ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 10 AVRIL 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/04444 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QLUM

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du 14 AOUT 2024

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE MONTPELLIER

N° RG 24/00331

APPELANTE :

Madame [E] [P]

née le 07 Juin 1978 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représentée par M^e Emmanuelle CARRETERO de la SCP SOLLIER / CARRETERO, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEES :

Madame [T] [F]

née le 30 Mai 1937 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 5]

Représentée par M^e Philippe BEZ de la SCP BEZ, DURAND, DELOUP, GAYET, avocat au barreau de MONTPELLIER,

substitué par M^e ARISTIDE BLANC

La SARL ORPI AGENCE ALPHA, Société à responsabilité limitée dont le siège social est [Adresse 3], immatriculée au RCS de Montpellier sous le N°306346594, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué par M^e MAINAS

Ordonnance de clôture du 11 Février 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 Février 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Virginie HERMENT, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Madame Nelly CARLIER, Conseillère

M^me Virginie HERMENT, Conseillère

Greffier lors des débats : M. Salvatore SAMBITO

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 20 août 2018, Mme [T] [F], avec le concours la SARL Orpi agence Alpha, a donné à bail à M. [U] [G] et Mme [E] [P] un logement à usage d’habitation principale situé au [Adresse 6] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1 300 euros.

Par avenant du 15 octobre 2019, Mme [D] [P] s’est substituée à M. [G] comme titulaire du contrat de bail.

Invoquant différents désordres affectant le logement, Mme [E] [P] a, par actes des 6 et 26 juin 2023, fait assigner en référé Mme [T] [F] et la société Orpi devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier afin qu’il ordonne une mesure d’expertise et ordonne la suspension des loyers jusqu’à l’exécution des travaux nécessaires à rendre le bien propre à sa destination.

Par ordonnance en date du 15 novembre 2023, Mme [E] [P] a été déboutée de ses demandes, le juge des référés ayant relevé qu’elle ne produisait ni contrat de bail, ni quittance de loyer faisant apparaître le nom de sa bailleresse et qu’elle ne rapportait donc pas la preuve que Mme [D] [P] était sa bailleresse.

Par actes du 27 février 2024 pour la première et du 6 mai 2024 pour la seconde, Mme [E] [P] a fait assigner en référé la société Orpi agence Alpha et Mme [T] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier afin qu’il ordonne une mesure d’expertise judiciaire en donnant pour mission à l’expert de décrire les désordres affectant son logement et les mesures technique pour y remédier, et d’évaluer les préjudices subis, et qu’il ordonne la suspension du paiement des loyers jusqu’à l’exécution des travaux nécessaires à rendre le bien propre à sa destination.

Aux termes d’une ordonnance rendue le 14 août 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier statuant en référé a :

— déclaré recevable la saisine en référé,

— débouté Mme [E] [P] de sa demande d’expertise,

— débouté Mme [E] [P] de sa demande de suspension du paiement des loyers,

— constaté que la demande de Mme [F] de condamnation provisionnelle de Mme [E] [P] au paiement de l’arriéré locatif était devenue sans objet,

— condamné Mme [E] [P] aux dépens,

— débouté Mme [F] et la société Orpi Agence Alpha de leurs demandes en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— constaté l’exécution provisoire.

Par déclaration en date du 29 août 2024, Mme [E] [P] a relevé appel de cette ordonnance en ce qu’elle l’avait déboutée de sa demande d’expertise et de sa demande de suspension du paiement des loyers et en ce qu’elle l’avait condamnée aux dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 7 février 2025, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Mme [P] demande à la cour de :

— déclarer son appel bien fondé,

— réformer la décision querellée,

— ordonner une mesure d’expertise avec mission pour l’expert désigné de :

* se rendre sur les lieux, au [Adresse 6] à [Localité 4],

* entendre les parties,

* recueillir les doléances de la locataire,

* décrire les désordres,

* établir la cause des désordres,

* prescrire les mesures techniques pour y remédier et les délais prévisibles à cet effet,

* évaluer les préjudices soufferts et,

* donner plus généralement à la cour les informations nécessaires,

— ordonner la suspension du paiement des loyers jusqu’à l’exécution des travaux nécessaires à rendre le bien propre à sa destination,

— rejeter toutes conclusions contraires,

— condamner in solidum la société Orpi Agence Alpha et Mme [F] à lui verser la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les requises aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise.

A l’appui de ses prétentions, Mme [P] expose que son logement est extrêmement humide et que des tâches de moisissure y sont apparues dans plusieurs pièces, le rendant non décent. Elle ajoute qu’elle a fait dresser un constat d’huissier le 14 mars 2023 et précise que ses tentatives pour que cessent ces troubles de jouissance sont demeurées infructueuses.

Elle fait valoir que compte tenu de la non décence de son logement, elle justifie d’un intérêt à obtenir la désignation d’un expert sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile.

En outre, elle indique qu’elle sollicite la suspension du paiement des loyers, sur le fondement de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, compte tenu de ce que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle invoque les dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1719 du code civil et fait valoir que l’obligation pour le bailleur de délivrer un logement décent est d’ordre public.

Elle précise avoir adressé plusieurs courriers à la société Orpi pour l’informer de la présence d’infiltrations et conteste les accusations selon lesquelles elle aurait 'incendié’ un artisan, précisant qu’elle ne lui a pas parlé au téléphone et que sa mère, qui a été en communication avec lui, atteste lui avoir répondu de manière correcte. Elle ajoute qu’elle a refusé l’intervention de l’artisan au seul motif qu’une procédure était déjà pendante devant le tribunal judiciaire et qu’elle attendait que les désordres soient constatés.

Elle souligne que la dégradation de son logement a aggravé ses problèmes de santé ainsi que ceux de sa fille, en raison de la forte humidité, et fait valoir que le logement ne répond pas aux critères de décence et qu’une expertise judiciaire doit être jugée recevable.

Du reste, Mme [P] invoque les dispositions des articles 1220 et 1728 du code civil et de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989. Elle indique qu’elle a soldé sa dette locative le 23 mai 2024 et qu’elle est désormais à jour du paiement de son loyer, mais que dans la mesure où l’inhabitabilité du logement ne lui permet pas d’exercer son droit de jouissance, elle est fondée à solliciter la suspension du paiement des loyers jusqu’à l’exécution des travaux de reprise.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 15 novembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Mme [F] demande à la cour de :

— confirmer la décision déférée,

— débouter Mme [P] de ses fins demandes,

— condamner Mme [P] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de son avocat, par application de l’article 699 du code de procédure civile.

Mme [F] conteste les allégations de la locataire et affirme que le logement répond aux critères de décence, tels que fixés notamment par l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 décembre 2002.

Elle précise que la locataire reconnaît elle-même, dans une mise en demeure du 12 mars 2023, que les tuiles, siège des infiltrations, ont été réparées le 12 mars 2023, de sorte que le clos et le couvert du logement sont garantis. Elle indique également qu’il ressort du constat d’huissier que le logement présente des dispositifs d’ouverture et de ventilation.

Elle ajoute que des travaux de remise en état étaient nécessaires à l’intérieur du logement, mais que malgré plusieurs tentatives pour faire intervenir des artisans, Mme [P] a toujours refusé de leur accorder l’accès, empêchant ainsi leur réalisation.

S’agissant de la suspension du paiement des loyers, elle indique que l’exception d’inexécution ne peut être valablement invoquée par le locataire qu’en cas d’impossibilité absolue d’utiliser les lieux et que dès lors qu’une utilisation partielle des lieux est possible, la seule perturbation dans la jouissance n’autorise pas la suspension du paiement du loyer. Elle ajoute que si Mme [P] indique que son logement ne serait pas décent, il n’est pas établi que celui-ci serait insalubre.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 15 novembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la société Orpi agence Alpha demande à la cour de :

— rejeter toutes conclusions contraires comme étant injustes et mal fondées,

— confirmer l’ordonnance rendue le 14 août 2024 par le juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, en toutes ses dispositions,

— débouter Mme [P] de sa demande d’expertise,

— débouter Mme [P] de sa demande de suspension de paiement des loyers,

Y ajoutant,

— condamner Mme [P] à lui verser la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [P] aux entiers dépens.

Elle fait valoir que Mme [T] [F] a démontré son accord pour réaliser les travaux nécessaires et qu’elle a mandaté des artisans pour se rendre sur les lieux afin que soient constatés les désordres et que soient établis des devis. Elle ajoute que Mme [E] [P] est seule responsable de la persistance des désordres, en faisant obstacle à la réalisation des travaux rendus nécessaires.

De plus, elle soutient que le logement donné en location est parfaitement décent.

Elle ajoute que Mme [E] [P] n’est pas fondée à reprocher à la bailleresse de ne pas avoir entrepris les travaux de reprise des désordres résultant des infiltrations, alors qu’elle a refusé l’accès à son domicile à l’artisan qu’elle avait mandaté pour intervenir. Elle en déduit que Mme [E] [P] ne justifie pas d’un intérêt légitime pour que soit ordonnée une mesure d’expertise judiciaire, laquelle est une mesure longue et coûteuse.

S’agissant de la demande de suspension du paiement des loyers, elle soutient que le locataire qui en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, ne peut exciper de l’exception d’inexécution que dans les seuls cas d’impossibilité absolue d’utiliser les lieux et qu’en l’espèce, la locataire ne rapporte pas la preuve d’une telle situation.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande tendant à l’instauration d’une mesure d’expertise

En vertu de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

La demande d’une mesure d’instruction doit reposer sur des faits précis, objectifs et vérifiables qui permettent de projeter le litige futur, qui peut n’être qu’éventuel, comme plausible et crédible.

Il appartient donc aux appelants de rapporter le preuve d’éléments suffisants à rendre crédibles leurs allégations, et de démontrer que le résultat de l’expertise à ordonner présente un intérêt probatoire.

Le motif légitime est donc caractérisé dès lors qu’il existe un litige susceptible d’opposer les parties devant le juge du fond, dans le cadre d’un procès non manifestement voué à l’échec et à la résolution duquel la mesure d’instruction est utile.

De plus, en application des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Il est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, d’assurer la jouissance paisible du logement et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Selon l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, le logement doit notamment, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, assurer le clos et le couvert, protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau, et disposer de dispositifs d’ouverture et de ventilation du logement en bon état et permettant un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptée aux besoins d’une occupation normale du logement. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne doivent pas présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité physiques des locataires.

En l’espèce, Mme [E] [P] verse aux débats un procès-verbal de constat réalisé le 14 mars 2023, dans lequel l’huissier de justice a relevé dans la cuisine, la présence d’une trace d’infiltration de 40 cm de diamètre au plafond, ainsi qu’une trace d’infiltration autour de la bouche d’aération et la présence de moisissures à droite de la porte-fenêtre sur une hauteur de 60 à 70 cm, dans la première chambre, une trace d’infiltration d’eau de 100 à 120 cm de diamètre au dessus-du lit, dans le bureau, une trace d’infiltration d’environ un mètre de diamètre au plafond, ainsi qu’une trace d’infiltration d’environ 40 cm de diamètre à l’angle de deux murs, et dans la deuxième chambre, une trace d’infiltration d’environ 1, 80 m de diamètre au plafond, ainsi que deux trous.

De plus, l’huissier a constaté que dans les WC, de la moisissure était présente autour de la VMC, ainsi qu’une trace d’humidité au pied de l’huisserie et que dans la salle de bains, les joints autour de la douche étaient moisis et que dans le placard, le bois était rongé à la jonction avec le sol.

Enfin, l’huissier a également constaté que la trappe donnant accès au vide-sanitaire laissait passer de l’air.

L’appelante justifie avoir régulièrement avisé l’agence immobilière des infiltrations d’eau ainsi que d’autres désordres affectant le logement, en produisant aux débats des courriels en date des 28 février 2020, 22 janvier 2021, 17 et 29 avril 2021, 29 août 2022, 29 novembre 2022 et 8 décembre 2022

Elle établit également avoir adressé à l’agence un constat amiable de dégât des eaux par lettre recommandée du 20 mars 2023.

Du reste, elle verse différentes pièces médicales, desquelles il ressort que son état de santé et celui de sa fille contre-indiquent de vivre dans un appartement avec moisissures.

Au vu de ces différentes pièces, est établie l’existence de traces d’humidité et de moisissures dans le logement loué par Mme [E] [P], susceptible d’atteindre sa santé et celle de sa fille, et de constituer un manquement de la part de la bailleresse à ses obligations de délivrance, d’entretien et de réparation.

Les intimées justifient d’un courriel de M. [M] [S], daté du 29 février 2024, dans lequel cette personne indique qu’il a contacté Mme [E] [P] pour convenir d’un rendez-vous pour le problème d’infiltrations de toiture et mentionne que cette dernière l’a 'incendiée'.

Est également produit le courrier de l’agence immobilière datée du 29 février 2024, dans lequel il est fait grief à la locataire d’avoir refusé l’intervention de deux artisans, ainsi qu’un mail de l’agence en informant la bailleresse

De plus, sont produit un courrier du conseil de l’agence immobilière, daté du 5 septembre 2024, qui indique au conseil de la locataire que l’agence Orpi a contacté un couvreur qui propose un rendez-vous, pour établir le devis de réparation, ainsi qu’un mail du 22 septembre 2024 dans lequel l’appelante invite l’agence immobilière à se rapprocher de son avocate qui a fait appel.

Mais, au vu de ces éléments, la cour observe qu’il n’est pas justifié, antérieurement au mois de février 2024, de démarches de la bailleresse pour mettre fin aux désordres.

Le fait que la tentative du mois de février 2024 se soit soldée par un échec ne saurait suffire à rendre la locataire responsable de l’état de son logement, alors qu’il n’est justifié d’aucune tentative antérieure, bien que des difficultés aient été signalées depuis le mois de février 2020, et qu’à cette date, elle venait de saisir le juge des contentieux de la protection pour qu’un expert soit désigné et vienne constater l’état de son logement.

Il s’ensuit qu’au vu de l’état du logement tel que constaté par l’huissier de justice, toute action de la part de la locataire fondée sur un manquement de la part du bailleur à ses obligations n’est pas manifestement vouée à l’échec et que l’appelante justifie d’un motif légitime pour que soit ordonnée une mesure d’expertise.

Dans ces conditions, la décision déférée sera infirmée en ce qu’elle a rejeté la demande d’expertise et statuant à nouveau, la cour fera droit à cette demande.

Sur la demande de suspension du paiement des loyers

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux et de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

De plus, en application de l’article 7a de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

S’agissant du paiement du loyer, l’exception d’inexécution n’est admise que si un désordre rend les lieux non seulement indécents, mais inhabitables.

La délivrance d’un logement ne satisfaisant pas aux critères du logement décent n’a pour conséquence un défaut d’exigibilité de la totalité du loyer que dans l’hypothèse d’un état d’inhabitabilité totale des locaux.

Or, en l’espèce, le seul procès-verbal de constat établi le le 14 mars 2023, versé aux débats par Mme [E] [P], ne suffit pas à démontrer que le logement serait totalement inhabitable et qu’en conséquence, l’appelante serait fondée à solliciter la suspension du paiement du loyer.

La décision déférée sera donc confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande de suspension du paiement des loyers.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

En l’état du litige, les dépens de première instance et d’appel seront mis à la charge de Mme [E] [P], demanderesse à la mesure d’expertise, avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP Bez-Durand-Deloup-Gayet, avocat, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il ne paraît pas inéquitable, au regard de la situation respective des parties, de laisser en l’état du litige à la charge de chacune d’elles les frais engagés en marge des dépens.

Elles seront donc déboutées de leur demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Infirme la décision déférée en ce qu’elle a débouté Mme [E] [P] de sa demande d’expertise,

La confirme pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Ordonne une expertise et commet pour y procéder M. [L] [O], [Adresse 1], qui pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, et aura pour mission, les parties régulièrement convoquées et connaissance prise des documents et pièces par elles produits, de:

— entendre les parties, recueillir leurs dires et explications ;

— entendre tous sachants et se faire communiquer tous documents qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— dresser un bordereau des documents communiqués, étudier et analyser ceux en rapport avec le litige ;

— se rendre au logement occupé par Mme [E] [P] situé [Adresse 6] à [Localité 4], en présence des parties ou de leurs conseils préalablement convoqués, et procéder à l’examen de ce logement ;

— décrire le logement et les désordres allégués par Mme [E] [P] le concernant ;

— préciser leur nature, leur date d’apparition, leur importance et leur origine ;

— décrire les conséquences de ces désordres sur les conditions de jouissance du logement et préciser s’ils rendent le logement impropre à l’habitation ;

— fournir tous éléments sur la conformité de cette habitation aux caractéristiques du logement décent telles que fixées par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 ;

— fournir tous les éléments permettant de déterminer les préjudices subis ;

— décrire les mesures propres à mettre fin aux désordres observés et les délais prévisibles à cet effet ;

— fournir toute précision technique et de fait utile à la solution du litige ;

— s’expliquer techniquement dans le cadre de ces chefs de missions sur les dires et observations des parties qu’il aura recueillis après leur avoir fait part au moins un mois auparavant de sa note de synthèse ;

Dit que si les parties viennent à se concilier, l’expert constatera que sa mission est devenue sans objet et qu’il nous en fera rapport,

Dit que l’expert se conformera pour l’exécution de sa mission aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284 du code de procédure civile,

Dispense les parties de toute consignation préalable, Mme [E] [P] étant bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale aux termes d’une décision rendue le 14 octobre 2024 par le bureau d’aide juridictionnelle,

Dit que préalablement au dépôt de son rapport, l’expert devra déposer un pré rapport susceptible de recueillir les observations des parties et y répondre dans le cadre de son rapport définitif,

Dit que l’expert devra déposer son rapport au greffe de la cour dans le délai de quatre mois à compter du jour où il aura été saisi de sa mission par le greffe sauf prorogation des opérations dûment autorisée,

Rappelle que l’article 173 du code de procédure civile fait obligation à l’expert d’adresser copie du rapport à chacune des parties, ou pour elles à leur avocat,

Dit que le dessaisissement de la Cour interviendra dès le dépôt du rapport d’expertise,

Déboute Mme [D] [P], Mme [T] [F] et la société Orpi Agence Alpha, de leurs demandes formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [D] [P] aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct au au profit de la SCP Bez-Durand-Deloup-Gayet, avocat, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier La Présidente