ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

4e chambre civile

ARRET DU 11 SEPTEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/00737 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QD66

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 25 JANVIER 2024

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 6] / FRANCE

N° RG 22/00921

APPELANT :

Monsieur [B] [T]

né le 04 Juillet 1955 à [Localité 8] (TUNISIE)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Valéry-Pierre BREUIL de la SCP MARTY – BENEDETTI-BALMIGERE – BREUIL, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALESsubstituépar M^e Christophe DE ARANJO, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEE :

S.A.R.L. SAFTI , immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 523 964 328, représentée par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 29 Avril 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 mai 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Philippe SOUBEYRAN, président de chambre et M^me Marie-José FRANCO, conseillère, chargée du rapport.

Ces magistrat ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Philippe SOUBEYRAN, président de chambre

M^me Marie-José FRANCO, conseillère

M. Jean-Jacques FRION, conseiller

Greffier lors des débats : M^me Hélène ALBESA

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Philippe SOUBEYRAN, président de chambre, et par M^me Hélène ALBESA, greffier.

* * * *

FAITS, PROCÉDURE, PRETENTIONS ET MOYENS :

1. Le 16 juin 2020, M. [B] [T] a mandaté la SARL Safti, agence immobilière, pour la vente d’une maison d’habitation sise à [Adresse 5] au prix de 425 000 €, en contrepartie d’une commission égale à 3,5 % du prix de la vente.

2. Par un second avenant du 29 décembre 2020, il a finalement été convenu que le prix de vente serait ramené à 398 900 €.

3. La société Safti a mis en relation M. [T] avec les époux [H] lesquels n’ont pas formalisé d’offre auprès de la société Safti.

4. M. [T] a vendu son bien immobilier aux époux [Z] par l’intermédiaire d’une autre agence.

5. Par courrier du 8 décembre 2021, la société Safti a mis en demeure M. [T] de lui payer une indemnité compensatrice forfaitaire de 13 961,50 € en vertu du mandat, en vain.

6. C’est dans ce contexte que, par acte du 5 avril 2022, la société Safti a fait assigner M. [T] afin de se voir indemniser.

7. Par jugement du 25 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Perpignan a :

— Jugé la clause litigieuse opposable à M. [T] ;

— Jugé que la clause pénale est applicable et n’est pas manifestement excessive ;

— Condamné M. [T] [B] à payer à la société Safti la somme de 13 961,50 € assortie des intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2021;

— Débouté M. [T] de l’ensemble de ses demandes ;

— Condamné M. [T] à payer la société Safti la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejeté la demande de M. [T] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné M. [T] aux entiers dépens;

— Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

8. M. [T] a relevé appel de ce jugement le 12 février 2024.

9. Par dernières conclusions remises par voie électronique le 24 avril 2025, M. [T] demande en substance à la cour, au visa des articles 1171, 1226, 1229 et 1231-5 du code civil, de :

— Réformer le jugement du 25 janvier 2024 en ce qu’il a :

— Jugé que la clause pénale est applicable et n’est pas manifestement excessive ;

— Condamné M. [T] [B] à payer à la société Safti la somme de 13 961,50 €, assortie des intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2021 ;

— Débouté M. [T] de l’ensemble de ses demandes ;

— Condamné M. [T] à payer la société Safti la somme de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

— Rejeté la demande de M. [T] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné M. [T] aux entiers dépens ;

— Rejeter purement et simplement l’ensemble des demandes et moyens présentées par la société Safti à l’encontre de M. [T],

Statuant à nouveau :

— Juger que la clause litigieuse ne peut recevoir application,

— Juger que la clause litigieuse crée manifestement un déséquilibre au profit du mandataire et est réputée non écrite,

— Juger que la clause pénale est manifestement excessive,

— Réduire à la somme de 1€ le montant de l’indemnité,

— Juger que la société Safti ne rapporte pas la preuve que le vendeur aurait commis, qui l’aurait privé de la vente, ou ayant généré un préjudice,

— Rejeter purement et simplement l’ensemble des demandes de la société Safti à l’encontre de M. [T],

— Condamner la société Safti au paiement de la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

10. Par dernières conclusions remises par voie électronique le 25 avril 2025, la société Safti demande en substance à la cour, au visa des articles 1231-1 et 1231-5 du code civil, et l’article 6 de la loi Hoguet, de :

— Juger que M. [T] a limité l’effet dévolutif de son appel à une demande de réformation du seul chef de jugement par lequel le Tribunal l’a condamné à payer à la société Safti la somme de 13961,50 €, assortie des intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2021,

— Déclarer la demande de réformation des autres chefs de jugement, formée par M. [T] par voie de conclusions notifiées après l’expiration du délai de l’article 908 du code de procédure civile, irrecevable,

— Confirmer le jugement entrepris,

— Débouter M. [T] de son appel et de l’ensemble de ses prétentions,

— Subsidiairement, si la Cour réformait le jugement, condamner M. [T] à payer à la société Safti une somme de 13 300 € à titre de dommages-intérêts, outre intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2021,

En tout état de cause, ajoutant au jugement,

— Condamner M. [T] à payer à la société Safti une somme complémentaire de 3 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Le condamner au paiement des entiers dépens d’appel, dont distraction au profit de la SELARL Safran Avocats, en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

11. Vu l’ordonnance de clôture en date du 29 avril 2025.

12. Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS

13. La société Safti soutient que dans ses premières conclusions notifiées le 12 avril 2024, M. [I] a entendu cantonner son appel à la disposition l’ayant condamné à payer à la SARL [I] la somme de 13 961,50 € outre intérêts, et que la cour ne serait dès lors pas saisie des dispositions ayant jugé la clause litigieuse opposable à M. [I], jugé que la clause pénale n’est pas manifestement excessive, débouté M. [I] de l’ensemble de ses demandes et l’a condamné sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

14. Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 12 avril 2024, M. [I] demandait à la cour de :

'- Réformer le jugement en ce qu’il a condamné M. [I] à payer à la SARL Safti la somme de 13961, 50 € assortie des intérêts au taux légal à compter du 10 décembre 2021.

— Et statuant à nouveau:

Sur la demande principale d’indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la commission,

— Juger que la clause ne peut recevoir application

— Rejeter purement et simplement l’ensemble des demandes de la société Safti à l’encontre de M. [I] ;

Juger que la clause litigieuse crée manifestement un déséquilibre au profit du mandataire et est réputée non-écrite ;

— Juger que la clause pénale est manifestement excessive,

— réduire à la somme de 1 € le montant de l’indemnité (…)'

15. L’examen du bien-fondé de la demande de réformation de la condamnation de M. [I] au paiement de la somme de 13961,50 € implique nécessairement de déterminer si les dispositions contractuelles sur lesquelles cette condamnation est fondée lui sont opposables.

Par ailleurs, contrairement à ce que soutenu par la société Safti, M. [I] sollicite expressément dans ses premières concusions la réduction de cette clause. Enfin, la décision de la cour sur la demande de réformation de la condamnation principale de M. [I] l’oblige à statuer sur le sort des dépens et des frais irrépétibles qui en sont les accessoires.

16. Le premier juge a fondé la condamnation de M. [I] sur l’application de la clause d’exclusivité stipulée à l’article 9 du mandat et sur celle instaurant à l’article 10 une clause pénale.

17. M. [I] soutient en substance d’une part que le mandat se présente sous la forme d’une double feuille dont seule la 2ème est paraphée et la 3ème signée alors que c’est à la 4ème page que sont mentionnées les clauses litigieuses et d’autre part que la rédaction de la clause d’exclusivité ne respecterait pas les exigences formelles du décret du 20 juillet 1972. Il ajoute que la prévision d’une clause d’exclusivité présente un caractère inhabituel de nature à créer un déséquilibre significatif entre les parties.

18. La sociéré Safti lui répond qu’il résulte de ce texte que seule la clause pénale doit être mentionnée en caractères très apparents et que tel est bien le cas de celle mentionnée à l’article 10 du mandat.

19. Sur le premier point, il peut être considéré à l’instar du premier juge que les conditions générales du mandat stipulées en page 4 sont opposables à M. [I] dès lors qu’il a apposé sa signature sous la mention 'lu et approuvé’ écrite de sa main et la mention pré-imprimée 'le mandant reconnaît expressément avoir pris connaissance, préalablement à la signature des caractéristiques ci-dessus et conditions générales en page 4 du présent mandat et avoir reçu un exemplaire original du mandat'.

20. S’agissant de l’application de la clause d’exclusivité et de la clause pénale qui fondent la décision de condamnation de M. [I], l’article 6, I, de la loi n 70-9 du 2 janvier 1970, dans sa rédaction applicable en la cause, dispose que : 'lorsque le mandat confié à un agent immobilier est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle une commission sera due par le mandant, même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause recevra application dans les conditions qui seront fixées par décret'.

Ces conditions sont fixées par l’article 78, alinéa1 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, dans sa rédaction applicable en la cause, en ces termes :

'Lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale, ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle une commission sera due par le mandant, même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d’une stipulation expresse d’un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause est mentionnée en caractères très apparents'.

21. Contrairement à ce que soutenu par la société Safti, il ressort de la rédaction de ce texte et notamment de l’emploi de la conjonction 'ou’ pour distinguer les trois types de clauses envisagées par cette disposition, et la dernière citée dans le texte n’étant pas la clause pénale, que l’exigence du caractère très apparent s’applique à chacune d’entre elles et non exclusivement à la clause pénale.

22. S’il peut être considéré que cette dernière, écrite dans une taille de police lisible, en caractères gras, et surtout en ce qu’elle est insérée dans un titre 10 qui lui est exclusivement dédié, répond au qualificatif de 'caractères très apparents', il n’en va pas de même de la clause d’exclusivité rédigée en très petits caractères, de même taille de police que celle utilisée pour les stipulations qui la précèdent et qui la suivent. Aucun encadré ni emploi d’une couleur de police différente ne vient mettre en valeur et l’usage du 'caractère gras’ ne parvenant pas à lui seul à attirer l’attention du signataire et de la distinguer des autres dispositions, mis à part de la clause pénale rédigée en plus gros caractères.

La cour ne peut dès lors considérer à l’instar du premier juge qu’elle répond aux exigences de l’article 78 sus-cité du décret du 20 juillet 1972.

23. La clause d’exclusivité n’étant pas applicable, elle ne peut encourir la sanction prévue par la clause pénale.

24. Il s’ensuit que c’est à tort que le premier juge a condamné M. [I] au paiement de la somme de 13 961,50 € en exécution de ces clauses.

25. A titre subsidiaire, la SARL Safti formule une demande indemnitaire qu’elle fixe au montant de la rémunération qu’elle aurait dû percevoir et fonde sur le fait fautif que M. [I] a accepté par l’intermédiaire d’une agence concurrente une offre de la part d’acquéreurs ayant visité son bien par l’intermédiaire de la SARL Safti.

26. Dès lors cependant que la clause d’exclusivité a été jugée inapplicable, il ne peut être jugé fautif pour M. [I] d’avoir conclu la vente par l’intermédiaire d’une autre agence. Il n’est pas en outre établi que M. [I] ait rencontré les acquéreurs l ors de la visite organisée par la société Safti. La faute de M. [I] n’étant pas caractérisée, la SA Safti sera déboutée de sa demande indemnitaire.

27. En conséquence de l’ensemble de ces considérations, le jugement sera infirmé en toutes ses dispositions et la société Safti déboutée de l’ensemble de ses demandes.

28. Partie succombante, la société Safti supportera la charge des dépens de première instance et d’appel en application de l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire,

Rejette le moyen tiré de la limitation de l’effet dévolutif de l’appel,

Infirme le jugement en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Dit inapplicable la clause d’exclusivité insérée au mandat de vente consenti par M. [B] [I] à la SARL Safti le 16 juin 2020,

Déboute en conséquence la SARL Safti de sa demande en paiement de la somme de 13961,50 €,

Y ajoutant,

Déboute la SARL Safti de sa demande indemnitaire,

Condamne la SARL Safti aux dépens de première instance et d’appel.

Condamne la SARL Safti à payer à M. [B] [I] la somme de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

le greffier le président