COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 12 FEVRIER 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/06456 – N° Portalis DBVK-V-B7F-PGJP

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 14 SEPTEMBRE 2021

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 1]

N° RG 19/02105

APPELANTE :

Madame [L] [C] veuve [S]

née le 06 Mai 1937 à [Localité 2] (POLOGNE)

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LX MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMES :

Monsieur [P] [Z] [T]

né le 14 Mai 1964 à [Localité 4] (92)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

et

Madame [R] [B] [N] [K] épouse [T]

née le 19 Avril 1959 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentés par M^e Francette BENE de la SCP CALAUDI-BEAUREGARD-CALAUDI-BENE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant substitué sur l’audience par M^e Solène LE TARGAT, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant sur l’audience la SCP LEMOINE CLABEAUT, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 17 novembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 décembre 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Thierry CARLIER, conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

Greffier lors des débats : M^me Hélène ALBESA

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Hélène ALBESA, greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte notarié du 21 mai 2012, les époux [T] ont acquis de Madame [L] [C] deux parcelles de terre sur la commune de [Localité 6], cadastrées section C n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2], lieu-dit [Localité 7], moyennant le prix de 300 000 euros.

Aux termes de l’acte notarié, une servitude de passage a été constituée au profit du fonds dominant appartenant aux époux [T] et due par le fonds servant dont Madame [C] est propriétaire.

Aux termes d’un acte sous seing privé du 21 mars 2017, Madame [C] et les époux [T] ont signé une promesse synallagmatique de vente portant sur une parcelle à usage de chemin moyennant le prix de 1 000 euros.

Se plaignant que Madame [C] ait installé un portail à système d’ouverture électrique à distance, les époux [T] l’ont mise en demeure, par courrier recommandé avec avis de réception du 21 décembre 2017, d’enlever le portail.

Par acte d’huissier du 20 mars 2018, les époux [T] ont assigné Madame [C] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Montpellier afin de la contraindre, notamment, à leur restituer l’accès du chemin en enlevant le portail.

Par ordonnance du 27 septembre 2018, Madame [C] a été notamment condamnée soit à retirer le portail, soit à laisser le portail ouvert en permanence, de jour comme de nuit, soit à remettre un boîtier électrique aux époux [T], leur permettant d’actionner l’ouverture du portail depuis leur domicile, le tout sous astreinte.

Les époux [T] ont relevé appel de cette ordonnance et la cour d’appel de Montpellier a, par arrêt du 21 novembre 2019, confirmé la condamnation de Madame [C] à retirer le portail sous astreinte et a infirmé la possibilité, pour elle, de remettre un boîtier aux époux [T].

Parallèlement, les époux [T] ont saisi Maître [Q], notaire, qui a établi le 15 février 2019, un procès-verbal de carence constatant la défaillance de Madame [C] aux différentes convocations visant à signer la réitération par acte authentique de la vente de la parcelle de terre à usage de chemin d’accès.

Par acte du 06 mars 2019, Madame [C] a fait assigner les époux [T] devant le tribunal de grande instance de Montpellier aux fins d’annulation du compromis de vente du 21 mars 2017. L’affaire a été inscrite sous le numéro 19/1205.

Par acte du 18 mars 2019, les époux [T] ont fait assigner Madame [C] devant le tribunal de grande instance de Montpellier afin de voir prononcer l’exécution forcée de la vente. L’affaire a été inscrite sous le numéro 19/1670.

Le 22 octobre 2019, les deux affaires ont été jointes sous le numéro 19/1205.

Par jugement contradictoire du 14 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Montpellier a :

— condamné Madame [C] veuve [S] à régulariser l’acte authentique, dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, qui courra pendant un délai de trois mois,

— débouté pour le surplus,

— condamné Madame [C] à payer la somme de 500 euros aux époux [T], au titre de la clause pénale,

— condamné Madame [C] à payer la somme de 2 000 euros aux époux [T] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté la demande de Madame [C] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Madame [C] aux entiers dépens.

Par déclaration d’appel enregistré par le greffe le 5 novembre 2021, Madame [C] a régulièrement relevé appel de ce jugement.

Par conclusions enregistrées au greffe le 20 juillet 2022, Madame [C] sollicite la réformation du jugement et demande à la cour de :

A titre principal,

— constater l’état de dépendance de Madame [C] lorsque les consorts [T] ont obtenu d’elle qu’elle signe le compromis de vente en date du 27 mars 2017,

— relever que, sans les pressions et les contraintes morales de ces derniers, Madame [C] n’aurait jamais souscrit un tel engagement au profit des consorts [T] qui tirent à leur seul bénéfice un engagement manifestement excessif,

— juger qu’il y a lieu de prononcer la nullité de vente du 27 mars 2017 pour violence,

— relever le prix de 1 000 euros pour une surface de 934 m² soit 1,07 euros le m²,

— juger qu’il y a lieu de prononcer la nullité du compromis de vente pour vileté de prix,

A titre subsidiaire, si par extraordinaire la Cour devait confirmer le jugement dont appel et écarter les deux causes de nullité,

— constater la vraisemblance de lésion concernant les montants portés au compromis de vente,

— désigner troix experts aux frais avancés des consorts [T] avec pour mission de dire si la lésion peut être retenue au cas d’espèce, puis recevoir l’action en rescision pour lésion de Madame [C],

— rejeter la demande de condamnation de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et dépens,

— si par extraordinaire, la cour devait confirmer le jugement dont appel et dire y avoir lieu à régulariser l’acte authentique : ordonner à titre principal que soit porté dans l’acte à intervenir l’accord des parties sur l’autorisation d’un droit de passage personnel sur le chemin de la parcelle cadastrées C n°[Cadastre 3] objet du litige au profit de Madame [C], son frère, son ami Monsieur [H] [W] [U] – responsable des chevaux- pour la durée du vivant de cette dernière telle que accordée le 13 juin 2017 par les époux [T] et étendre à titre subsidiaire ce droit de passage aux praticiens médicaux et aux auxiliaires de vie de Madame [C],

— condamner les époux [T] à la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance.

Par conclusions enregistrées au greffe le 27 avril 2022, les époux [T] demandent à la cour de :

— constater que Madame [C] n’a executé aucune des condamnations mises à sa charge en première instance,

— rejeter l’intégralité des demandes, fins et prétentions de Madame [C],

— confirmant le jugement,

— prononcer l’exécution forcée de la vente entre les époux [T] et Madame [C],

— condamner Madame [C] à régulariser l’acte authentique de vente dans un délai imparti d’un mois supplémentaire, l’arrêt lui-même vaudra vente, et sera publié au service de la publicité foncière compétent,

— condamner Madame [C] à porter et payer aux époux [T] les dommages et intérêts au titre de la clause pénale,

— infirmant le jugement,

— augmenter le montant de pénalité qui sera retenue,

— condamner Madame [C] au titre de la clause de pénalité à porter et payer aux époux [T] une somme de 45 000 euros à titre de dommages et intérêts tant en réparation du préjudice financier que du préjudice moral subi,

— la condamner au paiement d’une somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de première instance et de la présente instance, en ce compris la sommation d’huissier.

MOTIFS DE L’ARRÊT :

Sur la nullité du compromis de vente du 21 mars 2017 :

Sur la violence :

Aux termes de l’article 1142 du code civil, la violence est une cause de nullité qu’elle ait été exercée par une partie ou par un tiers, l’article 1143 précisant « qu’il y a également violence lorsqu’une partie, abusant de l’état de dépendance dans lequel se trouve son cocontractant à son égard, obtient de lui un engagement qu’il n’aurait pas souscrit en l’absence d’une telle contrainte et en tire un avantage manifestement excessif ».

En l’espèce, Madame [C] fait valoir qu’elle était âgée de 80 ans lorsqu’elle a signé le compromis litigieux, que son état de santé se dégradait et qu’étant d’origine étrangère, seule et sans famille, elle s’est laissée abuser par ses plus proches voisins, les époux [T].

D’une part, et comme l’a justement relevé le tribunal, les différents certificats médicaux versés aux débats par Madame [C], s’ils font effectivement état de problèmes de santé inhérents à l’âge de l’appelante, ne permettent pas d’établir chez cette dernière une particulière vulnérabilité susceptible de caractériser un état de dépendance à l’égard de ses cocontractants et de vicier son consentement.

Sur ce point, force est de constater que dans le cadre du litige l’ayant opposé aux époux [T] concernant la pose d’un portail, Madame [C] a démontré sa capacité à défendre ses intérêts, faisant notamment établir le 27 décembre 2018 un procès-verbal de constat d’huissier aux fins de faire constater que la remise aux époux [T] d’un boitier électronique n’était pas une solution réalisable et de faire également constater l’état du mur et des coffrets électriques situés à l’autre bout du chemin, cette démarche n’étant pas de nature à caractériser un état particulier de vulnérabilité ou de faiblesse chez Madame [C].

De même, dans le cadre du litige concernant la vente de la parcelle litigieuse à usage d’accès, Madame [C], suite au courrier de Maître [Q], notaire chargé de la vente, répondait à ce dernier, par lettre recommandée avec accusé de réception :

« Je reçois votre lettre du 15 janvier 2019 me mettant en demeure de venir signer 'l’acte de vente porté en référence le 29 janvier 2019 à 16 h’ en votre office notarial.

Or, le document que vous avez joint à votre correspondance et que l’on m’a fait signer sous la contrainte abusant de mon état de faiblesse est incomplet puisqu’il manque les pages 2/3/6/8/19/12 et 14.

Aussi, sauf à me communiquer l’acte complet relatif à votre convocation et le projet d’acte que vous souhaitez le faire signer, je ne vois pas comment je pourrais répondre à votre demande.

En outre, vos clients ont dû vous indiquer qu’âgée de 82 ans, handicapée, en état de dépendance, je ne peux me déplacer.

Aussi, je vous invite donc à contacter votre confrère, Maître [E], notaire à [Localité 1] qui suit ce dossier ».

La teneur de ce courrier démontre à l’évidence l’absence d’altération des capacités intellectuelles et de discernement de Madame [C] et tend à venir contredire les affirmations de cette dernière selon lesquelles elle n’était pas apte à donner un consentement lucide et éclairé au moment de la signature du compromis de vente, ce qui en tout état de cause n’est étayé par aucun élément probant.

D’autre part, il n’est pas davantage démontré que Madame [C] aurait fait l’objet de pressions de la part des époux [T], aucun élément au dossier, en dehors des déclarations de Madame [C], n’établissant que cette dernière aurait signé le compromis de vente sous la contrainte morale exercée par ses voisins, étant enfin rappelé qu’aux termes d’une attestation du 24 mai 2018 émanant de Monsieur [D] [I], tiers au litige, ce dernier indique que Madame [C] était d’accord pour vendre aux époux [T] la parcelle litigieuse, rien ne permettant de remettre en cause l’objectivité de ce témoignage.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, la violence alléguée par Madame [C] n’est pas démontrée et le compromis de vente ne peut être annulé sur ce fondement.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur la vileté du prix et la demande subsidiaire de rescision pour lésion et d’expertise :

Madame [C] soutient, sur le fondement des articles 1658 et 1674 du code civil que le prix de vente de 1000 euros pour une surface de 934 m², soit 1,07 euros le m² est manifestement dérisoire et ne saurait constituer un prix réel et sérieux, nonobstant l’existence de servitudes grevant la bande de terre litigieuse, faisant valoir à titre subsidiaire que le prix proposé serait vraisemblablement lésionnaire comme excédant les 7/12 du prix normal.

En l’espèce, Madame [C] produit aux débats la valeur foncière d’un terrain qui serait selon elle immédiatement limitrophe à la parcelle objet du litige et qui serait grevée par les mêmes servitudes de tréfonds, cette parcelle de 3000 m² en nature de lande/pâture plantée ayant été vendue au prix de 334 985 euros, soit 111,66 euros/m².

Or, force est de constater d’une part la différence de surface et de nature entre les deux parcelles et de relever d’autre part que le document versé aux débats par Madame [C] ne permet pas d’établir que cette parcelle vendue au prix de 111,66 euros /m² aurait été grevée d’un certain nombre de servitudes comme la parcelle litigieuse.

De même, le prix de référence de 60 euros le m² retenu par Madame [C] dans le cadre de sa demande subsidiaire de rescision pour lésion n’est nullement explicité.

En tout état de cause, la production par l’appelante d’un seul élément de comparaison portant sur un terrain situé sur la même commune mais dont la surface et la nature sont différentes de celle de la parcelle litigieuse et dont rien ne démontre qu’il serait grevé de plusieurs servitudes est insuffisante pour démontrer la vileté du prix et subsidiairement, l’existence d’une lésion excèdant les 7/12 du prix normal.

Sur ce point, le tribunal a justement relevé que le prix de 1000 euros ne paraissait pas manifestement dérisoire au regard de la superficie du terrain, de sa destination (chemin de terre) et de l’existence de quatre servitudes, à savoir :

— servitude de passage au profit du fonds cadastré Section C , n° [Cadastre 2] ;

— servitude de passage de gaines de fluides et canalisations eaux au profit du même fonds dominant ;

— servitude de passage de réseaux au profit de la parcelle cadastrée Section C n° [Cadastre 4] ;

— convention de passage en terrain privé de canalisation d’eau potable au profit dy syndicat intercommunal des eaux et de l’assainissement de la région du Pic [Localité 8] ;

Compte tenu de ces éléments, les demandes de nullité du contrat sur le fondement de la vileté du prix et de la rescision pour lésion ainsi que la demande d’expertise prévue par l’article 1678 du code civil seront rejetées.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur l’exécution forcée du compromis de vente :

Sur la prorogation du délai de signature :

Aux termes des dispositions du compromis de vente 'la signature de l’acte authentique de vente aura lieu au plus tard le 30 juin 2017 par le ministère de Maître [E], notaire à [Localité 1] (…) Ce délai sera automatiquement prorogé jusqu’à réception des pièces administratives nécessaires à la perfection de l’acte authentique, et sans que la liste qui suit soit limitative : renonciation expresse ou tacite à un droit de préemption, notes d’urbanisme, certificats d’urbanisme, arrêtés d’alignement, état hypothécaire en cours de validité, cadastre modèle 1, répertoire civil'.

Si Madame [C] soutient que depuis le mois de mai 2017, ni Maître [E], ni Maître [Q] n’ont justifié auprès d’elle être en possession des pièces administratives indispensables pour réitérer l’acte en la forme authentique, force est de constater que dans le cadre de son procès-verbal de carence établi le 15 février 2019, Maître [Q] confirme que les conditions relatives à la réalisation de la vente sont à ce jour toutes réalisées et les pièces nécessaires à la constatation authentique de cette réalisation obtenues par Maître [E].

Par conséquent, rien ne s’oppose à l’exécution forcée du compromis de vente, le jugement étant confirmé de ce chef.

Sur la demande de condamnation sous astreinte :

Compte tenu de la résistance opposée par Madame [C] à l’exécution de bonne foi de ses engagements contractuels, cette dernière sera condamnée à régulariser l’acte authentique dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent arrêt, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé ce délai, qui courra pendant un délai de trois mois.

Enfin, à défaut de réitération par acte authentique de la vente dans le délai imparti d’un mois suplémentaire, l’arrêt lui-même vaudra vente et sera publié au service chargé de la publicité foncière dans le délai de trois mois du jour où il est devenu définitif.

Sur la clause pénale :

Le compromis de vente du 21 mars 2017 prévoit une clause pénale d’un montant de 500 euros au cas où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique alors que les conditions relatives à l’exécution du contrat seraient remplies.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats et il n’est pas contesté par Madame [C] que cette dernière a refusé de régulariser le compromis de vente alors que selon le procès-verbal de carence établi par Maître [Q], toutes les conditions de régularisation du contrat étaient réunies, les différentes tentatives de convocation par les époux [T], leur conseil et Maître [E] ayant échoué ainsi que la mise en demeure adressée par Maître [Q] le 15 janvier 2019.

Le refus injustifié de Madame [C] de satisfaire à ses obligations contractuelles justifie l’augmentation de la pénalité convenue à hauteur de 5000 euros , la somme de 45 000 euros sollicitée par les époux [T] étant manifestement excessive et non justifiée.

Le jugement sera infirmé de ce chef.

Sur la demande de Madame [C] au titre d’un droit de passage :

En l’espèce, la demande formée par l’appelante aux fins qu’il soit ordonné à titre principal que soit porté dans l’acte à intervenir l’accord des parties sur l’autorisation d’un droit de passage personnel sur le chemin de la parcelle cadastrées C n°[Cadastre 3] objet du litige au profit de Madame [C], son frère, son ami Monsieur [H] [W] [U] – responsable des chevaux- pour la durée du vivant de cette dernière telle que accordée le 13 juin 2017 par les époux [T] et que soit étendu à titre subsidiaire ce droit de passage aux praticiens médicaux et aux auxiliaires de vie de Madame [C], est nouvelle en cause d’appel et ne constitue pas l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire des prétentions soumises au premier juge, Madame [C] sollicitant principalement devant le tribunal judiciaire de Montpellier la nullité du compromis de vente et le rejet de son exécution forcée.

Par conséquent, conformément aux dispositions de l’article 564 du code de procédure civile, sa demande au titre du droit de passage sera déclarée irrecevable comme nouvelle en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Confirme le jugement sauf en ce qu’il a fixé le montant de la clause pénale à la somme de 500 euros ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne Madame [L] [C] veuve [S] à régulariser l’acte authentique dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent arrêt, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé ce délai, qui courra pendant un délai de trois mois ;

Dit qu’ à défaut de réitération par acte authentique de la vente dans le délai imparti d’un mois supplémentaire, le présent arrêt lui-même vaudra vente et sera publié au service chargé de la publicité foncière dans le délai de trois mois du jour où il est devenu définitif ;

Condamne Madame [L] [C] veuve [S] à payer à Madame [R] [K] épouse [T] et à Monsieur [P] [T] la somme de 5000 euros au titre de la clause pénale ;

Déclare irrecevable comme nouvelle en cause d’appel la demande de Madame [C] au titre du droit de passage ;

Condamne Madame [L] [C] veuve [S] à payer à Madame [R] [K] épouse [T] et à Monsieur [P] [T] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour leurs frais engagés en appel;

Condamne Madame [L] [C] veuve [S] aux entiers dépens d’appel ;

Rappelle que les frais d’huissier non désigné par une décision de justice sont exclus des dépens.

le greffier le président