ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 20 MARS 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/04319 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QLLA

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du 09 JUILLET 2024

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE MONTPELLIER – N° RG 24/00233

APPELANTE :

Madame [L] [T]

née le 03 Juin 1984 à [Localité 3] (MAROC)

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Injeh SOUIDI, avocat au barreau de MONTPELLIER

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2024/008461 du 09/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

INTIME :

Le GROUPEMENT DE COOPERATION SOCIALE ET MEDICO SOCIALE – UN CHEZ SOI D’ABORD MONTPELLIER, ayant pour numéro SIRET le n° 877 905 422, dont le siège social est sis [Adresse 1] à [Localité 4], prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit titre:

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Estelle MERCIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 21 janvier 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 28 janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe PIQUET, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Madame Virginie HERMENT, Conseillère

Monsieur Philippe PIQUET, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier lors des débats : Madame Séverine ROUGY

Greffier lors du délibéré : Monsieur Salvatore SAMBITO

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par Madame Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par Monsieur Salvatore SAMBITO, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 10 février 2022 a effet au 1er mars 2022 le GROUPEMENT DE COOPERATION SOCIALE ET MEDICO SOCIALE UN CHEZ SOI D’ABORD , (GCSMS UN CHEZ SOI D’ABORD) a donné à bail à Mme [L] [T] un immeuble à usage d’habitation [Adresse 2], [Adresse 5] à [Localité 4] moyennant un loyer mensuel de 452 € outre une provision mensuelle sur charges de 37,96 euros.

Des loyers étant demeurées impayées, GCSMS UN CHEZ SOI D’ABORD a fait signifier à Mme [L] [T] par acte de commissaire de justice du 30 août 2023,un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme principale de 1736,54 Euros dont 1574,72 euros représentant les loyers et charges impayés aux 31 juillet 2023

Ce commandement étant demeuré infructueux, GCSMS UN CHEZ SOI D’ABORD a fait assigner Mme [L] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier statuant en référé pour obtenir le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire avec toutes ses conséquences.

Une réouverture des débats à été ordonnée le 30 avril 2024 afin que GCSMS UN CHEZ SOI D’ABORD produise un décompte actualisé de la dette permettant de vérifier le montant de la dette locative.

C’est dans ces conditions que par ordonnance de référé du 9 juillet 2024 le juge des contentieux de la protection a :

— Déclaré recevable l’action en référé.

— Constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 février 2022 ayant pris effet le 1er mars 2022 entre GCSMS UN CHEZ SOI D’ABORD et Mme [L] [T] concernant l’immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 2], [Adresse 5] à [Localité 4] sont réunies à la date du 12 octobre 2023.

— Condamné Mme [L] [T] à payer à GCSMS UN CHEZ SOI D’ABORD la somme provisionnelle de 2665,66 euros représentant l’arriéré de loyer, charges et indemnité d’occupation arrêté à la date du 12 juin 2024, mensualité du mois de mai 2024 comprise.

— Autorisé Mme [L] [T] à se libérer de sa dette, outre le loyer et des charges courant en 35 versements mensuels de 75 € et une 36e mensualité qui soldera la dette.

— Précisé que chaque versement devra intervenir le 15 du mois, et pour le premier versement, aux plus tard le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance.

— Suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés.

— Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise.

— Dit en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, qu’elle soit dues au titre des loyers et des charges courant ou de l’arriérée, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein et entier effet, de sorte que le bail étant résilié, Mme [L] [T]

Sera tenue de régler immédiatement la totalité des sommes restant dues,

qu’à défaut pour Mme [L] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et bien s’y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification de commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L433 ' 1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meubles désigné par la personne expulsée ou à défaut par le bailleur.

Devra payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges courantes applicables au jour de la résiliation de plein droit du bail le 12 octobre 2023, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisé par la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles.

— Débouté GCSMS UN CHEZ SOI D’ABORD de ses autres demandes.

— Condamné Mme [L] [T] aux dépens.

— Dit que s’il devait être exposé des dépens pour l’exécution de la décision ils seraient à la charge de Mme [L] [T].

— Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et débouté GCSMS UN CHEZ SOI D’ABORD de sa demande de ce chef.

Par déclaration du 14 août 2024 Mme [L] [T] a relevé appel de cette décision.

Aux termes de ses dernières conclusions auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions Mme [L] [T] demande à la cour de :

— Infirmer l’ordonnance de référé du 9 juillet 2004 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier en ce qu’elle a :

déclaré recevable l’action en référé.

constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 février 2022 ayant pris effet le 1er mars 2022 entre GCSMS UN CHEZ SOI D’ABORD Élimina concernant l’immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 2], [Adresse 5] à [Localité 4] sont réunies à la date du 12 octobre 2023.

condamné Mme [L] [T] à payer à GCSMS UN CHEZ SOI D’ABORD la somme provisionnelle de 2665,66 euros représentant l’arrivée de loyer, charges et indemnité d’occupation arrêté à la date du 12 juin 2024, mensualité du mois de mai 2024 comprise.

autorisé Mme [L] [T] à se libérer de sa dette, outre le loyer et des charges courant en 35 versements mensuels de 75 € et une 36e mensualité qui soldera la dette.

précisé que chaque versement devant intervenir le 15 du mois, et pour le premier versement, aux plus tard le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance.

suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés.

dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise.

dit qu’en revanche à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, qu’elle soit dues au titre des loyers et des charges courant ou de l’arriérée, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein et entier effet, de sorte que le bail étant résilié, Mme [L] [T] sera tenue de régler immédiatement la totalité des sommes restant dues

qu’à défaut pour Mme [L] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et bien s’y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification de commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique délai de d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L4 133 ' un du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dentelles garde-meubles désignées par la personne expulsée ou à défaut par le bailleur.

Devra payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges courantes applicables aujour de la résiliation de plein droit du bail le 12 octobre 2023, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés aux bailleurs .

— Condamné Mme [L] [T] aux dépens.

— Dit que s’il devait être exposé des dépens pour l’exécution de la décision ils seraient à la charge de Mme [L] [T].

Confirmer l’ordonnance dont appel en ce qu’elle a :

Débouté GCSMS UN CHEZ SOI D’ABORD de ses autres demandes.

Dit n’y avoir lieu application de l’article 700 du code de procédure civile et déboutée GCSMS UN CHEZ SOI D’ABORD De sa demande de ce chef..

Par conséquent, statuant à nouveau :

à titre principal.

— Juger que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivrée par GCSMS UN CHEZ SOI D’ABORD est nul.

— Juger que la procédure d’expulsion engagée par GCSMS UN CHEZ SOI D’ABORD est irrégulière.

— Juger que Mme [L] [T] est fondée à opposer à GCSMS UN CHEZ SOI D’ABORD une exception d''inexécution dans le paiement des loyers et charges.

— Juger que Mme [L] [T] est fondée à opposer à GCSMS UN CHEZ SOI D’ABORD les créances suivantes

5650 € au titre de son préjudice de jouissance, à parfaire au jour de la réalisation effective des travaux de réparation

3000 € à titre de dommages intérêts.

— Ordonner la compensation des créances réciproques entre la créance alléguée de GCSMS UN CHEZ SOI D’ABORD de 2665,66 euros et la créance de Mme [L] [T] de 8650 €.

— Juger qu’en raison de la compensation des créances réciproques aucune dette locative ne peut être opposée à Mme [L] [T].

— Par conséquent rejeter la demande de paiement de GCSMS UN CHEZ SOI D’ABORD De 2665,66 euros au titre de la dette locatives et la demande d’expulsion formulée contre Mme [L] [T].

À titre subsidiaire.

— Ordonner la suspension de la clause résolutoire.

— Accorder à Mme [L] [T] des délais de paiement sur 36 mois.

En tout état de cause.

— Juger recevables les demandes formulées par Mme [L] [T] en cause d’appel.

— Débouter en conséquence GCSMS UN CHEZ SOI D’ABORD de sa demande tendant à voir déclarer irrecevables les prétentions formulées par Mme [L] [T].

— Condamner GCSMS UN CHEZ SOI D’ABORD à communiquer toutes les quittances de loyer depuis la conclusion du contrat de sous-location de février 2022 à ce jour sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir.

— Condamner GCSMS UN CHEZ SOI D’ABORD À payer à M° [O] [S] la somme de 3500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et l’article 37 alinéa de de la loi N° 91-647 du 10 juillet 1991 sans que cette somme ne puisse être inférieure à la somme de 1404 € TTC.

— Condamner GCSMS UN CHEZ SOI D’ABORD aux entiers dépens de première instance et d’appel

Aux termes de ses dernières conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions GCSMS UN CHEZ SOI D’ABORD demande à la cour de :

à titre principal.

— Déclarer irrecevables les demandes de Mme [L] [T].

— Débouter Mme [L] [T] de l’ensemble de ses demandes.

À titre subsidiaire.

— Confirmer l’ordonnance dont appel en ce qu’elle a :

Déclaré recevable l’action en référé.

Constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 février 2022 ayant pris effet le 1er mars 2022 entre GCSMS UN CHEZ SOI D’ABORD et Mme [L] [T] concernant l’immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 2], [Adresse 5] à [Localité 4] sont réunies à la date du 12 octobre 2023.

Condamné Mme [L] [T] à payer à GCSMS UN CHEZ SOI D’ABORD la somme provisionnelle de 2665,66 euros représentant l’arrivée de loyer, charges et indemnité d’occupation arrêtés à la date du 12 juin 2024, mensualité du mois de mai 2024 comprise..

Condamné Mme [L] [T] aux dépens.

Dit que s’il devait être exposé des dépens pour l’exécution de la décision ils seraiten à la charge de Mme [L] [T].

— Infirmer l’ordonnance dont appel en ce qu’elle a :

Autorisé Mme [L] [T] à se libérer de sa dette, outre le loyer et des charges courant en 35 versements mensuels de 75 € et une 36e mensualité qui soldera la dette.

Précisé que chaque versement devra intervenir le 15 du mois, et pour le premier versement, aux plus tard le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance.

Suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés.

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise.

Dit en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, qu’elle soit due au titre des loyers et des charges courant ou de l’arriérée, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein et entier effet, de sorte que le bail étant résilié, Mme [L] [T] sera tenue de régler immédiatement la totalité des sommes restant dues

qu’à défaut pour Mme [L] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique aidée d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meubles désignés par la personne expulsée ou à défaut par le bailleur, devra payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges courantes applicables au jour de la résiliation de plein droit du bail le 12 octobre 2023, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles.

Débouté GCSMS UN CHEZ SOI D’ABORD De ses autres demandes..

Statuant à nouveau.

— Constater la résiliation du bail en cause intervenue de plein droit le 12 octobre 2023.

— Déclarer en conséquence Mme [L] [T] occupante sans droit ni titre de l’appartement sis [Adresse 2] à [Localité 4].

— Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Mme [L] [T] des locaux sus visés tant de sa personne que de ses biens, que de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique.

— Fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mme [L] [T] à compter du 12 octobre 2023 au montant du loyer, augmenté des charges courantes applicables au jour de la résiliation de plein droit du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

En tout État de cause.

— Débouter Mme [L] [T] de sa demande de communication de pièces sous astreinte, les quittances de loyer étant communiquées.

— Débouter Mme [L] [T] de l’ensemble de ses demandes.

— Condamner Mme [L] [T] à payer à GCSMS UN CHEZ SOI D’ABORD les entiers dépens en ce compris les frais de commandement de payer.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’appel.

Interjeté dans les formes et délais de la loi l’appel de Mme [L] [T] est recevable.

Sur les différentes demandes

L’article 834 du Code de procédure civile stipule que «  Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend »

L’article 24 I de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction à la date de conclusion du bail liant les parties stipule que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges au terme convenu ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effets que deux mois après en commandement de payer demeurer infructueux

Le commandement de payer contient à peine de nullité

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette (…) »

Ce texte a été modifié par la loi du 27 juillet 2023 et dispose désormais : «

I ' Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie.Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient à peine de nullité :

1°La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette (…) »

La loi du 27 juillet 2023 qui a réduit de deux mois à six semaines le délai permettant l’acquisition de la clause résolutoire ne contient aucune disposition quant à son application dans le temps.

La troisième chambre civile de la Cour de Cassation a rendu un avis le 13 juin 2004 par lequel elle est d’avis que les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 en ce qu’elle modifie le délai minimal imparti aux locataires pour s’acquitter de leur dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa premier premièrement de la loi du 6 juillet 1989 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce il est constant que le bail signé entre les parties est en date du 10 février 2022.

Le commandement de payer signifié le 30 août 2023 à Mme [L] [T] stipule «Vous indiquant qu’à défaut de paiement d’avoir sollicité de délais de paiement dans le délai de six semaines à compter de la date en tête du présent acte vous vous exposez à une procédure judiciaire de résiliation de votre bail et d’expulsion. »

Ce commandement s’il est conforme aux textes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 ne respecte pas les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 applicables à la date de la conclusion du bail.

Par ailleurs Mme [L] [T] ne justifie pas du caractère non sérieusement contestable des sommes dont elle demande le paiement.

En conséquence il existe des contestations sérieuses ne permettant pas au juge des référés de statuer.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

GCSMS UN CHEZ SOI D’ABORD qui succombe sera condamné aux dépens de première instance et d’appel

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Reçoit Mme [L] [T] en son appel.

Réformant la décision entreprise et statuant à nouveau

Dit n’y avoir lieu à référé

Rejette les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne GCSMS UN CHEZ SOI D’ABORD aux dépens de première instance et d’appel.

Le greffier La présidente