COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 12 MAI 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/00123 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QCT3

Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 MAI 2023

Tribunal Judiciaire de BÉZIERS

N° RG 22/02184

APPELANTE :

Syndic de copropriété DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1]/[Adresse 2] dont le siège social est [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, la SARLU CAPIGI, immatriculée au RCS sous le numero 481 945 426, dont le siège est [Adresse 3]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par M^e Frédéric SIMON de la SCP SIMON FREDERIC, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant

assistée de M^e Christine AUCHE HEDOU, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Frédéric SIMON, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant

INTIMEE :

S.A.S. BIAXES Société par actions simplifiée au capital de 500,00 euros immatriculée au Registre de Commerce et des Sociétés de BEZIERS sous le numéro 842 397 887, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par M^e David BERTRAND, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant

assistée de M^e Bérangère GUIZARD, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e David BERTRAND, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 29 Décembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 Mars 2026,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. André LIEGEON, Président de chambre

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

M. Thibault GRAFFIN, Conseiller en remplacement du magistrat empêché désigné par ordonnance du Premier Président en date du 30 janvier 2026.

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

Le délibéré de l’affaire initialement prévu au 5 mai 2026 a été prorogé au 12 mai 2026.

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

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* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 12 juin 2013, M. [M] [V] et Mme [X] [D] [F] ont donné à M. [Y] [E] à bail commercial un local en rez-de-chaussée de l’immeuble, situé [Adresse 1] à [Localité 1]. La destination des lieux est ainsi précisée : « le locataire pourra exercer l’activité de commerce de détail de charcuterie, salaisons, volailles, 'ufs, gibiers, fruits et légumes, conserves, vin et tout produit alimentaire en sédentaire et ambulant ».

Par acte authentique du 23 octobre 2014, les copropriétaires de l’immeuble, situé [Adresse 1] / [Adresse 2] à [Localité 1], dont M. [M] [V], ont fait dresser un état descriptif de division et un règlement de copropriété aux termes duquel la SARL Capigi a été désignée comme syndic jusqu’à la réunion de la première assemblée générale des copropriétaires.

Par acte du 15 novembre 2019, la SAS Biaxes a fait l’acquisition auprès de la SARL Coucourus Volailles, du fonds de commerce exploité sous l’enseigne « Coucourus Volailles » au rez-de-chaussée de l’immeuble, situé [Adresse 1] à [Localité 1].

A l’occasion de l’assemblée générale du 15 mars 2021, ont été adoptées la résolution n°6 relative au renouvellement du mandat de syndic de la SARL Capigi jusqu’au 21 mars 2024, ainsi que la résolution n°12 visant à autoriser le syndic à ester en justice pour faire respecter le règlement de copropriété concernant l’activité commerciale exercée au rez-de-chaussée par la SARL Coucourus Vollailes.

Se plaignant de l’exercice par la SAS Biaxes d’une activité commerciale interdite par le règlement de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1]/[Adresse 2] et Mme [X] [W], en sa qualité de copropriétaire, ont, par actes des 12 et 13 septembre 2022, fait assigner la SAS Biaxes et M. [M] [V] devant le tribunal judiciaire de Béziers, en cessation du trouble.

Par conclusions d’incident du 17 avril 2023, la SAS Biaxes a sollicité du juge de la mise en état qu’il prononce la nullité de l’assignation et déclare les demandes présentées par le syndicat des copropriétaires irrecevables au motif que la SARL Capigi ne dispose pas du pouvoir ni de l’autorisation nécessaires pour le représenter dans la présence instance.

Par conclusions du 3 mars 2023, M. [C] s’en est remis à justice concernant la demande en nullité de l’assignation.

Par conclusions du 28 mars 2023, le syndicat des copropriétaires a conclu au rejet de la demande d’irrecevabilité et de nullité.

Le juge de la mise en état a renvoyé l’examen de l’affaire devant le juge du fond sur le fondement de l’article 789 du code de procédure civile.

Le jugement contradictoire rendu le 25 mai 2023 par le tribunal judiciaire de Béziers :

Dit que la demande du syndicat des copropriétaires dirigée contre les deux défendeurs est irrecevable ;

Dit que la demande de Mme [X] [W] dirigée contre les deux défendeurs est recevable ;

Ordonne l’exécution provisoire du jugement ;

Déboute les parties de leurs autres demandes.

Dans son jugement, le tribunal rappelle qu’il est admis sur le fondement de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 que dans tous les cas où, avant la réunion de la première assemblée générale, un syndic a été désigné par le règlement de copropriété, cette désignation ne peut être modifiée que par l’assemblée générale des copropriétaires réunie par ce syndic à cet effet.

Il précise que lorsqu’aucune décision n’a pu être prise par cette première assemblée générale sur la ratification de la désignation d’un syndic par tout autre accord des parties, les pouvoirs de ce syndic prennent fin de plein droit par la réunion de cette assemblée. Il ajoute que le syndic provisoire dont la désignation n’a pas été notifiée n’a plus qualité notamment pour convoquer une assemblée générale.

Or, il constate qu’il n’est pas justifié de l’existence de cette assemblée générale et de la décision de désignation par l’assemblée générale du syndic. Il retient alors que les pouvoirs du syndic ont pris fin, précisant que l’assemblée générale du 15 mars 2021 ne peut valoir régularisation en ce qu’elle a été convoquée par le même syndic de façon irrégulière.

Il déclare ainsi irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires sur le constat d’un défaut de pouvoir d’agir en justice.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] / [Adresse 2] a relevé appel de la décision à l’encontre de la SAS Biaxes par déclaration au greffe du 8 janvier 2024 (RG 24/123), et à l’encontre de M. [M] [V] par déclaration au greffe du 15 mars 2024 (RG 24/1458).

Par ordonnance du 5 septembre 2024, le magistrat chargé de la mise en état a prononcé la caducité de la déclaration d’appel dirigée à l’encontre de M. [M] [V].

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 29 décembre 2025.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions du 14 mars 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] / [Adresse 2] demande à la cour de :

Infirmer le jugement du 25 Mai 2023 rendu par le tribunal judiciaire de Béziers, en ce qu’il déclare irrecevable le syndicat des copropriétaires ;

Rejeter la demande en nullité de l’assignation introductive d’instance ;

Rejeter toutes les demandes de la SAS Biaxes ;

Condamner la SAS Biaxes à payer la somme de 2.500 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] / [Adresse 2] en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d’appel.

Le syndicat des copropriétaires soutient, sur le fondement des dispositions du décret 2019-650 du 27 juin 2019, que la SAS Biaxes, en ce qu’elle n’est pas copropriétaire, n’est pas recevable à contester la désignation de la SARL Capigi par l’assemblée générale du 15 mars 2021. Il estime ainsi que le premier juge ne pouvait pas contester la régularité de la désignation du syndic lors cette assemblée alors que M. [M] [V], copropriétaire, ne formulait aucune prétention sur ce point.

Il fait valoir que le mandat du syndic a toujours été renouvelé et ce de façon régulière, de sorte qu’il est habilité depuis 2014.

En outre, l’appelant affirme que, quand bien même le syndic aurait intenté une action en justice dans l’intérêt du syndicat sans autorisation, l’assemblée générale du 7 juin 2022 a, a posteriori, valablement autorisé le syndic à agir.

Par ailleurs, le syndicat prétend que l’assemblée visait bien la SAS Biaxes au travers de Coucourus, qui fait de la cuisine, de la restauration et utilise une rôtissoire à l’extérieur en violation du règlement de copropriété.

Dans ses dernières conclusions du 25 avril 2025, la SAS Biaxes demande à la cour de :

Rejeter toutes conclusions contraires comme injustes ou mal fondées ;

Confirmer le jugement du 25 mai 2023 du tribunal judiciaire de Béziers en ce qu’il a dit que la demande du syndicat des copropriétaires dirigée contre les deux défendeurs est irrecevable ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] / [Adresse 2] représenté par la SARL Capigi à payer à la SAS Biaxes la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d’appel ;

Débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] / [Adresse 2] représenté par la SARLU Capigi de l’intégralité de ses demandes

La SAS Biaxes soutient que c’est à bon droit que le tribunal a déclaré irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires faute de justification de l’existence de la décision de désignation par assemblée générale du syndic, les pouvoirs de la SARLU Capigi, syndic provisoire, ayant pris fin de plein droit, de sorte qu’il n’avait pas qualité pour convoquer l’assemblée générale du 15 mars 2021.

L’intimée affirme que la désignation du syndic initialement provisoire a été entérinée sans qu’il n’ait été procédé à une mise en concurrence préalable de plusieurs contrats de syndic, en violation des dispositions d’ordre public de l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle fait également valoir que la résolution n°12 de l’assemblée générale du 15 mars 2021 n’autorise pas le syndic à agir à son encontre et ne précise pas en quoi l’activité commerciale exercée par Coucourus ne respecterait pas le règlement de propriété.

Elle prétend enfin que M. [M] [V] s’est associé à sa demande, et qu’en qualité de copropriétaire, il peut se prévaloir des dispositions de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, sans qu’il n’ait besoin de justifier avoir exercé un recours à l’encontre des résolutions litigieuses.

MOTIFS

Sur la capacité à agir

En application de l’article 117 du code de procédure civile, constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte :

— le défaut de capacité d’ester en justice ;

— le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice ;

— le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice.

Selon l’article 55 du décret du 17 mars 1967 pris dans la version imposée par le décret n°2019-650 du 27 juin 2019 applicable au présent litige, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale. Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice.

La SAS Biaxes intervenant en qualité de locataire de M. [V] conteste la recevabilité de la demande présentée par le syndicat des copropriétaires arguant d’un défaut de pouvoir d’agir en justice, le syndic n’ayant pas été valablement renouvelé et ne pouvant valablement convoquer l’assemblée générale du 15 mars 2021 autorisant le syndicat des copropriétaires à engager cette procédure.

En appel, le syndicat des copropriétaires conteste la qualité de la SAS Biaxes à venir contester la validité de la désignation de la SARL Capigi en qualité de syndic dans le cadre de cette assemblée, faute pour elle d’être copropriétaire soulignant sur ce point que M. [V] n’a soulevé aucune irrecevabilité à ce titre.

Si la jurisprudence a longtemps admis qu’un tiers soit en droit d’invoquer les dispositions de l’article 55 dudit décret et s’il a été jugé que « les responsables des désordres affectant un immeuble en copropriété et leurs garants sont en droit, en tant que défendeurs à l’instance, de se prévaloir, par application des articles 117 et suivants du nouveau code de procédure civile de l’irrégularité de fond tenant au défaut de pouvoir du syndic d’agir en justice », pour autant, depuis la réécriture partielle de l’article 55 par le décret susvisé, l’irrégularité de fond ne peut être invoquée que par les copropriétaires.

Au vu des éléments susvisés, il s’ensuit que la SAS Biaxes n’a pas qualité à soulever une irrégularité de fond et venir contester le défaut de pouvoir d’agir en justice du syndic sur le fondement de l’article 117 du code de procédure civile et de l’article 55 du décret du 17 mars 1967.

Par ailleurs, M. [V], qui n’a pas été intimé, n’a pas lui-même conclu à la nullité de l’assignation.

Elle sera en conséquence déboutée de cette demande et l’action engagée par le syndicat des copropriétaires sera déclarée recevable. Le jugement déféré sera infirmé de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Il y a lieu d’infirmer le jugement déféré concernant les condamnations au titre des dépens et des frais irrépétibles de première instance.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SAS Biaxes supportera les dépens d’appel.

L’équité commande de faire application de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner la SAS Biaxes à payer la somme de 2.500 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Dans la limite de la saisine,

Infirme le jugement rendu le 25 mai 2023 par le tribunal judiciaire de Béziers en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Rejette la demande en nullité de l’assignation introductive d’instance présentée par la SAS Biaxes,

Rejette toute autre demande de la SAS Biaxes,

Renvoie les parties devant le tribunal judiciaire de Béziers afin qu’il soit statué au fond,

Condamne la SAS Biaxes à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] / [Adresse 2] la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SAS Biaxes aux entiers dépens de l’instance.

Le Greffier Le Président