Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 12 JUIN 2025

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/13569 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJ2TA

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 22 Avril 2024 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 9] – RG n° 24/00583

APPELANT

M. [P] [D] [R]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représenté par M^e Odette MATCHINDA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2024-016840 du 18/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 8])

INTIMÉ

M. [Z] [B]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par M^e Julien MAIMBOURG de l’AARPI ABSYS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : D152

Ayant pour avocat plaidant M^e Jean-Christophe LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 7 Mai 2025, en audience publique, devant Michèle CHOPIN, Conseillère, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

****

EXPOSE DU LITIGE

Par un contrat du 26 décembre 2008, M. [B] a donné à bail à M. [R] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] ([Adresse 6]) (rez-de-chaussée, porte gauche), pour un loyer mensuel de 430 euros et 35 euros de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [B] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 6 octobre 2023.

Par acte en date du 5 janvier 2024, M. [B] a fait assigner M. [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Ouen, aux fins à titre principal d’obtenir le constat de la résiliation du contrat et la condamnation à régler l’arriéré locatif.

M. [R] n’était ni présent, ni représenté à cette audience.

Par ordonnance de référé réputée contradictoire du 22 avril 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Ouen, a :

Constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 décembre 2008 entre M. [B] et M. [R] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] (rez-de-chaussée, porte gauche) sont réunies à la date du 18 novembre 2023 ;

Ordonné en conséquence à M. [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

Dit qu’a défaut pour M. [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [B] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Condamné M. [R] à verser à M. [B] à titre provisionnel la somme de 6.981,43 euros (décompte arrêté au 1er mars 2024, incluant mars 2024) ;

Condamné M. [R] à payer à M. [B] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

Fixé à titre provisionnel cette indemnité mensuelle d’occupation à 525,06 euros ;

Condamné M. [R] à verser à M. [B] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné M. [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

Rappelé que l’ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Dit que cette décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Seine-[Localité 10] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Par déclaration du 19 juillet 2024, M. [R] a interjeté appel de l’ensemble des chefs du dispositif.

Une ordonnance de clôture est intervenue le 4 février 2025.

Par arrêt avant dire droit en date du 27 mars 2025 auquel il convient de se référer, la cour a notamment :

Ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture du 4 février 2025 et la réouverture des débats ;

Invité M. [R] à notifier par voie électronique avant le 12 avril 2025 des conclusions avec un dispositif conforme aux dispositions de l’article 954 du code de procédure civile ;

Dit que M. [B] pourra répliquer par conclusions notifiées au plus tard le 25 avril 2025 ;

Réservé l’ensemble des demandes, y compris les dépens.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 11 avril 2025, M. [R] demande à la cour, de :

Déclarer recevable et bien-fondé M. [R] en son appel de la décision rendue le 22 avril 2024, par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de proximité de Saint-Ouen ;

Annuler l’ordonnance sus-énoncée en ce qu’elle a :

Ordonné en conséquence à M. [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

Dit qu’a défaut pour M. [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [B] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Condamné M. [R] à verser à M. [B] à titre provisionnel la somme de 6.981,43 euros (décompte arrêté au 1er mars 2024, incluant mars 2024) ;

Condamné M. [R] à payer à M. [B] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

Fixé à titre provisionnel cette indemnité mensuelle d’occupation à 525,06 euros ;

Condamné M. [R] à verser à M. [B] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné M. [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la Préfecture ;

Et statuant à nouveau,

A titre principal :

Constater les circonstances exceptionnelles ayant conduit aux impayés,

Annuler la décision de résiliation du bail et d’expulsion prononcée en première instance,

Maintenir M. [R] dans les lieux loués, sous réserve du paiement de l’indemnité d’occupation mensuelle et d’un plan de remboursement adapté.

A titre subsidiaire,

Ordonner un échelonnement de la dette de M. [R] à hauteur de 200 euros par mois, en vertu de l’article 1343-5 du code civil,

Rejeter toute demander de pénalités ou intérêts disproportionnés.

A titre accessoire,

Condamner l’intimé aux entiers dépens,

Octroyer à M. [R] une somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour couvrir les frais irrépétibles de la procédure.

Il fait valoir qu’il a toujours réglé le loyer depuis la conclusion du bail en 2008 et jusqu’en octobre 2023, date à laquelle il a commencé à faire face à des problèmes de santé et des difficultés financières importantes.

Il argue de sa bonne foi et indique proposer un plan de remboursement progressif et réaliste compte tenu de sa situation désormais stable. Il soutient que le bailleur fait preuve d’une réticence dolosive quant à la remise de deux documents par la CAF et que l’intervention du service d’hygiène de [Localité 11] a relevé de nombreux désordres. Il invoque les diligences entreprises pour son relogement.

Il estime que la décision de résiliation du bail et d’expulsion aura des conséquences dramatiques au regard de sa situation.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par voie électronique le 25 avril 2025, M. [B] demande à la cour, au visa des articles 1103, 1240, 1342-10, 1343-5, 1728 du code civil, 7-a, 7-1, 24 de la loi du 6 juillet 1989, 696, 700, 901 et 905 du code de procédure civile, de :

Rejeter l’appel comme étant mal fondé sur le fond,

Débouter M. [R] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

Confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé rendue par Mme la juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité de Saint-Ouen en date du 22 avril 2024 et enregistrée sous le numéro RG 24/00583,

Y ajoutant,

Condamner M. [R] à payer à M. [B] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner M. [R] aux entiers dépens de première instance et d’appel avec pour les dépens d’appel droit pour l’avocat soussigné, conformément à l’article 699 du même code de recouvrer directement ceux dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision.

Il fait valoir que M. [R] ne démontre pas sa capacité à s’acquitter des loyers courants et de verser en plus une somme aux fins d’apurer son arriéré. Il relève que le juge de l’exécution a autorisé l’appelant à se maintenir dans les lieux jusqu’au 30 juillet 2025, en contrepartie du paiement à bonne date des indemnités d’occupation mais que le dernier décompte atteste de ce que M. [R] ne s’exécute pas, ces délais étant dès lors caducs.

Il conteste la nullité du commandement visant la clause résolutoire en ce qui concerne le délai visé par le commandement.

Il souligne que l’assignation comprend toutes les mentions requises par l’article 753 du code de procédure civile.

Il relève qu’il n’y a plus désormais de critiques sur les sommes dues.

Il soutient que l’appelant s’obstine à se maintenir dans un logement alors qu’il ne peut faire face à ses obligations ; qu’aucun élément ne justifie de ce que son relogement ne pourrait intervenir dans des conditions normales. Il relève que M. [R] ne produit pas ses bulletins de salaire. Il rappelle les critères de l’article L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution qu’il estime non remplis en l’espèce.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

Une nouvelle ordonnance de clôture est intervenue le 29 avril 2025.

L’audience de plaidoirie s’est tenue le 7 mai 2025.

La cour a réclamé les dossiers des plaidoiries des deux parties par message électronique (RPVA) des 7 mai et 19 mai.

L’intimé a adressé ses pièces le 21 mai 2025.

Dans un message électronique du 27 mai 2025 (accusé de réception du lendemain), la cour a de nouveau réclamé à l’appelant son dossier de plaidoirie : les pièces étaient attendues pour le 2 juin 2025, délai au-delà duquel la cour se réservait le droit de ne pas en tenir compte.

Le 28 mai 2025, le conseil de l’appelant a indiqué que l’ensemble des pièces a été déposé auprès de la cour le 21 janvier 2025, avant la première audience et qu’ « aucun document complémentaire n’a été ajouté depuis ».

Le greffe a également contacté téléphoniquement le conseil de l’appelant pour lui réclamer ses pièces (ou leur copie par RPVA), lesdites pièces ayant été restituées à la suite de l’arrêt avant-dire droit du 27 mars 2025 et la cour n’étant pas en tout état de cause en possession de ce dossier de plaidoirie.

L’appelant n’a fait parvenir aucune des pièces visées au bordereau de communication annexé à ses conclusions, à l’exception de la pièce n°20 consistant en une lettre du médecin de traitant de M. [R] et une note sociale du 20 décembre 2024 adressée par message électronique (RPVA) le 27 janvier 2025.

SUR CE,

A titre liminaire, il sera relevé que dans ses dernières conclusions, M. [B], intimé, répond longuement à des prétentions et moyens tenant notamment à la régularité formelle du commandement ou de l’assignation qui figuraient uniquement dans les premières conclusions de l’appelant mais qui n’ont pas été repris dans les dernières conclusions. Il sera rappelé qu’en application de l’article 954 alinéa 4 du code de procédure civile, les parties reprennent, dans leurs dernières conclusions, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

Ces développements sont dès lors sans objet.

Par ailleurs, M. [R] demande « l’annulation » de la première décision ' et non son infirmation ' et sans formuler aucun moyen au soutien d’une telle demande : le caractère prétendument excessif de la résiliation du bail et de son expulsion au regard de sa situation personnelle n’est pas pertinent au soutien d’une telle demande. Il n’est notamment fait état d’aucun vice ni d’aucune irrégularité qui affecterait la première décision.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

A cet égard, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé entre les parties contient une clause résolutoire sur le fondement de laquelle un commandement de payer la somme de 4 217,19 euros a été délivré par la bailleresse à M. [R], le 6 octobre 2023.

Les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le délai requis. Aux termes de ses dernières conclusions, M. [R] n’oppose aucun moyen tenant à la régularité du commandement ou de versements qui auraient soldé la dette visée par cet acte.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient donc réunies au 18 novembre 2023, comme le premier juge l’a retenu.

A titre principal, M. [R] sollicite d’être maintenu dans les lieux sous réserve du paiement de l’indemnité d’occupation et d’un plan de remboursement adapté. L’indemnité d’occupation n’est due qu’en raison de la faute quasi délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit dans les lieux. Dès lors, la cour ne saurait autoriser M. [R] devenu occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation à se maintenir dans les lieux contre paiement de l’indemnité d’occupation, sans limite de temps, mais uniquement dans les conditions de l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution.

Selon cet article, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Aux termes de l’article L.412-4 du même code, la durée des délais prévus à l’article L.412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L.441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Par jugement du 28 octobre 2024, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bobigny a déjà accordé à M. [R] et à tout occupant de son chef, un délai de 9 mois, soit jusqu’au 30 juillet 2025 inclus pour se maintenir dans les lieux et a dit qu’à défaut de paiement d’une indemnité courante telle que fixée par l’ordonnance et passé un délai suivant mise en demeure de M. [R] de payer les sommes dues par courrier recommandé avec accusé de réception, celui-ci perdra le bénéfice du délai accordé et M. [B] pourra reprendre la mesure d’expulsion.

Pour accorder ce délai de 9 mois, le juge de l’exécution a tenu compte d’une amélioration de la situation personnelle de M. [R], qui bénéficie d’un suivi médical et avait récemment repris le travail, ainsi que de la bonne volonté de ce dernier, demandeur a un logement social depuis 5 ans, dans l’exécution de ses obligations.

Dans le cadre de la présente instance, M. [R] n’a pas produit les pièces au soutien de ses demandes, à l’exception de la pièce n°20 concernant son état de santé et son suivi par un service social. Il n’est pas démontré que son relogement ne pourrait intervenir dans des conditions normales alors qu’il expose avoir retrouvé un travail, ces diligences à ce titre n’étant pas étayées.

Il sera relevé que M. [B], bailleur privé, est âgé de 88 ans.

Il n’y a pas lieu dès lors d’allouer à M. [R] de nouveaux délais pour quitter les lieux.

A titre subsidiaire, M. [R] sollicite un échelonnement de sa dette à hauteur de 200 euros par mois.

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 :

« V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (')

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. (') ».

En l’espèce, M. [R] forme une demande de délais de paiement mais aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire au sens de l’article 24 VII.

Il ressort d’un décompte actualisé en date du 25 avril 2025 que M. [R] reste redevable d’une somme de 6.493,59 euros au 25 avril 2025. Il était dû la somme de 6.981,43 euros au 1er mars 2024.

Il en résulte que bien que M. [R] ait retrouvé un emploi, il n’a pas commencé à apurer sa dette de manière substantielle depuis un an, l’arriéré représente plus d’un an de loyers, la diminution de l’arriéré ne s’explique que par un versement CAF en juillet 2024 pour un montant de 1 682 euros (représentant environ trois mensualités), de sorte qu’il doit être constaté que le locataire n’a pas repris de manière régulière le paiement du loyer courant.

Si la situation difficile du locataire est avérée au vu de la note sociale qui fait état du stress lié au risque de perte de son logement et de sa bonne foi (pièce 20), il n’apparaît pas en mesure de régler une somme quelconque en plus du loyer courant, dans le délai de l’article 24, et de fait, il a bénéficié d’importants délais depuis la délivrance du commandement en octobre 2023.

Sa demande à ce titre sera rejetée.

Les parties n’ont pas saisi la cour d’une demande d’actualisation de l’arriéré locatif.

Le premier juge a fait une exacte appréciation du sort des dépens et des frais irrépétibles.

A hauteur d’appel, partie perdante, M. [R] sera condamné aux dépens mais l’équité commande de laisser à la charge de chacune des parties ses frais irrépétibles. M. [B] sera débouté de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance entreprise ;

Y ajoutant,

Rejette les demandes de maintien dans les lieux et de délais formées par M. [R] ;

Condamne M. [R] aux dépens d’appel ;

Dit que les dépens seront recouvrés conformément aux règles relatives à l’aide juridictionnelle ;

Rejette toute autre de demande, y compris au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE