COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1ère chambre civile

ARRET DU 02 JUIN 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 25/03310 – N° Portalis DBVK-V-B7J-QWSQ

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 05 JUIN 2025

Tribunal Judiciaire de MONTPELLIER – N° RG F 24/30757

APPELANTE :

SCI [Localité 1] SOMMIERES, RCS 949 361 489

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentée par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LX MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et M^e HUBERT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

INTIMEE :

La SAS BONNA SABLA, société par actions simplifiée immatriculée au registre du commerce et des sociétés de TARASCON sous le n°562 087 346, dont le siège social est situé [Adresse 2], représentée par son directeur général, Monsieur [O] [U], domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentée par M^e Gilles LASRY de la SCP SCP D’AVOCATS BRUGUES – LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et M^e MARIO GONZALEZ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

PARTIE INTERVENANTE :

la société [Localité 1] RF, SCI immatriculée au RCS de Paris sous le n° 993 315 332, dont le siège social est sis au [Adresse 1], représentée par son gérant, INTERVENANTE VOLONTAIRE subrogée dans les droits de l’appelante, la société [Localité 1] SOMMIERES

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentée par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LX MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et M^e HUBERT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 26/03/26 prononcée par arrêt avant dire droit en date du 03/02/26

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 AVRIL 2026, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par le même article, devant la cour composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Madame Nelly CARLIER, Conseiller

M^me Virginie HERMENT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Laurence SENDRA

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M^me Laurence SENDRA, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 27 avril 2020, la société Saphir real estate a donné à bail à la société Bonna Sabla, spécialisée dans la fabrication d’éléments en béton, un ensemble immobilier à usage industriel composé de diverses constructions situé [Adresse 3], cadastré section [Cadastre 1] et [Cadastre 2], et ce pour une durée de douze années à compter du 1er mai 2020.

Par acte authentique en date du 31 mai 2023, la société Saphir real estate a vendu l’ensemble immobilier à la société civile immobilière [Localité 1] Sommières.

Par lettres recommandées avec avis de réception datées du 21 mai 2024, le conseil de la société Bonna Sabla a invité les sociétés Saphir real estate et [Localité 1] Sommières à constater que le bail à effet au 1er mai 2020 était résilié à leurs torts exclusifs à effet au 30 avril 2023, date d’expiration de la première période triennale, indiquant que le mécanisme contractuel mis en oeuvre par la société Saphir real estate, aux termes duquel avait été prévu un loyer fixé à la valeur locative réelle les trois premières années et augmenté de 314% à partir de la quatrième, avait pour objet de priver la société Bonna Sabla de sa propriété commerciale sans payer d’indemnité d’éviction.

Invoquant des arriérés de loyers et charges, la société [Localité 1] Sommières a fait pratiquer quatre saisies conservatoires sur le compte bancaire de la société Bonna Sabla les 25 avril 2024, 13 février 2025, 9 avril 2025 et 7 juillet 2025.

Puis, trois jugements ont été rendus par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Tarascon le 7 mars 2025 et le 10 juillet 2025, aux termes desquels ont été rejetées les demandes de mainlevée de ces saisies conservatoires diligentées les 25 avril 2024, 13 février 2025 et 9 avril 2025, formées par la société Bonna Sabla.

La société Bonna Sabla a interjeté appel contre ces jugements.

Par acte du 24 mai 2024, la société [Localité 1] Sommières a fait assigner en référé la société Bonna Sabla devant le président du tribunal judiciaire de Montpellier afin qu’il la condamne à lui verser une provision de 131 459, 20 euros ttc, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter de l’assignation, ainsi qu’une provision de 13 145, 92 euros ht au titre de la clause pénale, outre une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens, et qu’il ordonne la capitalisation des intérêts échus.

Au soutien de ses demandes, elle exposait que par contrat du 27 avril 2020, la société Saphir Real Estate avait donné à bail à la société Bonna Sabla des locaux à usage commercial sis [Adresse 3], d’une surface de 2 688 m², que ce contrat soumis au statut des baux commerciaux avait pris effet au 1er mai 2020 pour une durée de douze ans, et que par acte du 31 mai 2023, la société Saphir Real Estate lui avait vendu le bien.

Elle soutenait qu’en application des articles 16, 19 et 23 des conditions générales et de l’article 5 des conditions particulières, la société Bonna Sabla restait lui devoir une somme de 131 459, 20 euros ttc selon décompte arrêté au 23 avril 2024, ainsi qu’une somme de 13 145, 92 euros ht au titre de la clause pénale.

Par ordonnance rendue le 5 juin 2025, le président du tribunal judiciaire de Montpellier statuant en référé a dit n’y avoir lieu à référé s’agissant des demandes principales et reconventionnelles en paiement de différentes sommes à titre provisionnel, a dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et a condamné chacune des parties à conserver la charge de ses propres dépens.

Par déclaration en date du 25 juin 2025, la société [Localité 1] Sommières a relevé appel de cette décision.

Parallèlement, une procédure au fond a été engagée par la société Bonna Sabla devant le tribunal judiciaire de Montpellier aux fins d’obtenir le prononcé de la résiliation du bail commercial du 27 avril 2020 et la nullité de l’acte de ventre entre la société Saphir real estate et la société [Localité 1] sommières, par actes introductifs d’instance en date des 1er, 2 et 14 avril 2025.

Une procédure au fond a également été engagée par la société [Localité 1] Sommières devant le tribunal judiciaire de Montpellier aux fins d’obtenir la condamnation de la société Bonna Sabla au versement de la somme de 745 790, 42 euros ttc au titre de la dette locative et de la somme de 74 579 euros ht au titre de la clause pénale, par acte introductif d’instance en date du 21 juillet 2025.

Par acte authentique en date du 4 décembre 2025, la société [Localité 1] Sommières a vendu à la société [Localité 1] RF l’ensemble immobilier.

Par acte du 19 décembre 2025, elle a fait signifier à la société Bonna sabla une lettre dans laquelle elle lui notifiait cette vente.

Puis par actes du 22 décembre 2025, elle a donné mainlevée des saisies conservatoires diligentées les 25 avril 2024, 13 février 2025 et 9 avril 2025.

Invoquant les arriérés de loyers et charges, la société [Localité 1] RF a fait pratiquer une saisie conservatoire à l’encontre de la société Bonna Sabla le 23 décembre 2025.

Par ordonnance du 26 février 2026, le tribunal judiciaire de Montpellier a donné acte à la société [Localité 1] Sommières qu’elle se désistait de son instance et a constaté l’extinction de l’instance.

Le 30 octobre 2025, la société Bonna sabla a fait signifier à la société Saphir real estate et à la société [Localité 1] Sommières un congé à effet au 30 avril 2026.

Aux termes d’un arrêt rendu avant dire droit le 3 février 2026, la cour d’appel de Montpellier, saisie de l’appel formé le 25 juin 2025 à l’encontre de l’ordonnance de référé, a ordonné la réouverture des débats, suite au message transmis en cours de délibéré par la société [Localité 1] Sommières qui indiquait avoir vendu l’ensemble immobilier à la société [Localité 1] RF par acte authentique en date du 4 décembre 2025. La cour a renvoyé l’affaire à l’audience collégiale du 2 avril 2026 avec clôture au 26 mars 2026.

Aux termes de leurs dernières conclusions communiquées le 26 mars 2026, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, la société [Localité 1] Sommières et la société [Localité 1] RF demandent à la cour de :

— déclarer recevable et bien fondé l’appel interjeté par la société [Localité 1] Sommières aux droits de laquelle vient la société [Localité 1] RF,

— déclarer la société [Localité 1] RF aux droits de la société [Localité 1] Sommières recevable en son intervention volontaire et bien fondée en ses demandes,

— infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle :

* a dit n’y avoir lieu référé s’agissant des demandes formulées par la société [Localité 1] Sommières aux droits de laquelle vient la société [Localité 1] RF,

* a dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

* a rejeté toutes autres demandes de la société [Localité 1] Sommières aux droits de laquelle vient la société [Localité 1] RF,

* a condamnné la société [Localité 1] Sommières aux droits de laquelle vient la société [Localité 1] RF à ses propres dépens,

— confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle :

* a dit n’y avoir lieu à référé s’agissant des demandes formulées à titre reconventionnel par la société Bonna Sabla,

* a rejeté toutes autres demandes de la société Bonna Sabla,

* a condamné la société Bonna Sabla à ses propres dépens,

Statuant à nouveau,

— dire y avoir lieu à référé,

— condamner la société Bonna Sabla à lui verser une provision de 864 372, 89 euros ttc, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter de l’assignation et jusqu’à parfait paiement,

— condamner la société Bonna Sabla à lui verser une provision de 86 437, 28 euros ht au titre de la clause pénale,

— ordonner la capitalisation des intérêts échus,

— condamner la société Bonna Sabla aux entiers dépens ainsi qu’à lui verser la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles engagés en première instance, ainsi que la somme de 5 000 euros en remboursement des frais irrépétibles engagés en cause d’appel.

Elles font valoir que la société [Localité 1] RF est subrogée dans les droits et obligations de la société [Localité 1] sommières à l’égard de la société Bonna Sabla, en application des articles 19.2, 19.5 et 29 de l’acte authentique de vente du 4 décembre 2025, qu’au 5 janvier 2026, la dette locative de la société Bonna Sabla s’élevait à la somme de 864 372, 89 euros ttc et qu’au titre de la clause pénale prévue à l’article 23 du contrat de bail, l’intimée était également redevable d’une somme de 86 437, 28 euros.

De plus, elles soutiennent que les contestations soulevées par la société Bonna Sabla ne sont pas sérieuses.

S’agissant de la propriété des locaux donnés à bail et du non-respect du droit de préemption de la société Bonna Sabla, elles expliquent que le droit de préemption invoqué par la société Bonna sabla ne s’applique pas aux faits de l’espèce et que la vente intervenue entre la société Saphir Real Estate et la société [Localité 1] Sommières n’encourt aucun risque d’être annulée en justice, puisque l’article L.145-46-1 du code de commerce dispose en son dernier alinéa qu’il n’est pas applicable à la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux et qu’en l’espèce, l’ensemble immobilier a fait l’objet d’une cession globale.

Elles indiquent qu’en effet, par acte du 31 mai 2023, la société Saphir real estate a cédé à la société [Localité 1] Sommières un ensemble immobilier dont une partie, composée d’un terrain avec une surface bâtie à usage d’entrepôt, d’activité et de bureaux, était donnée à bail à la société Bonna sabla et l’autre partie constituée d’un terrain nu à usage de stationnement était donnée à bail à la société France télévision.

En ce qui concerne la subrogation de la société [Localité 1] RF dans les droits de la société [Localité 1] Sommières, elles indiquent que l’acte de vente prévoit que pour tous les loyers et charges dus par les locataires et exigibles à compter de la vente, la société [Localité 1] RF est substituée au vendeur, la société [Localité 1] Sommières, et que pour tous les loyers et charges dus par les locataires et exigibles au jour de la vente, doivent être distingués les loyers et charges faisant l’objet d’un contentieux de ceux qui n’en font pas l’objet. Elles ajoutent que pour tous les loyers faisant l’objet d’un contentieux au jour de la vente, l’acquéreur est subrogé de plein droit dans tous les droits et obligations du vendeur au titre des éventuels contentieux. Elles en déduisent que l’acte de vente est parfaitement clair.

Concernant la résiliation du bail à effet du 30 avril 2023, elles expliquent que contrairement à ce que soutient la société Bonna sabla, la signature le 22 avril 2020 de l’avenant n°10 mettant fin au précédent bail qui la liait à la société Saphir Real Estate et la signature le 27 avril 2020 d’un nouveau bail de douze ans ne sont pas contraires aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-15 du code de commerce. Elles expliquent qu’en effet, en vertu de la jurisprudence de la Cour de cassation, l’ordre public qui s’attache au droit au renouvellement, acquis par l’effet de la loi dès la conclusion du bail, n’interdit pas d’y renoncer à condition que cette renonciation soit postérieure à la naissance du droit au renouvellement. Elles ajoutent que la contestation est prescrite en vertu de l’article L. 145-60 du code de commerce. Elles précisent également que la société [Localité 1] Sommières n’a pas été partie au bail commercial du 31 janvier 2008 et donc à son avenant du 22 avril 2020 et que la société Bonna Sabla ne peut donc invoquer une contrariété à l’ordre public dans le cadre de la présente procédure. Elles mentionnent également que la stipulation de clauses réputées non écrites ne peut justifier que soit prononcée la résiliation judiciaire du contrat qui les contient.

Elle affirme du reste que le bail commercial du 27 avril 2020 est conforme au statut des baux commerciaux et que la contestation relative à une requalification en convention d’occupation précaire n’est pas sérieuse.

S’agissant de l’accord tacite de la société [Localité 1] Sommières sur la résiliation du bail conclu le 27 avril 2020, elles soutiennent que cette dernière n’a jamais accepté cette résiliation.

Elles ajoutent que la volonté des parties de mettre fin au bail si elle peut êre tacite doit être certaine et non équivoque et que tel n’est pas le cas en l’espèce. Elles précisent qu’en effet, moins de deux mois après le départ des lieux de la société Bonna Sabla, la société [Localité 1] Sommières l’a assignée devant le président du tribunal judiciaire de Montpellier aux fins de condamnation à titre provisionnel à lui payer les loyers courant et que depuis le départ des lieux loués, elle a fait pratiquer quatre saisies conservatoires à son encontre.

Elles soutiennent également que la société [Localité 1] Sommières n’a jamais investi les lieux donnés à bail à la société Bonna Sabla, ainsi qu’en témoigne le procès-verbal de constat d’huissier. Elles précisent aussi que les simples travaux de raccordement réalisés sur la parcelle donnée à bail à la société Bonna Sabla ne sont pas assimilables aux travaux de construction de studios de télévision réalisés sur la parcelle voisine.

Du reste, concernant le quantum de sa demande, elles soulignent que la question de savoir si les sommes saisies à titre conservatoire correspondraient à la dette locative relève du juge de l’exécution. Elles ajoutent que les avoirs que la société [Localité 1] Sommières a consentis à la société Bonna Sabla ont été pris en compte. Elles précisent également qu’elles justifient des sommes sollicitées au titre des charges, et notamment des taxes foncières relatives à l’année 2024 et à l’année 2025.

Au demeurant, elles invoquent la mauvaise foi de la société Bonna Sabla en soulignant que cette dernière dissimule la raison de sa carence dans le règlement des loyers, qui est sa décision de quitter les lieux pour des motifs financiers sans avoir notifié son congé pour le 30 avril 2023 comme elle devait le faire.

Enfin, elle souligne qu’à titre reconventionnel, la société Bonna sabla sollicite sa condamnation à lui rembourser une somme de 83 618, 35 euros qu’elle reconnaît ne jamais avoir réglée, ainsi que des honoraires payés et facturés à une époque où elle n’était pas encore sa bailleresse.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 25 mars 2026, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la société Bonna Sabla demande à la cour de :

— la recevoir en ses demandes,

— confirmer l’ordonnance du 5 juin 2025 en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé s’agissant des demandes de la société [Localité 1] Sommières,

— débouter la société [Localité 1] Sommières et la société [Localité 1] RF de toutes leurs demandes,

— infirmer l’ordonnance du 5 juin 2025 en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de ses demandes, a dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et a condamné chacune des parties à conserver la charge de ses propres dépens,

Statuant à nouveau,

— condamner solidairement, et à défaut in solidum, la société [Localité 1] Sommières et la société [Localité 1] RF à lui payer les sommes suivantes :

* 83 618, 35 euros en remboursement de toutes les provisions de charges et régularisations du 27 avril 2020 à ce jour,

* 3 182, 92 euros en remboursement de tous les honoraires facturés et payés entre le 3 août 2021 et le 2 septembre 2022,

* 10 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

— condamner la société [Localité 1] Sommières et la société [Localité 1] RF à lui verser la somme de 10 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— condamner la société [Localité 1] Sommières aux entiers dépens d’appel.

Elle expose que par acte sous seing privé du 31 janvier 2008, la société Evaf Bifrost lui a donné à bail un ensemble immobilier situé à [Adresse 3], d’une superficie de 121 005 m², moyennant un loyer annuel de 382 155 euros, qu’à compter de l’année 2018, la société Saphir real estate a fait état de son souhait de reprendre les locaux loués en vue de réaliser un vaste projet d’aménagement sur l’ensemble du site et que le 27 avril 2020, la société Saphir real estate et elle ont signé un nouveau bail commercial, à effet au 1er mai 2020, d’une durée de douze années, avec faculté pour le preneur de résilier le bail à chaque échéance triennale, moyennant un préavis de six mois, prévoyant un loyer de 321 695 euros ht et hc pour une surface réduite de plus de moitié par rapport au bail précédent.

Elle précise que compte tenu du montant du loyer imposé, elle a été contrainte de quitter le site, sans indemnité d’éviction et n’a eu d’autre choix que de constater la résiliation du bail aux torts du bailleur, à effet rétroactif au 30 avril 2023, fin de la première période triennale. Elle relève également que les travaux d’aménagement du site ont démarré en mars 2024 et que la société [Localité 1] Sommières n’a pas hésité à reprendre possession de la surface louée au titre du bail du 27 avril 2020. Elle précise enfin qu’à titre conservatoire, elle a donné congé du bail à effet au 30 avril 2026, par acte extrajudiciaire du 30 octobre 2025.

Elle fait valoir que les demandes formées par la société [Localité 1] Sommières se heurtent à des contestations sérieuses.

En premier lieu, elle conteste la qualité de propriétaire de la société [Localité 1] Sommières, en invoquant les dispositions de l’article L. 145-46-1 du code de commerce et en précisant que ce texte est applicable puisqu’elle exerce une activité commerciale dans les locaux.

Elle ajoute que la sanction du non-respect du droit de préemption résultant des dispositions d’ordre public de l’article L. 145-46-1 du code de commerce est la nullité de la vente en date du 31 mai 2023.

Elle relève également que la société [Localité 1] Sommières lui a imposé une clause réputée non écrite relative à la renonciation à tout droit de préemption ou de préférence dans le bail commercial du 27 avril 2020 et l’a privée de la faculté d’user de son droit de préemption. Elle précise qu’elle a toujours contesté la qualité de propriétaire de la société [Localité 1] Sommières et que cette discussion relève des pouvoirs des juges du fond qui est déjà saisi.

Elle indique également que le terrain nu de 2 500 m² loué à la société France télévisions n’est pas un local commercial au sens de l’article L. 145-46-1 du code de commerce et qu’il s’agit d’un terrain pour le stationnement des véhicules des salariés de la société France télévisions n’entrant pas dans la catégorie des baux commerciaux.

En outre, elle expose que les droits de la société [Localité 1] RF au titre de l’acte de vente du 4 décembre 2025 ne relèvent pas de l’évidence et soulèvent des contestations sérieuses, puisqu’il ressort de la clause figurant à l’article 29 que la subrogation ne saurait avoir pour effet de transférer indistinctement l’ensemble des créances antérieures mais uniquement celles entrant dans le périmètre des contentieux en cours au jour de la vente. Elle précise que la clause de subrogation est incohérente avec la clause de l’article 19.2 de l’acte de vente prévoyant une substitution et non une subrogation.

De surcroît, elle invoque une contestation relative à la résiliation du bail à compter du 30 avril 2023 et ses conséquences. Elle précise que par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 21 mai 2024, elle a notifié aux sociétés Saphir real estate et [Localité 1] Sommières la résiliation du bail consenti le 27 avril 2020 à leurs torts exclusifs, et ce à effet au 30 avril 2023. Elle ajoute que la résiliation est fondée sur la dénégation de sa propriété commerciale et l’existence d’une convention d’occupation précaire.

Elle expose que l’avenant n°10 signé le 22 avril 2020 et le nouveau bail en date du 27 avril 2020 sont constitutifs d’un arrangement au sens de l’article L. 145-15 du code de commerce, dont le seul objectif est de la priver de son droit au renouvellement, puisqu’en contrepartie d’une rétractation d’un congé sans offre de renouvellement en date du 15 mars 2019, il permet à la société Saphir real estate d’obtenir la résiliation du bail initial sans indemnité d’éviction et la signature d’un nouveau bail avec augmentation du loyer de plus de 314 % pour une surface quatre fois inférieure. Elle soutient que cet accord est manifestement contraire aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-15 du code de commerce.

Elle ajoute que la mauvaise foi de la société Saphir real estate est d’autant plus caractérisée que de son côté, elle ne s’était pas opposée à une réduction de la surface louée ni à un départ définitif des locaux loués, sous réserve de pouvoir bénéficier d’une convention d’occupation précaire pour une durée de trois années à compter de la résiliation du bail initial du 31 janvier 2008.

Elle souligne que l’action visant à voir une clause réputée non écrite est imprescriptible et qu’en tout état de cause, l’appréciation du caractère non écrit de l’avenant n°10 en date du 22 avril 2020 et du bail en date du 27 avril 2020 ne relève pas du juge des référés et constitue une contestation sérieuse aux demandes de la société [Localité 1] Sommières.

Elle fait valoir également que la volonté des parties était de conclure une convention d’occupation précaire motivée par l’obtention à venir par le bailleur d’un permis d’aménager sur le site, ainsi que cela résulte des rapports contractuels entre les parties et de leurs échanges et qu’il appartiendra au juge du fond et non au juge des référés de déterminer cette volonté des parties sur le statut juridique de l’occupation du locataire postérieurement à l’expiration du bail initial.

De plus, elle invoque une contestation relative à la résiliation tacite du bail et à la privation d’une jouissance paisible des lieux loués, en faisant valoir que la société [Localité 1] Sommières a tacitement convenu de la résiliation du bail conclu le 27 avril 2020 et a manqué à son obligation de délivrance.

Elle précise que de son côté, elle a cessé son activité sur le site de [Localité 1] le 31 mars 2024 et a notifié la résiliation du bail aux sociétés Saphir Real Estate et [Localité 1] Sommières et que depuis cette date, le bailleur a investi les lieux pour débuter des travaux dans le cadre du permis d’aménager et permettre l’installation des nouveaux studios de France télévisions. Elle ajoute que les travaux et les modifications du sous-sol, intervenus après son départ, confirment la volonté de la société [Localité 1] Sommières de résilier tacitement le bail et constituent en tout état de cause un manquement grave à son obligation de délivrance. Elle ajoute que la société [Localité 1] Sommières a également manqué à son obligation de notifier un état prévisionnel des travaux en application de l’article L. 145-40-2 du code de commerce.

En ce qui concerne le quantum des sommes réclamées, elle expose que la société [Localité 1] Sommières sollicite une provision de 745 790, 42 euros sans justifier des sommes réclamées, et sans déduire la mainlevée partielle pratiquée ni les avoirs réalisés. Elle ajoute que la société [Localité 1] Sommières ne justifie pas des charges, ni dans leur principe, ni dans leur montant, et ne communique aucune facture.

Enfin, elle soutient qu’elle justifie avoir payé des sommes mentionnées au titre de provisions de charges et régularisations, ainsi que des honoraires qui n’ont jamais été justifiés.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’intervention volontaire de la société [Localité 1] RF

Dans la mesure où il est établi que par acte authentique en date du 4 décembre 2025, la société [Localité 1] Sommières a vendu à la société [Localité 1] RF l’ensemble immobilier situé [Adresse 3], composé d’une partie à usage industriel composé de diverses constructions et d’une partie consistant en une réserve de propriéré, figurant au cadastre section [Cadastre 3] et [Cadastre 2], et en l’absence de toute contestation sur la recevabilité de cette intervention, il convient de recevoir la société [Localité 1] RF en son intervention.

Sur la demande de provision formée par la société Bonna Sabla

En application des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

L’absence de constestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté. Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant, laquelle n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

En ce qui concerne la contestation relative à la qualité de propriétaire de la société [Localité 1] Sommières, il résulte des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-46-1 du code de commerce que lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement, que cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée, qu’elle vaut offre de vente au profit du locataire et que dernier dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer.

Il est précisé au dernier alinéa de cet article qu’il n’est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial et qu’il n’est pas non plus applicable à la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux.

En l’espèce, il ressort des pièces produites qu’aux termes d’un acte authentique en date du 31 mai 2023, est intervenue la vente par la société Saphir real estate au profit de la société [Localité 1] Sommières d’un ensemble immobilier à usage industriel composé de diverses constructions, à savoir un bâtiment à usage de bureaux, un bâtiment à usage d’atelier et divers, un bâtiment à usage d’abri agrégats cellule préfabriqués, des aires de stockage extérieures et des dégagements, aires de circulation et de stationnement et espaces verts, situés [Adresse 3], d’une surface totale de 11ha 63a 22ca, moyennant un prix de 7 480 000 euros.

Il est établi que la vente porte sur l’ensemble immobilier donné à bail à la société Bonna sabla, aux termes du bail commercial conclu le 27 avril 2020 avec la société Saphir real estate.

Mais, il est également précisé à l’acte authentique de vente qu’une partie du bien cédé, correspondant à un terrain nu d’une surface de 2 500 m² à usage de stationnement de véhicules, est louée à la société France télévision.

Ainsi, le local pris à bail ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu.

Or, il est de jurisprudence constante que le locataire à bail commercial ne bénéficie pas d’un droit de préférence lorsque le local pris à bail ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu, même si celui-ci ne comprend qu’un seul local commercial. (Civ. 3e, 19 juin 2025, n° 23-19.292)

Il en résulte que la violation du droit de préemption et l’absence subséquente de qualité de propriétaire de la société [Localité 1] Sommières soulevées par la société Bonna Sabla ne constituent pas une contestation sérieuse à la demande de provision formée par les appelantes.

S’agissant de la contestation relative aux droits de la société [Localité 1] RF, il ressort des pièces produites qu’aux termes d’un acte authentique en date du 4 décembre 2025, la société [Localité 1] Sommières a vendu à la société [Localité 1] RF l’ensemble immobilier comportant une partie à usage industriel composé de diverses constructions, des aires de stockage extérieures et des dégagements, aires de circulation et de stationnement et espaces verts, ainsi qu’une partie consistant en une réserve foncière, situés [Adresse 3], cadastré section [Cadastre 3] et [Cadastre 2].

Il est prévu au paragraphe 19 relatif à la situation locative de cet acte que l’immeuble est donné à bail au profit de locataires et que l’acquéreur est purement et simplement substitué au vendeur dans tous les droits, obligations et actions de celui-ci à l’égard des locataires à compter de la vente.

En outre, il est précisé au paragraphe 19.5 que les parties conviennent que dans l’hypothèse où il existerait des impayés à la date de la vente, le vendeur fera son affaire personnelle de leur récupération auprès des locataires et qu’à cette fin, l’acquéreur lui consent, en tant que de besoin, tous pouvoirs pour agir auprès des locataires concernés, sauf celui de solliciter la résiliation des baux en cause ou d’initier une procédure visant à voir ouvrir une procédure collective à l’encontre de ces locataires.

Enfin, il est prévu au paragraphe 29 que l’acquéreur déclare être parfaitement informé de toute procédure en cours et faire son affaire personnelle de cette situation sans recours contre le vendeur, et qu’il est subrogé de plein droit, à compter du jour de la vente, dans les obligations du vendeur au titre des éventuels contentieux.

Ainsi, il est clairement prévu que pour les loyers et charges dus après la vente, l’acquéreur est substitué au vendeur.

S’agissant des arriérés locatifs antérieurs au transfert de propriété, les parties à l’acte, la société [Localité 1] Sommières et la société [Localité 1] RF, s’accordent pour indiquer dans leurs conclusions que la commune intention des parties était de subroger l’acquéreur dans les droits du vendeur dans les actions contentieuses engagées pour obtenir le paiement des loyers et charges dus au jour de la vente.

Il n’est donc justifié d’aucune contestation sérieuse relative à la qualité à agir de la société [Localité 1] RF pour solliciter le paiement des sommes dues à la date de la vente.

Selon les dispositions d’ordre public de l’article L. 145-4 du code de commerce, la durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans et l’ article L. 145-15 du code de commerce dispose que sont nuls et de nul effet, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui auraient pour effet de faire échec aux dispositions de l’article L. 145-4.

De plus, il ressort des dispositions du deuxième alinéa de l’article L. 145-4 du code de commerce que le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire.

Du reste, aux termes de l’article L. 145-5-1 du code de commerce n’est pas soumise au présent chapitre la convention d’occupation précaire qui se caractérise, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties.

Enfin, en application de l’article 12 alinéa 2 du code de procédure civile, la juridiction saisie doit restituer son exacte qualification à une convention juridique sans s’arrêter à la dénomination que les parties lui ont donnée.

En l’espèce, aux termes d’un acte sous seing privé en date du 31 janvier 2008, la société Evaf Bifrost France, aux droits de laquelle est venue la société Saphir real estate, et la société Bonna Sabla ont conclu un bail commercial d’une durée de douze ans portant sur un ensemble immobilier situé [Adresse 3], couvrant une superficie totale de 121 000 m², moyennant le paiement d’un loyer de 328 155 euros.

Puis selon un avenant portant le numéro 9 signé le 30 avril 2019, la société Saphir real estate et la société Bonna Sabla ont convenu d’une réduction d’assiette foncière du bail en contrepartie de laquelle le bailleur a consenti au preneur une diminution du montant du loyer annuel qui a été ramené à la somme de 180 000 euros HT.

Par acte d’huissier en date du 15 mars 2019, le bailleur a donné congé sans offre de renouvellement des locaux loués avec effet au 31 janvier 2020, puis aux termes d’un avenant portant le numéro 10 signé le 22 avril 2020, les parties ont convenu de la rétractation du congé et de la résiliation amiable et sans indemnité du bail.

Postérieurement, par contrat en date du 27 avril 2020, la société Saphir real estate a donné à bail à la société Bonna Sabla l’ensemble immobilier à usage industriel composé de diverses constructions situé [Adresse 3], cadastré section [Cadastre 1] et [Cadastre 2], et ce pour une durée de douze années à compter du 1er mai 2020, le terrain ayant une assiette de 29 245m² et une surface bâtie de 2 688m² . Les parties ont convenu d’un loyer annuel de base de 321 695 euros ht et hc et ont prévu qu’à titre exceptionnel, ce loyer serait ramené à la somme de 102 360 euros pour les trois premières années.

Il ressort des pièces versées aux débats que la société Saphir real estate avait un projet d’aménagement d’un parc d’activité sur la parcelle sise à [Localité 1], cadastrée section [Cadastre 1], pour lequel une demande de permis d’aménager a été déposé le 26 juillet 2021. Il est mentionné à l’avis sur ce projet d’aménagement émis par la Mission régionale d’autorité environnementale Occitanie le 20 juillet 2021 que le projet vise à 'la reconversion de la friche industrielle du site de Bonna Sabla, sans consommation de foncier agricole ou d’espace naturel.'

Il résulte également des pièces produites que dans les mails échangés entre la société Bonna Sabla et la société Saphir real estate les 26 et 30 novembre 2018, il était fait état d’un nouveau bail de trois ans et que dans un mail du 4 décembre 2018 sont évoquées la signature d’un bail précaire et la cessation d’activité totale à échéance du nouveau bail.

Du reste, la société Bonna Sabla indique qu’elle a cessé son activité sur le site de [Localité 1] le 31 mars 2024, ce qui n’est pas contesté par les appelantes, et il est établi que le 21 mai 2024, son conseil a notifié à la société Saphir real estate et à la société [Localité 1] Sommières, par lettres recommandées avec avis de réception, la résiliation du bail à effet au 30 avril 2023.

Enfin, il ressort du procès-verbal de constat daté du 2 août 2024 produit par la société Bonna Sabla qu’à cette date, le commissaire de justice a constaté que des barrières de chantier délimitaient une voie de circulation amenant vers des hangars et fermaient totalement l’accès aux anciens bâtiments administratifs du site Bonna sabla, et que des camions passaient régulièrement sur la parcelle qui était donnée en location à l’intimée.

Il résulte des procès-verbaux de constat établis les 18 avril 2025 et 30 juillet 2025 qu’à ces dates, des constatations similaires ont été faites par le commissaire de justice mandaté par la société Bonna Sabla.

Dans ces conditions, la cour observe que le projet d’aménagement portant notamment sur la parcelle louée à la société Bonna Sabla, les échanges entre les parties ainsi que le montant du loyer porté à un montant représentant trois fois le loyer applicable au 1er mai 2020 à l’issue d’une période de trois ans, témoignent d’une volonté des parties de ne pas organiser une relation locative pérenne, dans la perspective de l’opération d’aménagement prévue.

Ces éléments de précarité interrogent sur la soumission de la convention conclue par les parties au statut des baux commerciaux, et notamment sur les règles de fin de bail qui sont applicables à la locataire et à la bailleresse.

Ainsi, l’appréciation du terme du bail, et en conséquence de la période pendant laquelle la locataire était tenue au paiement des loyers, suppose la détermination, au regard des circonstances, de la commune intention des parties concernant la durée du bail, et son éventuelle précarité, et le statut applicable à leur convention, laquelle excède les pouvoirs du juge des référés.

Du reste, la cour observe que le départ de fait d’un locataire s’il ne met pas fin par lui-même au contrat de bail, peut concourir à la caractérisation d’une résiliation amiable du bail si le bailleur reprend, après ce départ, possession des lieux.

Toutefois, cette caractérisation suppose un examen des agissements de chacune des parties et une interprétation de leur intention, lesquels excèdent également les pouvoirs du juge des référés.

Au surplus, dans l’hypothèse d’une poursuite d’un bail commercial, les procès-verbaux des 2 août 2024, 18 avril 2025 et 30 juillet 2025 faisant précisément état d’une fermeture de l’accès au site de la société Bonna Sabla et de passages réguliers sur la parcelle donnée en location, sont susceptibles de justifier de manquements de la part de la bailleresse à son obligation de délivrance.

De même, les avoirs à hauteur de 76 781, 13 euros, de 37 761, 22 euros et de 50 348, 29 euros, à déduire des sommes dues au titre de l’arriéré locatif, consentis par la société [Localité 1] Sommières à la locataire, dont les montants tendent à établir que la société Bonna Sabla a subi un préjudice significatif dans la jouissance de l’ensemble immobilier, témoignent d’un manquement de la société [Localité 1] Sommières à son obligation de délivrance revêtant un certain degré de gravité.

Certes, il est prévu à l’article 8.1 du bail que le preneur devra souffrir et laisser faire, sans pouvoir prétendre à aucun dédommagement, ni diminution de loyer tous travaux quels qu’ils puissent être que le bailleur jugerait nécessaires en cours de bail dans les locaux loués, dans les parties communes ou concernant l’immeuble même si la durée desdits travaux devait excéder 21 jours.

Mais, déterminer si les travaux qui ont été effectivement entrepris par la bailleresse relevaient des travaux devant être supportés par la locataire en vertu de la clause de l’article 8.1 excède la compétence du juge des référés.

De même excèdent la compétence du juge des référés la détermination des manquements des parties à leurs obligations et l’appréciation des conditions permettant à la société Bonna sabla d’opposer une exception d’inexécution à la demande en paiement des loyers.

Il existe donc des contestations sérieuses à l’obligation de paiement des loyers de la locataire faisant obstacle au pouvoir du juge des référés pour statuer sur la demande de provision.

Dans ces conditions, l’ordonnance déférée sera confirmée en ce que le premier juge a dit n’y avoir lieu à référé.

Sur la demande en paiement d’une provision formée par la société Bonna Sabla

En application des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

L’absence de constestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté. Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant, laquelle n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

En l’espèce, la société Bonna Sabla sollicite le remboursement à hauteur de 83 618, 35 euros de toutes les provisions de charges et régularisations depuis le 27 avril 2020 et le remboursement à hauteur de 3 182, 92 euros de tous les honoraires facturés et payés entre le 3 août 2021 et le 2 septembre 2022.

Toutefois, la société Bonna Sabla ne justifie pas du règlement de cette somme à la bailleresse. En effet ne sont produits que des décomptes relatifs aux sommes qui lui ont été facturées mais aucun justificatif de paiement par ses soins.

En tout état de cause, sa demande suppose préalablement qu’il soit statué sur la demande en paiement des loyers formée par la bailleresse pour que puisse être fait le compte entre les parties.

La demande de provision de la société Bonna Sabla se heurte donc à une contestation sérieuse faisant obstacle au pouvoir du juge des référés.

La décision déférée sera également confirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé s’agissant de la demande reconventionnelle formée par la société Bonna Sabla.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

La société [Localité 1] Sommières qui a attrait la société Bonna Sabla devant le juge des référés, ayant succombé en son instance, la décision sera infirmée en ce qu’elle a condamné chacune des parties à conserver la charge de ses propres dépens et a dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau, la cour condamnera la société [Localité 1] Sommières, seule partie à l’instance devant le premier juge, aux dépens de première instance, outre le versement à la société Bonna Sabla d’une indemnité de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant en appel, la société [Localité 1] Sommières et la société [Localité 1] RF seront condamnés aux dépens d’appel, outre le versement d’une indemnité complémentaire de 1 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elles seront enfin déboutées de leur demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Reçoit la société [Localité 1] RF en son intervention,

Confirme la décision déférée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à référé s’agissant des demandes principales et reconventionnelles en paiement de différentes sommes à titre provisionnel,

L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la société [Localité 1] Sommières à verser à la société Bonna Sabla la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société [Localité 1] Sommières et la société [Localité 1] RF à verser à la société Bonna Sabla une indemnité complémentaire de 1 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société [Localité 1] Sommières aux dépens de première instance,

Condamne la société [Localité 1] Sommières et la société [Localité 1] RF aux dépens d’appel.

Le greffier La présidente