COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

4^e chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 27 MARS 2014

N° 2014/164

Rôle N° 13/09287

F X

C/

D B

SARL LYON EST IMMOBILIER

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES LE SERRET DE GAREOULT II

Grosse délivrée

le :

à :

M^e SIMONI

SCP COHEN

M^e HABART-MELKI

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal d’instance de Brignoles en date du 5 mars 2013 enregistré au répertoire général sous le n° 11-11-721.

APPELANT

Monsieur F X

né le XXX à XXX

XXX

représenté par la SCP COHEN-GUEDJ-MONTERO-DAVAL GUEDJ , avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE plaidant par M^e H-Louis SAVES, avocat au barreau de TOULON

INTIMÉS

Monsieur D B

né le XXX à XXX

XXX

XXX

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE LE SERRET DE GAREOULT II

XXX – XXX

représenté par son syndic en exercice la SARL IMMO DE FRANCEPROVENCE COTE D’AZUR cabinet Orsini

dont le siège est de XXX

représentés par M^e Corine SIMONI, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, plaidant par M^e H-Philippe FOURMEAUX, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substitué par M^e Nathalie FILLATRE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

LA SARL LYON EST IMMOBILIER

venant aux droits de la Centrale Immobilière de Gestion

dont le siège est XXX – XXX

représentée et plaidant par M^e Myriam HABART-MELKI de la SCP DE ANGELIS-SEMIDEI-VUILLQUEZ-HABART-MELKI-BARDON, avocat au barreau de MARSEILLE substituée par M^e Aude GUILLEN, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 25 février 2014 en audience publique. Conformément à l’article 785 du code de procédure civile, Monsieur Torregrosa, président, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Georges TORREGROSA, président

Madame Anne DAMPFHOFFER, conseiller

Madame Sylvaine ARFINENGO, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Sylvie MASSOT.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 27 mars 2014

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 27 mars 2014,

Signé par Monsieur Georges TORREGROSA, président et Madame Sylvie MASSOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Les faits , la procédure et les prétentions :

L’ensemble immobilier dénommé le serret deux a été édifié à partir de l’année 91, achevé le 29 octobre 92, avec constitution d’un syndicat de copropriété.

Le constructeur vendeur était une société civile dénommée Le Serret de gareoult, assuré auprès du A.

Suite à divers désordres, le syndicat a obtenu condamnation du constructeur et de son assureur a lui payer diverses sommes, par jugement en date du 19 octobre 2004 dont le A a relevé appel.

Alors que l’appel était pendant, M. B a fait l’acquisition de l’appartement, de la cave et du garage qui appartenaient à M. X , suivant actes en date du 27 octobre 2004 et du 20 janvier 2005.

Par arrêt de la cour en date du 22 mars 2007, le jugement a été réformé en l’absence d’autorisation régulière donnée au syndic d’agir en justice.

Un commandant de payer a donc été signifié à la copropriété le 9 avril 2008, ce qui a donné lieu à un appel de fonds exceptionnel notifié à M. B pour un montant de 7992,13 euros ;

Par acte en date du 23 juillet 2009, M. B a assigné son vendeur M. X, ainsi que la société Lyon est immobilier à l’enseigne Immo group claire Lapierre , pour obtenir leur condamnation in solidum et au principal à rembourser cet appel de fonds.

Le 7 mars 2012, M. X a appelé en garantie le syndicat des copropriétaires.

Par jugement contradictoire en date du 5 mars 2013, le tribunal d’instance de Brignoles a joint les instances et condamné M. X au paiement de la somme revendiquée ;

le demandeur a été débouté de ses demandes à l’encontre du syndic, et de sa demande de dommages-intérêts. M. X a été débouté de sa demande contre le syndic et le syndicat.

M. X a relevé appel de façon régulière et non contestée le 3 mai 2013. Il sera fait application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’appelant a conclu le 13 février 2014 et demande la cour de révoquer l’ordonnance de clôture et d’infirmer le jugement.

La cour jugera qu’en sa qualité de vendeur, il a parfaitement informé l’acheteur du procès en cours.

M. B ne démontre pas, par application de l’article 1315 du Code civil, le caractére direct et certain de son préjudice allégué et sera débouté.

L’appelant s’en rapporte la justice sur la demande de sursis à statuer formulée par Lyon est immobilier.

En tout état de cause, Lyon est immobilier et le syndicat ont commis des fautes en lien avec le préjudice allégué de M. B. En conséquence , l’appelant est bien fondé à ce qu’ils soient condamnés à le relever et garantir de toute condamnation .

Tout succombant sera condamné à payer une somme de 3000 € au titre des frais inéquitablement exposés.

M. B, intimé, et le syndicat des copropriétaires ont conclu le 6 février 2014 en estimant qu’il n’y a pas lieu à surseoir à statuer.

Il demande à la cour de condamner in solidum son vendeur et le syndic à lui payer la somme principale de 7992,13 euros , avec intérêts au taux légal depuis le 6 octobre 2008 s’agissant de M. X , et à compter de la délivrance de l’assignation pour le syndic.

Une somme de 1000 € est réclamée à titre de dommages-intérêts, M. X et le syndic devant être déboutés de leur recours en garantie contre le syndicat ;

Subsidiairement, si une quelconque condamnation devait être mise à la charge du syndicat, le syndic sera condamné à relever garantir le syndicat , M. X et le syndic étant condamnés in solidum à payer à M. B et au syndicat une somme de 2000 € à chacun au titre des frais inéquitablement exposés.

La société Lyon est immobilier, venant aux droits de la centrale immobilière de gestion, a conclu de façon récapitulative le 7 février 2014 et demande à la cour de surseoir à statuer dans l’attente que l’arrêt du 3 décembre 2013 rendu dans l’instance opposant le syndicat, Lyon est immobilier et le conseil Lamonin soit devenu définitif.

À titre subsidiaire, au visa de l’article 1382 du Code civil, le jugement soit confirmé en ce qu’il a rejeté toute responsabilité de Lyon est immobilier qui n’est pas susceptible d’être engagée, à défaut de faute, de préjudice et de lien de causalité. La demande dommages-intérêts est injustifiée.

L’ordonnance de clôture est en date du 11 février 2014 . Avant l’ouverture des débats et à la demande des parties faisant état d’une cause grave justifiant son rabat, dans le cadre d’une bonne administration de la justice et du respect du principe du contradictoire, cette ordonnance a été révoquée au 25 février 2014 ;

SUR CE:

Sur la demande de sursis à statuer :

Attendu que l’arrêt rendu le 3 décembre 2013 par la cour de céans, dans sa première chambre A, ne serait pas suspendu par un éventuel pourvoi en cassation qui constitue une voie de recours exceptionnelle ; il n’y a donc pas lieu de surseoir à statuer dans l’attente que cet arrêt soit devenu définitif ;

Sur la nécessité de quelques rappels liminaires :

Attendu qu’il n’est ni contestable ni contesté que M. B a fait l’objet d’un appel de fonds exceptionnel en date du 16 mai 2008, pour 7992,13 euros, suite à un commandement de payer en date du 9 avril 2008, à la requête du A contre le syndicat, fondée sur un arrêt de la cour d’appel d’Aix en date du 8 novembre 2001 , mais aussi sur un arrêt rendu par la même cour le 22 mars 2007 , si l’on se réfère à son libellé;

Attendu qu’il convient donc de se référer aux différentes décisions de justice intervenues, à savoir :

— une ordonnance de référé du 10 mars 2000, le juge des référés ayant condamné la société civile immobilière Le Serret de Gareoult et son assureur le A au paiement au syndicat d’une somme de 104 095 , 16 € et à divers copropriétaires, dont M. X , d’une somme de 439,41 euros, à titre de provision, M. X ayant dans cette instance la qualité de demandeur appuyant le syndicat ;

— un arrêt de la cour, sur appel du A et de la société civile immobilière Le Serret, en date du 8 novembre 2001, annulant l’ordonnance de référé ci-dessus visée, et ordonnant au syndicat de restituer au A la somme de 112'004, 54 € qui avait été réglée en exécution de l’ordonnance de référé, étant précisé que M. X était intimé dans cet arrêt, régulièrement représenté par son avoué la société civile professionnelle de Saint-Ferréol ;

— un jugement au fond du tribunal de grande instance de Draguignan, en date du 19 octobre 2004, ayant condamné la société civile immobilière Le Serret in solidum avec son assureur décennal, à payer au syndicat des copropriétaires diverses sommes , pour un montant en principal de 85'437,29 euros, dont il convient de remarquer qu’il aurait en toute hypothèse donné lieu à restitution, la cour relevant que M. X était demandeur avec le syndicat ;

— un arrêt de la cour, en date du 22 mars 2007, sur appel du A, du syndicat et d’une dame C , a réformé le jugement du 19 octobre 2004 et déclaré irrecevables les demandes formulées par le syndicat, en l’absence d’autorisation régulière donnée au syndic ;

Attendu qu’il se déduit de ce simple rappel que le commandement de payer à l’origine du litige ne peut concerner que la condamnation prononcée par la cour à l’encontre du syndicat le 8 novembre 2001 , même si le créancier A fait aussi état dans son acte de commandement de l’arrêt de la cour en date du 22 mars 2007, ce qui laisse simplement à penser qu’il a attendu une décision définitive au fond pour exécuter à l’encontre du syndicat la seule décision portant condamnation au principal, c’est-à-dire celle du 8 novembre 2001 ;

Sur la responsabilité du vendeur M. X :

Attendu que M. X a vendu son bien à M. B selon actes de du 27 octobre 2004 et du 25 janvier 2005, sa responsabilité ne pouvant être recherchée qu’en sa qualité de vendeur, puisqu’il n’était plus porteur de parts sociales ou gérant de la société civile immobilière Le serret depuis des actes de cession sous seing privé en date du 4 novembre 96, du 31 juillet 1997, avec signification de la session à la société civile immobilière le 5 novembre 1997 (article 1690 du Code civil) ;

Attendu que l’argumentation protéiforme de l’appelant ne laisse pas d’étonner, puisqu’il soutient textuellement en page 12 que :

« alors même que M. X ne connaissait pas l’existence de l’ordonnance de référé rendue le 10 mars 2000 par le tribunal de grande instance de Draguignan ni de l’arrêt de la cour d’appel d’Aix du 8 novembre 2001, il est évident qu’en tout état de cause, cette procédure de référé est une procédure absolument connexe à la procédure de malfaçon ayant donné lieu au jugement rendu par le tribunal de grande instance de Draguignan le 19 octobre 2004 , réformé par la cour d’appel d’Aix a arrêt rendu le 22 mars 2007 … »

et en tire la conséquence que son acheteur était parfaitement informé des procès en cours ;

Attendu qu’en effet, l’appelant estime par là que son acheteur, à partir des mentions de l’acte authentique qui seront examinées infra, était parfaitement informé de la procédure au fond et de la procédure de référé, qu’il qualifie de connexes, alors que lui-même déclare textuellement « qu’il est donc erroné de prétendre qu’il était au courant de l’arrêt intervenu le 8 novembre 2001 », tout comme il est erroné de prétendre selon lui qu’il connaissait l’ordonnance de référé du 10 mars 2000 (page 10 de ses conclusions), oubliant qu’il était demandeur à l’ordonnance de référé du 10 mars 2000, et intimé dans l’arrêt du 8 novembre 2001, et ne peut donc soutenir sérieusement qu’il a ignoré l’importante condamnation prononcée par l’ordonnance de référé au profit du syndicat, mais aussi à son profit personnel pour 439,41 euros, et la non moins importante condamnation à restitution prononcée par la cour à l’encontre du syndicat ;

Attendu que l’appelant en est donc réduit à soulever qu’il était absent lors de l’assemblée générale du 8 novembre 2003, et que le syndicat ne démontre pas lui avoir notifié le procès-verbal, ce qui ajouterait à son ignorance puisque cette assemblée générale se livre à un rappel complet et très précis de la situation à l’époque, avant de décider d’assigner au fond la société civile immobilière et le A ; mais c’est oublier qu’en toute hypothèse, il était demandeur dans cette assignation au fond, le juge de Draguignan s’étant livré le 19 octobre 2004 à un commémoratif exhaustif de l’ordonnance de référé du 10 mars 2000, et de l’arrêt du 8 novembre 2001 ayant condamné le syndicat a restituer la provision ordonnée en référé ;

Attendu que la cour estime en conséquence que l’appelant ne peut raisonnablement soutenir, que ce soit sa qualité de copropriétaire ou en sa qualité surtout de demandeur, ou d’intimé, qu’il a ignoré l’ensemble des quatre décisions de justice ci-dessus rappelées , surtout au soutien d’une argumentation affirmant qu’en revanche, M. B qui n’intervient au mieux qu’à compter du compromis de mai 2004 était lui parfaitement au courant de procédures qu’il qualifie de connexes, alors que tel n’est nullement le cas ;

Attendu qu’en effet , la saisine du juge des référés aux fins d’expertise et de provision constitue une instance autonome, qui a fait l’objet dans lecas d’espèce d’un recours devant la cour, qui a condamné le syndicat a restituer la provision, ce qui constitue un titre parfaitement exécutoire, même si les décisions de référé n’ont pas l’autorité de la chose jugée ;

Attendu que l’instance au fond n’a donc aucun caractère connexe à proprement parler sur le plan juridique, d’abord parce que les parties auraient pu se satisfaire de l’arrêt intervenu, ensuite parce que, quelle que soit la décision à intervenir au fond, le A avait la possibilité d’exécuter l’arrêt de référé ordonnant la restitution, ce qu’il n’a pas fait mais ce qui ne change rien à la condamnation dont faisait l’objet le syndicat, la procédure entamée au fond à l’encontre de la société civile immobilière et de l’assureur n’ayant pour but que d’échapper à la condamnation à restitution, en profitant dans l’intervalle de l’absence de mise à exécution par le créancier, situation que l’on peut qualifier sinon de précaire juridiquement, du moins de suspendue à un succès au fond dont force de constater qu’il n’a été obtenu ni contre la société civile immobilière, ni contre l’assureur, ni contre le syndic, ni contre l’avocat de la copropriété à l’époque ;

Attendu que c’est dans ce contexte qu’il convient d’examiner les mentions des actes authentiques d’achat par M. B, sachant qu’à l’époque, le tribunal de grande instance de Draguignan venait tout juste de rendre une décision favorable au syndicat qui poursuivait la société civile immobilière et l’assureur décennal, la cour ayant déjà relevé que le montant alloué, s’il avait été confirmé en appel, donnait néanmoins déjà lieu à restitution ;

Attendu qu’à l’époque de l’achat, un appel était bien entendu envisageable, qui est intervenu de la part du A dès février 2005 ;

Et attendu que dans ce contexte , l’acte en date du 27 octobre 2004 fait mention en page 14 de ce que le vendeur déclare qu’il existe « des procès en cours pour malfaçons (mise en cause de la dommage ouvrage), toutes les conséquences à venir concernant ce procès, qu’elle donne naissance à une dette (appel de fonds pour la poursuite de la procédure, perte du procès etc.) Ou à une créance (gain du procès ,remboursement des frais de procédure par l’adversaire défaillant etc.) feront la perte ou le profit de l’acquéreur » ;

que l’acte en date du 20 janvier 2005 fait état de ce que :

« le vendeur déclare qu’il n’existe, à sa connaissance, aucune procédure au cours de laquelle le syndicat soit partie, tant en qualité de demandeur qu’en qualité de défendeur, à l’exception d’une procédure concerne (sic) la mise en cause de l’assurance DO ;… L’acquéreur fera son affaire personnelle tant à son profit qu’à sa perte des litiges et procédures pouvant exister,ou futures, et ce sans recours contre le vendeur quand bien même ils trouveraient leur origine dans une cause antérieure à la présente vente. Toutes les conséquences postérieures à ce jour, de cette ou de ces procédures, qu’elle donne naissance à une dette… Ou à une créance resteront acquis au syndicat, quelque soit la date de leur versement éventuel par le vendeur, sans que l’acquéreur ait à les rembourser au vendeur.. » ;

Attendu qu’il peut se déduire de ces mentions tout au plus que M. B a été informé de la procédure pendante devant le tribunal de Draguignan, ayant donné lieu au jugement du 19 octobre 2004 tout juste antérieur au premier acte, ce que son assureur protection juridique reconnaît d’ailleurs expressément dans son courrier du 6 octobre 2008 (pièce 38) adressé à l’appelant ;

Mais il ne saurait être établi par ces mentions que M. B a été informé du sort de l’instance de référé s’étant terminé par un arrêt du 8 novembre 2001, et encore moins de la condamnation à restitution par le syndicat d’une somme de plus de 112'000 € ;

Attendu que la simple mention apparaissant à l’état exigé par l’article 20 de la loi en cas de mutation ne supplée pas cette carence, puisqu’il y est indiqué , sous la signature du syndic, une réponse « oui » à la question : existe-t-il des procès en cours concernant le syndicat', Et une mention manuscrite « malfaçons, mis en cause de la DO » ;

Attendu que l’absence de précisions suffisantes est patente, tenant au surplus la mention d’un arriéré de charges de 5278 € , n’ayant rien d’inquiétant à ce stade, et qui ne tient évidemment aucun compte d’une quelconque provision, ou d’un quelconque appel de fonds provisionnel à valoir sur la condamnation à restitution exécutoire depuis 2001 ;

Attendu que si ces mentions engagent éventuellement la responsabilité du syndic, ainsi qu’il sera examiné infra, il n’en demeure pas moins que cet état ne démontre en rien une information complète de l’acheteur par le vendeur ;

Attendu que l’attestation du notaire ne change rien à cette absence d’informations précises sur le sort de l’instance de référé, l’appelant sollicitant à l’évidence les termes en vérité tellement prudents du notaire qu’ils confinent à l’absence de tout éclaircissement précisément sur cette instance de référé, sachant qu’en toute hypothèse la cour ne discerne pas pourquoi le notaire n’a pas explicitement intégré à l’acte authentique les précisions concernant cette instance de

référé, son attestation n’affirmant d’ailleurs nullement la teneur de l’information « indiquée à tout acquéreur par les soins du notaire » ; qu’à l’évidence, le notaire cherche par cette attestation à se préserver d’un éventuel reproche à son obligation de conseil, à laquelle d’ailleurs il indique expressément s’être conformé , cette appréciation ne relevant que de sa seule responsabilité et ne saisissant d’ailleurs pas la cour, puisque cet officier ministériel n’est pas aux débats ;

Attendu que la cour n’épiloguera pas sur l’attestation de M^me C, au demeurant fort imprécise sur l’instance de référé, sauf à ce que ce genre de document, au demeurant irrégulier au sens de l’article 202 du code de procédure civile, puisse suppléer les mentions d’un acte authentique ;

Attendu que pareillement, il importe peu que l’appelant n’ait pas perçu la moindre somme en provenance de la provision versée par le A, les agissements du syndicat ou du syndic n’étant pas opposables à M. B, et ne pouvant être examinés que dans le cadre des actions récursoires de l’appelant ;

Attendu que sauf à ignorer les règles fondamentales de la copropriété , et dès lors qu’il n’est pas contesté que l’assemblée générale l’ait autorisé, l’appel de fonds du syndicat à l’encontre de M. B grève incontestablement le patrimoine de ce dernier, à qui nul ne reproche de ne pas avoir contesté la créance ainsi réclamée par le syndicat, et que ce dernier ne peut renoncer à poursuivre , sauf à contrevenir à la loi, y compris en inscrivant une hypothèque sur le lot de M. B, ou en faisant opposition sur les fonds détenus par le notaire de cas de vente ;

Attendu que M. B est donc en droit d’exciper du dommage constitué par la créance du syndicat qui n’est pas contestable dans son principe, et qui grève d’ores et déjà son patrimoine ;

Et attendu que dès lors qu’il a été motivé supra sur la connaissance complète qu’avait le vendeur non seulement de l’instance en référé, mais aussi de celle au fond ayant donné lieu au moment de la vente à condamnation au profit du syndicat, mais susceptible d’appel, l’acheteur est fondé à se plaindre d’une information incomplète donnée par son vendeur qui ne lui a pas indiqué qu’au moment de la vente, une condamnation à restitution était exécutoire à l’encontre du syndicat et qu’au mieux, l’instance au fond en cours aurait pour effet de supprimer les effets de cette condamnation, par l’effet de l’autorité de la chose jugée au fond sur celle jugée en référé, le tout sous réserve d’un appel toujours possible en octobre 2004 et d’une restitution non négligeable à opérer, même si l’appel de l’assureur n’avait pas prospéré, puisque la provision allouée en référé était sensiblement supérieure à la condamnation prononcée en première instance au fond ;

Attendu que les seules mentions des actes authentiques ne permettaient pas à l’évidence à l’ acheteur d’avoir conscience de l’ensemble des procédures et de leurs conséquences prévisibles, que ce soit en sa faveur ou en sa défaveur, étant précisé que dans le présent litige il ne réclame rien relativement aux conséquences directes de l’instance au fond qui s’est soldée en appel par une déclaration d’irrecevabilité de la demande du syndicat ;

Attendu qu’il est donc parfaitement fondé à réclamer à son vendeur la réparation du dommage constitué par une information incomplète s’agissant de l’instance en référé et de ses conséquences en termes d’appel de fonds, qu’il ne pouvait ni envisager, et dont il n’a en aucun cas accepté contractuellement de faire son affaire ;

que la cour confirmera en revanche les motifs pertinents du premier juge relatif au débouté de la demande de dommages-intérêts de M. B envers M. X , dont la résistance est en lien avec les agissements du syndic qui seront examinés infra , et ne saurait donc être qualifiée d’abusive ;

Attendu que l’appel de M. X à l’encontre de M. B est donc infondé, la cour devant examiner à ce stade ses actions récursoires ;

Sur les appels en garantie de l’appelant :

Attendu que la syndic en exercice, en la personne de M. H-F Y, a reçu le 7 février 2001 du A la provision ordonnée en référé le 10 mars 2000 ;

Attendu que sans désemparer, et dès le 20 avril 2001, une assemblée générale a été convoquée pour voter sur une délibération unique, à savoir : « autoriser le syndic à répartir l’indemnité conformément au jugement de référé obtenu le 10 mars 2000 » ;

Attendu qu’il convient de préciser à ce stade, éléments de droit essentiel, qu’il n’est pas contesté que c’est le syndic qui a convoqué, et qui donc avait la maîtrise de l’ordre du jour (article neuf du décret) , cette motivation valant tant au bénéfice de l’appelant, que des intimés M. B et du syndicat ;

Attendu qu’il a été accepté et voté :

« en ce qui concerne les montants individualisés : le syndic pourra en effectuer la répartition conformément au jugement de référé, en ce qui concerne les montants non individualisés, le syndic conservera cette somme sur un compte à terme rémunéré jusqu’à la décision de la cour d’appel ou un vote ultérieur des copropriétaires réunis en assemblée … » ;

Attendu que M. B fournit une pièce 12, qui n’est ni contestée ni commentée, intitulée « détails sur l’indemnité versée par le A », et dont il résulte que des montants ont été répartis sur neuf lots (ou n’apparaît pas effectivement celui de M. X), outre des montants versés individuellement pour les stores (18 copropriétés*2882,34 francs), et des montants non individualisés pour l’aménagement des caves (97'178,27 francs), les raccordements aux pluviales (41'739,66 francs) et la maîtrise d’oeuvre (80'069,94 francs) ;

Attendu que si les 18 sommes relatives aux stores ont bien été affectées individuellement par le juge, l’ordonnance de référé a fait droit à une demande affectant les appartements des cages d’escalier A et C , la réhabilitation des caves et le raccordement eaux pluviales, pour un montant global de 602'749,50 francs, outre la maîtrise d’oeuvre pour 80'069,94 francs ;

Attendu qu’il semble donc bien que l’assemblée générale ait décidé de placer sur un compte à terme le montant dû pour la maîtrise d’oeuvre, et celui pour les caves et le raccordement des eaux pluviales, selon des montants qui n’apparaissent pas dans l’ordonnance, le reste étant soit consacré aux stores, soit dévolu à neuf copropriétaires, selon des montants dont le calcul n’est pas précisé à la cour, mais qui atteignent 463'312,64 francs ;

Attendu que la cour ignore le sort des montants non individualisés, qui auraient été placés sur un compte à terme jusqu’à la décision de la cour d’appel, pour un montant en toute hypothèse non négligeable de plus de 218'986 fr. (33'384 € ), sachant que le décompte réclamé par l’huissier Gatto au syndicat (pièce 16 de l’appelant) a été repris intégralement dans l’appel de fonds exceptionnel à l’origine du litige, ce qui veut dire en l’état que les précautions minimales prises décidées à l’époque par l’assemblée générale n’ont pas été suivies d’effet , ne serait-ce que par déduction du montant réclamé par le créancier du compte à terme qui aurait dû nécessairement fournir des intérêts depuis 2004 ;

Attendu qu’au-delà de cet irrespect partiel de l’assemblée générale du 20 avril 2001 par le syndic, force est de constater que rien n’explique , alors que le syndic n’ignorait pas l’appel interjeté puisqu’il en est fait état dans le procès-verbal, la rapidité (deux mois) à répartir selon des critères que la cour ignore des montants qualifiés d’individualisés, sans prendre la précaution sinon d’attendre l’appel, à tout le moins de s’inquiéter et de mettre en garde les copropriétaires abondés des risques encourus en cas de succès de l’appel, sans parler des dispositions à prévoir en ce cas-là ;

Attendu qu’à tout le moins, des provisions attribuées par un assureur décennal ne pouvaient être consacrées à régulariser des arriérés de charges pour certains copropriétaires, ce qui semble bien avoir été le cas si l’on se réfère à la pièce 14 de l’appelant, où le syndic M. Y tire les conséquences de l’arrêt de la cour d’appel du 8 novembre 2001 qui a condamné à rembourser les provisions au A :

« en effet, les premières conséquences sont pour vous les suivantes : ceux qui ont demandé le versement de l’indemnisation devraient rembourser et ceux qui ont utilisé ces fonds pour le règlement des provisions sur charges devront régulariser rapidement cette situation. Un état comptable sera envoyé dans le courant de la semaine prochaine avec régularisation des appels de fonds. Nous pouvons assurer que les réactions de notre part seront rapides et à la hauteur de la situation. Dans tous les cas nous préparons une intervention devant le tribunal de grande instance de Draguignan afin d’éviter la restitution des fonds … » ;

Attendu qu’il s’en déduit sinon une absence de réaction « rapide et à la hauteur », du moins une absence de rigueur, les conséquences réelles et comptables étant en réalité différées par la décision de proposer une assignation au fond, dans le but était d’éviter la restitution, sans pour autant se livrer à une information rigoureuse des conséquences à prévoir en cas d’échec de cette assignation, en établissant de façon précise les restitutions à prévoir pour tel ou tel copropriétaire, en tenant compte logiquement du compte à terme prévu qui était de nature à diminuer le montant de chacune de ces restitutions, dont le syndic indiquait logiquement qu’elles ne devaient concerner que les copropriétaires abondés, dont effectivement l’appelant de faisait pas partie ;

Attendu que Lyon est immobilier, qui a absorbé le syndic de l’époque, ce qui est justifié au vu de l’extrait du registre du commerce et des sociétés produit (pièce trois de l’appelant ), doit donc répondre envers M. X d’avoir à supporter envers son vendeur un appel de fonds exceptionnel portant sur la totalité de la créance du A, alors qu’une partie de cette somme devait être normalement conservée sur un compte à terme, que des distributions partielles ont eu lieu selon un mode de répartition qui reste à définir et que la cour ignore, envers tel ou tel copropriétaire dont M. X ne faisait pas partie ;

Attendu qu’en conservant le compte à terme, et en prenant la précaution élémentaire soit de ne pas procéder à des distributions provenant d’un assureur décennal, soit d’avertir expressément les copropriétaires ,votant en ce sens et bénéficiaires ,du risque d’avoir à restituer en cas d’échec de l’assignation au fond, le syndic aurait été en mesure de ne pas avoir à répercuter sur les copropriétaires non bénéficiaires l’intégralité de la créance du A, à l’origine de l’appel de fonds pour son montant intégral ;

Attendu que l’appel en garantie de M. X à l’encontre du syndic est donc justifié et devra prospérer ;

Attendu que s’agissant de son appel en garantie à l’encontre du syndicat, force est de constater qu’il développe les mêmes griefs qu’à l’encontre du syndic, à savoir le défaut de provisions et de conservation des sommes versées par le A, la distribution à certains copropriétaires seulement de l’indemnité, et l’absence de transparence sur l’utilisation des fonds, qui débouche d’ailleurs (page 18 de ses conclusions) sur le reproche fait au syndicat de n’avoir jamais sollicité « du syndic de l’époque » les fiches comptables de l’année 2001 et 2002 ; que l’on retombe bien, y compris dans l’argumentation de M. X, sur le rôle du syndic à l’époque, et non pas du syndicat ;

Mais attendu qu’à l’époque de ces faits, M. X avait la qualité de copropriétaire et donc la possibilité de s’opposer aux décisions qu’il conteste aujourd’hui, sachant que ces décisions, à défaut de toute trace d’une quelconque contestation dans les dossiers des parties , engagent les copropriétaires réunis en assemblée générale, la cour ayant bien fait la distinction dans ses motivations supra sur le fondement de la responsabilité du syndic qui n’a pas été en mesure de déduire de l’appel de fonds exceptionnel le montant du compte à terme voté en assemblée générale, qui n’a pas exercé son devoir d’information sur les risques de distribution partielle de fonds provisionnels versés par un assureur décennal, et qui n’est toujours pas en mesure de présenter des appels de fonds différenciés tenant compte à la fois du compte à terme et des sommes versées à tel ou tel copropriétaire, sans s’expliquer d’une quelconque manière sur l’absence de rigueur comptable qui en résulte et dont M. X est victime, puisque son vendeur est fondé à lui réclamer la totalité de l’appel de fonds ;

Attendu qu’en conclusion sur les actions récursoires de M. X, la cour estime qu’elles ne peuvent prospérer qu’à l’encontre du syndic, puisque si ce dernier avait correctement rempli ses obligations, et même dans l’hypothèse où des provisions versées par l’assureur décennal auraient néanmoins été versées à certains copropriétaires, rien ne démontre qu’une gestion rigoureuse n’eut pas amené ces derniers à rembourser les distributions, ce qui, avec le compte à terme décidé par l’assemblée pour les sommes non distribuées, n’aurait pas rendu nécessaire un appel de fonds (au prorata) à l’encontre de M. B , calculé sur l’assiette de la totalité de la créance, augmentée au surplus des intérêts jusqu’au commandement de 2008 ;

Attendu que si le manquement à son obligation d’information en sa qualité de vendeur rend M. X débiteur de son acheteur, il n’en demeure pas moins que ce sont les manquements du syndic qui sont à l’origine d’un appel de fonds exceptionnel portant sur la totalité de la créance du A ;

Que l’appel en garantie de M. X à l’encontre du syndic est donc fondé pour la totalité des condamnations dont bénéficiera M. B ;

Sur les demandes de M. B à l’encontre du syndic :

Attendu qu’au regard de l’arrêt en date du 3 décembre 2013, il ne peut plus être reproché au syndic le défaut d’habitation régulière pour assigner le constructeur ;

Mais attendu que le syndic doit répondre des conditions ci-dessus examinées dans lesquelles des sommes versées par un assureur décennal à titre de provision ont pu être partiellement distribuées, avec décision d’un compte à terme pour celles qui ne l’étaient pas, alors que l’appel de fonds exceptionnel litigieux est fondé sur la totalité de la créance, sans aucune explication sur l’absence de recouvrement à l’encontre des copropriétaires abondés , et sur l’absence de prise en compte du compte à terme ;

Et attendu qu’au surplus, le syndic doit répondre des termes à l’évidence totalement incomplets de l’état envoyé au notaire lors de la mutation à une époque où l’arrêt de la cour d’appel en date du 8 novembre 2001 avait ordonné la restitution, sans que le jugement du 19 octobre 2004 , non assorti de l’exécution provisoire, soit définitif puisqu’il était susceptible d’appel, ce qui n’a pas manqué d’être le cas ;

Attendu que dans toutes les hypothèses envisageables, que ce soit l’ignorance, la négligence administrative ou l’absence de rigueur comptable du syndicat qui s’est borné à indiquer l’arriéré de charges courantes, il n’en demeure pas moins que M. B est fondé à rechercher la responsabilité quasi délictuelle du syndic, car une information normalement rigoureuse l’aurait amené soit ne pas acheter, soit à endosser le risque futur en renégociant les termes de la vente avec son vendeur ;

Attendu que le syndic sera donc condamné in solidum avec M. X à réparer le dommage subi par M. B ;

Attendu que toute l’argumentation de Lyon est immobilier ne saurait prospérer en aucun de ses volets, ainsi qu’il sera motivé infra ;

Attendu qu’en effet, contrairement à ce qui est soutenu par le syndic Lyon est, qui a absorbé le syndic précédent et doit par conséquent répondre de ses actes, les sommes versées à titre de provision par l’assureur faisaient l’objet d’une condamnation à restitution dès le 8 novembre 2001, date de l’arrêt d’appel sur l’ordonnance de référé, l’exigibilité de ces sommes étant avérée dès cette date, qui aurait dû inciter le syndic a des précautions qui d’ailleurs ont été prises mais partiellement, puisque les provisions n’ont pas été intégralement distribuées et qu’un compte à terme a été décidé par l’assemblée générale, dont on ne retrouve nullement la trace à ce jour ; qu’une interrogation majeure subsiste sur une distribution partielle aux copropriétaires de sommes provisionnelles allouées au syndicat au titre d’une assurance décennale ;

Attendu que la cour ne partage nullement l’opinion du juge d’instance de Cannes (jugement du 9 décembre 2010), qui retient dans la même espèce mais s’agissant d’un autre copropriétaire, qu’aucune faute personnelle ne peut être reprochée à l’encontre du syndic pour n’avoir pas anticipé au profit de l’adversaire une telle exécution, à propos de l’exécution différée par le A de l’arrêt du 8 novembre 2001, jusqu’à ce que la procédure au fond soit terminée ;

qu’en toute hypothèse, la faute du syndic ci-dessus motivée résulte de l’absence de mise en place de précautions suffisantes sur la période intermédiaire, de la distribution partielle opérée sans pouvoir se retourner à ce jour contre les copropriétaires abondés , et de l’absence de transparence sur l’utilisation du compte à terme, le tout étant à l’origine directe d’un appel de fonds calculé sur la totalité de la créance du A, que son recouvrement ait été ou non différé ;

Attendu qu’il est infondé de soutenir que lors de l’établissement de l’état daté , M. X n’était redevable d’aucune dette, puisque celle réclamée ensuite sous forme d’appel de fonds à l’acheteur de son lot est bien fondée sur une créance antérieure exigible depuis novembre 2001, étant précisé au surplus qu’il a été motivé sur l’insuffisance des renseignements consignés par le syndic dans cet état ;

Attendu qu’il a été motivé supra sur le préjudice actuel certain et direct de M. B,

dès lors que nul ne conteste au sein de la propriété la régularité de l’appel de fonds, qui grève incontestablement le patrimoine de M. B, et que le syndicat a l’obligation de recouvrer, ainsi que les moyens par l’inscription d’un hypothèque ou l’opposition sur les fonds détenus par le notaire en cas de revente,

Attendu que le cabinet Z immobilier, nouveau syndic objet d’un commandement de payer parfaitement justifié, ne pouvait que procéder à l’appel de fonds litigieux, personne ne lui reprochant de le faire sur la base de la totalité de la créance du A, Lyon est immobilier étant visiblement dans l’impossibilité de lui opposer l’état des finances de la copropriété, et l’absence de toute précision sur le recouvrement à l’encontre des propriétaires abondés (que sont devenues ces distributions, à supposer qu’elles n’aient tout simplement pas servi à régulariser les arriérés de charges courantes), et sur les fonds normalement détenus sur le compte à terme voté en assemblée générale ;

Attendu que ces motivations suffisent à établir la responsabilité du syndic envers M. B, le problème de l’habilitation du syndic, et de la possibilité qu’avait le syndicat d’introduire un pourvoi en cassation à l’encontre de l’arrêt du 22 mars 2007, ne permettant nullement de privilégier la responsabilité du syndicat, ou l’absence de lien direct entre les manquements du syndic ci-dessus précisément relevés et l’appel de fonds litigieux ;

Attendu qu’en conclusion, le sort de l’instance au fond sur la responsabilité du constructeur, la couverture du A et la responsabilité de l’avocat du syndicat, même si l’action avait été déclarée recevable, ne rejaillit en aucune manière sur la responsabilité de M. X en sa qualité de vendeur par rapport à M. B, et sur les manquements spécifiques du syndic sur la période intermédiaire entre le versement des fonds et l’appel de fonds litigieux, qui sont à l’origine directe de l’absence de transparence actuelle, et du calcul au prorata sur l’ensemble de la créance de l’appel de fonds, puisque ni M. B ni M. X n’ont bénéficié d’un calcul prenant en compte les distributions partielles opérées et le compte à terme, le tout dans un contexte incitant à la plus extrême prudence au plan juridique, puisque les sommes versées par l’assureur étaient des provisions allouées au syndicat (à l’exception minime de celles des stores) et que ce dernier ne pouvait ignorer la condamnation à restitution exigible dès novembre 2001, au seul motif d’instances au fond dont le résultat n’était pas certain ;

Attendu que depuis 2008 , M. B est dans une situation de blocage à l’origine d’un préjudice spécifique qui fonde sa demande de dommages-intérêts à l’encontre du syndic, à hauteur de 800 €;

PAR CES MOTIFS, LA COUR statuant contradictoirement :

Rejette la demande de sursis à statuer ;

Fait droit partiellement à l’appel principal de M. X et à l’appel incident de M. B ;

Confirme le jugement de premier ressort en ce qu’il a condamné M. X à payer à M. B une somme de 7992,13 euros en réparation de son préjudice, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement, et prononcé un débouté s’agissant de :

— la demande de M. B en paiement de dommages et intérêts ;

— la demande de M. X visant à être relevé et garanti par le syndicat ;

Confirme le jugement de premier ressort en ce qu’il a condamné M. X à payer 1000 euros à M. B au titre des frais inéquitablement exposés en premier ressort ;

Réforme pour le surplus le jugement de premier ressort et statuant à nouveau,

Dit et juge que la condamnation prononcée à l’encontre de M. X et au profit de M. B sera supportée in solidum par le syndic Lyon est immobilier ;

Déboute M. B de toute demande de dommages-intérêts à l’encontre de M. X ;

Condamne Lyon est immobilier à payer à M. B une somme de 800 €

à titre de dommages-intérêts ;

Déboute M. X de toute demande à l’encontre du syndicat ;

Condamne Lyon est immobilier a relever et garantir M. X de toute condamnation prononcée à son encontre au profit de M. B ;

Déboute le syndicat de ses demandes de frais inéquitablement exposés ;

Condamne Lyon est immobilier à supporter les entiers dépens de premier ressort et d’appel, qui seront recouvrés au bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile, outre le paiement à M. B d’une somme de 2000 € au titre des frais inéquitablement exposés en cause d’appel, et à M. X une même somme au même titre ;

Le greffier, Le président,

S. Massot G. Torregrosa