24/09/2025

ARRÊT N° 25/ 360

N° RG 23/02842

N° Portalis DBVI-V-B7H-PT6R

MD – SC

Décision déférée du 01 Juin 2023

TJ de [Localité 8]- 22/01902

S. GIGAULT

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le 24/09/2025

à

M^e Nicolas DALMAYRAC

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT QUATRE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANTE

Madame [T] [P]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par M^e Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE (postulant)

Représentée par M^e Ghislaine BETTON de la SARL PIVOINE SOCIETE D’AVOCATS, avocat au barreau de LYON (plaidant)

INTIMEES

SCCV CHATEAU MADRON

[Adresse 2]

[Localité 3]

Sans avocat constitué

S.A.R.L. GREEN PLATINIUM

[Adresse 4]

[Localité 5]

Sans avocat constitué

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 20 mai 2025 en audience publique, devant la cour composée de :

M. DEFIX, président

A.M ROBERT, conseillère

N. ASSELAIN, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

— PAR DEFAUT

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, après avis aux parties

— signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La société civile de construction vente (Sccv) Chateau Madron a été créée en vue de la réalisation d’une promotion immobilière sur [Adresse 9] sous le nom de [Adresse 7], s’agissant d’une résidence étudiante éligible aux dispositifs fiscaux dits 'Scellier'.

La commercialisation de cette opération a été réalisée par diverses sociétés ou conseillers indépendants, dont la Sarl Green platinium, laquelle exerce notamment une activité de conseil en investissement et en défiscalisation.

Suivant contrat de réservation du 30 décembre 2011, Mme [T] [P] a conclu un contrat préliminaire de vente en l’état futur d’achèvement portant sur un appartement T1 de cette résidence, sans emplacement de parking, pour le prix de 96 710 euros.

Par acte authentique du 8 septembre 2012, Mme [T] [P] a procédé à l’achat définitif de ce bien, achat dont le financement a été assuré par la souscription d’un emprunt auprès de la Société générale à hauteur de 96 710 euros.

Le bien a été livré en septembre 2012, et le premier locataire est entré dans les lieux le 10 octobre 2012.

Le 3 mai 2021, la société Adl immobilier a estimé le bien à une valeur comprise entre 57 000 et 60 000 euros.

— :-:-:-

Par actes d’huissier des 21 mars et 20 avril 2022, Mme [T] [P] a fait assigner la Sccv Chateau Madron et la Sarl Green platinium, devant le tribunal judiciaire de Toulouse aux fins d’indemnisation de ses préjudices sur le fondement des articles 1382 et 1383 du code civil ainsi que les articles L.121-21 et suivants du code de la consommation.

— :-:-:-

Par jugement du 1er juin 2023, le tribunal judiciaire de Toulouse a :

— débouté Mme [T] [P] de sa demande en dommages et intérêts à l’encontre de la Sccv Chateau Madron et de la Sarl Green platinium tant au titre de la perte de chance que du préjudice moral,

— rejeté la demande formée au titre des frais irrépétibles,

— condamné Mme [T] [P] aux entiers dépens de l’instance.

Le tribunal a considéré qu’il ne pouvait pas soulever d’office de fin de non-recevoir relative à la prescription de l’action.

Il a considéré que Mme [P] ne prouvait pas que son bien aurait été surévalué dès l’achat, ni que les informations qui lui ont été délivrées étaient fallacieuses.

Il a estimé que le risque de perte de valeur vénale du bien acquis était inhérent à tout achat immobilier et ne pouvait être ignoré d’un acquéreur.

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Par déclaration du 1er août 2023, Mme [T] [P] a fait appel de ce jugement en ce qu’il :

— l’a déboutée de sa demande en dommages et intérêts à l’encontre de la Sccv Chateau Madron et de la Sarl Green platinium tant au titre de la perte de chance que du préjudice moral,

— a rejeté la demande formée au titre des frais irrépétibles,

— l’a condamnée aux entiers dépens de l’instance.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 27 septembre 2023, Mme [T] [P], appelante, demande à la cour, au visa des articles 9, 122, 700 et 789 du code de procédure civile, 1116, 1134, 1147, 1382 anciens du code civil, et R. 261-26 et suivants du code de la consommation, de :

— juger recevable et bien fondé l’appel interjeté par Madame [T] [P] à l’encontre du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Toulouse le 1er juin 2023,

— infirmer le jugement critiqué, en ce qu’il a :

débouté Mme [T] [P] de ses demandes en dommages et intérêts tant au titre de la perte de chance que du préjudice moral,

rejeté la demande formée au titre des frais irrépétibles,

Condamné Mme [T] [P] aux entiers dépens d’instance,

Statuant de nouveau,

— juger que la société Chateau Madron engage sa responsabilité en raison des agissements et des écrits de son mandataire, la société Green platinium,

— condamner la société Chateau Madron à verser à Mme [T] [P], à titre de dommages-intérêts :

la somme de 39.514,41 € au titre du préjudice de perte de chance de réaliser un investissement rentable,

la somme de 10.000 € au titre du préjudice moral subi en suite des conséquences de l’opération,

— condamner la société Chateau Madron à verser à Mme [T] [P] la somme de 6.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la même aux dépens.

A l’appui de ses prétentions, l’appelante soutient que :

— la société Chateau Madron et la société Green platinium avaient l’intention de la tromper afin de lui faire réaliser un investissement que, correctement informée, elle n’aurait pas souscrit,

— la société Chateau Madron engage sa responsabilité contractuelle du fait des agissements dolosifs de son mandataire et des fausses informations transmises dans la plaquette commerciale,

— la vente a été conclue dans le cadre d’un démarchage tel qu’en attestent les clauses du contrat de réservation,

— l’investissement était présenté comme judicieux et sécurisé,

— face à la complexité de l’investissement, l’acquéreur profane a fait confiance au commercialisateur qui devait respecter un devoir d’information précontractuel relatif aux risques de l’opération,

— il n’est pas reproché de surévaluation à l’achat,

— il ne s’agit pas d’un simple achat immobilier mais au contraire d’un produit d’investissement complexe venant légitimer l’intervention d’un conseil professionnel,

— la mise en relation avec un notaire unique, la fourniture d’assurances et la signature d’un mandat de gérance avaient pour but de rassurer Mme [P] et la laisser dans l’ignorance des risques du projet,

— même en disposant d’une information complète, l’acquéreur ne pouvait raisonnablement pas prévoir la possibilité d’une moins-value colossale telle que celle subie,

— il n’était pas annoncé que le prix de cession pourrait être inférieur au prix d’achat,

— elle ne pouvait pas calculer elle-même lors de la vente, la rentabilité locative ou le montant des charges,

— le bien ne pouvait être revendu, à l’issue de la période de défiscalisation au prix d’achat alors qu’une grande partie des lots de la résidence allaient être mis en vente en même temps,

— le bien a été acquis en toutes taxes comprises, soit avec 19,6% du prix alors qu’il va être revendu en hors taxes, la valeur du bien devait donc progresser de 20% en 9 ans pour que la vente ait lieu sans perte,

— le conseiller devait prévoir une revente au prix d’achat hors taxes, et une revente à perte,

— le conseiller n’a pas mis en garde Mme [P] sur les risques de l’opération et sur la possibilité que la rentabilité promise ne soit pas atteinte, voire que cette rentabilité soit inexistante et a fourni simulation idéalisée, manquant à son obligation de conseil et d’information,

— la société Chateau Madron savait que son mandataire n’avait pas respecté cette obligation,

— l’absence d’aléa a été déterminante du consentement de Mme [P],

— la société Chateau Madron est responsable des informations mensongères transmises par son mandataire et de la rétention volontaire d’informations,

— la société Green platinium n’a apporté aucune réserve sur les risques liés à l’opération et au contraire, a présenté une opération sans risque, de sorte que la sécurité de celle-ci a été déterminante pour l’appelante,

— le bien de Mme [P] a perdu en valeur, tel que cela résulte de l’attestation de l’agence immobilière, des indices immobiliers Insee et des estimations réalisées par une quarantaine d’acquéreurs de lots au sein de la même résidence et produits en justice dans le cadre d’autres instances,

— la plaquette commerciale annonçait des charges de copropriété et une taxe foncière inférieures aux montants réels,

— Mme [P] a perdu une chance de ne pas conclure l’opération litigieuse.

La déclaration d’appel a été signifiée par acte d’huissier à la Sccv Chateau Madron, intimée, le 14 septembre 2023, selon les formalités prévues à l’article 658 du code de procédure civile. Cette partie n’a pas constitué avocat.

Par acte d’huissier du 18 septembre 2023, un procès-verbal de recherches infructueuses a été dressé lors de la signification de la déclaration d’appel et des conclusions de l’appelant à la Sarl Green platinium, intimée. Cette partie n’a pas constitué avocat.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

1. En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur l’action en responsabilité dirigée à l’encontre de la Sccv Chateau Madron,

2. Mme [P] soutient que l’opération a été souscrite dans le cadre d’un démarchage à domicile. Elle ne produit toutefois pas, devant la cour le contrat de réservation qui permettrait, d’après ses dires, d’en justifier.

3. Aux termes de l’article 1116 du code civil, dans sa rédaction applicable au contrat litigieux, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles que sans ces manoeuvres l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.

Le dol repose sur la preuve, par celui qui se prétend victime, d’un élément matériel consistant en des mensonges, manoeuvres ou une réticence dolosive et d’un élément moral consistant dans l’intention de tromper.

Le dol peut être le fait du représentant du cocontractant, et en tant que tel être imputé à ce dernier.

En l’espèce, Mme [P] prétend que la Sccv Chateau Madron est responsable des informations mensongères transmises par son mandataire, la société Green Platinium, et engagerait sa responsabilité pour dol, outre, sa responsabilité contractuelle pour manquement à l’obligation d’information et de conseil.

Mme [P] soutient que la société Green Platinium a agi comme mandataire de la Sccv Chateau Madron. C’est à Mme [P] qui souhaite rendre responsable la Sccv Chateau Madron des comportements de la société Green Platinium de prouver le contrat de mandat et qu’il englobait également les projections financières et la défiscalisation sur support immobilier.

Or, ni l’existence d’un contrat de mandat ni son étendue ne sont établies.

Si le dol peut être commis par un tiers complice du cocontractant, ayant aidé le vendeur dans l’accomplissement du dol, il n’est toutefois pas démontré par Mme [P] que le commercialisateur aurait, en l’espèce, agi de connivence avec le promoteur.

4. Aux termes du second alinéa de l’article L.121-29 du code de la consommation dans sa version applicable au litige, l’entreprise est civilement responsable des démarcheurs, même indépendants, qui agissent pour son compte.

Ce principe n’implique pas que le vendeur, qui serait contractuellement lié au commercialisateur d’un bien par un mandat, soit tenu responsable des fautes civiles personnellement commises par son mandataire à raison d’obligations qui sont propres à ce dernier vis-à-vis des tiers au mandat qu’est Mme [P], devenue acquéreur.

5. Dès lors, il doit être retenu que la Sccv Chateau Madron n’a agi qu’en qualité de promoteur-vendeur sans qu’il soit démontré qu’elle aurait elle-même élaboré la méthode de commercialisation du bien litigieux et du montage financier.

Or, si tout vendeur professionnel de biens doit mettre le consommateur, avant la conclusion du contrat, en mesure de connaître les caractéristiques essentielles du bien, la violation de cette obligation précontractuelle d’information, accompagnée d’une intention dolosive, pouvant générer un dol, le vendeur n’est toutefois pas tenu d’informer les acquéreurs potentiels de la valeur réelle du bien immobilier ni de s’assurer de l’adéquation du prix de vente au prix du marché. Il n’est pas non plus tenu d’informer les acquéreurs des évolutions possibles de la valeur vénale du bien immobilier au fil du temps, ni de la composition du prix de vente, détaillée dans l’acte notarié.

La Sccv Chateau Madron ne devait informer l’acquéreur potentiel que des caractéristiques essentielles du bien immobilier et ne devait pas le mettre en garde contre les risques de l’opération d’investissement.

Aucune faute ne saurait donc être retenue à son encontre.

L’action en responsabilité de Mme [P] dirigée à l’encontre de la Sccv Chateau Madron sera en conséquence rejetée.

— Sur l’action en responsabilité dirigée à l’encontre de la société Green Platinium,

6. Mme [P] agit en responsabilité contre la société Green platinium en sa prétendue qualité de conseiller en gestion de patrimoine.

Les conseillers en gestion de patrimoine sont tenus d’informer et de conseiller l’acquéreur éventuel sur les caractéristiques de l’investissement qu’ils lui proposent et sur les choix à effectuer.

L’obligation d’information consiste à porter à la connaissance du client des informations objectives sur les caractéristiques de l’investissement qu’il se propose de réaliser de telle sorte qu’il ait une idée suffisamment précise du bien, qu’il soit à même d’apprécier l’opportunité de réaliser l’opération et puisse s’engager en toute connaissance de cause. Cette information doit être loyale, complète et personnalisée afin de permettre l’engagement éclairé du co-contractant sur les avantages et les risques de l’opération immobilière et financière projetée.

Le conseil en gestion de patrimoine doit recommander un investissement adapté aux besoins de son client et l’informer – de façon d’autant plus claire et didactique que le régime fiscal est complexe – sur les caractéristiques essentielles, y compris les moins favorables, du placement qu’il lui propose ainsi que sur les risques qui lui sont associés, et dont peuvent dépendre les avantages annoncés.

La charge de la preuve de l’accomplissement de ce devoir repose sur le professionnel qui en est débiteur.

En l’espèce, Mme [P] ne produit pas devant la cour la simulation financière qu’aurait réalisée la société Green Platinium. Elle ne justifie par aucun autre document de son implication en qualité de conseiller en gestion de patrimoine, ou à quelque titre que ce soit dans l’opération de défiscalisation immobilière souscrite.

Son action en responsabilité dirigée à l’encontre de la société Green platinium ne peut donc qu’être rejetée.

— Sur les dépens et frais irrépétibles,

7. Mme [P], partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, sera condamnée aux dépens d’appel et le jugement confirmé en ce qu’il l’a condamnée aux dépens de première instance.

Sa demande présentée au titre des frais irrépétibles exposés en appel sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, dans les limites de sa saisine, par mise à disposition, par défaut et en dernier ressort,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 1er juin 2023 par le tribunal judiciaire de Toulouse.

Et y ajoutant,

Condamne Mme [T] [P] aux dépens d’appel.

Rejette sa demande formée au titre des frais irrépétibles exposés en appel.

La greffière Le président

M. POZZOBON M. DEFIX.