.

06/07/2015

ARRÊT N°381

N°RG: 13/02884

XXX

Décision déférée du 04 Mars 2013 – Tribunal de Grande Instance de CASTRES – 12/00406

P. CHEVALLIER

H Z

EURL B Y

SA F G FRANCE

C/

H Z

SA BANQUE CIC SUD OUEST IAL

REFORMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1^re Chambre Section 1

***

ARRÊT DU SIX JUILLET DEUX MILLE QUINZE

***

APPELANTS

Madame H Z

XXX

XXX

Représentée par M^e Mireille SERVIERES de la SCP BONNECARRERE SERVIERES GIL, avocat au barreau d’ALBI

EURL B Y Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au dit siège

XXX

XXX

Représentée par M^e Robert RIVES, avocat au barreau de TOULOUSE

Assistée de M^e Philippe DUPRAT de la SCP DUPRAT-AUFORT-GABORIAU, avocat au barreau de BORDEAUX

SA F G FRANCE Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au dit siège

XXX

XXX

Représentée par M^e Robert RIVES, avocat au barreau de TOULOUSE

Assistée de M^e Jean François DACHARRY, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMEES

Madame H Z

XXX

XXX

Représentée par M^e Emmanuel GIL de la SCP BONNECARRERE SERVIERES GIL, avocat au barreau de TOULOUSE

SA BANQUE CIC SUD OUEST IAL

XXX

XXX

Représentée par M^e David CUCULLIERES de la SCP PALAZY-BRU ET ASSOCIES, avocat au barreau de CASTRES

XXX

SCP D E en qualité de mandataires judiciaires de l’EURL B Y et de la SA F G FRANCE

Représentée par M^e Robert RIVES, avocat au barreau de TOULOUSE

Assistée de M^e Jean françois DACHARRY, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR

Après audition du rapport, l’affaire a été débattue le 27 Avril 2015 en audience publique, devant la Cour composée de :

G. MAGUIN, président

M. MOULIS, conseiller

C. STRAUDO, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : C. BERNAD

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par G. MAGUIN, président, et par J. BARBANCE-DURAND, greffier de chambre.

*******

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SA F G FRANCE exerce une activité de promotion immobilière centrée sur l’immobilier de loisir en zones touristiques à vocation de défiscalisation.

Dans ce cadre elle réalise des opérations de création, développement, commercialisation et gestion de programmes au travers de sociétés filiales créées pour chacun d’eux.

En 2005 elle a créé l’EURL B Y pour réaliser un programme de promotion immobilière à travers la vente en état futur d’achèvement de maisons individuelles meublées en bordure du golf de Mazamet sur la commune de Pont de l’Arn (81) destinées à la location.

L’EURL B Y a chargé la SARL X de l’exécution du lot gros oeuvre suivant contrat du 20 juin 2006.

Six avenants successifs ont été établis portant le coût total des prestations à la somme de 1.649.640,73 euros avec une date de livraison fixée au 16 février 2007.

La société Bordelaise de Crédit Industriel et Commercial est intervenue comme garante du bon achèvement des travaux.

Par contrat de réservation en date du 18 septembre 2005, madame H Z a réservé auprès de l’EURL B Y un immeuble à usage de maison individuelle avec piscine moyennant un prix de 483.541 euros TTC.

La date prévisionnelle d’achèvement des travaux a été fixée à 12 mois après la signature de l’acte notarié.

Le 13 octobre 2006, M^me H Z a régularisé en l’étude de Maître BAUDERE, notaire à Bordeaux, l’acte authentique portant vente.

Se plaignant de retards et de désordres dans la réalisation de l’ouvrage, elle a sollicité en référé la condamnation provisionnelle de L’EURL B Y à lui payer la somme de 34.492,52 euros et la désignation d’un expert.

Par ordonnance en date du 16 mars 2010 le juge des référés du tribunal de grande instance de Castres l’a déboutée de sa demande de provision et fait droit à sa demande d’expertise.

Madame L-M, désignée en qualité d’expert, a déposé son rapport le 1^er septembre 2011.

Par exploit délivré le 22 février 2012 madame Z a fait assigner la société B Y, la société F G FRANCE et la société Bordelaise de Crédit Industriel et Commercial au visa des articles 1134, 1147, 1382 et 1383 du code civil et R 261-1 1 du code de la construction et de l’habitation afin d’obtenir la résolution du contrat de vente et la condamnation des défendeurs au paiement de dommages et intérêts.

Par jugement rendu le 4 mars 2013 le tribunal de grande instance de Castres a :

— prononcé la résolution du contrat de vente souscrit entre madame Z et L’EURL B Y,

— ordonné Ia publication de sa décision à la conservation des hypothèques de Castres,

— condamné solidairement L’EURL B Y et la société F G à payer à madame Z la somme de 411.019,85 euros correspondant au remboursement du prix de vente (483.541 euros), sous la déduction de la somme restant due au titre du solde du prix (72.521,15 euros), et augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— débouté madame Z de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice financier,

— condamné solidairement l’EURL B Y et la société F G à payer à madame Z la somme de 10.000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

— débouté madame Z de sa demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral,

— dit que la garantie de la société Bordelaise de Crédit Industriel et Commercial est une garantie d’achèvement et non une garantie de remboursement,

— débouté madame Z de ses demandes à l’encontre de la société Bordelaise de Crédit Industriel et Commercial,

— rejeté le surplus ou plus amples demandes,

— condamné solidairement l’EURL B Y et la société F G à payer à madame Z la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice de la société Bordelaise de Crédit Industriel et Commercial,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— condamné solidairement l’EURL B Y et la société F G aux entiers dépens.

Dans des conditions de forme et de délais non contestées l’EURL B Y et la société F G ont relevé appel de cette décision le 14 mai 2013.

Le 26 mars 2014 le tribunal de commerce de Bordeaux a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard la société F G FRANCE et désigné la SCP D E en qualité de mandataire judiciaire.

Par une nouvelle décision du 21 mai 2014, cette même juridiction a ouvert une procédure identique à l’égard de la société B Y et désigné le même mandataire.

Le 11 juin 2014 la SCP D E a été appelée en cause dans la présente instance.

Au terme de leurs dernières conclusions déposées et signifiées le 27 janvier 2015 la SCP D E ainsi que les sociétés B Y et F G FRANCE demandent à la cour d’infirmer le jugement entrepris et sous le visa des articles 1134, 1147 et 1202 du code civil de :

— dire et juger madame Z mal fondée en ses demandes tendant à voir retenir leur responsabilité in solidum,

— débouter en conséquence madame Z de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la société F G FRANCE et son mandataire judiciaire la SCP D E,

— dire et juger madame Z mal fondée en ses demandes dirigées contre la société B Y et l’en débouter,

— condamner madame Z à payer à la SCP D E es qualité de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de la société F G FRANCE une indemnité de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner madame Z à payer aux sociétés F G FRANCE et B Y une indemnité de 2.500 euros à chacune sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner madame Z à payer à la société B Y la somme de 72.531,15 euros au titre du solde du marché, outre les intérêts au taux légal majoré d’un point du 20 février 2010 jusqu’à parfait paiement,

— condamner Madame Z aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions ils font essentiellement valoir :

— que seule la responsabilité de la société B Y peut être recherchée dans la mesure où madame Z n’a jamais contracté avec la société F G FRANCE,

— que les retards de chantier allégués sont la conséquence de la défaillance de l’entreprise X et d’intempéries,

— que l’immeuble en cause n’est affecté d’aucun désordre de nature à le rendre impropre à sa destination ou à compromettre sa solidité,

— que le bien a été mis à la disposition de madame Z depuis le 20 mai 2010 (date de remise des clés) sans que celle-ci ne justifie de motifs légitimes pour ne pas en prendre possession,

— que madame Z ne produit aucun élément justificatif des préjudices qu’elle invoque.

En l’état de ses dernières conclusions déposées et signifiées le 23 décembre 2014 contenant appel incident, madame Z demande à la cour de :

— condamner in solidum la SCP D E en qualité de mandataire judiciaire de l’EURL B Y et la société F G France, outre la SOCIÉTÉ BORDELAISE DE CRÉDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL à lui régler la somme de 450.000 euros en réparation de son préjudice,

— fixer sa créance à la procédure collective de l’EURL B Y et de la société F G France à la somme de 450.000 euros,

— condamner la SOCIÉTÉ BORDELAISE DE CRÉDIT INDUSTRIEL ET COMMERCIAL d’avoir à lui régler la somme de 450.000 euros en indemnisation de son préjudice.

A titre subsidiaire, elle demande à la cour de :

— prononcer la résolution du contrat souscrit avec l’EURL B Y,

— ordonner la publication de la décision à intervenir à la conservation des hypothèques de Castres,

— condamner in solidum la SCP D E es qualité et la société Bordelaise de Crédit Industriel et Commercial à lui payer la somme de 483.541 euros correspondant au prix de vente, somme majorée des intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance jusqu’à l’entier apurement,

— condamner en sus in solidum la SCP D E es qualité et la société Bordelaise de Crédit Industriel et Commercial à lui payer la somme de 350.000 euros en réparation de son préjudice financier ainsi que celle de 15.000 euros en réparation de son préjudice moral,

— fixer sa créance à la procédure collective de l’EURL B Y

et de la société F G France aux sommes de 350.000 euros et 15.000 euros,

— condamner la société Bordelaise de Crédit Industriel et Commercial à lui régler la somme de 350.000 euros en réparation de son préjudice financier ainsi que celle de 15.000 euros en réparation de son préjudice moral,

— subordonner en toute hypothèse la résolution de la vente du bien immobilier à la restitution effective de l’intégralité du prix de vente entre ses mains,

— condamner la SCP D E ès qualités et la société bordelaise de crédit industriel et commercial à lui payer la somme de 5.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure ainsi qu’à supporter les entiers dépens.

Au soutien de sa demande principale elle expose essentiellement :

— que I’EURL B Y est à l’origine du retard de livraison de l’immeuble, lequel est affecté de désordres et malfaçons et n’a pas été édifié conformément aux engagements contractuels,

— que la société F G s’est associée aux manquements contractuels de I’EURL B Y en participant à la mise en 'uvre des documents contractuels et en apparaissant sur les correspondances échangées entre les parties, ce qui vaut engagement de sa part, ou à tout le moins création d’une apparence,

— qu’en sa qualité de garante de la livraison, la société Bordelaise de

Crédit Industriel et Commercial doit répondre y solidum avec l’EURL B Y et la société F G FRANCE du retard de livraison ;

A titre subsidiaire, elle reprend les moyens développés en première instance pour solliciter la résolution de la vente.

En l’état de ses dernières conclusions déposées et signifiées le 3 mars 2014 la société Bordelaise de Crédit Industriel et Commercial demande à la cour de :

— déclarer irrecevable comme nouvelle la demande indemnitaire de madame Z,

— confirmer le jugement entrepris,

— constater qu’elle a délivré une garantie d’achèvement au sens de l`article R.261-21 du Code de la construction et de l’habitation,

— débouter madame Z de l’ensemble de ses prétentions,

— condamner madame Z à lui verser somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions elle expose que la demande de madame Z tendant à substituer à sa demande de résolution du contrat de vente une demande indemnitaire constitue une prétention nouvelle qui doit être déclarée irrecevable en application de l’article 564 du code de procédure civile.

Elle reprend pour le surplus les moyens développés en première instance et faisant valoir que sa garantie d’achèvement ne saurait être mobilisable en cas de résolution de la vente dans la mesure où elle ne constitue pas une garantie de remboursement du prix.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, il est fait expressément référence à leurs dernières conclusions et au jugement entrepris.

MOTIFS DE LA DÉCISION

sur la recevabilité de la demande indemnitaire de madame Z en cause d’appel

Attendu qu’au terme de l’article 564 du code de procédure civile les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions, si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait ;

Attendu qu’en l’espèce les sociétés F G FRANCE et B Y ont été placées en redressement judiciaire par décisions rendues les 26 mars et 21 mai 2014 par le tribunal de commerce de Bordeaux ;

Que Madame Z n’en a eu connaissance que postérieurement au jugement entrepris ayant prononcé la résolution de la vente ;

Qu’il n’est nullement contesté que ces procédures sont de nature à remettre en cause la solvabilité des sociétés F G FRANCE et B Y résultant de leur état de cessation de paiement depuis le prononcé de ce jugement ;

Attendu qu’en considération de cet élément les prétentions de Madame Z tendant à voir se substituer à la résolution du contrat de vente une demande indemnitaire sont en conséquence recevables dans la mesure où elles ont pour objet de faire juger une question née de la révélation d’un fait nouveau ;

sur la demande principale de madame Z et les responsabilités de l’eurl B Y et de la société F G france

Attendu qu’en application des articles 1646-1 et 1642-1 du code civil le vendeur en l’état futur d’achèvement est tenu à une obligation des vices cachés au titre de la responsabilité décennale, des vices apparents et des désordres intermédiaires au titre de la responsabilité contractuelle pour faute ;

Qu’il est également tenu de livrer un ouvrage conforme au stipulations contractuelles sans que l’acquéreur ait à démontrer l’existence d’un désordre et sans qu’il y ait lieu de rechercher si les défauts de conformité étaient apparents lors de la réception ;

Que dans ce cadre il est en outre tenu de délivrer l’ouvrage dans le délai contractuellement fixé ;

Attendu qu’il convient de relever que Madame Z entend fonder son action indemnitaire à l’encontre des sociétés B Y et F G FRANCE sur les seules dispositions des articles 1134, 1147, 1382 et 1383 du code civil sans se prévaloir des articles 1646-1 et 1642-1 du code civil ;

Qu’elle reproche ainsi à titre principal à ces deux sociétés de ne pas avoir livré dans le délai fixé un ouvrage conforme aux stipulations contractuelles ;

Que subsidiairement, et dans l’hypothèse où la responsabilité contractuelle de la société F G FRANCE ne serait pas retenue, elle reproche à cette dernière d’avoir commis un faute de nature délictuelle en s’associant aux manquements de L’EURL B Y à ses obligations ;

Attendu qu’il ressort des pièces produites aux débats que le contrat de réservation de l’immeuble litigieux a été signé le 18 septembre 2005 entre l’EURL B Y et madame H Z, avant que l’acte authentique de vente ne soit régularisé le 13 octobre 2006 entre les mêmes parties en l’étude de Maître BAUDERE ;

Qu’il est constant à la lecture des documents produits que la société F G FRANCE n’est pas intervenue lors de la signature de ces actes ;

Qu’il apparaît par ailleurs que sa filiale, l’EURL B Y, disposait d’une personnalité juridique propre et d’une parfaite autonomie ;

Qu’elle avait une activité qui ne saurait être qualifiée de fictive dans la mesure où elle était en charge du programme de promotion immobilière situé sur la commune de Pont de l’Arn ;

Qu’elle a notamment passé un marché avec la SARL X pour l’exécution du lot gros oeuvre suivant contrat du 20 juin 2006 et signé six avenants successifs portant leur coût total de l’opération à 1.649.640,73 euros ;

Qu’elle a exercé à l’encontre de cette entreprise une action judiciaire au terme de laquelle celle-ci a été condamnée à lui verser une somme de 327.174,88 euros TTC ainsi que celle de 300.000 euros TTC au titre du surcoût relatif aux travaux de terminaison des pavillons 3, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 12, 14, 15, 16, 18, 19, 20 ;

Que les brochures et documents fournis à madame Z, s’ils contiennent une référence à la dénomination G FRANCE 'créateur d’espaces de vie', ne comportent en revanche aucune mention faisant état de la société F G FRANCE ;

Que par ailleurs ces pièces ont toutes été établies à l’entête de l’EURL B Y ;

Qu’au terme de ses écritures madame Z se prévaut exclusivement des manquements contractuels de I’EURL B Y à ses obligations qui seraient à l’origine des retards de livraison et d’une construction non conforme ;

Attendu qu’en l’état de ces éléments rien ne permet de retenir l’existence d’un lien contractuel entre madame Z et la société F G ou des comportements fautifs de cette société consistant à s’associer aux manquements allégués de I’EURL B Y à ses obligations ;

Qu’en considération de ce qui précède seule la responsabilité contractuelle de l’EURL B Y peut en conséquence être recherchée ;

Qu’il convient en conséquence de débouter madame Z de l’ensemble de ses demandes dirigées contre la société F G FRANCE et la SCP D E prise en qualité de mandataire judiciaire de cette société ;

Attendu que sur le fond il convient de relever qu’au terme de l’acte notarié signé le 13 octobre 2006 l’EURL B Y s’était obligée à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et les éléments d’équipement nécessaires à l’utilisation du bien vendu soient achevés et livrés au cours du troisième trimestre 2007, sauf en cas de survenance d’un cas de force majeure ou de suspension du délai de livraison ;

Que parmi les causes de suspension de ce délai de livraison figuraient celles provenant de la défaillance d’une entreprise ou d’intempéries prises en compte par les chambres syndicales industrielles du bâtiment ou des travaux publics, empêchant les travaux ou l’exécution des 'voies et réseau divers’ selon la réglementation du chantier ;

Attendu qu’il n’est pas contestable que le bien n’a pas été livré dans le délai initialement fixé ;

Qu’en effet le 22 janvier 2009 l’EURL B Y a reconnu cet état de fait en adressant à madame Z un courrier indiquant qu’elle envisageait une livraison de la villa avant (ou au plus tard) le 30 juin 2009 ;

Que le 31 août 2009 elle a précisé que la livraison de la villa était finalement prévue avant la fin de l’automne de 2009 ;

Que lors d’une réunion contradictoire avec l’expert judiciaire le 16 décembre 2010, et malgré la signature d’un procès verbal de réception signé par ses soins le 23 février 2010, son gérant a indiqué que le lot de madame Z n’était toujours pas réceptionné et a imputé ce retard à la défaillance de la SARL X dont le contrat avait été résilié le 2 mars 2007 ainsi qu’à des intempéries ;

Qu’en l’état de ces éléments il convient de s’interroger sur les causes de ce retard, et notamment si elles proviennent de la suspension du délai de livraison comme le soutient l’EURL B Y ;

Attendu que madame L-M, se fondant sur le rapport de l’expert C commis dans le cadre de l’instance opposant l’EURL B Y et l’entreprise X, a constaté que le lot de madame Z n’était pas concerné par la défaillance de cette entreprise, si ce n’est dans les non-conformités et vices de construction qui avaient du être repris ;

Qu’il convient dès lors de retenir que cette défaillance n’a pas eu d’incidence particulière sur le retard pris dans la réalisation des travaux du lot de madame Z ;

Que s’agissant des intempéries il ressort du même rapport de monsieur C que l’entreprise X n’avait comptabilisé au 23 février 2007 qu’une semaine d’intempéries difficilement conciliables avec les neuf semaines alléguées à ce jour par l’EURL B Y ;

Qu’en tout état, et même si une telle durée était retenue, elle n’aurait repoussé le délai de livraison qu’à la fin du quatrième trimestre 2007 ;

Qu’en l’état de ces éléments il est en conséquence établi que l’EURL B Y n’a pas respecté les délais de livraison contractuellement fixés, sans pouvoir opposer à madame Z un cas de force majeure ou un motif justifiant leur suspension ;

Attendu que sans être contredites par la convention signée entre les parties, les plaquettes publicitaires jointes aux débats, par leur présentation et leur précision, induisaient que la maison disposait d’une vue sur le terrain de golf et le paysage avoisinant et pu ainsi exercer une réelle influence sur le consentement de madame Z ;

Qu’il ressort surtout d’un courrier en date du 10 juin 2009 que l’EURL B Y s’était engagée auprès de cette dernière à lui garantir 'une vue naturellement dégagée sur la Montagne noire et le terrain de golf', ce qui n’est pas le cas en l’espèce ;

Attendu par ailleurs qu’au terme du rapport de madame L-M le bien est affecté de désordres et non conformités ;

Qu’il apparaît notamment que l’escalier intérieur ne présente pas des marches de la même hauteur pouvant le rendre dangereux ; que la piscine a été implantée sur la partie remblayée mettant en cause sa stabilité ; que le talus, dont rien n’assure le maintien, présente une très forte déclivité ; qu’enfin la hauteur de la clôture grillagée qui limite l’accès au talus au delà de la piscine est insuffisante pour assurer la sécurité ;

Que l’expert précise que l’EURL B Y n’a jamais été en mesure d’indiquer comment avait été assurée la stabilité de la piscine sur la partie remblayée et a proposé le 10 juin 2009 des travaux de soutènement qui n’ont pas été réalisés ;

Attendu qu’en considération de ce qui précède il convient de retenir que l’EURL B Y a engagé sa responsabilité contractuelle ;

sur les préjudices allégués par madame Z

Attendu qu’au terme de ses écritures madame Z sollicite une somme globale de 450.000 euros, se prévalant de :

— l’acquisition pour la somme de 483.541 euros d’un bien censé être de prestige nullement en adéquation avec la valeur et la qualité annoncées,

— un retard de livraison de plusieurs années sanctionné par une indemnité de 161,18 euros par jour calendaire,

— un ouvrage inachevé et affecté d’inexécution ou désordres incompatibles avec sa livraison,

— la souscription d’un prêt destiné au financement du bien immobilier mais sans contrepartie,

— la perte de loyer sur la base de 14.915 euros annuels selon le tableau prévisionnel remis pour le compte de l’EURL B Y,

— la perte de l’avantage fiscal avec une réduction d’impôts de 25.000 euros par an,

— l’immobilisation d’un placement financier pour un coût en principal de 483.541 euros,

— de nombreux frais exposés en pure perte (frais d’acte notarié, coût du dossier financier, etc') ;

Attendu qu’au terme de l’article L 261-11 du code de la construction dans sa rédaction applicable à la convention signée entre les parties le contrat de vente d’immeuble à construire doit être conclu par acte authentique et préciser notamment la description de l’immeuble ou de la partie d’immeuble vendu, son prix et les modalités de paiement de celui-ci, le délai de livraison et lorsqu’il revêt la forme prévue à l’article 1601-3 du code civil la garantie de l’achèvement de l’immeuble ou du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d’achèvement ;

Que ce texte n’impose pas de mentions obligatoires relatives aux pénalités en cas de retard dans la livraison du bien vendu ;

Attendu qu’en l’espèce le contrat de vente en l’état futur d’achèvement ne comporte aucune clause s’y référant ;

Que madame Z ne saurait en conséquence solliciter des pénalités de retard sur le fondement des dispositions des articles L 231.2 et R 231.14 du code de la construction et de l’habitation applicables aux contrats de construction de maisons individuelles ;

Qu’elle est revanche fondée à solliciter des dommages et intérêts sur le fondement de la responsabilité contractuelle ;

Attendu qu’il est constant que la mise en location du bien et la recherche d’un avantage fiscal entraient dans le champ contractuel ;

Que le prix de l’immeuble intégrait par ailleurs l’ensemble de ces paramètres ;

Que les retards de livraison et les non-conformités précitées ont indéniablement causé à madame Z des préjudices ;

Qu’il apparaît en effet que le bien qui devait être livré au plus tard à la fin de l’année 2007 n’était pas propre à sa destination et susceptible d’être proposé à la location à la date de l’expertise de madame L-M, notamment pour des raisons de sécurité liées aux défauts affectant les marches de l’escalier et l’implantation de la piscine, la très forte déclivité du talus et à la hauteur de la clôture grillagée limitant l’accès à ce talus au delà de la piscine ;

Que les retards de livraison ont par ailleurs conduit madame Z à assumer des charges d’emprunt sans être mesure de percevoir de loyers ;

Qu’elle n’a pu bénéficier des avantages fiscaux liés à la mise en location effective du bien entraînant pour elle des charges d’impôts supplémentaires alors qu’elle avait mobilisé une somme importante pour un prix d’acquisition très élevé en lien avec de tels avantages ;

Qu’il est par ailleurs constant qu’elle a subi des tracas et des désagréments inhérents à une procédure judiciaire, coûteuse et aléatoire ;

Attendu qu’il apparaît néanmoins que les reprises de l’escalier, de la piscine, de la clôture et du talus avaient été chiffrées par l’expert au cours de l’année 2011 à la somme totale de 31.634,20 euros TTC ;

Qu’au regard de la nature de ces désordres madame Z aurait été en mesure de se prévaloir de la garantie d’achèvement souscrit auprès de la société Bordelaise de Crédit Industriel et Commercial pour financer les travaux de reprise nécessaires à rendre l’ouvrage propre à sa destination ;

Qu’en l’état de ces éléments elle est conséquence fondée à solliciter la réparation de ses préjudices matériels nés des pertes de chance de percevoir des loyers et de bénéficier d’avantages fiscaux entre le 1^er janvier 2008 ( date de livraison de l’immeuble) et le 1^er janvier 2012 (date à laquelle elle aurait été en mesure de proposer l’immeuble à la location) ;

Qu’au vu des tableaux prévisionnels de loyers de L’EURL Y et des charges déductibles (frais d’acquisition, intérêts d’emprunt, frais divers de gestion…) la cour dispose d’éléments suffisants pour chiffrer aux sommes annuelles de 15.000 euros sa perte de chance de percevoir de loyers et de 20.000 euros sa perte de chance de bénéficier d’avantages fiscaux au cours de la période considérée ;

Que ses préjudices de ces chefs seront en conséquence fixés à la somme de 175.000 euros ;

Attendu qu’il est par ailleurs constant que madame Z a subi des tracas et des désagréments inhérents à une procédure judiciaire, coûteuse et aléatoire ;

Qu’elle est en conséquence fondée à solliciter l’indemnisation de son préjudice moral qu’il sera justement évalué à la somme de 10.000 euros ;

Attendu qu’en revanche les autres chefs de préjudices étant insuffisamment caractérisés ses demandes complémentaires seront écartées ;

Qu’en considération de ce qui précède, et de sa déclaration de créance pour une somme de 853.541 euros dont les conditions de forme et de délai ne sont pas contestées par la SCP D E, il convient de fixer la créance de madame Z au passif de L’EURL Y à la somme de 185.000 euros ;

sur la garantie de la société bordelaise de crédit industriel et commercial

Attendu que la garantie d’achèvement a pour objet le versement des sommes nécessaires aux travaux d’achèvement de l’ouvrage ;

Que l’achèvement des travaux est caractérisé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement indispensables à l’utilisation de l’immeuble conformément à sa destination ;

Attendu qu’en l’espèce il ressort des pièces produites aux débats que la garantie souscrite auprès de la société Bordelaise de Crédit Industriel et Commercial était une garantie d’achèvement extrinsèque au sens de l’article R 261-1 du code de la construction ;

Que la nature des désordres précités affectant l’escalier, la piscine, la clôture et le talus empêchait l’utilisation de l’immeuble de madame Z conformément à sa destination ;

Qu’elle imposait dès lors à cette société de mettre à la disposition du vendeur ou de l’acquéreur les fonds nécessaires pour procéder aux travaux de reprise sans qu’elle soit néanmoins tenue personnellement d’y faire procéder en se substituant à l’EURL B Y et en s’immisçant dans leur exécution ;

Qu’il ne ressort par ailleurs d’aucune des pièces produites aux débats qu’elle ait été informée des retards dans l’exécution des travaux avant l’introduction de la procédure de référé ;

Qu’en l’état de ces éléments elle ne peut en conséquence être condamnée qu’au montant des travaux nécessaires à l’utilisation de l’immeuble conformément à sa destination précédemment chiffrés à la somme de 31.634,20 euros ;

Qu’il y a lieu de condamner la société Bordelaise de Crédit Industriel et Commercial à verser cette somme à madame Z ;

sur le solde du prix de vente

Attendu que l’EURL Y et la SCP D E ne versent aucune pièce (factures, relevés de compte…) de nature à établir le montant du solde de travaux dont il sollicitent le paiement à hauteur de 72.531,15 euros ;

Que contrairement à ce qu’ils soutiennent madame Z ne reconnaît nullement dans ses écritures être redevable à ce titre d’une somme quelconque ;

Qu’elle conclut en effet aux condamnations des autres parties sans solliciter de compensation avec les sommes prétendument dues au titre du solde des travaux ;

Qu’en l’état de ces éléments et de leur défaillance de l’administration de la preuve, il y a lieu de débouter l’EURL Y et la SCP D E de leur demande de ce chef ;

sur les autres demandes

Attendu que la demande principale de madame Z ayant été accueillie il n’y pas lieu de statuer sur les demandes subsidiaires au titre de la résolution de la vente ;

Attendu que les éléments du litige justifient par ailleurs que l’EURL B Y et la société Bordelaise de Crédit Industriel et Commercial soient tenues aux dépens de première instance et d’appel ;

Qu’au regard des éléments de l’espèce, de la situation respectives des parties et des considérations d’équité, il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge madame Z les frais irrépétibles exposés tant en première instance qu’en cause d’appel ;

Qu’il convient dès lors de lui allouer de ce chef une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure dont la charge sera supportée par la société Bordelaise de Crédit Industriel et Commercial ;

PAR CES MOTIFS

La cour,

Réforme en toutes ses dispositions la décision entreprise,

Et statuant à nouveau,

Déclare recevable la demande de madame Z tendant à substituer à sa demande en résolution de la vente une demande indemnitaire,

Dit que l’EURL B Y a manqué à ses obligations contractuelles à l’égard de madame Z,

Fixe à la somme de 175.000 euros les préjudices matériels de madame Z au titre des pertes de chance de percevoir entre le 1^er janvier 2008 et le 1^er janvier 2012 des loyers et de bénéficier d’avantages fiscaux,

Fixe à la somme de 10.000 euros le préjudice moral de madame Z,

Fixe en conséquence à la somme globale de 185.000 euros la créance de madame Z au passif de l’EURL B Y,

Déboute madame Z de ses demandes dirigées à l’encontre la société F G FRANCE et la SCP D E prise en qualité de mandataire judiciaire de cette société,

Condamne la société Bordelaise de Crédit Industriel et Commercial à verser à madame Z les sommes de 31.634,20 euros au titre de la garantie d’achèvement et de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés tant en première instance qu’en cause d’appel ,

Rejette les demandes plus amples ou contraires,

Dit que les dépens d’appel seront supportés par L’EURL B Y et la société Bordelaise de Crédit Industriel et Commercial et seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier Le président