Cour d'appel de Montpellier, 3e chambre civile, 19 février 2026, n° 21/05841

CA Montpellier
Confirmation 19 février 2026

Arguments

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Rejeté
Existence de vices cachés
La cour a estimé que les infiltrations ne constituent pas des vices cachés, mais des désordres mineurs, et que les époux [F] auraient dû être conscients des problèmes d'humidité dans le sous-sol.
Rejeté
Non-conformité contractuelle
La cour a jugé que ni le compromis de vente ni l'acte authentique ne mentionnaient la surface habitable, et que les mentions dans le diagnostic de performance énergétique n'engageaient pas les vendeurs.
Rejeté
Responsabilité du notaire
La cour a conclu qu'aucun manquement ne pouvait être imputé au notaire, qui n'était pas tenu d'informer sur les caractéristiques du bien.
Accepté
Procédure abusive
La cour a jugé que le maintien des demandes à l'encontre du notaire était abusif, justifiant ainsi l'octroi de dommages intérêts.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a jugé que les époux [F] devaient rembourser les frais engagés par les époux [X] en appel.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 3e ch. civ., 19 févr. 2026, n° 21/05841
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	21/05841
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	1 mars 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Arnaud LAURENTGilles LASRYPhilippe DELSOL
Cabinet(s) :	SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE LIBELLESVASCP D AVOCATS BRUGUES-LASRYGDG

Texte intégral

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 19 FEVRIER 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/05841 – N° Portalis DBVK-V-B7F-PFDS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 14 SEPTEMBRE 2021

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 1]

N° RG 19/05671

APPELANTS :

Madame [G] [Y]

née le 07 Février 1976 à [Localité 2]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

[Z]

Monsieur [O] [F]

né le 30 Avril 1972 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentés par M^e Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par M^e Alixia MARTINEZ, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMES :

Monsieur [Q] [X]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 6]

[Z]

Madame [H] [E] épouse [X]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentés par M^e Philippe DELSOL de la SELARL GDG, avocat au barreau de MONTPELLIER

Maître [Q] [P]

[Adresse 4]

[Localité 7]

[Z]

S.C.P. [V] [P] [D] [Z] [M] prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentés par M^e Gilles LASRY de la SCP D’AVOCATS BRUGUES – LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par M^e Hélène BAUMELOU, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 25 Novembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 [Z] 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 16 Décembre 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Gilles SAINATI, président de chambre [Z] M. Thierry CARLIER, conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

Greffier lors des débats : M^me Sabine MICHEL

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, [Z] par M^me Sabine MICHEL, Greffière.

* *

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte authentique du 16 octobre 2017 reçu par Me [P], Monsieur [O] [F] [Z] Madame [G] [Y] épouse [F] ont acquis de Monsieur [Q] [X] [Z] Madame [H] [E] épouse [X] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 5] sur la commune [Localité 8] au prix de 289 000 euros.

Se plaignant de l’apparition d’infiltrations dans les pièces situées au sous-sol semi enterré, les époux [F] ont saisi le juge des référés aux fins d’expertise judiciaire, lequel a, par ordonnance du 2 mai 2019, désigné Monsieur [N] pour y procéder.

L’expert a déposé son rapport le 8 août 2019.

Par actes d’huissier de justice des 5 [Z] 7 novembre 2019, les époux [F] ont assigné les époux [X], Me [P] [Z] la SCP [V] [P] [D] [Z] [M] aux fins d’indemnisation sur le fondement principal de la garantie des vices cachés.

Suivant acte authentique du 10 juillet 2020, les époux [F] ont vendu la maison litigieuse au prix de 306 500 euros.

Par jugement du 14 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Montpellier a :

— Débouté Monsieur [O] [F] [Z] Madame [G] [Y] épouse [F] de leurs demandes ;

— Débouté Me [P] [Z] la SCP [V] [P] [D] [M] de leur demande reconventionnelle ;

— Condamné in solidum Monsieur [O] [F] [Z] Madame [G] [Y] épouse [F] à payer à Monsieur [Q] [X] [Z] Madame [H] [E] épouse [X] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné in solidum Monsieur [O] [F] [Z] Madame [G] [Y] épouse [F] à payer à Me [P] [Z] la SCP [V] [P] [D] [M] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné in solidum Monsieur [O] [F] [Z] Madame [G] [Y] épouse [F] aux dépens.

Par déclaration au greffe du 1er octobre 2021, Monsieur [O] [F] [Z] Madame [G] [Y] ont interjeté appel de ce jugement.

Dans leurs dernières conclusions remises au greffe le 10 mai 2022, Monsieur [O] [F] [Z] Madame [G] [Y] demandent notamment à la cour d’appel de :

— Réformer le jugement dont appel ;

— Condamner solidairement Monsieur [Z] Madame [X] à payer à Monsieur [F] [Z] Madame [Y] la somme de 42 261 euros ;

— Condamner solidairement Monsieur [Z] Madame [X] à payer à Monsieur [F] [Z] Madame [Y] la somme de 20 000 euros à titre de dommages [Z] intérêts ;

— Condamner solidairement Monsieur [Z] Madame [X] à payer à Monsieur [F] [Z] Madame [Y] la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire ;

A titre subsidiaire :

— Réformer le jugement dont appel ;

— Condamner solidairement Monsieur [Z] Madame [X] à payer à Monsieur [F] [Z] Madame [Y] la somme de 42 261 euros ;

— Condamner solidairement Monsieur [Z] Madame [X] à payer à Monsieur [F] [Z] Madame [Y] la somme de 20 000 euros à titre de dommages [Z] intérêts ;

En tout état de cause :

— Réformer le jugement dont appel ;

— Débouter Me [P] [Z] la SCP [V] [P] [D] [Z] [M] de leur demande reconventionnelle de dommages [Z] intérêts ;

— Condamner solidairement Me [P] [Z] la SCP [V] [P] [D] [Z] [M] à payer à Monsieur [F] [Z] Madame [Y] la somme de 20 000 euros à titre de dommages [Z] intérêts ;

— Condamner solidairement Me [P] [Z] la SCP [V] [P] [D] [Z] [M] à payer à Monsieur [F] [Z] Madame [Y] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Dans leurs dernières conclusions, remises au greffe le 18 janvier 2022, les époux [X] demandent à la cour d’appel de :

— Débouter les époux [F] de tous leurs chefs de demandes à leur encontre;

— Confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions;

Y ajoutant :

— Condamner les époux [F] à payer aux époux [X] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en remboursement des frais irrépétibles exposés en cause d’appel ;

— Les condamner aux entiers dépens.

Dans leurs dernières conclusions, remises au greffe le 1er mars 2022, Me [P] [Z] la SCP [V] [P] [D] [Z] [M] demandent notamment à la cour d’appel de :

— Confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la responsabilité du notaire ;

— Le réformer en ce qu’il a débouté le notaire de sa demande de dommages [Z] intérêts ;

— Débouter les époux [F] de leurs demandes ;

— Faire droit à la demande reconventionnelle du notaire [Z] condamner les époux [F] à payer à Me [P] [Z] la SCP [V] [P] [D] [Z] [M] la somme de 5 000 euros à titre de dommages [Z] intérêts pour procédure abusive (article 32-1 du code de procédure civile [Z]/ou 1240 [Z] suivants du code civil ) ;

— Les condamner à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Les condamner aux entiers dépens.

MOTIFS DE L’ARRÊT :

Sur la garantie des vices cachés :

En l’espèce, les époux [F] font valoir que le bureau situé en sous-sol transformé par eux en chambre n’est pas étanche [Z] laisse l’eau s’infiltrer, générant des remontées d’humidité, soutenant que les infiltrations dans cette pièce, comme le défaut d’étanchéité des parois de celle-ci, cachés lors de la vente, sont constitutives d’un vice caché.

L’expert expose que la villa a été construite il y a plus de 10 ans [Z] comporte un sous-sol semi enterré accueillant un garage, une chaufferie [Z] une buanderie transformée en bureau par Monsieur [X].

Les nouveaux acquéreurs, Monsieur [Z] Madame [F], ont transformé ce bureau par une chambre [Z] créé une salle de bains.

Il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 1641 du code civil ' Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus '.

Il incombe à l’acheteur de rapporter la preuve du vice caché [Z] de ses différentes caractéristiques.

Or, au cas d’espèce, il résulte du rapport d’expertise, qui n’est pas utilement contredit par les époux [F], que les infiltrations dénoncées par ces derniers ne sont pas des vices mais de menus désordres affectant le soubassement du doublage de la chambre créée par les appelants [Z] qui ne sont pas de nature à rendre l’ouvrage impropre à sa destination.

En effet, l’expert indique que ce qui impacte la chambre est loin d’être des infiltrations, ne constatant qu’une très discrète apparition jaunâtre en pied de mur d’une hauteur de 20 cm [Z] d’une longueur de 1m50 maximum.

L’expert précise que dans cette chambre, la nuisance reste faible, relevant notamment l’absence d’odeur particulière de moisissure.

Il ajoute que la salle de bains, créée également par les époux [F], n’est affectée d’aucun désordre.

Il conclut que ce qui affecte la chambre est d’une importance absolument minime, se limitant à une discrète auréole jaunâtre en soubassement sur une vingtaine de centimètres, excluant totalement la notion de vice caché.

Par conséquent, il résulte du rapport d’expertise que les conditions exigées par l’article 1641 du code civil ne sont pas réunies, le désordre constaté par l’expert ne rendant pas la chambre impropre à sa destination ni ne diminuant tellement son usage que les acheteurs ne l’aurait pas acquis, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il l’avait connu, étant relevé de surcroit que le bureau transformé en chambre étant situé en sous-sol, les époux [F] pouvaient difficilement ignorer l’existence d’une problématique d’humidité dans cette partie de la maison alors que l’expert note l’existence de remontée d’humidité sur le doublage placo de la chaufferie attenante à la chambre [Z] quelques traces d’humidité dans le garage ainsi que la présence d’une pompe de relevage des eaux, autant d’éléments permettant aux acquéreurs de constater avant la vente l’absence de réalisation d’une véritable étanchéité en périphérie du sous-sol.

Compte tenu de ces éléments, Monsieur [Z] Madame [F] seront déboutés de leurs demandes fondées sur la garantie des vices cachés.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur le défaut de conformité :

Les époux [F] se prévalent d’une non-conformité contractuelle en exposant que la proposition d’achat stipulait une surface habitable, prenant en compte le bureau, d’environ 125 m², la surface habitable étant selon eux moindre du fait de la non-étanchéité du sous-sol, qui ne permet pas au bureau d’être une pièce de vie correcte.

D’une part, il convient de constater que ni le compromis de vente, ni l’acte authentique de vente ne mentionnent la surface habitable.

Par ailleurs, les mentions de 123 m² habitables mentionnées dans le diagnostic de performance énergétique ainsi que de 125 m² habitables environ inscrites dans la proposition d’achat ne sont pas source d’obligations pour les vendeurs, la proposition d’achat n’engageant ces derniers que sur le prix, le diagnostic de performance énergétique n’ayant également aucune valeur contractuelle à l’égard de Monsieur [Z] Madame [X].

En tout état de cause, tant le compromis de vente que l’acte authentique ne font état que d’une surface hors oeuvre nette de 123 m² [Z] non d’une surface habitable, l’expert rappelant que le permis de construire délivré le 9 octobre 2002 fait état de la construction d’une habitation d’une surface hors oeuvre nette de 123 m², cette surface correspondant à la surface de plancher des bâtiments dont la construction est autorisée [Z] permettant de fixer une surface globale maximum constructible.

Cette surface ne doit pas être confondue, selon l’expert, avec la surface habitable, qui constitue une mesure d’application des dispositions du code de la construction [Z] de l’habitation.

Par conséquent, les époux [F] ne peuvent se prévaloir d’aucun défaut de conformité qui résulterait de la surface habitable de l’habitation, alors que la surface de 123 m² ne correspond pas à cette dernière.

Les époux [F] seront déboutés de leurs demandes présentées à ce titre, le jugement étant confirmé de ce chef.

Sur la responsabilité du notaire :

En l’espèce, en l’absence de la démonstration de l’existence de vices cachés résultant de l’absence d’étanchéité du sous-sol ou d’un défaut de conformité portant sur la surface habitable, aucun manquement contractuel ne peut être imputé au notaire, rien ne permettant en tout état de cause au notaire d’avoir connaissance de ces problématiques alors que ni le compromis de vente, ni l’acte authentique ne précisent que le bureau est situé au sous-sol [Z] qu’aucun élément ne démontre que le notaire en aurait été informé.

Monsieur [Z] Madame [F] seront donc également déboutés de leurs demandes à l’encontre de Maître [P] [Z] de la SCP notariale.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive :

Au préalable, il convient de relever que si l’article 32-1 du code de procédure civile ne peut être mis en oeuvre qu’à l’initiative de la juridiction, le notaire [Z] la SCP notariale sont en revanche recevables à solliciter des dommages [Z] intérêts sur le fondement des article 1240 [Z] 1241 du code civil pour procédure abusive.

En l’espèce, force est de constater que rien ne permettait de rechercher une éventuelle responsabilité du notaire alors que ce dernier n’était tenu d’aucune obligation de vérification des caractéristiques de la maison, notamment en l’absence d’information sur la situation du bureau ni d’aucune obligation de mentionner la surface du bien vendu, étant en outre rappelé que les appelants ne justifient de l’existence d’aucun vice caché ni d’aucun défaut de conformité.

Dans ces conditions, le maintien de leurs demandes à ce titre à l’encontre du notaire présente un caractère abusif dans le cadre de l’appel, justifiant leur condamnation à payer à Maître [Q] [P] [Z] à la SCP [V] [P] [D] [M] la somme de 2000 euros à titre de dommages [Z] intérêts pour procédure abusive.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne Monsieur [O] [F] [Z] Madame [G] [Y] à payer à Maître [Q] [P] [Z] à la SCP [V] [P] [D] [M] la somme de 2 000 euros à titre de dommages [Z] intérêts pour procédure abusive ;

Condamne Monsieur [O] [F] [Z] Madame [G] [Y] à payer à Madame [H] [E] épouse [X] [Z] Monsieur [Q] [X] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour leurs frais engagés en appel ;

Condamne Monsieur [O] [F] [Z] Madame [G] [Y] à payer à Maître [Q] [P] [Z] à la SCP [V] [P] [D] [M] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour leurs frais engagés en appel ;

Condamne Monsieur [O] [F] [Z] Madame [G] [Y] aux entiers dépens d’appel.

Le greffier, Le président,