COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 3 FEVRIER 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/02422 – N° Portalis DBVK-V-B7H-P2DD

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 26 JANVIER 2023

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NARBONNE

N° RG 19/00797

APPELANTE :

S.A.S. FIDIBIO immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n° 824 634 679 prise en la personne de sa présidente Mme [J] [X] domiciliée ès qualités au dit siège social

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentée par M^e Jacques Henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant,

assistée de M^e Christine AUCHE, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant La SELARL PINET & ASSOCIES, avocats au barreau de NARBONNE, avocats plaidants

INTIMEE :

S.C.I. PARNASSA immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n°431 972 884 représentée par son gérant en exercice domicilié ès qualités audit siège.

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Bruno BLANQUER de la SCP BLANQUER//CROIZIER/CHARPY/SELMO, avocat au barreau de NARBONNE, avocat postulant

assistée de M^e Yann GARRIGUE, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Bruno BLANQUER, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 17 Novembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 DECEMBRE 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. André LIEGEON, Président de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

Le délibéré, intialement fixé au 27 janvier 2026, a été prorogé au 3 février 2026.

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Le 6 juillet 2016, la SCI Parnassa et la SAS Narbionne ont conclu un protocole de bail commercial sous conditions suspensives signé le 6 juillet 2016 concernant un local, situé [Adresse 2] à Lézignan Corbières (11200).

L’article 19 du protocole prévoyait que le bailleur s’engageait à effectuer, avant la prise en jouissance par le preneur, soit au plus tard le 30 septembre 2016, un certain nombre de travaux. A défaut, le preneur était autorisé à se substituer au bailleur en faisant réaliser les prestations convenues aux frais, risques et périls du bailleur.

La SAS Fibidio est venue aux droits et obligations de la SAS Narbionne suite à une substitution de preneur.

Selon acte sous seing privé du 12 décembre 2016, la SCI Parnassa a donné à bail à la SA Fidibio, exerçant sous l’enseigne Biocoop, un local à usage commercial, situé [Adresse 2] à Lézignan Corbières (11200), moyennant un loyer mensuel de 4.460 euros HT.

A la suite d’échanges avec M. [Z], époux de la représentante légale de la SCI Parnassa, Mme [C] [Z], la SA Fidibio a cessé de payer l’intégralité des sommes dues au titre des loyers, alléguant avoir pris en charge le coût de travaux incombant à la bailleresse au sein du local commercial.

Contestant la créance revendiquée par le preneur au titre de la réalisation des travaux, la SCI Parnassa lui a fait parvenir, par acte d’huissier du 20 juin 2017, un commandement de payer la somme de 17.403,02 euros correspondant au montant des loyers impayés.

En réponse, et par acte d’huissier en date du 19 juillet 2017, la SAS Fidibio a assigné la SCI Parnassa devant le tribunal de grande instance de Narbonne, aux fins de voir prononcer la nullité du commandement de payer du 20 juin 2017, et condamner la SCI Parnassa en paiement au titre des travaux réalisés.

Prétendant que divers désordres sont depuis apparus au sein du local, notamment concernant le carrelage du magasin, la SAS Fidibio a, par acte du 14 novembre 2017, assigné la SCI Parnassa, Mme [D] [W] et la société Maaf Assurances devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Narbonne, lequel a, par ordonnance du 12 décembre 2017, ordonné une mesure d’expertise confiée à Mme [E], remplacée, selon ordonnance du 6 février 2018, par M. [S] [K].

Dans l’attente du rapport d’expertise et dans l’éventualité d’une solution amiable, le magistrat chargé de la mise en état a procédé au retrait du rôle de la présente procédure par ordonnance du 5 juillet 2018.

L’expert a déposé son rapport définitif le 29 septembre 2018.

Par requête en date du 3 juillet 2019, la SAS Fidibio a sollicité la réinscription du dossier au rôle.

Le jugement contradictoire rendu le 26 janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Narbonne :

Rejette la demande de la SAS Fidibio en condamnation de la SCI Parnassa au paiement de la somme de 16.199,97 euros au titre des travaux réalisés par le preneur en vertu de l’obligation de délivrance imposée au bailleur ;

Rejette la demande de la SAS Fidibio en condamnation de la SCI Parnassa au paiement de la somme de 114.137,26 euros au titre des désordres au sein du local commercial ;

Rejette la demande de la SAS Fidibio en condamnation de la SCI Parnassa au paiement de la somme de 15.000 euros au titre de la résistance abusive ;

Rejette la demande en nullité du commandement de payer en date du 20 juin 2017 ;

Condamne la SAS Fidibio à payer à la SCI Parnassa la somme de 10.704 euros (dix mille sept cent quatre euros) au titre des loyers impayés ;

Condamne la SAS Fidibio à payer les entiers dépens ;

Condamne la SAS Fidibio à payer à la SCI Parnassa la somme de 2.000 euros (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties des demandes plus amples ou contraires ;

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement.

Sur la demande en indemnisation au titre des travaux réalisés, le premier juge relève que les travaux prévus dans le protocole du bail commercial en date du 6 juillet 2016 ont bien été exécutés par le bailleur. En témoigne la signature sans réserve du bail définitif le 12 décembre 2016 par les parties, mais également la transmission de factures avant la signature du bail définitif. Il retient encore que la SAS Fidibio ne démontre pas une carence du bailleur dans l’exécution desdits travaux soulignant que les factures transmises dans un second temps portent sur des interventions plus larges que celles prévues au bail.

Le tribunal constate enfin que la SAS Fidibio ne rapporte pas la preuve du bien-fondé et de la nécessité de réaliser des travaux de goudronnage, le risque encouru par la clientèle et l’empêchement dans l’exploitation du local n’étant pas établis.

Il en déduit que la SAS Fidibio ne rapporte pas la preuve du bien-fondé et de la nécessité de réaliser de tels travaux du fait d’une carence du bailleur et la déboute en conséquence de sa demande en paiement.

S’agissant de la demande en indemnisation au titre des désordres constatés, le premier juge retient que la SCI Parnassa a manqué à son obligation d’entretien et de réparation de la chose louée permettant sa jouissance conforme, les désordres affectant le carrelage du local ne pouvant être assimilés à ceux résultant d’un usage normal de la chose louée.

Il rejette toutefois la demande en réparation de la SAS Fidibio, compte tenu du fait que l’allocation d’une somme d’argent au preneur en vue d’une réalisation future des travaux à l’origine des désordres n’est pas une sanction légalement prévue, et en raison du caractère incertain des préjudices futurs qu’occasionneraient ces travaux.

S’agissant de la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive, le premier juge la rejette considérant que la simple opposition de la SCI Parnasse n’est pas abusive et caractérise un moyen de défense.

Sur les demandes relatives au paiement des loyers, le premier juge constate que la qualité de gérant de fait de la SCI Parnassa est caractérisée à l’encontre de M. [Z], qui a régulièrement échangé avec les preneurs sur les modalités de règlement des loyers et a agi comme intermédiaire régulier entre les corps de métiers et la locataire pour la réalisation des travaux.

Toutefois, il relève qu’aucun accord portant sur une compensation entre les travaux réalisés et les loyers, n’est établi. A cet égard, le souhait du bailleur de ne pas procéder à une compensation afin de respecter les termes du bail, et de trouver une solution une fois le règlement effectué, ressort de mails transmis.

Il rejette enfin la demande en nullité du commandement de payer, le caractère injustifié ou imprécis du montant sollicité n’étant pas susceptible d’affecter la validité de la saisie.

En revanche, il constate le bien-fondé de la créance en l’absence d’accord de compensation entre les parties.

Il rejette néanmoins la demande en paiement de la somme de 17.403,02 euros sur le constat que la créance mentionnée au sein du présent commandement n’est pas suffisamment précise pour permettre son paiement, dans la mesure où la somme réclamée à titre principal ne contient aucun décompte ou imputation des sommes précédemment réglées par le preneur.

Le premier juge fait droit à la demande en paiement au titre des loyers impayés des mois d’octobre et novembre 2017, ces loyers n’étant pas contestés par la preneuse.

La SAS Fidibio, prise en la personne de son représentant légal en exercice, a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 5 mai 2023. La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 17 novembre 2025.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions du 26 février 2024, la SAS Fidibio demande à la cour de :

Dire recevable et bien fondé l’appel interjeté par la SAS Fidibio à l’encontre du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Narbonne le 26 janvier 2023 ;

Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Narbonne le 26 janvier 2023 en ce qu’il :

Rejette la demande de la SAS Fidibio en condamnation de la SCI Parnassa au paiement de la somme de 16.199,97 euros au titre des travaux réalisés par le preneur en vertu de l’obligation de délivrance imposée au bailleur,

Rejette la demande de la SAS Fidibio en condamnation de la SCI Parnassa au paiement de la somme de 114.137,26 euros au titre des désordres au sein du local commercial,

Rejette la demande de la SAS Fidibio en condamnation de la SCI Parnassa au paiement de la somme de 15.000 euros au titre de la résistance abusive,

Rejette la demande en nullité du commandement de payer en date du 20 juin 2017,

Condamne la SAS Fidibio à payer à la SCI Parnassa la somme de 10.704 euros au titre des loyers impayés,

Condamne la SAS Fidibio à payer les entiers dépens,

Condamne la SAS Fidibio à payer à la SCI Parnassa la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties des demandes plus amples ou contraires ;

A titre principal,

Prononcer la nullité du commandement de payer signifié à la SAS Fidibio le 20 juin 2017 pour absence de décompte et défaut de précision sur les sommes réclamées ;

A titre subsidiaire,

Dire infondé le commandement de payer délivré à la SAS Fidibio le 20 juin 2017 ;

En toutes hypothèses,

Condamner la SCI Parnassa à payer à la SAS Fidibio la somme de 19.439,96 euros TTC au titre des travaux réalisés par le preneur au nom et pour le compte du bailleur ;

Condamner la SCI Parnassa à payer à la SAS Fidibio la somme de 71.749,81 euros TTC à titre de dommages et intérêts correspondant au montant des réparations des désordres constatés dans le local commercial ;

Condamner la SCI Parnassa à payer à la SAS Fidibio la somme de 21.500 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la perte d’exploitation induite par la fermeture du magasin lors de la réalisation des travaux ;

Condamner la SCI Parnassa à payer à la SAS Fidibio la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Juger que la SAS Fidibio sera exonérée du montant des loyers commerciaux entre la période d’apparition des désordres, dénoncés dans l’assignation du 10 juillet 2017, et la réalisation définitive des travaux, à savoir le 29 juin 2019, soit 2 années de loyer correspondant à la somme de 128.448 euros TTC ;

Rejeter la demande de condamnation formulée par la SCI Parnassa au titre de prétendus loyers impayés comme injuste et infondée ;

Condamner la SCI Parnassa à payer à la SAS Fidibio la somme de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Au soutien de son appel, la SAS Fidibio soutient à titre liminaire que M. [Z] est intervenu en qualité de mandataire apparent de la SCI comme le reconnaît l’intimée dans le cadre de ses conclusions. Elle demande à la cour de considérer l’aveu judiciaire de l’intimée qui est conforme au rôle tenu de manière effective par l’intéressé, qui a assuré la coordination des travaux en cause ainsi que les fonctions de gérant en s’assurant des modalités de règlement des loyers. Elle ajoute que la signature par ses soins des quittances de loyer confirme ce rôle.

Sur ce, elle soutient que M. [Z] s’est engagé à déduire du montant des loyers dus le coût des travaux supportés par le locataire, raison pour laquelle elle n’a pas payé les sommes sollicitées. Elle produit en ce sens divers écrits.

A titre principal, elle conteste la validité du commandement de payer en l’absence de détail des sommes dues ne lui permettant pas de connaître la nature et le montant de sa créance. Cette situation lui cause nécessairement un grief dans la mesure où elle ne peut contester utilement les sommes mises à sa charge.

A titre subsidiaire, elle soutient que doit être opérée une compensation entre les travaux réalisés à ses frais et les loyers commerciaux dus au bailleur. Elle revendique à cet égard avoir réalisé diverses prestations pour un montant total de 19.439,96 euros ttc confirmé par le rapport d’expertise judiciaire.

L’appelante conteste sur ce point la réalisation par le bailleur des travaux mis à sa charge dans le protocole. Sur ce point, elle expose que la signature du bail le 12 décembre 2016 est intervenue sous réserve de l’imputation du montant des travaux sur les loyers. Elle se réfère au rapport d’expertise qui établit, selon elle, de manière incontestable que les travaux ont été financés par ses soins en lieu et place du bailleur. Elle se réfère également aux écrits de M. [Z] qui reconnaît le principe de sa créance.

En toutes hypothèses, l’appelante oppose divers préjudices matériels et immatériels en lien avec un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance soutenant sur ce point que l’expert judiciaire a fait la liste de divers désordres compromettant notamment la sécurité des personnes.

La demande de dommages et intérêts est selon elle justifiée, contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, et l’appelante sollicite à la fois la prise en charge du montant des travaux qu’elle a supportés, ainsi que la perte d’exploitation outre les factures réglées en lieu et place du bailleur. Elle réclame ainsi la prise en charge des frais de goudronnage soutenant sur ce point que l’accès à un supermarché suppose à tout le moins que ses abords soient accessibles à la clientèle.

Elle réclame encore la reconnaissance d’un préjudice de jouissance lié au non-respect par le bailleur de son obligation de délivrance l’autorisant à solliciter une exonération du montant des loyers entre l’apparition des désordres dénoncés dans l’assignation en référé expertise jusqu’à la réalisation définitive des travaux soit deux années de loyers.

Pour finir, elle réclame des dommages et intérêts sur le constat de l’absence de proposition amiable ou de réalisation de travaux de reprise.

Dans ses dernières conclusions du 11 décembre 2023, la SCI Parnassa, prise en la personne de son représentant légal en exercice, demande à la cour de :

A titre principal,

Confirmer le jugement rendu le 26 janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Narbonne sauf en ce qu’il :

Condamne la SAS Fidibio à payer à la SCI Parnassa la somme de 10.704 euros (dix mille sept cent quatre euros) au titre des loyers impayés ;

Statuant à nouveau,

Condamner la SAS Fidibio au paiement de la somme de 28.107,02 euros au titre des loyers impayés ;

Subsidiairement,

Confirmer le jugement rendu le 26 janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Narbonne en toutes ses dispositions ;

En tout état de cause,

Condamner la SAS Fidibio au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

En premier lieu, la bailleresse conclut en faveur de la validité du commandement de payer considérant que le preneur est en mesure d’identifier les sommes, dont le paiement est réclamé et qu’il ne justifie d’aucun préjudice.

S’agissant de l’exécution des travaux listés dans le protocole, la SCI Parnassa reprend l’argumentation du premier juge tout en précisant qu’elle a assuré la réalisation des prestations convenues pour une somme de 48.800 euros qu’elle a réglée. Elle ajoute que le preneur a signé le contrat de bail sans réserve que ce soit sur l’effectivité des travaux réalisés ou sur leur conformité.

S’agissant de la réfection du carrelage, la bailleresse soutient avoir confié à la société Innobat la reprise du carrelage abîmé étant précisé qu’elle ne s’est jamais engagée à reprendre l’entièreté du carrelage. La SCI Parnassa n’a donc pas, selon elle, l’obligation de supporter le coût d’une réfection totale à laquelle elle ne s’est jamais engagée, ni de prestations non prévues au protocole.

Elle ajoute que la SAS Fidibio a procédé à la réalisation de travaux autres que ceux prévus au protocole tout en soulignant qu’elle ne l’a pas mise en demeure d’effectuer lesdits travaux par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de huit jours, comme le prévoient les termes de leur accord. Enfin, la SCI Parnassa expose que le preneur tente de lui faire supporter des travaux d’aménagement auxquels elle n’a jamais consenti. La SCI s’oppose donc à la demande en paiement.

Par ailleurs, la SCI Parnassa conteste l’existence d’un accord pris par M. [Z] qui lui serait opposable, précisant sur ce point que ce dernier n’a aucun pouvoir pour représenter ou engager cette société dont le représentant légal est Mme [C] [Z].

Elle indique que l’appelante ne peut valablement soutenir la qualité de gérant de fait de M. [Z] en l’absence de preuve de sa qualité de dirigeant de fait supposant qu’il dispose d’un pouvoir de décision et d’une indépendance. Elle conteste toute activité positive de sa part et en déduit que la locataire ne peut valablement soutenir l’existence d’un accord quant à la déduction du coût des travaux réalisés par ses soins sur les loyers en cours. En outre, elle ajoute que les messages transmis par M. [Z] ne permettent pas, en tout état de cause, de retenir un accord de sa part.

Sur le rapport d’expertise, la SCI Parnassa le critique au visa des articles 237 et 238 du code de procédure civile considérant que l’expert a manqué d’impartialité en retenant à son encontre une responsabilité pour des travaux qu’elle n’a pas réalisés directement au prétexte que les sociétés sont en liquidation judiciaire, ou encore que les désordres n’étaient pas apparents et constituaient des vices cachés.

Elle dénonce encore l’évaluation du préjudice opérée par l’expert, qui n’a nullement tenu compte des travaux déjà effectués à sa demande, ou encore de ceux prévus au protocole et de ceux qui n’y figuraient pas.

Au titre de l’appel incident, la SCI Parnassa conteste le jugement déféré en ce qu’il limite la condamnation de la locataire à la somme de 10.704 euros considérant pour sa part, que la somme portée dans le commandement de payer est précise pour dissocier le principal des intérêts.

MOTIFS

Sur le commandement de payer visant la clause résolutoire

En application de l’article L 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Il est constant qu’un commandement de payer doit comporter le décompte des sommes réclamées en principal, frais et intérêts échus. En outre, un commandement établi pour une somme supérieure au montant réel de la dette demeure valable à concurrence de ce montant.

Par acte d’huissier délivré le 20 juin 2017, la SCI Parnasse a fait délivrer à la SAS Fidibio un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire avec la précision selon laquelle, faute de règlement de la somme réclamée dans un délai d’un mois, le bailleur sera autorisé à se prévaloir de la clause résolutoire, ce qui est conforme aux dispositions énoncées par l’article L 145-41 du code de commerce.

L’appelant fait grief à cet acte de ne pas donner le détail des sommes dues.

Or, le commandement mentionne la somme de 17.112 euros correspondant au « solde 1ère échéance d’avance de 6 loyers ttc », ainsi que la somme de 78,75 euros au titre des intérêts outre 212,27 euros pour les frais.

Le bail commercial signé par les parties le 12 décembre 2016 prévoit en son article 14 que le preneur s’engage à titre exceptionnel à régler au bailleur, à la date de prise d’effet du bail commercial, six mois de loyer d’avance correspondant aux loyers des mois de mai à octobre 2017.

Il s’ensuit que le « solde 1ère échéance d’avance de 6 loyers ttc » correspond à cette disposition contractuelle et que la somme réclamée représente le solde restant sur la totalité due par le locataire sur cette période, après déduction des sommes versées par le preneur.

La cour observe ainsi que l’acte en cause détaille de manière explicite les sommes, dont le paiement est sollicité, en sorte que la demande de nullité ne peut qu’être rejetée.

Le jugement déféré sera confirmé de ce chef.

Sur les demandes de la société Fidibio

La SAS Fidibio soutient que le commandement de payer visant la clause résolutoire n’est pas fondé dans la mesure où elle peut revendiquer la compensation des sommes dues au titre des loyers commerciaux, d’une part avec le montant des travaux qu’elle a réalisés aux lieu et place du bailleur, et d’autre part avec les sommes dues au titre de son préjudice de jouissance en l’état des désordres locatifs constatés par l’expertise judiciaire.

Au soutien de ses demandes, elle se réfère notamment aux accords passés par M. [Z], époux de la gérante de la SCI Parnasse, qu’elle a toujours considéré comme ayant tout pouvoir pour représenter la société bailleresse, ainsi qu’au rapport d’expertise judiciaire et aux factures versées aux débats.

— Sur l’intervention de M. [Z]

Au visa de l’article 1156 du code civil, le premier juge a considéré que la qualité de gérant de fait de M. [Z], époux de la gérante de la SCI Parnassa, est établie en présence d’actes accomplis de nature à faire croire au preneur qu’il disposait des pouvoirs pour représenter la société bailleresse.

Cette analyse sera confirmée par la cour en présence d’échanges (mails, textos, correspondances) exclusivement entre M. [Z] et la SAS Fidibio, de l’utilisation de la signature de l’intéressé sous la mention « La Direction », de devis et factures adressés à M. [Z] sous l’entête de la SCI Parnassa, ainsi que de son intervention auprès des différents professionnels.

A cet égard, la société Fidibio a pu légitimement croire en la qualité et les pouvoirs de M. [Z] pour représenter la société bailleresse, qui a été son seul interlocuteur dans le cadre des relations contractuelles, et se trouve donc fondée à solliciter l’application des engagements pris par l’intéressé.

La décision déférée sera donc confirmée en ce qu’elle a reconnu l’existence d’un mandat apparent au profit de M. [G] [Z].

— sur les travaux listés dans le protocole réalisés aux frais du preneur

En l’espèce, la SAS Fibidio revendique la réalisation des travaux contractuellement prévus au lieu et place du bailleur, et réclame en conséquence leur déduction de la dette locative sollicitée par la SCI Parnassa, soit une somme de 16.199,97 euros ht ou 19.439 ,96 euros ttc.

Elle se réfère à cet accord dans un courrier adressé à M. [Z] le 19 mai 2017, aux termes duquel elle expose en effet avoir géré la réalisation des travaux incombant au bailleur pour ne pas retarder l’ouverture du magasin, et déclare un montant à hauteur de 16.199,97 euros ht dont elle demande le règlement.

Elle se prévaut à cette fin des conclusions du rapport d’expertise judiciaire, qui actent la réalisation par le preneur de travaux pour une somme de 19.439,96 euros ttc, et elle se réfère également à l’accord donné par l’époux de la gérante de la SCI Parnassa de voir déduire de la dette locative le montant des travaux réalisés par le preneur.

A contrario, la SCI Parnassa conteste tout accord et soutient pour sa part avoir exécuté les travaux mis à sa charge aux termes du protocole convenu produisant de son côté des factures attestant de la réalisation des prestations litigieuses.

Le premier juge a considéré, sur le constat de la signature du bail sans réserve, de la production de factures par le bailleur correspondant aux travaux listés, qu’aucune carence n’était établie et que s’agissant des factures produites par le preneur, celles-ci portent sur des prestations non contractuelles et qu’en tout état de cause, faute de preuve d’un manquement de la SCI Parnassa à son obligation contractuelle, la SAS Fidibio ne justifiait pas de la légitimité de son intervention.

En l’espèce, il n’est nullement contesté que le 6 juillet 2016, la SCI Parnassa et la SAS Narbionne, aux droits de laquelle vient la SAS Fidibio, ont conclu un protocole de bail commercial sous conditions suspensives concernant un local commercial, situé [Adresse 2] à Lézignan Corbières, « d’une contenance de 2257 m² ainsi composé :

— une véranda couverte de 31m² ;

— un local commercial de 463,5 m² (qui sera transformé en 325 m² de surface de vente et le reste, soit 138,5 m², en bureau réserve, étant précisé que les travaux seront à la charge du preneur) ;

— une mezzanine de 130 m² ;

— une réserve de 38,5 m² ».

Ce protocole fixe également le montant du loyer mensuel à la somme ht de 4.460 euros, et précise qu’en contrepartie de la réalisation par le preneur des travaux d’aménagement, celui-ci sera dispensé du paiement des quatre premiers mois de loyer, soit du mois de novembre 2016 au mois de février 2017. De même, il est indiqué qu’à titre exceptionnel, le preneur s’engage auprès du bailleur, à la date de prise d’effet du bail commercial, à régler six mois de loyers d’avance.

Au titre des conditions particulières, les parties ont encore prévu à l’article 19 que le bailleur s’engage à effectuer, avant la prise en jouissance des locaux par le preneur, soit au plus tard le 30 septembre 2016, les travaux suivants :

— la réfection du carrelage abîmé ;

— l’installation d’une rampe destinée à relier la partie avant du magasin à la partie arrière qui ne sont pas sur le même niveau ;

— la séparation du magasin avec les locaux adjacents conformément aux normes de sécurité ;

— la mise en place d’une porte destinée à relier la surface de vente actuelle à la partie réserve de 38,5 m² ;

— la mise en place d’une porte d’accès extérieure destinée à l’accès livraison (en cours).

A défaut, il est prévu que le preneur pourra se substituer au bailleur en faisant réaliser les prestations convenues par une ou des entreprises de son choix aux frais, risques et périls exclusifs du bailleur et ce 8 jours après une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception en tout ou partie restée sans effet pendant ce délai.

En premier lieu, il convient de constater que le bail commercial signé par les parties le 12 décembre 2016 précise à l’article 24.4, intitulé « Etat des travaux réalisés au cours des trois dernières années », que :

« le bailleur rappelle qu’il a fait effectuer les travaux au cours des trois dernières années :

— réfection du carrelage abîmé dans le local, ainsi que de celui de la mezzanine ;

— installation d’une rampe destinée à relier la partie avant du magasin à la partie arrière qui ne sont pas sur le même niveau ;

— séparation du magasin avec les locaux adjacents conformément aux normes de sécurité ;

— mise en place d’une porte destinée à relier la surface de vente actuelle à la partie réserve de 38,5 m² ;

pour un coût de 30.000 euros ».

Il est ainsi acté la réalisation par le bailleur des prestations convenues dans le protocole en date du 6 juillet 2016, ce qui laisse entendre que la SCI Parnassa s’est acquittée de ses obligations alors même qu’aucune réserve n’a été émise par le preneur.

Cela étant, si à la signature du bail aucune réserve n’a été portée par aucune des parties, il ne peut être occulté le fait qu’à compter du mois de mai 2017, les différents échanges entre les parties mettent en évidence un problème lié au financement de ces travaux et de l’éventuelle déduction de leur montant du solde de six mois devant être versé par le locataire.

Aussi, au-delà du simple constat du signature sans réserve, il convient néanmoins d’examiner si le bailleur a déféré aux obligations qui étaient les siennes dans le cadre du protocole du bail commercial.

A cet égard, le preneur produit aux débats plusieurs factures attestant, selon lui, du règlement par ses soins des travaux effectués.

Il s’agit de quatre factures émises par la société Innobat 11 adressées à la SAS Fibidio et qui portent la mention suivante « conformément à la commande des travaux demandés par M. [Z] en date du 15 novembre 2016 et 3 janvier 2017 »:

— n°17 /003 en date du 22 décembre 2016 d’un montant de 1.429,72 euros relative au joint de dilatation ;

— n°16 /329 en date du 22 décembre 2016 d’un montant de 1.500 euros relative à un acompte pour la pose de carreaux et modification d’une ouverture dans un mur bloc 20/20/50 ;

— n°17 /005 en date du 3 janvier 2017 d’un montant de 3.894,88 euros relative à la démolition du carrelage, piochage et mise à niveau du support horizontal, pose de carreau, préparation résine primaire et mise en place enduit de dressage auto nivelant pour une surface de 32 m² ;

— n°17 /002 en date du 4 janvier 2017 d’un montant de 1.200 euros qui est un solde de facture avec la précision qu’un acompte de 600 euros a été réglé par M. [Z] et qu’il est reste un dû de 600 euros.

La SAS Fibidio produit encore :

— trois factures n° 116, 131 et 134 émises par la société Sud Menuiseries Services, la première relative à la pose d’une porte métallique avec découpe du bardage pour une somme de 385 euros ttc, la deuxième portant sur la fabrication d’une porte en acier avec serrure anti panique pour une somme de 2.475 euros ttc et la troisième relative à la fabrication et la pose d’une porte en acier 1200/1200 d’un montant de 1.757,40 euros ttc. Il est à relever que ces trois factures mentionnent exclusivement l’adresse du chantier. Le preneur soutient s’être acquitté de leur règlement ;

— une facture datée du 3 janvier 2017 émise par Céramique Décor pour un montant de 575,62 euros ;

— facture n°00689 en date du 16 janvier 2017 émise par la société Littoral Goudronnage au nom de la SAS Bio Coop portant sur la réalisation d’un enrobé à chaud sur une surface de 208 m² pour une somme ttc de 8.640 euros ttc.

De son côté, la société intimée produit un devis établi le 15 novembre 2016 par la société Innobat 11 pour une prestation relative au découpage, dépose et pose de carreaux de carrelage pour une somme de 1.809,86 euros, ainsi que d’autres factures :

— émise le 15 juin 2016 par la société M$J pour une somme de 10.800 euros correspondant à l’achat de deux palettes de carrelage ;

— facture n°FC 0073 du 15 avril 2016 par l’entreprise Maçonnerie André Boils portant sur le montage d’un mur coupe-feu, de la pose d’une bande à joint, du montage d’un mur en queron avec la fourniture de la porte serrure trois points et porte coupe-feu pour un prix ttc de 24.091,10 euros ;

— facture D 17-1111 du 12 décembre 2016 émise par Ets Courcières au nom de M. [Z] et la SCI Parnassa pour la fourniture d’une porte simple battant pour un prix ttc de 1.020 euros.

L’examen de ces factures met en exergue le fait que la SAS Fidibio a effectivement assumé le coût de certaines prestations incombant au bailleur, à savoir les travaux réalisés par la société Innobat 11, sauf à tenir compte du règlement d’un acompte de 600 euros par le bailleur figurant sur la facture n°17 /002 en date du 4 janvier 2017 d’un montant total de 1.200 euros ttc, et a procédé à l’achat de matériel conformément à la facture datée du 3 janvier 2017 émise par Céramique Décor pour un montant de 575,62 euros.

Il s’agit des prestations relatives à la réfection du carrelage abîmé, ainsi que l’installation d’une rampe destinée à relier la partie avant du magasin à la partie arrière qui ne sont pas sur le même niveau.

Il n’est nullement justifié que ces travaux ne correspondent pas à ceux prévus dans le protocole comme le soutient à tort le bailleur.

Il ne peut en effet être contesté que les travaux en cause ont été exécutés « conformément à la commande des travaux demandés par M. [Z] en date du 15 novembre 2016 et 3 janvier 2017 », comme le stipule chaque facture.

Il résulte encore du rapport d’expertise, que la prestation effectuée par la société Innobat 11 a donné lieu à des difficultés de paiement, expliquant que la société Fidibio a procédé à leur règlement afin de pouvoir assurer l’exécution du chantier.

En revanche, s’agissant des autres prestations, le locataire ne justifie pas que celles-ci ont été assumées au lieu et place de la SCI Parnasse, qui produit pour sa part des factures correspondant aux travaux qui lui incombaient. Il s’agit de l’achat de portes et de la réalisation d’un mur de séparation.

Par ailleurs, la société preneuse ne justifie nullement de la carence du bailleur et du respect des termes du protocole nécessitant une mise en demeure, alors que ceux-ci stipulent que le locataire sera autorisé à intervenir 8 jours après une mise en demeure adressée à la SCI Parnasse par lettre recommandée avec accusé de réception en tout ou partie restée sans effet pendant ce délai.

Enfin, la SAS Fidibio se prévaut d’une facture n°00689 en date du 16 janvier 2017 émise par la société Littoral Goudronnage au nom de la SAS Bio Coop portant sur la réalisation d’un enrobé à chaud sur une surface de 208 m² pour une somme ttc de 8.640 euros ttc, prestation qui ne correspond nullement aux travaux listés dans le protocole de bail commercial. En outre, il n’est nullement démontré que la réalisation de cette prestation est commandée par la nécessité d’exploiter le local ni qu’elle met en évidence un manquement à l’obligation de délivrance de la SCI Parnasse.

L’appelante ne peut donc valablement se prévaloir du paiement d’une telle dépense.

Vu les éléments susvisés, il est acquis que la société Fidibio s’est acquittée du paiement de la somme de 5.994,88 euros au titre des travaux relatifs à la réfection du carrelage abîmé, ainsi que de l’installation d’une rampe qui initialement incombaient au bailleur, réglée auprès de la société Innobat 11, et de la somme de 575,62 euros au titre de la facture datée du 3 janvier 2017 émise par Céramique Décor, soit la somme totale de 6.570,50 euros.

La cour considère que le preneur est fondé à solliciter la prise en charge de ces sommes par le bailleur, dont la carence pour ces seules prestations est établie et confortée par l’accord de principe intervenu entre les parties.

En effet, il résulte des mails échangés entre le preneur et M. [Z] qu’un accord est bien intervenu sur le principe de la déduction de travaux assumés par la société Fidibio sur les loyers restant à sa charge, mais que les parties ne se sont pas entendues sur le montant à déduire (pièces 3 à 7), ce qui caractérise la défaillance du moins partielle du bailleur dans l’exécution de ses obligations.

En conséquence, la SAS Fidibio est fondée à solliciter l’allocation de la somme de 6.570,50 euros.

— Sur les désordres locatifs

La SAS Fidibio dénonce la violation par le bailleur de son obligation de délivrance conforme lui occasionnant un préjudice de jouissance en raison de l’importance des désordres occasionnés par des malfaçons affectant les travaux réalisés par la société Innobat 11, justifiant d’une part l’allocation de dommages et intérêts, et d’autre part une dispense de paiement des loyers au titre de l’exception d’inexécution.

Sur la réalité des désordres

Il résulte des éléments versés aux débats que la société Innobat 11 s’est vu confier par le bailleur la mission de procéder à des travaux de réfection du carrelage abîmé situé dans le local commercial sur une surface de 9 m². La pose a également concerné une véranda sur une surface de 32 m². Cette prestation a été réalisée en décembre 2016.

Rapidement, le locataire a constaté l’apparition de désordres de type fissures, éclats, cloquage et décollements dans la première zone de l’entrée. Les mêmes types de défauts sont ensuite retrouvés par l’expert judiciaire sur les zones traitées en 2006 par la société CGIA aujourd’hui liquidée. Il est indiqué par l’expert judiciaire que les désordres n’étaient pas décelables par le preneur à son entrée dans les lieux en présence de dégradations portant sur des zones restreintes.

A cet effet, le rapport d’expertise judiciaire du 29 septembre 2018 met en évidence une importante aggravation du phénomène de décollement de carrelage et de désordres existants au sein du local commercial.

L’expert relève en effet que les travaux de pose et de réfection réalisés par l’entreprise Innobat 11 présentent les mêmes désordres que ceux réalisés par l’entreprise CGIA et qui avaient justifié son intervention. Il relève ainsi que les désordres se sont accentués suite à la création de joints de dilatation non étanches et de fractionnement, qui n’ont pas été exécutés par la société Innobat 11 conformément aux règles de l’art, tout comme la pose du carrelage qui est contraire aux règles DTU.

Ainsi, des désordres importants ont été relevés sur l’ensemble des sols du local commercial et dans la réserve avec un décollement qui se généralise dans la partie centrale du local avec des soulèvements quasi généralisés, ainsi qu’un défaut de planéité supérieur à 4 mm (sous la règle de 2 mm) et l’apparition de fissures affectant les carreaux dont la résistance est insuffisante. Des photographies jointes à l’expertise démontrent l’ampleur du phénomène et la nécessité de procéder à une réfection complète du support.

Il est encore relevé que ces malfaçons ne permettent pas une jouissance paisible des lieux mais également qu’elles gênent l’exploitation du local commercial, en ce qu’elles compromettent le nettoyage du revêtement et sont de nature à provoquer des accidents dans un espace marchand recevant du public créant ainsi un risque manifeste pour sa sécurité en raison d’un fort risque de chute.

Vu les éléments susvisés, il est établi que les prestations effectuées par la société Innobat et antérieurement par la société CGIA à la demande du bailleur, ont été réalisées en méconnaissance des règles de l’art et entraînent des désordres occasionnant à l’occupant des lieux un préjudice de jouissance.

Sur la responsabilité du bailleur

Le bailleur est tenu à l’égard de son locataire d’une obligation de délivrance et doit également lui assurer la jouissance paisible des lieux.

Au vu du rapport d’expertise, il ne peut être sérieusement contesté que les désordres présentés par le revêtement dans l’ensemble du local le rendent impropre à sa destination et que le locataire subit un préjudice de jouissance effectif compte tenu de la présence d’un carrelage de nature à provoquer des accidents dans un espace marchand recevant du public créant ainsi un risque manifeste pour sa sécurité.

Cela caractérise un manquement du bailleur à son obligation contractuelle alors même qu’il ne justifie pas avoir pris de dispositions permettant de remédier à cette situation.

L’existence de ces désordres de nature à engager la responsabilité contractuelle du bailleur rend le commandement de payer délivré le 20 juin 2017 non fondé.

Sur la réparation des préjudices

La SAS Fidibio réclame l’allocation de la somme de 71.749,81 euros TTC à titre de dommages et intérêts correspondant au montant des réparations des désordres constatés dans le local commercial, ainsi que la somme de 21.500 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la perte d’exploitation induite par la fermeture du magasin lors de la réalisation des travaux. Elle demande encore à être dispensée du paiement du loyer entre la période d’apparition des désordres dénoncés dans l’assignation du 10 juillet 2017 jusqu’à la réalisation effective des travaux à la date du 29 juin 2019, ce qui représente la somme de 128.448 euros ttc pour deux années de loyers.

En l’état, il résulte de l’expertise que l’importance des désordres commande de procéder, non pas à des réparations ponctuelles, mais à une réfection totale du revêtement de l’entrée de la zone commerciale pour une surface de 103,60 m², du local commercial (221,40 m²) et de la réserve (67,75 m²) comprenant la dépose, les travaux préparatoires et la repose du carrelage pour une surface totale de 392,75 m² , la durée estimée de la prestation étant de deux mois et demi.

Cette réfection entraîne divers préjudices que l’expert judiciaire chiffre de la manière suivante :

Perte d’exploitation de deux mois et demi : 31.265 euros net ;

Coût de la main d''uvre mis en place rayons : 5.820 euros net ;

Coût perte de marchandises : 11.800 euros ht ;

Coût perte de l’usage locatif : 11.150 euros ht (4.460 x 2,5) ;

Déplacement des meubles froids hors chambres froides : 16.400 euros ht ;

Déplacement meubles vrac : 2.450 euros ht ;

Coût céramique décor : 1.080 euros ht ;

Coût des travaux de reprise hors surface chambres froides : 40.000 euros ht ;

DTA avant travaux : 354,17 euros ht ;

Main d''uvre : 4.500 euros ht

Soit 124.919,17 euros.

L’expert judiciaire suggère la répartition des responsabilités entre la SCI Parnassa pour 90% et la MAAF, assureur de la société Innobat 11, pour 10% sur le constat que les travaux réalisés par l’entreprise en cause sont intervenus sur une partie limitée.

Il est enfin établi que suite à la signature du protocole transactionnel en date du 19 juin 2020, la SAS Fidibio a perçu de la MAAF les sommes suivantes :

Préjudice immatériel :

Perte d’exploitation : 31.265 euros ;

Coût de la main d''uvre mis en place rayons : 5.820 euros net ;

Coût perte de l’usage locatif : 11.150 euros ht (4.460 x 2,5) ;

Déplacement des meubles froids hors chambres froides : 16.400 euros ht ;

Déplacement meubles vrac : 2.450 euros ht ;

= 10% de la somme de 67.085 euros, soit 5.508,50 euros, franchise déduite ;

Dommages aux existants :

Coût céramique décor : 1.080 euros ht ;

= 10% soit 108 euros ;

Travaux de réfection

Coût des travaux de reprise hors surface chambres froides : 40.000 euros ht ;

DTA avant travaux : 354,17 euros ht ;

Main d''uvre : 4.500 euros ht

= 10 % de la somme de 44.854,17 euros soit 4.485,41 euros.

Perte de marchandises= 10 % de 11.800 euros ht soit 680 euros, déduction faite de la franchise.

S’agissant du préjudice matériel, il est justifié que la SAS Fidibio a fait procéder à la réfection du carrelage du 10 au 29 juin 2019 comme en témoignent les factures produites aux débats (pièce 17).

En présence d’un manquement avéré de la part du bailleur à ses obligations de délivrance et de jouissance paisible, et en l’absence de travaux engagés par la SCI Parnasse, qui, informée des désordres par le rapport d’expertise judiciaire, n’a engagé aucune démarche pour exécuter les prestations décrites par l’expertise, c’est à bon droit que le locataire réclame le règlement de travaux incombant au bailleur.

Selon les factures produites, la réalisation des travaux, qui comprend la réfection stricto sensu du revêtement, mais également la partie manutention, la fourniture du matériel ou encore la perte de marchandises, a été chiffrée à la somme de 71.749,81 euros alors que l’expert judiciaire a arrêté ce chiffrage à la somme de 82.872,26 euros ht.

Cette somme, qui n’est pas sérieusement critiquée par le bailleur lequel ne produit aucune pièce permettant d’apporter une appréciation différente sur le chiffrage proposé tant par l’expert que le preneur, sera accueillie, par la cour.

S’agissant de la perte d’exploitation, alors que l’expert fait état d’une perte de 31.265 euros net, le preneur produit l’attestation de l’expert-comptable et réclame la somme de 21.500 euros, qui sera également validée par la cour.

Il s’ensuit que la société Fidibio justifie d’un préjudice total de 93.249,81 euros. Il convient de déduire de cette somme le montant versé par la MAAF à hauteur de 10.781,91 euros.

La SCI Parnasse est donc redevable de la somme de 82.467,90 euros au titre des préjudices subis par la SAS Fidibio. Le jugement déféré sera infirmé de ce chef.

S’agissant de l’exception d’inexécution, la société Fidibio réclame à être dispensée du règlement du loyer sur une période de deux années, au cours de laquelle elle a subi le préjudice de jouissance induit par la présence d’un revêtement comportant de nombreux désordres.

En l’état, si le préjudice de jouissance est établi et que le carrelage présentait une dangerosité avérée pour le public, il n’est pas contesté que le local commercial a été exploité durant ces deux années et que seule la réalisation des travaux de réfection du 10 juin au 29 juin 2019 a justifié la fermeture du magasin.

Il s’ensuit que le préjudice de jouissance doit être apprécié en fonction de la gêne occasionnée et doit donner lieu à une juste indemnisation que la cour évalue à la somme de 5.000 euros.

En conséquence, la SCI Parnassa est redevable des sommes suivantes :

Remboursement des travaux réalisés par le preneur (protocole) : 6.570,50 euros ;

Préjudice matériel et perte d’exploitation : 82.467,90 euros ;

Préjudice de jouissance : 5.000 euros ;

Soit un total de 94.038,40 euros.

Sur la dette locative

Le premier juge a condamné la société Fidibio au paiement de la somme de 10.704 euros au titre de la dette locative alors que le bailleur sollicitait la somme de 28.107,02 euros comprenant la somme de 17.403,02 euros au titre des sommes sollicitées dans le commandement de payer, ainsi que la somme de 10.704 euros au titre des loyers des mois d’octobre et novembre 2017. Il rejette la demande portant sur la somme de 17.403,02 euros qu’il considère comme étant non certaine en l’absence d’indication des paiements effectués par les locataires.

En appel, la SCI Parnasse maintient sa première demande.

Il est produit par le preneur un décompte annexé à un mail adressé par le gérant de la SAS Fidibio à M. [Z] le 15 mai 2017 mettant en évidence que sur l’avance de 6 mois de loyer d’un montant de 26.760 euros ht, il a été procédé à un premier versement de 15.000 euros (pièce 7).

Une facture émanant de la SCI Parnassa, annexée au courrier adressé le 10 mai 2017 au preneur, fait état d’une avance de 6 mois chiffrée à la somme de 32.112 euros ttc, sur laquelle a été versée la somme de 18.000 euros, laissant ainsi sur la période considérée un résiduel de 14 .114 euros ttc (pièce 6).

En l’absence de preuve d’autres paiements, le bailleur est donc créancier de la somme de 14.114 euros sur la période visée dans le commandement de payer.

Pour le surplus, la décision sera confirmée, faute de preuve d’un règlement, en ce qu’elle a retenu un solde débiteur de 10.704 euros, correspondant à un impayé pour les mois d’octobre et novembre 2017.

En conséquence, il est justifié d’une dette locative de 24.816 euros ttc (14.114 + 10.704) dont est redevable la SAS Fidibio.

Après compensation des sommes dues, la SCI Parnassa sera condamnée à verser à la SAS Fidibio la somme de 69.222,40 euros. Le jugement déféré sera infirmé de ce chef.

Sur la procédure abusive

La société Fidibio reproche au bailleur une absence de réalisation des travaux tant dans le cadre de l’exécution du protocole qu’en réparation des désordres invoqués par l’expert judiciaire.

S’il peut être fait grief à la SCI Parnassa d’avoir assuré un financement partiel des travaux prévus par le protocole et si les désordres relevés par l’expert n’ont pas été traités par le bailleur, pour autant la SAS Fidibio ne justifie pas d’un préjudice ouvrant droit à indemnisation.

Elle sera donc déboutée de cette demande indemnitaire.

Sur les demandes accessoires

Il y lieu d’infirmer le jugement déféré s’agissant des dépens.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, l’intimée supportera les entiers dépens et sera condamnée au paiement de la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Infirme le jugement rendu le 26 janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Narbonne en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a débouté la SAS Fidibio des demandes présentées au titre de la résistance abusive, et dela nullité du commandement de payer signifié le 20 juin 2017,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare le commandement de payer signifié le 20 juin 2017 non fondé,

Dit que la SAS Fidibio a subi un préjudice de jouissance,

Dit que la SCI Parnassa est redevable des sommes suivantes :

Remboursement des travaux réalisés par le preneur (protocole) : 6.570,50 euros ;

Préjudice matériel et perte d’exploitation : 82.467,90 euros ;

Préjudice de jouissance : 5.000 euros ;

Soit un total de 94.038,40 euros

Dit que la SAS Fidibio est redevable de la somme de 24.816 euros ttc au titre de la dette locative,

Ordonne la compensation des sommes dues,

Condamne la SCI Parnassa à verser à la SAS Fidibio la somme de 69.222,40 euros,

Condamne la SCI Parnassa à verser à la SAS Fidibio la somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles,

Condamne la SCI Paranassa aux entiers dépens.

Le greffier, Le président,