ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 12 JUIN 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/01481 – N° Portalis DBVK-V-B7F-O42R

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 12 FEVRIER 2021

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PERPIGNAN

N° RG 11-18-001258

APPELANTE :

S.C.I. ILOT SPORT prise en la personne de Monsieur [U], administrateur provisoire

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Mandine CORTEY LOTZ de la SELARL CORTEY LOTZ & MARCHAL AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué sur l’audience par M^e Nicolas LACOMME, avocat au barreau de DAX

INTIMEE :

Madame [Y] [O]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par M^e Elisabeth REY, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

Ordonnance de clôture du 18 mars 2025 révoquée avant ouverture des débats et nouvelle clôture au 08 avril 2025.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 avril 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Sabine MICHEL

ARRET :

— contradictoire,

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Sabine MICHEL, Greffière.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Ilot Sport (la SCI) a été créée en 1995 par Monsieur [H] [T] et ses enfants, Monsieur [N] [T] et Madame [W] [T]. Monsieur [H] [T] détenait 480 parts, chacun de ses enfants 60 parts.

Monsieur [H] [T] a entretenu une relation avec Madame [O], lesquels ont été liés par un pacte civil de solidarité entre le 15 décembre 2014 et le 23 mars 2016.

Monsieur [N] et Madame [W] [T] (les consorts [T]) exposent que suite à une donation du 6 juin 2017, la répartition des parts de la SCI est devenue la suivante : 120 parts pour Monsieur [H] [T] et 240 chacun pour Monsieur [N] et Madame [W] [T].

Par acte du 30 juin 2017, reçu par Maître Doat, la SCI Ilot Sport a acquis une maison sise [Adresse 5] à Montesquieu des Albères.

Le 1er octobre 2017, un bail d’habitation sur cette maison a été consentie à Madame [O]

Le [Date décès 4] 2017, Monsieur [H] [T] est décédé.

Estimant que Madame [O] jouissait des lieux en fraude de leurs droits et sans autorisation de la SCI, la SCI a, par acte du 29 août 2018, assigné Madame [O] aux fins d’annulation du bail et d’expulsion de la maison litigieuse.

Par jugement du 12 février 2021, le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Perpignan a, motif pris de l’absence d’autorisation des associés de la SCI d’agir en nullité d’un engagement :

— Déclarer l’action irrecevable ;

— Débouté Madame [O] de sa demande au titre de l’abus de droit ;

— Condamné la SCI Ilot Sport à payer à Madame [O] la somme de 1 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné la SCI Ilot Sport aux dépens de l’instance.

Par déclaration au greffe du 7 mars 2021, la SCI Ilot Sport a interjeté appel de ce jugement.

Par arrêt du 26 novembre 2024, la cour d’appel de Pau a notamment désigné la SELARL FHBX en la personne de Maître [L] [U] en qualité d’administrateur provisoire pour la SCI Ilot Sport. Cette désignation a été notifiée par le conseil de la SCI Ilot Sport par message RPVA du 7 mars 2025, lequel indique qu’en conséquence l’instance est interrompue.

Par courrier RPVA du 13 mars 2025, la SCI Ilot Sport a sollicité le rabat de l’ordonnance de clôture prévue initialement le 18 mars 2025 et un report de l’audience prévue afin d’échanger avec l’administrateur de la SCI Ilot Sport et conclure.

Finalement la SCI Ilot Sport prise en la personne de Monsieur [U], administrateur provisoire a déposé des conclusions, remises au greffe le 14 mars 2025, par lesquelles il demande à la cour d’appel de :

— Réformer le jugement dont appel en ce qu’il a déclaré son action irrecevable et l’a condamnée à payer à Madame [O] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance ;

— Débouter Madame [O] de son appel incident ;

— Déclarer la SCI Ilot Sport recevable et bien fondée ;

— Prononcer la résiliation du bail d’habitation du 1er octobre 2017 aux torts exclusifs de Madame [O] pour sous-location illicite ;

— Déclarer irrecevable la demande indemnitaire de Madame [O], en réparation du prétendu caractère abusif de la procédure introduite devant la cour d’appel de Montpellier ;

— Déclarer irrecevable et mal fondé l’appel incident de Madame [O] ;

— Débouter Madame [O] de toutes ses demandes incidentes relatives à l’entretien de la maison ;

— Prononcer l’expulsion de Madame [O] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

— Condamner Madame [O] à verser à la SCI Ilot une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer indexé jusqu’à complète vidange du lieu ;

— Prononcer la suppression du délai de deux mois de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution au terme duquel par défaut peut avoir lieu l’expulsion ;

— Déclarer que Madame [O] ne pourra bénéficier de la trêve prévue à l’article L. 613-3 du code de la construction et de l’habitation ;

— Condamner Madame [O] à reverser les loyers indûment perçus à la SCI Ilot Sport, soit 49 300 euros ;

Subsidiairement :

— Ordonner avant dire droit une expertise graphologique de l’original de l’autorisation de sous-location dont se prévaut Madame [O] ;

En tout état de cause :

— Apprécier l’opportunité de condamner Madame [O] à une amende civile en application de l’article 295 du code de procédure civile ;

— Condamner Madame [O] à verser à la SCI Ilot Sport la somme de 1 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral ;

— Condamner Madame [O] à verser à la SCI Ilot Sport la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Madame [O] aux entiers dépens de première instance et d’appel en ce compris le coût du procès-verbal de constat des 5, 12 et 16 août 2021, la sommation interpellative du 9 août 2022, le procès-verbal de constat du 11 août 2022, le procès-verbal de constat du 25 août 2022, la sommation interpellative du 16 août 2023 et les constats des 2 et 14 août 2024.

Par ses dernières conclusions, reçues par le greffe le 6 décembre 2024, Madame [O] demande à la cour d’appel de :

— Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a jugé irrecevable l’action intentée par la SCI Ilot Sport pour défaut de qualité à agir ;

— Rejeter toutes prétentions adverses ;

Reconventionnellement :

— Condamner la SCI au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la procédure abusivement intentée par la SCI Ilot Sport et du harcèlement à l’égard de la locataire auquel se livre la gérante ;

— Condamner la partie adverse au paiement de la somme de 2 815 euros au titre des travaux lui incombant ;

— Condamner la partie adverse à procéder au changement des gouttières perforées de la maison prise à bail sous astreinte de 100 euros par jour de retard deux mois après la décision à intervenir ;

— Condamner la SCI Ilot Sport au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La clôture a été prononcée le 19 mars 2025 par une ordonnance du même jour.

Par conclusions remises au greffe le 28 mars 2025, Madame [O] demande, outre les demandes préalablement formulées, à la cour d’appel de :

— Ordonner le rabat de l’ordonnance de clôture rendue le 18 mars 2025 afin qu’un débat contradictoire et loyal ait lieu avec la production des présentes nouvelles écritures de l’intimée ;

— Juger que l’audience des plaidoiries sera maintenue au 8 avril 2025 à 9h et dans la négative fixer toute nouvelle date de clôture et d’audience qu’il plaira ;

Sur la demande adverse subsidiaire concernant une expertise graphologique :

— Juger que Madame [O] émet les protestations et réserves d’usage sur l’expertise graphologique de l’autorisation de sous-location avec la précision qu’il conviendra de mettre à la charge de la demanderesse tous les frais et dépens inhérents à cette demande.

Pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties et à la décision déférée.

MOTIFS

Sur le rabat de l’ordonnance de clôture

Il convient de noter que par ordonnance de révocation du 8 avril 2025, la clôture a été révoquée à l’audience du 8 avril 2025.

Sur la recevabilité de l’action de la SCI

Le juge des contentieux et de la protection a déclaré l’action de la SCI irrecevable pour défaut de qualité agir aux motifs que l’action en justice nécessite, au regard des statuts de la société et conformément aux articles 1846 et suivants du code civil, l’autorisation des deux associés qui la composent, en effet, l’action en justice constitue en l’espèce un acte qui excède la gestion de la société en tendant à l’annulation d’un engagement antérieur bénéficiant d’une validité apparente et aurait pour effet de modifier substantiellement le patrimoine de la société or, la SCI ne justifie pas en l’espèce d’une autorisation. Elle serait donc dépourvue de qualité à agir.

La SCI sollicite l’infirmation du jugement, estimant que le gérant peut accomplir les actes de gestion requis par l’intérêt de la société et exercer une action en justice sans pouvoir spécial de ses coassociés. Un cogérant est présumé pouvoir ester seul en justice alors que les statuts de la SCI ne comportent pas de limite aux pouvoirs de gérance ;

Madame [W] [T] étant gérante, elle avait qualité pour agir au nom de la société ;

L’action litigieuse ne dépasse pas les pouvoirs de gestion, elle a pour objet la nullité du bail dont la validité est contestée ; cette action n’entraine pas de risque d’appauvrissement du patrimoine de la SCI en raison du remboursement des loyers perçus dès lors qu’il est demandé une indemnité d’occupation.

Madame [O] sollicite la confirmation du jugement, précisant que Madame [W] [T] agit seule au nom de la SCI alors que les statuts de la SCI obligent à prendre les décisions qui excèdent les pouvoirs de gestion à l’unanimité en assemblée générale ou dans un acte comportant la signature de l’ensemble des associés : La SCI n’apporte pas la preuve de cette décision prise à l’unanimité.

Le bail a été ratifié par Monsieur [N] [T] et son action est contraire à l’intérêt de la SCI en raison du risque d’appauvrissement de celle-ci selon l’issue du litige.

Il sera remarqué que l’article 1846 du code civil dispose : " La société est gérée par une ou plusieurs personnes, associées ou non, nommées soit par les statuts, soit par un acte distinct, soit par une décision des associés.

Les statuts fixent les règles de désignation du ou des gérants et le mode d’organisation de la gérance. Sauf disposition contraire des statuts, le gérant est nommé par une décision des associés représentant plus de la moitié des parts sociales. Dans le silence des statuts, et s’il n’en a été décidé autrement par les associés lors de la désignation, les gérants sont réputés nommés pour la durée de la société. Si, pour quelque cause que ce soit, la société se trouve dépourvue de gérant, tout associé peut réunir les associés ou, à défaut, demander au président du tribunal statuant sur requête la désignation d’un mandataire chargé de le faire, à seule fin de nommer un ou plusieurs gérants "

Dès lors le gérant d’une société civile immobilière est présumé avoir la capacité d’agir en justice au nom de la société, à défaut de dispositions des statuts sur le mode d’administration ainsi l’article 3.0 concernant la gérance de la SCI modifié par l’AG du 31 mars 2018 qui reprend les précédents statuts prévoit qu’à l’égard des tiers, les gérants agissent ensemble ou séparément en engageant la société par les actes entrant dans l’objet social.

Ainsi l’action de la SCI est recevable et en l’espèce elle ne dépasse pas un acte de gestion pouvant être exercé seul par le gérant en l’absence d’un risque d’appauvrissement du patrimoine de la SCI s’agissant de la gestion d’un contrat de location, et d’une constatation de fautes du locataire.

En conséquence, le jugement de première instance sera infirmé.

Sur la résiliation du bail

Le tribunal n’a pas statué sur ce point.

La SCI Ilot Sport sollicite la résiliation du bail d’habitation du 1er octobre 2017 aux motifs que Madame [O] ne dispose pas d’autorisation de sous-louer le bien et elle s’est auto-constituée une autorisation de sous-location qui n’a pas été signée par les associés de la SCI Ilot Sport.

Si l’autorisation fournie pour l’année 2017 est valable, elle ne l’était que pour l’année 2017 et elle demande une expertise graphologique avant dire droit pour prouver l’irrégularité de l’acte au regard des signatures qui y sont portées ;

Par ailleurs, la maison n’est pas occupée personnellement par Madame [O] mais régulièrement par des tiers, Madame [O] a proposé la location de la maison par des annonces internet via le site « Abritel » et s’est présentée comme propriétaire du bien aux sous-locataires ;

Des instances sont pendantes devant d’autres juridictions, diligentées par des sous-locataires du bien.

Madame [O] sollicite le rejet de cette prétention, estimant qu’aucun manquement ne lui est imputable, elle justifie d’une autorisation de sous-louer le bien et s’oppose à l’expertise graphologique qui sous-entendrait qu’elle ait réalisé un faux. Si elle est ordonnée, elle sollicite que les frais d’expertise soient mis à la charge de la SCI Ilot Sport.

Il sera noté que le bail du 1er octobre 2017 ne prévoit pas la possibilité de sous-location, seul un document de la même date ayant pour objet l’autorisation de sous-location à Mme [Y] [O] « de sous louer ce bien en tout ou parti durant la période estivale soit du mois d’avril au mois de septembre ».

Ce document est signé par un paraphe.

Sans qu’il soit nécessaire d’ordonner une expertise en écriture, il convient d’évaluer la portée de ce document, sa durée de validité.

Il apparaît que ce document ne prévoit pas de durée alors qu’en application de l’article 1210 du code civil les engagements perpétuels sont prohibés, dès lors il apparaît nécessaire d’interpréter que cette autorisation de sous location concerne la durée du contrat de location soit pour 6 ans à compter du 1er avril 2018 jusqu’au 1er avril 2024, la durée de la sous-location ne pouvant excéder la durée du bail principal conformément au décret du 27 mars 2014 d’autant plus alors qu’il s’agit d’une location saisonnière.

En conséquence, le constat selon PV d’huissier en date du 14 août 2024 démontre le non respect par Mme [O] de son obligation de locataire qui est de solliciter un renouvellement de l’autorisation de sous location et de l’obtenir et de ne pas sous louer sans autorisation du bailleur.

En application de l’article 8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, un locataire ne peut pas sous-louer le logement qu’il occupe " sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal.

En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre d’occupation. Les autres dispositions de la présente loi ne sont pas applicables au contrat de sous-location. "

En conséquence, la résiliation du bail sera prononcée aux torts exclusifs de Mme [O] avec toutes conséquences de droit à compter du 1er avril 2024.

Sur les conséquences de la résiliation

La SCI Ilot Sport sollicite :

— La restitution des sous-loyers perçus par Madame [O] au titre de sous-locations interdites qui appartiennent à la SCI Ilot, en qualité de propriétaire du bien, par voie d’accession ;

— L’indemnisation du préjudice moral subi par la SCI à hauteur de 1 500 euros ;

— Le versement d’une indemnité d’occupation ;

— L’expulsion de la locataire.

Madame [O] conteste les demandes portant sur les conséquences de la résiliation sollicitée par la SCI.

Il est constant que lorsque le locataire réalise une sous-location sans l’accord du bailleur, les sous-loyers perçus constituent des fruits civils appartenant par accession au propriétaire, ainsi à partir du 1er avril 2024, Mme [O] devra restituer les sous locations interdites.

Par ailleurs l’expulsion de Madame [Y] [O] qui n’occupe pas personnellement l’immeuble sera ordonnée ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, celle-ci sera condamnée à verser à la SCI Ilot Sport une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer indexé jusqu’à complète vidange des lieux, la suppression du délai de deux mois de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution au terme duquel par défaut peut avoir lieu l’expulsion ;

Compte tenu de la situation créée par Mme [O] qui sous loue l’immeuble à titre saisonnier il convient de prévoir que Madame [Y] [O] ne pourra bénéficier de la trêve prévue à l’article L 613-3 du code de la construction et de l’habitation ;

Sur les demandes au titre du préjudice moral de la SCI Ilot Sport et le paiement des loyers

Il est constant que Mme [O] sera redevable des loyers qu’elle a perçue au titre de ses sous locations à compter du 1er avril 2024 soit 7200 euros pour l’année 2024, celle-ci ne contestant pas avoir perçu ces sommes.

Concernant le préjudice moral, la SCI, personne morale, ne justifie pas les fondements de cette demande et en sera déboutée.

Sur les demandes reconventionnelles de Madame [O]

Dommages et intérêts

Le tribunal a rejeté la demande reconventionnelle de dommages et intérêts formée par Madame [O] au titre de l’abus de droit estimant qu’elle n’était pas suffisamment motivée.

Qu’en l’espèce, compte tenu de la résiliation du bail à ses torts, Mme [O] sera déboutée à ce titre.

En opportunité, il n’y a pas lieu de prononcer une amende civile.

Les frais engagés par Mme [O]

Madame [O], à titre reconventionnel, sollicite au titre du remboursement des frais engagés en titre des charges non récupérables, des frais à venir, estimant qu’il appartient à la SCI de procéder à certains travaux dans le bien (changement de pompe piscine, pompe de relevage, changement de gouttières).

Mme [O] produit aux débats :

— Une facture en date du 25/10/2024 de 1500 euros pour une pompe DAB FEKA

— Une facture en date du 3/12/2024 de 765 euros pour une pompe Senext

— Une facture en date du 25/10/2024 de 550 euros pour une pompe vide cave.

S’il est constant que ces charges concernant le relevage et la piscine doivent être à la charge du bailleur, il n’est pas justifié que ces défaillances techniques sont en rapport avec la vétusté de ces appareils ou un défaut d’entretien alors même que de très nombreux sous locataires ont occupé cette maison.

Mme [O] sera déboutée à ce titre.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Mme [O], succombante, sera condamnée au paiement de la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Infirme le jugement du Juge des Contentieux de la Protection de Perpignan du 12 février 2021;

Statuant à nouveau,

Déclare l’action de la SCI Ilot Sport recevable,

Déboute la SCI Ilot Sport de sa demande d’expertise en écritures,

Prononce la résiliation du bail d’habitation du 1er octobre 2017 aux torts exclusifs de Madame [O] pour sous-location illégale.

En conséquence :

Prononce l’expulsion de Madame [Y] [O] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

Condamne Madame [Y] [O] à verser à la SCI Ilot Sport une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer indexé jusqu’à complète vidange des lieux ;

Prononce la suppression du délai de deux mois de l’article L 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution au terme duquel par défaut peut avoir lieu l’expulsion ;

Déclare que Madame [Y] [O] ne pourra bénéficier de la trêve prévue à l’article L 613-3 du code de la construction et de l’habitation ;

Condamne Madame [Y] [O] à reverser les loyers indûment perçus à la SCI Ilot Sport soit 7200 euros et déboute la SCI Ilot Sport pour le surplus ;

Déboute Mme [Y] [O] de toutes ses demandes de dommages et intérêts et frais relatifs à l’entretien de la maison,

Déboute la SCI Ilot Sport de sa demande de dommages et intérêts;

Condamne Mme [Y] [O] à verser à la SCI Ilot Sport la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [Y] [O] aux entiers dépens de première instance et d’appel en ce compris le coût des constats des PV des 2 août 2024 et 14 août 2024.

Le greffier, Le président,