sera confirmé sur les dépens mais infirmé sur les frais irrépétibles.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu’en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Confirme la décision rendue le 16 décembre 2022 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] en toutes ses dispositions, excepté sur le montant de l’indemnisation allouée au titre des réparations locatives et sur la condamnation de Mme [P] [B] et M. [Z] [B] au paiement d’une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

Condamne solidairement Mme [P] [B] et M. [Z] [B] à payer à la SCI La Colline la somme de 5.000 euros au titre des réparations locatives,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne solidairement Mme [P] [B] et M. [Z] [B] aux dépens de première instance et d’appel.

Le Greffier Le Président