ARRÊT n°2025-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 16 DECEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/02796 – N° Portalis DBVK-V-B7H-P23O

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 20 AVRIL 2023

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 10]

N° RG 11-20-001666

APPELANT :

Monsieur [G] [Y]

[Adresse 6] et actuellement

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par M^e Nicolas GALLON, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Mathilde SEBASTIAN, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Nicolas GALLON, avocat plaidant

INTIMES :

Monsieur [U] [E]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représenté par M^e Philippe CALAFELL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Monsieur [V] [E]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représenté par M^e Philippe CALAFELL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Madame [C] [E]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par M^e Philippe CALAFELL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Madame [F] [I] épouse [E]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par M^e Philippe CALAFELL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Ordonnance de clôture du 13 Octobre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Novembre 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. André LIEGEON, Président de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

M. [U] [E], M. [V] [E], Mme [C] [E] et Mme [F] [I] épouse [E] sont propriétaires indivis d’un logement, situé [Adresse 8] [Localité 1].

Par acte en date du 12 janvier 2020 avec prise d’effet au même jour, M. [U] [E] a consenti à M. [G] [Y] un bail d’habitation portant sur ce logement, moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 750 euros outre 20 euros de provisions sur charges.

Par acte d’huissier du 21 juillet 2020, M. [U] [E] a fait délivrer à M. [G] [Y] un commandement de payer la somme de 1.540 euros au titre de l’arriéré locatif.

Par acte d’huissier du 5 novembre 2020, M. [U] [E] a assigné M. [G] [Y] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] en résolution du contrat de bail pour vice du consentement et en expulsion.

Le 9 février 2021, l'[Localité 9] Occitanie a établi un rapport d’insalubrité concernant les locaux donnés à bail.

Par arrêté en date du 29 mars 2021, le préfet de l’Hérault a ordonné à M. [U] [E], M. [V] [E], Mme [C] [E] et Mme [F] [I] épouse [E] de faire cesser la mise à disposition aux fins d’habitation du logement.

Par décision du 25 mai 2021, le juge des référés du tribunal administratif de Montpellier a suspendu l’exécution de l’arrêté préfectoral du 29 mars 2021 jusqu’à ce qu’il soit statué au fond sur la légalité de cette décision.

Les loyers sont demeurés impayés en dépit d’un commandement de payer en date du 21 juillet 2021.

Par ordonnance en date du 15 septembre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Montpellier a ordonné une expertise confiée à M. [X] qui a déposé son rapport le 30 mars 2022.

Le jugement rendu le 20 avril 2023 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] :

Constate l’intervention volontaire de M. [V] [E], Mme [C] [E] et Mme [F] [E] née [I] à la présente instance ;

Annule le contrat de bail d’habitation conclu le 12 janvier 2020 entre M. [U] [E], représentant l’indivision [E] et M. [G] [Y] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 7] ;

Déclare en conséquence M. [G] [Y] occupant sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 12 janvier 2020 ;

Dit qu’à défaut par M. [G] [Y] d’avoir libéré les lieux loués, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé, dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par le bailleur ;

Déboute M. [U] [E], M. [V] [E], Mme [C] [E] et Mme [F] [E] née [I] de leur demande dc dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ;

Déboute M. [G] [Y] de sa demande de dommages et intérêts ;

Condamne M. [G] [Y] à payer à M. [U] [E], M. [V] [E], Mme [C] [E] et Mme [F] [E] née [I] une somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. [G] [Y] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [G] [Y] aux dépens de l’instance qui comprendront les frais d’expertise ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Le premier juge retient que le logement présente des désordres sans qu’il ne puisse être qualifié d’indécent. A ce titre, il relève d’importantes discordances entre le rapport établi par l'[Localité 9] et le rapport d’expertise, l’absence de démonstration de la gravité des risques encourus par les désordres imputables au bailleur, l’entrave opérée par le locataire concernant l’accès au logement aux entrepreneurs chargés d’effectuer les travaux nécessaires, ainsi que le caractère imprécis du diagnostic établi le 7 février 2022 s’agissant de la hauteur sous plafond.

Il relève par ailleurs le caractère « trompeur » du bilan provisoire quant à la solvabilité du locataire, son auteur n’étant pas en charge de la comptabilité de l’activité de M. [G] [Y], lequel ne produisait aucun document justifiant de la réalité des revenus et du résultat déclarés au bailleur. A ce titre, il retient que la remise de ce bilan à M. [U] [E] s’analyse en des man’uvres dolosives ayant vicié le consentement du bailleur l’ayant conduit à la signature du bail litigieux.

Le premier juge déboute les consorts [E] de leur demande de dommages-intérêts au titre de leur préjudice subi du fait du non-paiement des loyers et charges, dans la mesure où ces derniers n’ont formulé aucune demande en restitution en valeur de l’occupation du logement par M. [G] [Y] depuis son entrée dans les lieux. Il rejette également la demande du locataire en restitution au titre des loyers et charges compte tenu de l’anéantissement rétroactif du bail.

M. [G] [Y] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 23 mai 2023.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 13 octobre 2025. L’affaire a été appelée à l’audience du 3 novembre 2025 pour être mise en délibéré au 16 décembre 2025.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions du 21 juillet 2023, M. [G] [Y] demande à la cour de :

Débouter les consorts [E] de leurs demandes d’annulation, de résiliation, de résolution du contrat de bail, ainsi que de l’ensemble de leurs demandes, fins et moyens ;

Dire et juger que les consorts [E] engagent leur responsabilité pour avoir méconnu leur obligation d’assurer au preneur la jouissance paisible d’un logement décent et pour avoir manqué à leur obligation de le reloger et d’exécuter les travaux de mise en conformité en vertu de l’arrêté préfectoral d’insalubrité n°110651 du 29 mars 2021 ;

Condamner les consorts [E] solidairement à verser à M. [G] [Y] :

au titre du préjudice de jouissance, une somme correspondant à l’intégralité des sommes versées depuis le début du bail, soit 9.100 euros au titre des loyers et charges, outre la somme de 750 euros versée au titre du dépôt de garantie,

ainsi qu’une somme de 400 euros par mois d’occupation du 12 janvier 2020 jusqu’au mois d’août 2023 (à parfaire) correspondant à une durée de 45 mois soit un total de 18.000 euros (à parfaire),

la somme de 10.000 euros en réparation du préjudice subi résultant du comportement fautif des intimés à l’endroit de M. [G] [Y], au visa l’article 1240 du code civil,

les condamner au paiement d’une somme de 5.000 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A titre principal, M. [G] [Y] soutient que le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de son locataire, dans la mesure où il résulte du jugement rendu par le tribunal administratif de Montpellier le 3 juillet 2023 que le logement litigieux est insalubre et impropre à l’habitation.

A titre subsidiaire, l’appelant fait valoir que le consentement du bailleur n’a pas été vicié, contestant ainsi le caractère trompeur du bilan remis en ce que ledit document n’est pas présenté comme un compte de résultat ou un bilan de fin d’année. Il prétend également que la question des revenus a toujours été secondaire dans le choix de l’habitant du logement litigieux.

Par ailleurs, l’appelant affirme que le commandement de payer est infondé dès lors que les loyers ne sont plus dus depuis le 29 mars 2021, date de l’arrêté préfectoral d’insalubrité.

Il conclut au bien-fondé de sa demande de remboursement des loyers versés compte tenu du caractère insalubre du logement et de la suspension de l’obligation de paiement du loyer découlant, selon lui, des effets de l’arrêté d’insalubrité. Au même titre, il soutient que l’annulation du contrat de bail entraine de plein droit la remise des parties en l’état où elles se trouvaient antérieurement à sa conclusion.

L’appelant prétend avoir subi un préjudice de jouissance, arguant que le logement présente un défaut de conformité dès la prise d’effet du bail, et que le bailleur a manqué à ses obligations de relogement du locataire et de réalisation des travaux requis par l’arrêté d’insalubrité.

Dans leurs dernières conclusions du 23 janvier 2025, M. [U] [E], M. [V] [E], Mme [C] [E] et Mme [F] [I] épouse [E] demandent à la cour de :

Confirmer la décision déférée concernant l’annulation du bail et l’expulsion de l’appelant acceptée par ce dernier dans ses écritures ;

Débouter l’appelant de ses demandes, fins et conclusions ;

Recevoir l’appel incident des concluants concernant l’indemnité d’occupation et le loyer et les dommages et intérêts ;

Infirmer la décision déférée pour le surplus;

Condamner M. [G] [Y] à payer aux concluants, la somme de 21.000 euros (somme à parfaire ou à compléter à la date de l’audience), au titre de l’indemnité d’occupation ;

En cas d’infirmation du jugement déféré,

Ordonner l’expulsion du requis, ainsi que de tous occupants de son chef ;

Fixer l’indemnité d’occupation à 1.000 euros par mois à compter du 22 août 2021 jusqu’à la libération des lieux ;

Condamner le locataire à titre de provision à payer aux requérants la somme de 20.157,20 euros (compte à parfaire au besoin) ;

Condamner le locataire à laisser pénétrer les entreprises dans les 15 jours de la signification de la décision à intervenir nonobstant appel opposition au besoin sous astreinte de 500 euros par jour pendant une durée de trois mois après quoi il sera statué à nouveau ;

Sur le préjudice moral,

Condamner M. [G] [Y] à payer aux requérants la somme de 30.000 euros au titre de dommages et intérêts ;

Condamner le locataire à payer 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les frais d’expertise.

Les consorts [E] soutiennent que le consentement du bailleur a été vicié par l’appelant, lequel l’a volontairement trompé en dénaturant les pièces qui étaient produites et en qualifiant faussement certaines d’entre elles afin de rendre crédible une situation économique totalement incertaine. Ils ajoutent que la situation financière du locataire a été un élément déterminant ayant conduit M. [U] [E] à consentir à la location du bien.

MOTIFS

Sur l’indécence du logement

Selon l’article 1719 1°, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque les locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

En l’occurrence, l’examen de l’indécence du logement, dont se prévaut M. [Y], est un préalable aux autres questions saisissant la cour relatives à la nullité du contrat de bail ou de manière subsidiaire à la résiliation, puis l’expulsion du locataire.

Il appartient au bailleur de prouver qu’il s’est libéré entièrement de cette obligation.

Les critères de décence sont définis par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 qui stipule en effet que « le logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques définies par le présent décret ».

En application de l’article 2, « le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation'

il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes'.

les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias, et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

la nature et la conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre ».

L’article 3 précise que « le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement'

une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ;

des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;

une cuisine ou coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;

une installation sanitaire intérieur au logement comprenant un wc, séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eaux chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un wc extérieure au logement à condition que ce wc soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;

un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne ».

Selon l’article 4, « le logement dispose au moins d’une pièce principale ayant une surface habitable au moins égale à 9m² et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20m, soit un volume habitable au moins égal à 20 m 3. La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des 2ème et 3ème alinéas de l’article R 156-1 du code de la construction et de l’habitation ».

En l’espèce, les parties sont liées par un contrat de bail d’habitation signé le 12 janvier 2020 portant sur un logement situé [Adresse 5] à [Localité 1].

L’état des lieux d’entrée établi contradictoirement le 12 janvier 2020 ne caractérise nullement l’indécence du logement qui est décrit globalement comme étant en très bon état (porte d’entrée, fenêtre pvc, climatisation neuve, cumulus, éléments d’équipement'). Cet état des lieux n’a donné lieu à aucune réserve de la part du preneur.

Cela étant, par courrier adressé le 11 septembre 2020 par le conseil de M. [Y], les bailleurs sont saisis pour la première fois de difficultés rencontrées par le preneur dans l’exécution du bail et il est notamment dénoncé une inadaptation du DPE daté de 2016 ne tenant pas compte du fonctionnement de la climatisation, un manque de sécurité de l’escalier menant à la chambre, un défaut d’isolation thermique et un défaut d’étanchéité du parquet de la chambre, un défaut d’étanchéité des menuiseries, la présence d’infiltrations, un défaut de ventilation en raison de l’absence de vmc, une difficulté tenant à l’invasion de nuisibles.

Face aux réclamations du preneur, l'[Localité 9] a établi le 9 février 2021 un rapport retenant le caractère impropre du logement signalant sur ce point divers défauts :

— aucune des deux pièces ne dispose d’une surface de 9m² avec une hauteur sous plafond supérieure à 2,20m (2,01 m pour la chambre et 2,12 m pour le séjour) ainsi qu’une surface habitable amputée de 6 m²;

— éclairage naturel insuffisant ;

— constat d’une forte humidité ambiante avec des traces d’humidité au niveau inférieur dans la partie dont le mur est sous la rue ; il est relevé l’absence d’un système d’aération et de ventilation adapté ;

— la fenêtre de toit dans l’entrée présente des infiltrations d’eau,

— l’escalier est dangereux (échelle de meunier avec pas japonais) non adapté à un usage intensif ;

— l’installation électrique est non sécurisée (absence de prise terre dans la cuisine).

L'[Localité 9] conclut ainsi en faveur de l’existence de désordres de nature à induire des risques graves pour la santé des occupants tant sur un plan mental du fait de l’insuffisance de surface et de hauteur entrainant un sentiment d’oppression, que sur un plan physique en raison d’une absence de ventilation permanente et d’une humidité prégnante.

Constatant qu’il n’existe pas de solution technique permettant d’aménager ce local en logement répondant aux critères de décence, l'[Localité 9] met en demeure les bailleurs, selon un envoi recommandé avec AR en date du 18 février 2021, de mettre fin à la disposition aux fins d’habitation du logement litigieux impropre par nature à l’habitation et ce dans un délai de 30 jours et les invitent à la suppression des installations sanitaires et des éléments de cuisine.

Par arrêté préfectoral du 29 mars 2021, le préfet de l’Hérault a ordonné à M. [U] [E], M. [V] [E], Mme [C] [E] et Mme [F] [I] épouse [E] notamment de faire cesser la mise à disposition aux fins d’habitation du logement dans un délai d’un mois. L’exécution de cet arrêté a été suspendue par décision du tribunal administratif de Montpellier en date du 25 mai 2021.

A la suite de cette procédure, il a été sollicité la mise en 'uvre d’une expertise judiciaire qui a abouti à la rédaction d’un rapport le 30 mars 2022 par M. [X] précisant que le logement présente des non-conformités par rapport à la norme d’habitabilité sans toutefois constituer un trouble d’usage permettant de considérer le logement comme insalubre. Il s’agit de :

— l’éclairement de la chambre ;

— le défaut de ventilation ;

— les infiltrations provenant d’un défaut de pose du châssis de toit du hall d’entrée ainsi que du défaut des joints de carrelage dans la salle de bains ;

— l’inclinaison de l’escalier non conforme au DTU ;

— le défaut de la valeur de la terre de l’installation électrique.

Sur le constat de contradictions entre le rapport de l'[Localité 9] et l’analyse de l’expert judiciaire, lequel précise que les infiltrations d’eaux auraient pu être traitées dans le cadre de la déclaration d’assurance par le locataire tout en constatant l’absence de trace significative, mais également sur le constat que le défaut de ventilation n’a pas eu d’incidence en l’absence de développement de moisissures ou encore que l’insuffisance de surface d’éclairement dans la chambre n’a aucune incidence eu égard à la destination de la pièce, et enfin que le défaut de mise à terre doit être traité, le premier juge retient que le logement présente des désordres sans qu’il ne puisse être qualifié d’indécent pour en exclure toute insalubrité et examiner la demande en nullité du bail.

La cour observe cependant que l’indécence du logement s’apprécie à l’aune des dispositions du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 et que la violation des normes, telles qu’elles sont énoncées dans ce décret, caractérise en elle-même une indécence du logement.

A cet égard, les deux rapports établis par l'[Localité 9] et par l’expert judiciaire mettent en évidence de manière concordante plusieurs désordres contraires aux caractéristiques de décence énoncées par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. Il s’agit des éléments suivants :

— la hauteur de la chambre et du salon est inférieure à 2,20m ;

— absence de ventilation dans la cuisine et la salle de bains ;

— défaut de la valeur de la terre de l’installation électrique ;

— infiltration provenant du velux qui n’a pas été posé conformément aux normes ;

— la pente de l’escalier est trop importante avec « une pente du limon de 89° » alors que le DTU mentionne une pente maximale pour les échelles de 75° ;

— défaut d’étanchéité du carrelage (joints cassés) ;

— éclairage naturel insuffisant dans la chambre ;

— défaut de fermeture des fenêtres à basculement situées dans la chambre et la cuisine ;

— présence d’humidité dans les doublages du rez-de-jardin (humitest).

Il résulte ainsi des constatations de ces deux intervenants que le logement ne respecte pas les dispositions de l’article 2- 1°, 2-2°, 2-3°, 2-5° et 2-6° du décret susvisé en ce qu’il n’assure pas le clos et le couvert, ni la sécurité de l’occupant (escalier, prise de terre, hauteur, éclairage naturel) en sorte qu’il est difficile de ne pas retenir l’impropriété du logement.

De même, alors qu’au visa de l’article 1355 du code civil, le principe selon lequel la chose jugée par la juridiction administrative s’impose au juge judiciaire et que l’autorité de la chose jugée de la décision de la juridiction administrative s’attache tant au dispositif qu’aux motifs qui en sont le soutien nécessaire (civ 1ère, 15 juin 2016 n° 15-21.628), il est important de relever que la décision rendue le 3 juillet 2023 par le tribunal administratif de Montpellier annule l’arrêté du 29 mars 2021 pris par le préfet de l’Hérault mais seulement en ce qu’il prononce une interdiction définitive à l’habitation du local et seulement en qu’il prescrit aux consorts [E] de supprimer les installations sanitaires et les éléments de cuisine à l’intérieur de ce logement.

A cet égard, le juge administratif n’a nullement écarté l’insalubrité du logement alors qu’il indique dans sa décision que « l’humidité ambiante, les infiltrations d’eau, l’insuffisante ventilation des pièces, la dangerosité de l’escalier et l’absence de sécurisation de l’installation électrique sont des désordres remédiables’ ces désordres sont de nature à rendre les lieux insalubres tant qu’il n’a aura pas été remédié dès lors qu’il ressort des mentions de l’arrêté attaqué, qu’ils sont susceptibles de provoquer ou d’aggraver des pathologies telles que des maladies pulmonaires, asthmes et allergie et dès lors qu’ils favorisent la survenance d’accidents domestiques tels que des chocs électriques et les chutes ».

Il ajoute enfin que « si les lieux ne présentaient pas des conditions de salubrité suffisantes pour en permettre l’habitation, ils ne pouvaient pas pour autant être regardés comme définitivement impropres par nature à l’habitation ». Seul le caractère irrémédiable de la situation a donc été écarté par le juge administratif sur le constat de la possible réalisation de mesures de réfection proposées par l’expert judiciaire.

Pour finir, alors que l’article 5 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 énonce que « le logement qui fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L 511-11 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un logement décent », il doit être observé que l’arrêté du 29 mars 2021 pris par le préfet de l’Hérault n’est pas remis en cause en ce qu’il n’exclut pas l’insalubrité du logement ni son inhabilité temporaire.

En conséquence, au vu de ces nombreux éléments, le premier juge ne pouvait retenir que le logement donné à bail n’est pas impropre à sa destination. Le jugement déféré sera infirmé de ce chef.

Il s’ensuit qu’en application de l’article 1719 1° du code civil, les consorts [E] ne pouvaient solliciter la nullité du contrat de bail pour un vice du consentement ou encore réclamer la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers en raison de l’insalubrité avérée du logement. Ils seront donc déboutés de leurs prétentions. Le jugement entrepris sera infirmé sur ce point. La demande en expulsion et celle relative à la fixation d’une indemnité d’occupation seront en conséquence rejetées.

S’agissant de la demande relative au paiement d’un loyer, l’exception d’inexécution ainsi que l’arrêté 29 mars 2021 s’opposent à ce qu’il soit fait droit à cette prétention.

Les consorts [E], qui réclament la reconnaissance d’un préjudice moral et l’allocation d’une indemnisation, seront déboutés de leur demande en l’absence de faute établie à l’encontre du preneur s’agissant de l’exécution du bail.

Les consorts [E] demandent enfin la condamnation du locataire à laisser pénétrer les entreprises dans les 15 jours de la signification de la décision à intervenir nonobstant appel opposition au besoin sous astreinte de 500 euros par jour pendant une durée de trois mois après quoi il sera statué à nouveau.

Il est justifié par la décision rendue le 3 juillet 2023 par le tribunal administratif de Montpellier ainsi que par les constatations émanant de l’expert judiciaire que « si les lieux ne présentaient pas des conditions de salubrité suffisantes pour en permettre l’habitation, ils ne pouvaient pas pour autant être regardés comme définitivement impropres par nature à l’habitation ».

Il est en effet incontestable que des travaux peuvent être initiés pour rendre le logement conforme.

Cela étant, les consorts [E] démontrent que les artisans se sont heurtés à l’inertie de M. [Y] qui, tout en se maintenant dans les lieux en dépit de l’arrêté du 29 mars 2021 rendu par le Préfet de l’Hérault, n’a pas rendu le logement accessible afin de permettre la réalisation des travaux de réfection (pièces 8, 17, 20, 21, 24 et 36).

Il sera donc fait droit à la demande présentée par les consorts [E].

Sur les demandes présentées par M. [Y]

L’appelant réclame en premier lieu la reconnaissance d’un préjudice de jouissance et sollicite la somme de 9.100 euros correspondant aux loyers et charges versés depuis le début du bail ainsi que le dépôt de garantie. Il réclame en sus la somme mensuelle de 400 euros par mois du 12 janvier 2020 jusqu’au mois d’août 2023 à parfaire ainsi que la somme de 10.000 euros en réparation du comportement fautif des bailleurs.

L’absence de respect des normes de sécurité et le manquement à certaines obligations relatives au confort (étanchéité') caractérisent effectivement un préjudice de jouissance.

Cela étant, il doit être relevé que les consorts [E] ont été déboutés de leur demande en paiement des loyers et charges dès lors que le logement est concerné par un arrêté posant le principe de l’inhabitabilité du logement, mais également compte tenu de l’insalubrité reconnue tant par la cour que par la juridiction administrative.

Par ailleurs, il n’est nullement justifié que M. [Y] s’est acquitté du règlement des loyers sur la période considérée alors même qu’un commandement de payer a été délivré en son encontre par acte du 21 juillet 2020.

Il ne peut donc obtenir paiement d’une somme qu’il ne justifie pas avoir versée alors que la dispense de règlement du loyer du fait de l’exception d’inexécution vaut indemnisation de son préjudice de jouissance.

Pour le surplus, il ne justifie pas d’un préjudice lui permettant d’obtenir une réparation supplémentaire alors qu’il s’est maintenu dans les lieux tout en s’opposant à l’intervention d’artisans chargés de la réfection du logement.

Il sera donc débouté de ses demandes indemnitaires.

Sur les demandes accessoires

Le jugement déféré sera infirmé sur les dépens et les frais irrépétibles.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner les intimés au paiement d’une somme de 800 euros pour les frais irrépétibles engagés en première instance et d’une somme de 1.500 euros pour ceux engagés en appel.

Les intimés, qui succombent, seront condamnés aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Infirme le jugement rendu le 20 avril 2023 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a débouté M. [U] [E], M. [V] [E], Mme [C] [E] et Mme [F] [E] née [I] de leur demande dc dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ainsi que M. [G] [Y] de sa demande de dommages et intérêts,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare le logement insalubre,

Déboute M. [U] [E], M. [V] [E], Mme [C] [E] et Mme [F] [E] née [I] de leur demande en annulation du contrat de bail en date du 12 janvier 2020 et de leur prétention subsidiaire en résiliation dudit contrat, ainsi que de toute demande subséquente,

Déboute M. [U] [E], M. [V] [E], Mme [C] [E] et Mme [F] [E] née [I] de leur demande en paiement de la somme de 20.157,20 euros,

Condamne M. [G] [Y] à laisser pénétrer les entreprises dans les 15 jours de la signification de la décision à intervenir nonobstant appel opposition au besoin sous astreinte de 500 euros par jour pendant une durée de trois mois après quoi il sera statué à nouveau,

Déboute M. [G] [Y] de ses demandes indemnitaires,

Déboute au besoin les parties du surplus de ses prétentions,

Condamne in solidum M. [U] [E], M. [V] [E], Mme [C] [E] et Mme [F] [E] née [I] à payer à M. [G] [Y] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et la somme de 1.500 euros en appel,

Condamne in solidum M. [U] [E], M. [V] [E], Mme [C] [E] et Mme [F] [E] née [I] aux entiers dépens.

Le greffier, Le président,