COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 07 AVRIL 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/02942 – N° Portalis DBVK-V-B7H-P3E3

Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 AVRIL 2023

Tribunal Judiciaire de CARCASSONNE

N° RG 22/01576

Après arrêt de la Cour d’Appel de MONTPELLIER en date du 2 décembre 2025 ayant ordonné la réouverture des débats.

APPELANTS :

Monsieur [E] [W]

né le 04 Juin 1976 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Lola JULIE, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Alexandre SALVIGNOL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Monsieur [Z] [U]

né le 23 Juillet 1986 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par M^e Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Lola JULIE, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Alexandre SALVIGNOL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

INTIMEE :

S.C.I. [Y]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Bénédicte CHAUFFOUR de la SCP LAFONT ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Clotilde GARDE, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Bénédicte CHAUFFOUR, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 22 Décembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Février 2026,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Jean-Luc PROUZAT, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. André LIEGEON, Président de chambre

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

M. Jean-Luc PROUZAT, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

FAITS et PROCEDURE – PRETENTIONS et MOYENS DES PARTIES :

Par acte notarié du 8 novembre 2017, la SCI [Y] a consenti à [E] [W] et [Z] [U] le bail, dérogatoire au statut des baux commerciaux, d’un ensemble immobilier à usage d’habitation et de commerce avec terrain autour et parcelle à usage de parking situé à Bram (Aude), [Adresse 4], en vue notamment de l’exploitation d’une activité de restauration, de terrain de loisirs et de location d’emplacements, moyennant le paiement d’un dépôt de 5 000 € et d’un loyer annuel de 30 000 € hors-taxes payable en douze termes égaux et consécutifs de 2 500 € chacun ; ce bail a été conclu pour une durée de trois ans commençant à courir le 8 novembre 2017 et la bailleresse a consenti aux preneurs une promesse unilatérale de vente de l’ensemble immobilier, au prix de 350 000 €, dont la réalisation devait intervenir pendant la durée de validité du bail.

La SCI [Y] a, par acte d’huissier de justice du 18 juin 2021, fait délivrer à MM. [W] et [U] un commandement de payer une somme totale de 22 299,46 € comprenant les loyers de 2018 à 2020 et de mars à juin 2021, les taxes foncières et le coût du commandement.

Les locataires ont quitté les lieux le 18 septembre 2021, après qu’un procès-verbal de reprise amiable comportant un état des lieux eût été établi à cette date.

Par exploit du 29 septembre 2022, la SCI [Y] a fait assigner MM. [W] et [U] devant le tribunal judiciaire de Carcassonne en vue d’obtenir la résiliation du bail liant les parties et le paiement d’une somme de 128 549,06 € déduction faite du dépôt de garantie, correspond à l’arriéré de loyers, aux taxes foncières, au coût du commandement et à des dommages et intérêts à hauteur de 100 000 € en indemnisation de la baisse de valeur de l’immeuble.

Le tribunal, par jugement réputé contradictoire en date du 20 avril 2023, a notamment :

— prononcé la résiliation du bail commercial conclu entre la SCI [Y] et MM. [W] et [U],

— condamné solidairement MM. [W] et [U] à verser à la SCI [Y] :

' la somme de 19 600 € au titre des loyers impayés de 2018 à 2020, puis de mars à septembre 2021,

' la somme de 14 984 € au titre des taxes foncières impayées,

' la somme de 51 000 € au titre du préjudice consécutif à la dévaluation de l’immeuble entre la prise de possession des lieux par les locataires et leur départ définitif en septembre 2021,

— condamné solidairement MM. [W] et [U] au entiers dépens, ainsi qu’à verser à la SCI [Y] la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer comme il l’a fait, le premier juge a, en premier lieu, constaté qu’en dépit du commandement de payer du 18 juin 2012 visant la clause de résiliation de plein droit insérée dans le bail, MM. [W] et [U] ne s’étaient pas acquittés de leur dette, tant en ce qui concerne les loyers que les taxes foncières ; il a, par ailleurs, estimé que la SCI [Y] avait subi un préjudice au titre de la dévaluation de l’ensemble immobilier entre l’arrivée et le départ des locataires par rapport au prix stipulé initialement dans la promesse de vente, cette dévaluation étant due, du moins en partie, au mauvais entretien des lieux.

MM. [W] et [U] ont, par déclaration reçue le 7 juin 2023 au greffe de la cour, régulièrement relevé appel de ce jugement en vue de son annulation ou de sa réformation.

Par arrêt du 2 décembre 2025 auquel il convient de se reporter, la cour a invité les parties à verser aux débats l’assignation de MM. [W] et [U] délivrée le 29 septembre 2022 devant le tribunal judiciaire de Carcassonne et a ordonné la réouverture des débats à une audience ultérieure.

MM. [W] et [U] demandent à la cour, dans leurs dernières conclusions déposées le 8 septembre 2025 via le RPVA, de :

A titre principal,

Vu les articles 114 et suivants et 656 et suivants du code de procédure civile,

— juger nulle l’assignation et, par voie de conséquence, nul le jugement dont appel,

A titre subsidiaire,

Vu l’article 1719 du code civil,

— réformer la décision dont appel,

— débouter la SCI [Y] de l’ensemble de ses demandes,

— reconventionnellement, la condamner à payer la somme de 35 000 € à titre de dommages et intérêts,

Encore plus subsidiairement,

— leur octroyer les plus larges délais de paiement, soit 36 mois,

En tout état de cause,

— condamner la SCI [Y] à payer la somme de 4 000 € au visa de l’article 700 du code de procédure civile (').

La SCI [Y], dont les dernières conclusions ont été déposées le 5 juin 2024 par le RPVA, sollicite, au visa des articles L. 145-5 et suivants du code de commerce et de l’article 1730 du code civil, de voir confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris, débouter MM. [W] et [U] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions et condamner solidairement ces derniers à lui verser la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est renvoyé, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

C’est en l’état que l’instruction a été clôturée par une ordonnance du magistrat de la mise en état en date du 22 décembre 2025.

MOTIFS de la DECISION :

Aux termes de l’article 659, alinéa 1er, du code de procédure civile : « lorsque la personne à qui l’acte doit être signifié n’a domicile, ni résidence, ni lieu de travail connus, le commissaire de justice dresse un procès-verbal où il relate avec précision les diligences qu’il a accomplies pour rechercher le destinataire de l’acte » ; la signification d’un acte, faite selon les modalités de l’article 659, se trouve ainsi entachée de nullité dès lors que le domicile réel du destinataire dudit acte aurait pu être obtenu par un simple appel téléphonique à celui-ci dont le numéro de téléphone était connu du requérant ou du commissaire de justice instrumentaire.

MM. [W] et [U] soutiennent, en l’espèce, qu’ils ont été assignés à l’adresse du [Adresse 5] à Alzonne (Aude) sans avoir été informés par mail ou par téléphone, alors que leur numéro de téléphone était connu de la SCI [Y] ; cette dernière n’a pas répondu, dans ses conclusions devant la cour déposées le 7 juin 2024, au moyen de nullité de l’assignation et du jugement subséquent.

Le procès-verbal établi en l’occurrence, le 29 septembre 2022, par Me [P], commissaire de justice au sein de la SAS HMC LEGAL (anciennement SCP Bayle-[P]), relate comme suit les diligences accomplies pour rechercher les destinataires de l’acte, ayant comme dernier domicile connu l’adresse du [Adresse 5] à Alzonne : « Et nous avons constaté qu’à ce jour, aucune personne répondant à l’identification du destinataire de l’acte n’y a son domicile ou sa résidence. Sur place, nous rencontrons le nouveau locataire ayant pris possession des lieux depuis peu. Il nous informe que le requis à quitter le logement. Nous avons pris contact avec la mairie, laquelle nous précise que M. [W] est parti sans donner de nouvelle adresse. Notre mandant et son client, interrogés, ne disposent d’aucune nouvelle information valable. Les recherches effectuées sur les annuaires téléphoniques sont restées vaines ».

Or, il résulte de divers échanges de SMS intervenus entre octobre 2017 et juin 2021 et des factures de téléphonie mobile (Bouygues Télécom) produites aux débats, la dernière du 13 août 2023, que la SCI [Y] n’ignorait pas le numéro de téléphone de M. [W] ([XXXXXXXX01]), inchangé depuis 2017, avec lequel elle avait correspondu à de nombreuses reprises au cours de la relation contractuelle ; ce numéro de téléphone était même connu du commissaire de justice instrumentaire puisque dans le procès-verbal de reprise des lieux dressé le 18 septembre 2021 par la SCP Bayle-[P], il est mentionné que M. [W] a été joint par téléphone et par SMS et qu’il a indiqué à son interlocuteur « avoir laissé une partie des clés à Mme [D], le reste des clés étant laissé dans le bien ».

Le procès-verbal du 29 septembre 2022 ne fait état, de la part du commissaire de justice instrumentaire, d’aucune diligence particulière visant à obtenir l’adresse actuelle des destinataires de l’assignation en contactant M. [W] sur son téléphone portable, dont le numéro était connu de la SCI [Y], qui ne le conteste pas ; l’assignation délivrée, dans ces conditions, le 29 septembre 2022 encourt donc l’annulation.

Il est de principe que l’effet dévolutif de l’appel découlant de l’article 562 du code de procédure civile ne s’opère pas pour le tout lorsque l’appel tend à l’annulation du jugement à raison de l’irrégularité de l’acte introductif d’instance, quand bien même l’appelant a conclu sur le fond à titre subsidiaire ; dans le cas présent, l’irrégularité de l’assignation délivrée le 29 septembre 2022 devant le tribunal judiciaire de Carcassonne emporte l’annulation du jugement subséquent rendu le 20 avril 2023 par ce tribunal devant lequel MM. [W] et [U] n’avaient pas comparu.

Au regard de la solution apportée au règlement du litige, la SCI [Y] doit être condamnée aux dépens de première instance et d’appel, sans qu’il y ait lieu toutefois de faire application, au profit de MM. [W] et [U], de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Statuant publiquement et contradictoirement,

Vu l’arrêt de cette cour du 2 décembre 2025,

Prononce l’annulation de l’assignation délivrée le 29 septembre 2022, à la requête de la SCI [Y], à l’encontre de [E] [W] et [Z] [U], devant le tribunal judiciaire de Carcassonne,

Prononce, par voie de conséquence, l’annulation du jugement réputé contradictoire rendu le 20 avril 2023 par ce tribunal,

Condamne la SCI [Y] aux dépens de première instance et d’appel,

Rejette la demande de MM. [W] et [U] tendant à l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que les dépens d’appel seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du même code.

Le greffier Le président