RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

première chambre civile

ARRÊT N° /2014 DU 29 SEPTEMBRE 2014

Numéro d’inscription au répertoire général : 13/01691

Décision déférée à la Cour : Déclaration d’appel en date du 19 Juin 2013 d’un jugement du Tribunal de Grande Instance de VERDUN, R.G.n° 12/00046, en date du 25 avril 2013,

APPELANTS :

Monsieur C A

né le XXX à XXX

Madame G H épouse A

née le XXX à XXX

Monsieur E A

né le XXX à XXX

Représentés par la SCP MILLOT-LOGIER ET FONTAINE, avocat au barreau de NANCY, plaidant par Maître Joelle FERRI, avocat au barreau des ARDENNES,

INTIMÉE :

Madame Z Y

née le XXX à XXX, demeurant XXX,

Représentée par la SCP SCP DEMANGE & ASSOCIES, avocat au barreau de MEUSE, plaidant par Maître HAGNIER, avocat au barreau de la MEUSE,

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 01 Septembre 2014, en audience publique devant la Cour composée de :

Madame Patricia RICHET, Président de Chambre, entendue en son rapport,

Monsieur Yannick FERRON, Conseiller,

Monsieur Claude CRETON, Conseiller,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Madame HUSSON ;

A l’issue des débats, le Président a annoncé que l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe le 29 Septembre 2014 , en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 29 Septembre 2014 , par Madame DEANA, Greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Madame Patricia RICHET, Président, et par Madame DEANA , greffier ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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FAITS ET PROCÉDURE :

Le 1^er juillet 2010, M^me Z Y a conclu un compromis de vente avec M. C A, M^me G H épouse A et M. E A, lesquels avaient la faculté de se faire substituer, portant sur un immeuble sis XXX à Stenay, à usage mixte d’habitation et professionnel ainsi que sur la licence d’exploitation du débit de boissons de 4 ème catégorie et le mobilier garnissant les locaux et fixant le prix de vente à 170 000 euros ainsi que la date de signature de l’acte authentique au plus tard au 31 août 2010 avec toutefois possibilité de proroger de 8 jours ce délai après obtention par le notaire de la dernière des pièces administratives nécessaires à sa rédaction.

Ce compromis comportait plusieurs clauses suspensives notamment que l’acquéreur obtienne une ou plusieurs offres de prêt dont les caractéristiques étaient détaillées au paragraphe ' financement de l’acquisition'.

Par courrier du 30 août 2010, Maître X, notaire du vendeur, s’est enquis auprès de son confère Maître R, notaire des acquéreurs, de l’état de l’avancement du dossier dont la réalisation devait avoir lieu courant août. Aucune réponse ne lui a été donnée.

En réponse aux lettres recommandées avec accusés de réception de Maître X reçues par les acquéreurs le 18 septembre 2010, leur demandant de lui faire parvenir à bref délai une attestation de la banque justifiant de leur impossibilité d’obtenir un prêt, M. C A a répondu par e-mail le 20 septembre 2010, ne pas avoir reçu de réponse définitive de la banque Crédit Agricole.

Ayant renouvelé sa demande aux acquéreurs par lettres recommandées avec avis de réception reçues le 19 novembre 2010, Maître X a été destinataire le 25 novembre 2010 de la réponse de Maître Q R, lui transmettant un courrier du Crédit Agricole de Lorraine daté du 22 novembre 2010 refusant de donner une suite favorable à la demande de prêt habitat de la SCI Le Kiosque en date du 30 juin 2010.

Maître X a alors sollicité de son confrère, par courrier du 29 novembre 2010, la communication d’une attestation de dépôt de demande de prêt émanant du Crédit Agricole de Lorraine. Le 7 décembre suivant, cette banque a adressé à M^me Y une attestation indiquant que la SCI Le Kiosque, sise XXX à Stenay, l’avait sollicitée le 29 juin 2010 pour une demande de prêt destinée à financer l’acquisition d’un immeuble situé dans cette même ville.

Invoquant le non-respect par les consorts A de leurs obligations contractuelles fixées au compromis de vente, M^me Y les a fait assigner par acte du 10 janvier 2012 devant le tribunal de grande instance de Verdun sur le fondement des articles 1152 et suivants du code civil, aux fins de les voir condamner solidairement à lui payer la somme de 17 000 euros au titre de la clause pénale du compromis de vente et 1 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter les entiers dépens.

Par jugement contradictoire du 25 avril 2013, la juridiction saisie, relevant que les conditions suspensives stipulées au compromis de vente l’étaient dans l’intérêt exclusif des acquéreurs mais n’empêchaient nullement l’application de la clause pénale mentionnée dans un autre paragraphe de l’acte, a condamné solidairement les consorts A à payer à M^me Y les sommes de 17 000 euros au titre de la clause pénale et 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les consorts A ayant interjeté appel de cette décision par déclaration reçue au greffe de la cour le 19 juin 2013, demandent à la cour d’infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions, de débouter M^me Y de toutes ses demandes, fins et conclusions et de tout appel incident éventuel, subsidiairement dire n’y avoir lieu, en tout état de cause, à ramener le montant de la clause pénale à une somme symbolique pour absence de préjudice, condamner l’intimée à 2 500 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive et 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de la SCP Millot-Logier-Fontaine, avocats aux offres de droit.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que la défaillance de la condition suspensive entraîne de façon indivisible la cessation des effets du compromis de vente en toutes ses clauses et qu’en conséquence, il n’y a pas lieu d’accorder le bénéfice d’une clause pénale au profit de M^me Y.

Invoquant la mauvaise foi des consorts A et les dispositions de l’article 1178 du code civil, M^me Y demande à la cour de confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré, de débouter les consorts A de l’intégralité de leurs demandes et de les condamner solidairement à lui payer la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles en cause d’appel ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP Demange & Associés, avocats aux offres de droit.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 24 juin 2014.

SUR CE :

Le compromis de vente conclu entre les parties stipulait au paragraphe ' financement de l’acquisition’ que l’acquéreur s’obligeait :

— à déposer son dossier de demande de prêt au plus tard dans les 10 jours de la signature du compromis,

— à justifier auprès du rédacteur du compromis, du dépôt de son dossier auprès de l’organisme prêteur dans les 48 heures de ce dépôt, l’acquéreur indiquant par ailleurs envisager de solliciter un ou plusieurs crédits auprès d’organismes financiers tels que le Crédit Agricole de Lorraine,

— à justifier auprès du rédacteur du compromis de toute acceptation ou de tout refus motivé qui lui aura été adressé à la suite de sa demande d’emprunt, en lui adressant une photocopie du document qu’il aura reçu.

Il était également stipulé que l’acquéreur reconnaissait être informé que la caducité du compromis pouvait être invoquée par le vendeur conformément aux dispositions des articles 1177 et 1178 du code civil.

Il résulte des pièces versées aux débats que les consorts A n’ont pas respecté leurs obligations contractuelles relatives à la justification, auprès de l’acquéreur, du dépôt d’un dossier de demande de prêt ni du refus opposé par la banque à la délivrance de ce prêt.

Toutefois, le compromis précisait que les conditions suspensives étaient stipulées dans l’intérêt exclusif de l’acquéreur et qu’en cas de non-réalisation d’une seule d’entre elles au jour fixé pour la réalisation de l’acte authentique de vente, seul l’acquéreur avait qualité pour s’en prévaloir et, s’il le désirait, se trouver délié de tout engagement, auquel cas le compromis serait considéré comme nul et non avenu, sans indemnité de part ni d’autre.

Il s’ensuit, en application des dispositions de l’article 1134 du code civil aux termes desquelles 'les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites’ que M^me Y ne peut se prévaloir des manquements des acquéreurs aux stipulations des conditions suspensives du compromis de vente.

En revanche, M^me Y peut parfaitement se prévaloir de la clause pénale insérée audit compromis stipulant qu’ 'au cas où l’une quelconque des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie à titre de clause pénale conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du code civil, une somme de 17 000 euros'.

En effet, c’est tout à fait vainement que les consorts A allèguent que la défaillance de la condition suspensive emportant effacement du compromis de vente en toutes ses dispositions y compris celle afférente à la clause pénale, M^me Y se trouverait privée du droit de solliciter l’application de la clause pénale.

Outre le fait que contrairement à ce que prétendent les consorts A, la prorogation du compromis de vente ne courrait pas sans date définie jusqu’au moment où ils se sont prévalus de la défaillance de la condition suspensive en novembre 2010, mais seulement jusqu’au 8 septembre 2010, il convient de relever également que les acquéreurs ont fait preuve de mauvaise foi. L’exposé des faits de la cause établit effectivement de manière incontestable que ce sont leurs négligences, en l’espèce, d’une part, l’absence de justification auprès du vendeur, dans les 48 heures, du dépôt devant intervenir au plus tard le 11 juillet 2010, d’un dossier de demande de prêt, étant précisé qu’un échange de courriels entre la banque et M. C A le 9 juin 2010 puis entre M. C A et son notaire le 15 juin 2010, relatifs à des pourparlers quant au montant envisagé de la vente ne peut valoir justificatif de dépôt de dossier de demande de prêt et, d’autre part, l’absence de justification avant la date prévue pour la réitération de l’acte, du refus d’octroi du prêt, qui ont abusivement provoqué l’immobilisation du bien présenté à la vente.

Leur argumentation tirée du silence de la banque est totalement inopérante dès lors qu’il leur appartenait de remplir spontanément leurs obligations contractuelles vis-à-vis du vendeur sans attendre d’y être systématiquement invités par les courriers du notaire de M^me Y, lesquels n’ont reçu réponses qu’en novembre et décembre 2010.

Toutefois, le compromis de vente stipulant que la clause pénale ne peut être mise en oeuvre qu’après mise en demeure du vendeur de régulariser l’acte authentique et en l’absence d’une telle mise en demeure délivrée par M^me Y, les courriers adressés par son notaire aux consorts A en septembre 2010 mentionnant qu’à défaut pour les intéressés de faire le nécessaire à bref délai, sa cliente entend faire appliquer la clause pénale ainsi que les courriers adressés aux consorts A par Maître X en novembre 2010 leur demandant de lui adresser l’attestation de la banque, ne s’analysant pas en des mises en demeure de régulariser l’acte de vente, M^me Y ne pourra qu’être déboutée de sa demande de ce chef et le jugement infirmé.

L’exercice de son droit en justice par M^me Y ne caractérisant pas une faute de sa part, les consorts A seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Succombant en ses prétentions, M^me Y sera tenue aux dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de la SCP Millot-Logier-Fontaine, avocats aux offres de droit et condamnée à payer aux consorts A, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, une somme que l’équité commande de fixer à 1 500 euros. M^me Y sera déboutée de ses propres demandes de ces chefs.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement et statuant à nouveau,

Déboute M^me Z Y de ses demandes en condamnation solidaire de M. C A, M^me G H épouse A et M. E A au titre de la clause pénale du compromis de vente et de l’indemnité de procédure ;

Condamne M^me Z Y à payer à M. C A, M^me G H épouse A et M. E A la somme de MILLE CINQ CENTS EUROS (1.500 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Y ajoutant,

Déboute M. C A, M^me G H épouse A et M. E A de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Rejette toutes autres demandes ;

Condamne M^me Z Y aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de la SCP Millot-Logier-Fontaine, avocats aux offres de droit.

Le présent arrêt a été signé par Madame RICHET, Présidente de la première chambre civile de la Cour d’Appel de NANCY, et par Madame DEANA, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Signé : C. DEANA.- Signé : P. RICHET.-

Minute en sept pages.