RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° 493 /14 DU 20 FÉVRIER 2014

Numéro d’inscription au répertoire général : 12/01749

Décision déférée à la Cour : jugement du Tribunal d’Instance de NANCY, R.G.n° 11 10-261, en date du 08 février 2012,

APPELANTE :

Madame Y X – née le XXX à XXX

représentée par M^e Christophe SGRO, avocat au barreau de NANCY

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2012/004912 du 10/08/2012 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de NANCY)

INTIMÉE :

SCI FAMILLE ARDETTI, demeurant 44 boulevard BARBUSSE – 54510 TOMBLAINE

représentée par M^e Martine SARRON, avocat au barreau de NANCY

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 905 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 13 Janvier 2014, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sandrine GUIOT-MLYNARCZYK, Conseiller, chargée du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Sylvette CLAUDE-MIZRAHI, Président de chambre,

Monsieur Francis MARTIN, Conseiller,

Madame Sandrine GUIOT-MLYNARCZYK, Conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Juliette JACQUOT ;

A l’issue des débats, le Président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 20 Février 2014, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : Contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 20 Février 2014, par Madame Juliette JACQUOT, greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Madame Sylvette CLAUDE-MIZRAHI, Président de chambre, et par Madame Juliette JACQUOT greffier ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 1^er septembre 2007, la SCI Famille Ardetti a consenti un bail à M^me Y X portant sur un local d’habitation situé à Jarville-la-Malgrange, XXX pour un loyer de 671 €, charges incluses.

Par exploit d’huissier en date des 9 juillet et 18 septembre 2009, la SCI Famille Ardetti a fait délivrer à la locataire un commandement de justifier d’une assurance et un commandement de payer la somme de 1.681,19 € visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Par acte d’huissier du 5 janvier 2010, le bailleur l’a assignée devant le tribunal d’instance de Nancy.

Par courrier du 18 mai 2010, M^me Y X a donné congé au bailleur avec effet au 31 août 2010.

Modifiant ses demandes initiales, la SCI Famille Ardetti a sollicité devant le tribunal d’instance la condamnation de M^me Y X à lui verser des sommes au titre des arriérés de loyer et charges, des réparations locatives et coût du constat de sortie outre une somme au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Par jugement contradictoire du 8 février 2012, le tribunal d’instance de Nancy a condamné M^me Y X à verser au bailleur :

—  5.245,01 € avec intérêt au taux légal à compter du jugement,

—  400 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— les dépens y compris les frais de commandement de payer, de justifier d’une assurance et de la moitié des frais de constat.

Le tribunal a considéré que les pièces versées aux débats démontraient l’existence d’un arriéré locatif de 2.639,12 € et des dégradations justifiant des travaux à hauteur de 2.605,89 €.

M^me Y X a régulièrement interjeté appel de cette décision et conclut à l’infirmation du jugement, au rejet des demandes du bailleur et sa condamnation à lui verser 39,31 € outre 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Sur la recevabilité de son appel, elle expose que le jugement du 8 février 2012 a été signifié à son ancienne adresse où elle ne demeurait plus depuis août 2010 et que l’huissier aurait dû établir un procès-verbal de recherches infructueuses. Elle considère n’avoir pu faire appel que lorsqu’elle a eu connaissance du jugement par une saisie sur salaire et que son appel est recevable. Elle ajoute avoir régulièrement communiqué ses pièces qui ne peuvent être écartées des débats comme sollicité par l’intimée.

Sur le fond, M^me Y X indique que le contrat de bail ne prévoyait aucune clause de révision du loyer et que le bailleur ne pouvait augmenter le loyer en septembre 2008 et 2009. Elle ajoute n’avoir jamais reçu aucun décompte annuel de charges et conteste les sommes réclamées en l’absence de justificatifs. L’appelante précise qu’en l’absence de procès-verbal d’état des lieux d’entrée, il n’y a eu aucun relevé du compteur d’eau et que son bailleur ne peut lui réclamer la différence avec le relevé de sortie. Elle conteste également les sommes réclamées au titre des ordures ménagères et de l’électricité. Elle considère ne pas avoir de dette locative mais avoir versé en trop la somme de 39.31 € dont elle réclame paiement.

Sur les réparations locatives, M^me Y X fait valoir qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée, la présomption de bon état de l’article 7131 du code civil est limitée aux réparations locatives visées au décret 87-712 du 26 août 1987 et s’oppose aux demandes de remise en état de la plomberie, de la chaudière et de la totalité des peintures de l’appartement.

La SCI Famille Ardetti conclut in limine litis à l’irrecevabilité de l’appel formé par M^me Y X. Sur le fond, elle conclut à la confirmation du jugement sur les sommes allouées au titre des réparations locatives, coût du constat de sortie, article 700 du Code de Procédure Civile et dépens. Elle conclut à l’infirmation du jugement sur le montant de l’arriéré locatif et sollicite la condamnation de M^me Y X à lui verser :

—  3.841,34 € au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés au 31 août 2010 et indemnités de retard,

—  1.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Sur la recevabilité de l’appel, l’intimée fait valoir que le jugement a été signifié à M^me Y X selon les modalités de l’article 656 du Code de Procédure Civile, que la locataire a sciemment dissimulé sa nouvelle adresse et qu’elle a nécessairement eu connaissance de la décision par son conseil. La SCI Famille Ardetti en déduit que son appel diligenté à la suite de la procédure de saisie est hors délai et irrecevable.

La SCI Famille Ardetti soutient également que l’appelante n’a pas communiqué ses pièces régulièrement et que celles versées aux débats doivent être écartées.

Sur le fond, elle fait valoir que le contrat de bail contient bien une clause de révision et que l’absence de date de révision est sans conséquence puisqu’à défaut, la révision se fait au terme de chaque année du contrat et en fonction du dernier indice publié à la signature du contrat. Elle en déduit que le loyer a été régulièrement augmenté et que ses calculs sont justes.

Sur les charges, la SCI Famille Ardetti expose avoir adressé les décomptes annuels à la locataire et verse aux débats divers justificatifs, estimant là encore que ses décomptes sont justes et avérés.

Sur les sommes dues, le bailleur considère que la clause pénale figurant au contrat signé par la locataire ne peut être écartée.

Sur les réparations locatives, l’intimée fait valoir que le procès-verbal de constat établi par huissier de justice justifie des dégradations commises par la locataire et verse aux débats les devis correspondant aux réparations nécessaires.

Pa arrêt avant dire droit du 21 novembre 2013, la cour a ordonné la réouverture des débats et invité M^me X à produire la signification de la saisie sur salaire ou tout document justifiant de la date à laquelle elle a eu connaissance de la procédure de saisie sur salaire.

A l’audience de renvoi, elle a produit un courrier du greffe en date du 5 juin 2012 l’informant de la saisie.

MOTIFS DE LA DECISION :

Vu les écritures déposées le 2 janvier 2013 par M^me Y X et le 5 mars 2013 par la SCI Famille Ardetti, auxquelles la Cour se réfère expressément pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens ;

Vu l’ordonnance de clôture en date du 19 juin 2013 ;

Sur la recevabilité de l’appel

Attendu que le délai d’appel est d’un mois à compter de la signification du jugement ;

Attendu que selon l’article 656 du Code de Procédure Civile, si personne ne peut ou ne veut recevoir la copie de l’acte et s’il résulte des vérifications faites par l’huissier de justice, dont il sera fait mention dans l’acte de signification, que le destinataire demeure bien à l’adresse indiquée, l’huissier laisse au domicile un avis de passage conforme aux prescriptions de l’article 655 dernier alinéa ;

Qu’en l’espèce, il est constant que M^me Y X a quitté les lieux loués le 31 août 2010, date à laquelle a été établi le procès-verbal de sortie des lieux et remise des clés par huissier de justice ; que par acte du 22 mars 2012, M^e Didry, huissier de justice à Nancy a signifié à M^me Y X le jugement du 8 février 2012 à l’adresse du logement loué qu’elle avait quitté, en visant les dispositions de l’article 656 du Code de Procédure Civile, soit la remise à étude ;

Attendu qu’il appartient à la personne voulant faire signifier un acte de fournir à l’huissier de justice l’adresse connue de la personne devant recevoir l’acte et à l’huissier de vérifier que l’adresse indiquée correspond bien au domicile de cette personne ; que si la SCI Famille Ardetti ne connaissait pas la nouvelle adresse de la locataire qui n’a pas voulu la communiquer lors de la sortie des lieux, elle devait indiquer à l’huissier chargé de signifier le jugement que M^me Y X avait quitté les lieux depuis 18 mois ; qu’en outre, il appartenait à l’huissier de vérifier que la locataire demeurait bien XXX; qu’il résulte des indications mêmes de l’acte que le nom de M^me Y X ne figurait nulle part, ni sur le tableau des occupants ni sur la boîte aux lettres et qu’aucun voisin n’était présent ; qu’il ne peut dès lors être considéré que l’huissier a effectué des vérifications concrètes pour établir que M^me Y X demeurait bien à cette adresse le 22 mars 2012 ; que l’huissier aurait dû délivrer un procès-verbal de recherches infructueuses en application de l’article 659 du Code de Procédure Civile ;

Qu’il s’ensuit que, la signification du jugement n’étant pas régulière, le délai d’appel n’a commencé à courir que lorsque M^me Y X a eu connaissance du jugement par la procédure de saisie sur rémunération ; qu’il résulte du courrier du greffe du tribunal d’instance reçu le 7 juin 2012 par l’appelante qu’elle a été informée d’une saisie des rémunérations diligentée par la SCI Ardetti à cette date ; que dès lors la déclaration d’appel formée le 6 juillet 2012 est recevable ;

Sur la recevabilité des pièces

Attendu qu’en application de l’article 954 alinéa 2 du Code de Procédure Civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif ;

Qu’en l’espèce, la demande de voir écartées les pièces de M^me Y X comme ne respectant pas les dispositions de l’article 906 du Code de Procédure Civile ne figurant pas dans le dispositif des conclusions de la SCI Famille Ardetti, lacCour n’a pas à statuer sur ce point ;

Sur les loyers et charges locatives

Attendu sur le paiement du loyer, que la révision du loyer n’est qu’une faculté qui doit avoir été expressément prévue au contrat signé par les parties ; qu’il est rappelé que le paiement d’un loyer indexé par la locataire n’emporte pas renonciation de sa part à contester l’existence d’une indexation contractuelle ;

Qu’en l’espèce, il résulte de la lecture du contrat de bail que les parties ont utilisé un contrat-type comportant diverses clauses pré-imprimées laissées vierges de toute mention par les parties, telles que le descriptif des locaux, la révision du loyer, les clauses particulières ou encore la caution solidaire ; qu’il est constaté que la clause pré-imprimée relative à l’indexation du loyer comporte des rubriques à remplir par les parties concernant la date de référence, la valeur de l’indice et la date de révision annuelle du loyer ; que, quand bien même les dispositions de l’article 17 d de la loi du 6 juillet 1989 permettraient d’y suppléer, ces rubriques laissées vierges et l’absence de toute autre indication manuscrite dans cette clause démontrent la volonté des parties de ne pas recourir à ce dispositif de révision ; qu’enfin, le fait que l’assureur du bailleur lui a versé des sommes correspondantes au loyer révisé est sans emport sur les relations contractuelles avec la locataire ;

Qu’en conséquence, il doit être considéré que M^me Y X est restée redevable pour toute la durée du bail, d’un loyer mensuel de 641 € soit pour la période de septembre 2007 à août 2010 inclus, la somme globale de 23.076 € ;

Attendu que selon l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque les charges locatives donnent lieu au versement d’une provision, elles doivent faire l’objet d’une régularisation, le bailleur devant un mois avant cette régularisation, communiquer au locataire le décompte par nature de charges et tenir les pièces justificatives à sa disposition pendant un mois ;

Qu’en l’espèce, si M^me Y X soutient ne jamais avoir reçu de régularisation annuelle des charges, la SCI Famille Ardetti justifie lui avoir adressé un décompte pour la période 2007/2008 par courrier du 14 mai 2009 et pour la période 2008/2009 par courrier du 28 mai 2010 ; que ces décomptes détaillent les sommes dues par la locataire pour la taxe d’ordures ménagères, la consommation d’eau et la consommation d’électricité ;

Que la locataire contestant chaque poste de charges, il incombe au bailleur de justifier de la réalité des charges dues pour le logement occupé par M^me Y X ; que sur la consommation d’électricité, la locataire fait à juste titre valoir qu’aucune facture n’est produite, le bailleur retenant chaque mois la somme de 2€ à ce titre sans justifier de dépense d’électricité; que cette charge représentant 72 € ne sera pas retenue ;

Que sur la consommation d’eau, il est constaté que le nombre de mètres-cubes figurant pour chaque année sur le décompte récapitulatif du bailleur (pièce 28) ne correspond pas au nombre indiqué sur les décomptes adressés annuellement ; qu’ainsi pour 2007/2008, la consommation d’eau réclamée à la locataire dans le courrier du 14 mai 2009 est de 204 m3 pour un montant de 687,48 € alors que le décompte récapitulatif mentionne 35 m3 pour un montant de 112 € ; qu’il en est de même pour l’année 2008/2009 (144 m3 dans le courrier, 42m3 dans le décompte) ; qu’en outre, la seule facture d’eau trimestrielle en date du 22 juillet 2009 produite par le bailleur est insuffisante pour justifier de la réalité de la somme due par M^me Y X sur trois ans et ce d’autant que cette facture concerne tout l’immeuble sans individualisation par logement ni relevé d’index pour l’appartement loué par M^me Y X ; qu’en conséquence, la demande de charges pour la consommation d’eau est rejetée;

Que sur la taxe d’ordures ménagères, il doit être fait le même constat que pour la consommation d’eau, à savoir que les sommes réclamées à ce titre dans les courriers de régularisation des charges (141,51 € pour 2007/2008 et 144,88 € pour 2008/2009) sont différentes de celles figurant sur le décompte récapitulatif (151,21 € pour 2007/2008 et 155,21 € pour 2008/2009) ; que les pièces produites sont insuffisantes pour calculer la somme due par M^me Y X puisqu’en présence d’un impôt foncier global sur l’immeuble, il faut produire le relevé de propriété correspondant ou la ventilation établie par l’administration fiscale; qu’il est constaté que le bailleur produit soit l’avis d’imposition global (pour 2009 et 2010) soit le relevé cadastral (pour 2007 et 2008) ce qui rend impossible tout calcul ou vérification ; qu’en l’absence de pièce établissant la part incombant à M^me Y X pour la taxe d’ordures ménagères, cette demande doit également être rejetée ;

Qu’il s’ensuit que, sur la durée du bail, M^me Y X était redevable de la somme globale de 23.076 € au titre des loyers ; qu’elle a versé la somme de 13.968,34 € à laquelle il convient d’ajouter la somme de 7.864,98 € versée par l’assureur de la SCI Famille Ardetti ; qu’après déduction de la somme de 21.833,32 € la locataire reste donc devoir la somme de 2.639,12 € ;

Que le premier juge a exactement considéré qu’il n’y avait pas lieu de faire application de la clause pénale insérée au contrat de bail, qui aurait pour la locataire des conséquences manifestement excessives ;

Qu’il convient de condamner M^me Y X à verser à la SCI Famille Ardetti la somme de 2.639,12 € au titre des loyers restant dus ; que le jugement est infirmé ;

Sur les réparations locatives

Attendu qu’il n’a pas été établi d’état des lieux d’entrée, ce qui implique qu’à défaut de preuve contraire, le logement est réputé avoir été laissé en bon état ;

Que le procès-verbal d’état des lieux de sortie établi par huissier de justice le 31 juillet 2010 fait état de :

— pour la salle de vie : parois murales en mauvais état général, des trous chevillés grossièrement rebouchés, des taches jaunâtres, des marques noirâtres, de dégoulinures jaunâtres sur la tapisserie, une plinthe grossièrement repeinte les autres étant abîmées et jaunies,

— pour la partie droite : peinture saumon très grossièrement appliquée avec dégoulinures, traces de colle sur le vitrage, parois murales blanches avec des marques de peinture saumon tout le long, trace de peinture mauve sous l’interrupteur

— pour la cuisine : plafond en très bon état, papier peint fortement noirci, taches de graisse , sol plastifié avec de nombreuses griffures,

— pour la salle de bains : rebord de la fenêtre, barre de seuil et joint de la baignoire dégradés, fonctionnement difficile du robinet et fuite d’eau importante,

— cage d’escalier : murs blancs avec de nombreuses traces noirâtres, peinture écaillée, sol collant et sale, toiles d’araignée

— les chambres : parois murales jaunies, trou important dans la cloison, sols collants et sales ;

Qu’il est observé qu’interrogée par l’huissier de justice sur plusieurs dégradations, M^me Y X a admis que celles-ci provenaient de ses talons, de ses meubles, d’une fenêtre laissée ouverte par temps de pluie ou encore de ses chats qui ont griffé la porte d’entrée; que les photos annexées au procès-verbal ne montrent pas un logement vétuste comme le prétend la locataire ; que dès lors, M^me Y X doit être tenue pour responsable des dégradations constatées qui vont au-delà de la simple usure après trois ans de bail ; que les devis versés aux débats pour des travaux de peinture, de remise en état des sols, de nettoyage et de changement de robinet correspondent aux dégradations constatées, à l’exclusion de la remise en route de la chaudière dont il n’est pas établi qu’elle a été dégradée par la locataire ; qu’il convient dès lors de condamner M^me Y X à verser au bailleur la somme de 2.352,69 € et d’infirmer le jugement déféré ;

Qu’il convient de confirmer le jugement ayant condamné la locataire à supporter la moitié du coût du procès-verbal de sortie des lieux loués ;

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile et les dépens

Attendu que M^me Y X, qui succombe principalement en ses demandes, devra supporter les dépens en ce compris les frais des commandements de payer et de justifier d’une assurance ; qu’il est équitable qu’elle soit condamnée à verser à la SCI Famille Ardetti la somme de 600 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, en sus de la somme déjà allouée en première instance ; qu’il convient en outre de débouter M^me Y X de sa propre demande de ce chef ;

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile,

DECLARE l’appel recevable,

CONFIRME le jugement en ce qu’il a condamné M^me Y X à verser à la SCI Famille Ardetti la moitié du coût du constat de sortie, la somme de quatre cents euros (400 €) au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et les dépens de première instance en ce compris les frais des deux commandements ;

L’INFIRME pour le surplus et statuant à nouveau,

CONDAMNE M^me Y X à verser à la SCI Famille Ardetti la somme de deux mille six cent trente-neuf euros et douze centimes (2.639,12 €) au titre des loyers restant dus et la somme de deux mille trois cent cinquante-deux euros et soixante-neuf centimes (2.352,69 €) au titre des réparations locatives soit la somme globale de quatre mille neuf cent quatre-vingt-onze euros et quatre-vingt-un centimes (4.991,81 €) avec intérêt au taux légal à compter du présent arrêt ;

CONDAMNE M^me Y X à verser à la SCI Famille Ardetti la somme de six cents euros (600 €) au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DEBOUTE M^me Y X de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE M^me Y X aux dépens d’appel ;

Le présent arrêt a été signé par Madame CLAUDE-MIZRAHI, Président de chambre à la Cour d’Appel de NANCY, et par Madame JACQUOT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Minute en neuf pages.