Cour d'appel de Montpellier, 2e chambre civile, 20 mars 2025, n° 24/04371

CA Montpellier
Confirmation 20 mars 2025

Arguments

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Rejeté
Irrecevabilité de l'action en référé
La cour a jugé que l'appel était recevable et que l'action en référé était justifiée.
Rejeté
Conditions d'acquisition des clauses résolutoires
La cour a confirmé que les conditions étaient réunies et que les signatures sur les baux étaient valides.
Accepté
Absence de dette locative
La cour a jugé qu'il n'existe effectivement aucune dette locative, ordonnant le remboursement des sommes versées.
Accepté
Préjudice de jouissance
La cour a reconnu le préjudice de jouissance et a accordé des dommages intérêts.
Accepté
Préjudice moral
La cour a reconnu le préjudice moral et a accordé des dommages intérêts.
Accepté
Obligation de relogement
La cour a ordonné le relogement à frais exclusifs du bailleur.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 2e ch. civ., 20 mars 2025, n° 24/04371
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	24/04371
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	25 mars 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Alexia ROLANDInjeh SOUIDI
Cabinet(s) :	VPNG

Texte intégral

ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 20 MARS 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/04371 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QLO5

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du 09 JUILLET 2024

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE MONTPELLIER – N° RG 24/00306

APPELANTS :

Madame [O] [R] épouse [C]

née le 1er Janvier 1974 à [Localité 5] (ALGÉRIE)

[Adresse 1]

[Localité 4]

Monsieur [D] [C]

né le 11 Novembre 1968 à [Localité 6] (ALGÉRIE)

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentés par M^e Injeh SOUIDI, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIME :

L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE MONTPELLIER MEDITERRANEE METROPOLE (ACM – HABITAT), inscrit AU RC DE MONTPELLIER N°B 351 808 977, dont le siège social est [Adresse 3] [Localité 2], pris en la personne de son directeur général domicilié en cette qualité audit siège:

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par M^e Alexia ROLAND de la SELARL VPNG, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituée par M^e PERROUT, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 21 janvier 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe PIQUET, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Madame Virginie HERMENT,Conseillère

Monsieur Philippe PIQUET, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier lors des débats : Madame Séverine ROUGY

Greffier lors du délibéré : Monsieur Salvatore SAMBITO

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par Madame Michelle TORRECILLAS, présidente de chambre, et par Monsieur Salvatore SAMBITO, Greffier.

* *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 23 septembre 2004, L’Office Public de l’Habitat de Montpellier Méditerranée Métropole (ACM HABITAT) a donné à bail à M [D] [C] et Mme [O] [R] épouse [C] un immeuble à usage d’habitation située [Adresse 1] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel initial de 323,69 euros outre une provision mensuelle surcharge de 123,06 euros.

Par bail séparée du 9 novembre 2017 ACM HABITAT a donné à bail à M [D] [C] et Mme [O] [R] épouse [C] un garage numéro 4029 situé à la même adresse moyennant un loyer mensuel initial de 32,24 euros.

Par bail séparé du 21 décembre 2021 à effet du 4 janvier 2022, ACM HABITAT a donné à bail à M [D] [C] et Mme [O] [R] épouse [C] un garage numéro 4030 situé à la même adresse moyennant un loyer mensuel initial de 48,43 euros.

Des loyers étant demeurés impayées ACM HABITAT a fait signifier à M [D] [C] et Mme [O] [R] épouse [C] par acte de commissaire de justice du 15 décembre 2023 une sommation d’avoir à justifier d’une assurance et un commandement de payer la somme principale de 789,35 euros au titre des loyers et provisions sur charges du logement et des garages restés impayés, arrêtés à la date du 14 décembre 2023, visant les clauses résolutoires prévues aux baux.

Par acte de commissaire de justice délivré le 22 février 2024 notifié au représentant de l’état dans le département, ACM HABITAT a fait assigner M [D] [C] et Mme [O] [R] épouse [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier statuant en référé pour entendre constater la résiliation des baux par le jeu des clauses résolutoires avec toutes leurs conséquences.

Par ordonnance de référé du 9 juillet 2024, le juge des contentieux de la protection a :

— Déclaré recevable l’action en référé.

— Constaté que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires figurant aux baux conclus les 23 septembre 2004, 9 novembre 2017, et 21 décembre 2021 entre ACM HABITAT, M [D] [C] et Mme [O] [R] épouse [C] concernant l’immeuble à usage d’habitation et les garages numéro 4029 et 4030 situés [Adresse 1] à [Localité 4] sont réunies à la date du 29 janvier 2024.

— Condamné solidairement M [D] [C] et Mme [O] [R] épouse [C] à payer à ACM HABITAT la somme provisionnelle totale de 1408,52 euros s’agissant du logement et des garages numéro 4029 les 4030 représentants l’arriéré de loyer, charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du juin 2024, mensualité du mois de mai comprise.

— Autorisé M [D] [C] et Mme [O] [R] épouse [C] à se libérer de leur dette outre les loyers et les charges courantes en 35 versements mensuels de 39 € et une 36e mensualité qui soldera la dette.

— Précisé que chaque versement devra intervenir le 15 du mois et pour le premier versement au plus tard le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance.

— Suspendu les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais accordés.

— Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais été acquises.

— Dit qu’en revanche, à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, qu’elle soit due au titre des loyers et des charges courantes ou de l’arriéré et au titre du logement ou d’un garage, les clauses de résiliation de plein droit reprendront leurs pleins et entiers effet, de sorte que les baux étant résilié M [D] [C] et Mme [O] [R] épouse [C] :

*seront solidairement tenus de régler immédiatement la totalité des sommes restant dues

*qu’à défaut pour M [D] [C] et Mme [O] [R] épouse [C] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et bien s’y trouvant de leur chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L433 ' 1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à leurs frais, dans tel garde-meuble désigné par les personnes expulsées ou à défaut par le bailleur

*devront solidairement payer des indemnités mensuelles d’occupation égales au montant des loyers augmentés des charges courantes applicables au jour de la résiliation de plein droit des baux le 29 janvier 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire, avec le cas échéant indexation selon des dispositions contractuelles.

— Débouté ACM HABITAT de ses autres demandes.

— Condamné in solidum M [D] [C] et Mme [O] [R] épouse [C] aux dépens.

— Dit que s’il devait être exposé des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de M [D] [C] et Mme [O] [R] épouse [C].

— Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et débouté ACM HABITAT de sa demande de ce chef.

Par déclaration du 21 août 2024, Mme [O] [R] épouse [C] et M [D] [C] ont relevé appel de cette décision.

Au terme de leurs dernières conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, Mme [O] [R] épouse [C] et M [D] [C] demandent à la cour de :

— Infirmer l’ordonnance dont appel en ce qu’elle a :

— Déclaré recevable l’action en référé.

— Constaté que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires figurant au baux conclus les 23 septembre 2004, 9 novembre 2017, et 21 décembre 2021 entre ACM HABITAT, M [D] [C] et Mme [O] [R] épouse [C] concernant l’immeuble à usage d’habitation et les garages numéro 4029 et 4030 situés [Adresse 1] à [Localité 4] sont réunies à la date du 29 janvier 2024.

— Précisé que chaque versement devra intervenir le 15 du mois et pour le premier versement au plus tard le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance.

— Suspendu les effets des clauses résolutoires pendant l’exécution des délais accordés.

— Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, les clauses résolutoires seront réputées n’avoir jamais été acquises.

*seront solidairement tenus de régler immédiatement la totalité des sommes restant dues

— Condamné in solidum M [D] [C] et Mme [O] [R] épouse [C] aux dépens.

— Dit que s’il devait être exposé des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge d’M [D] [C] et Mme [O] [R] épouse [C].

— Confirmer l’ordonnance dont appel en ce qu’elle a :

Débouté ACM HABITAT de ses autres demandes.

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et déboutée ACM HABITAT de sa demande de ce chef.

Par conséquent statuant à nouveau.

In limine litis.

— Juger que le commandement de payer du 15 décembre 2023 est nul faute de clause résolutoire dans le contrat de bail.

— Juger que la procédure d’expulsion est irrégulière.

— Par conséquent, rejeter toutes les demandes, fins et prétentions formulées par ACM HABITAT à l’encontre d’M [D] [C] et de Mme [O] [R] épouse [C].

À titre principal.

— Juger qu’il n’existe aucune dette locative.

— Rejeter toutes les demandes, fins et prétentions formulées par ACM HABITAT à l’encontre d’M [D] [C] et de Mme [O] [R] épouse [C].

— Condamner ACM HABITAT à rembourser à M [D] [C] et Mme [O] [R] épouse [C] l’intégralité des sommes versés en application de l’échéancier fixé par l’ordonnance attaquée du 9 juillet 2024, sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir.

À titre subsidiaire.

— Ordonner la suspension de la clause résolutoire.

— Accorder à M [D] [C] et Mme [O] [R] épouse [C] des délais de paiement sur 36 mois.

— Déduire de la dette locative tous les paiements intervenus en respect de l’échéancier imposé par l’ordonnance de référé du 9 juillet 2024.

En tout état de cause.

— Juger que les demandes formulées par M [D] [C] et Mme [O] [R] épouse [C] ne constituent pas des demandes nouvelles en cause d’appel.

— Débouter en conséquence ACM HABITAT de sa demande tendant à voir déclarer irrecevables les demandes formulées par M [D] [C] et Mme [O] [R] épouse [C] en cause d’appel.

— Condamner ACM HABITAT à reloger à ses frais exclusifs M [D] [C] et Mme [O] [R] épouse [C] et tous occupants de leur chef jusqu’à parfaite remise en état du logement.

— Condamner ACM HABITAT à payer à M [D] [C] et Mme [O] [R] épouse [C] 3548,04 euros à titre de dommages intérêts somme à parfaire au jour de la réalisation effective de tous les travaux de remise en état au titre de leur préjudice de jouissance.

— Condamner ACM HABITAT à payer à M [D] [C] et Mme [O] [R] épouse [C] 3000 € au titre de leur préjudice moral.

— Condamner ACM HABITAT sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir à communiquer

le rapport d’expertise à intervenir concernant l’explosion du compteur d’eau

les quittances de loyer actualisées des mois de novembre 2024 décembre 2024 et janvier 2025.

— Rejeter toutes les demandes fins et prétentions formulées par ACM HABITAT à l’encontre de M [D] [C] et Mme [O] [R] épouse [C].

— Condamner ACM HABITAT à payer à M [D] [C] et Mme [O] [R] épouse [C] 4000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Aux termes de ses dernières conclusions auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions ACM HABITAT demande à la cour de :

à titre liminaire.

— Déclarer irrecevables les demandes nouvelles formulées par M [D] [C] et Mme [O] [R] épouse [C] tendant à

*Condamner ACM HABITAT à reloger à ses frais exclusifs M [D] [C] et Mme [O] [R] épouse [C] et tous occupants de leur chef jusqu’à parfaite remise en état du logement.

*Condamner ACM HABITAT à payer à M [D] [C] et Mme [O] [R] épouse [C] 1182,68 euros à titre de dommages intérêts somme à parfaire au jour de la réalisation effective de tous les travaux de remise un état au titre de leur préjudice de jouissance.

*Condamner ACM HABITAT à payer à M [D] [C] et Mme [O] [R] épouse [C] 3000 € au titre de leur préjudice moral.

*Condamner ACM HABITAT sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir à communiquer le rapport d’expertise à intervenir concernant l’explosion du compteur d’eau.

Au fond.

— Déclarer régulier le commandement de payer délivrer le 15 décembre 2023 à la demande d’ACM HABITAT à M [D] [C] et Mme [O] [R] épouse [C].

— Confirmer l’ordonnance dont appel en toutes ses dispositions.

En toutes hypothèses.

— Débouter M [D] [C] et Mme [O] [R] épouse [C] de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions.

— Condamner M [D] [C] et Mme [O] [R] épouse [C] à payer à ACM HABITAT 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance en ce compris ceux de la première instance.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’appel

Interjeté dans les termes et délais de la loi l’appel est recevable.

Sur les différentes demandes.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

L’article 834 du Code de procédure civile stipule que «  dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend »

L’article 24 I de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 stipule que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges au terme convenu ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effets que deux mois après en commandement de payer demeurer infructueux»

En l’espèce ACM HABITAT produit les baux concernant les deux garages et le bail d’habitation.

Les appelants ont signé ces documents sur toutes leurs pages, notamment celles qui comportent la clause résolutoire.

Leur contestation ne résiste pas à l’examen, toutes les signatures figurant sur les baux que ce soit d’habitation ou garage sont manifestement de la même main.

Le commandement reproduit la clause résolutoire signée par les locataires.

Les appelants n’apportent pas la preuve de ce qu’ils auraient dans le délai de deux mois réglé la totalité des causes du commandement.

Les contestations qu’ils formulent sur ce point fondées sur des justificatifs postérieurs à l’expiration du délai de deux mois sont par ailleurs inopérantes tel le rapport du travailleur social qu’ils invoquent qui n’est pas de nature à justifier d’un quelconque paiement de leur part.

Ils n’apportent pas davantage la preuve de ce que les consommations d’eau ultérieurement facturée seraient inexactes.

En conséquence c’est à bon droit que le premier juge a constaté la résiliation du bail et condamné les appelants à payer provisionnellement les sommes dues et justifiées par ACM HABITAT.

Au vu de la situation des appelants c’est également à bon droit que le premier juge a ordonné des délais de paiement et suspendu le jeu de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés .

Sur les autres demandes.

Les quittances de loyer ont été communiquées dans le cadre de la procédure.

Les autres demandes n’ont pas pour but d’opposer compensation, de faire écarter les prétentions adverses ou de faire juger des questions nées de l’intervention d’un tiers ou de la survenance ou de la révélation d’un fait, et ne pouvaient à ce titre être formées en cause d’appel.

Au surplus , elles ne sont manifestement pas, s’agissant notamment de demande de condamnation définitive à des dommages intérêts, de la compétence du juge des référés

L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

M [D] [C] et Mme [O] [R] épouse [C] qui succombent seront condamnés aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Reçoit M [D] [C] et Mme [O] [R] épouse [C] en leur appel.

Confirme en toutes ses dispositions la décision déférée.

Rejette les demandes de M [D] [C] et Mme [O] [R].

Rejette les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne M [D] [C] et Mme [O] [R] épouse [C] aux dépens.

Le greffier La présidente