COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

4^e chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 5 DÉCEMBRE 2013

N° 2013/529

Rôle N° 13/02277

Syndicat des copropriétaires LES CARIATIDES

C/

Syndicat des copropriétaires LE Y Z

Grosse délivrée

le :

à :

M^e DAMY

M^e LADRET

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal de grande instance de NICE en date du 3 décembre 2012 enregistré au répertoire général sous le n° 10/00628.

APPELANT

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE LES CARIATIDES

XXX

représenté par son syndic en exercice SARL CABINET MERMOZ

dont le siège est XXX

représenté par M^e Gregory DAMY, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Richard PELLEGRINO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉ

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE LE Y Z

XXX

représenté par son syndic en exercice, le Cabinet CROUZET & BREIL SAS dont le siège est XXX

représenté par M^e Christine LADRET, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 7 novembre 2013 en audience publique. Conformément à l’article 785 du Code de procédure civile, Madame DAMPFHOFFER, conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Georges TORREGROSA, président

Madame Anne DAMPFHOFFER, conseiller

Madame Sylvaine ARFINENGO, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Sylvie MASSOT.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 5 décembre 2013

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 5 décembre 2013,

Signé par Monsieur Georges TORREGROSA, président et Madame Sylvie MASSOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Faits, prétentions et procédure :

L’immeuble Y Z est situé à XXX.

Au droit de sa façade sud, se trouve une parcelle sur laquelle est édifié l’immeuble les Cariatides. Le parking aérien de l’immeuble les Cariatides est implanté sur une zone de remblai qui s’appuie sur la façade sud de l’immeuble Y Z sur toute la hauteur de son rez-de-chaussée. Suite à la survenance d’infiltrations d’eau à travers le mur de façade et affectant l’intérieur de l’immeuble au rez-de-chaussée, le syndicat des copropriétaires Y Z a obtenu la désignation d’un expert, en référé, lequel a déposé son rapport le 3 décembre 2008.

Par exploit du 15 janvier 2010, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Y Z a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble les Cariatides, demandant notamment sur le fondement de la théorie des troubles anormaux de voisinage et du rapport d’expertise, la condamnation du syndicat défendeur à lui payer la somme de 50'000 € au titre des travaux nécessaires pour remédier aux désordres avec actualisation selon la variation de l’indice BT 01.

Par jugement contradictoire du 3 décembre 2012, le tribunal de grande instance de Nice, saisi du litige, a statué ainsi qu’il suit :

— déclare le syndicat des copropriétaires de l’immeuble les Cariatides irrecevable en son exception de nullité présentée devant le juge du fond,

— déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble les Cariatides de sa fin de non recevoir, l’action n’étant pas prescrite,

— déclare le syndicat des copropriétaires de l’immeuble les Cariatides responsables des dommages subis par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Y Z,

— condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble les Cariatides à exécuter des travaux de réfection de la surface du parking de l’immeuble les Cariatides préconisés par l’expert judiciaire et respectant les précisions mentionnées en page 27 de son rapport, sous une astreinte de 100€ par jour de retard passé un délai de six mois à compter de la signification du jugement, ladite astreinte courant pour une durée de trois mois à l’expiration de laquelle il devra être à nouveau statué,

— condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble les Cariatides à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Y Z les sommes suivantes :

—  35'915,71 euros valeur premier juin 2005 avec indexation sur l’indice BT 01,

—  1397,29 € avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement,

—  2500 € par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ,

— ordonne l’exécution provisoire,

— condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble les Cariatides aux dépens comprenant les frais d’expertise.

Par déclaration du 2 février 2013, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble les Cariatides a relevé appel de cette décision.

Par conclusions du 23 octobre 2013, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble les Cariatides demande à la cour de :

— vu les articles 2262 ancien du Code civil, 122 du Code civil, 1134 du Code civil,

— constater la prescription de l’action du syndicat des copropriétaires Y Z,

— constater la présence d’une clause de renonciation à recours insérée au contrat de vente des 13 et 14 novembre 1957,

— constater l’abandon de la mitoyenneté du mur communiquant entre les deux copropriétés au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Y Z dans l’acte de vente du 13 et 14 novembre 1957,

— constater la propriété du mur mitoyen du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Y Z,

— constater l’absence de troubles anormaux de voisinage,

en conséquence,

— infirmer le jugement entrepris,

— déclarer le syndicat des copropriétaires Y Z irrecevable en sa demande,

à titre principal,

— le débouter de ses demandes,

— dire que les troubles sont datés de l’année 1962,

— dire que le trouble émane de l’absence d’étanchéité du mur dont la réfection incombe à son seul propriétaire,

— dire que les troubles subis sont dus à l’absence d’étanchéité du mur du syndicat des copropriétaires Y Z,

— condamner le syndicat des copropriétaires Y Z à effectuer les travaux d’étanchéité de son propre mur,

à titre subsidiaire,

— constater l’existence d’une clause de renonciation à recours,

— déclarer partiellement irrecevable le recours concernant l’absence d’étanchéité du mur mitoyen,

en tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Y Z à lui verser la somme de 5000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter les dépens.

Par conclusions du 21 octobre 2013, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Y Z demande à la cour de :

— vu le rapport d’expertise, vu l’article 2270 – 1 ancien du Code civil,

— juger que le point de départ de la prescription se situe au 5 avril 1996, date du courrier du cabinet Crouzet Breil,

— constater que l’assignation en référé du 5 avril 2004 a interrompu la prescription décennale de l’article 2270-1 du Code civil,

en conséquence,

— rejeter la fin de non recevoir tirée de la prescription,

vu la théorie jurisprudentielle de la responsabilité pour trouble anormal de voisinage,

— dire que les désordres subis dans ses parties communes ont en partie pour origine les travaux de construction de l’immeuble les Cariatides et l’absence de mise en oeuvre d’une étanchéité sur le mur sud de l’immeuble Y Z, mur qui était destiné à l’origine à la communication entre les deux bâtiments (villa X et villa Maguy) et qui a été enterré lors des travaux de construction,

— dire que ces désordres constituent des troubles anormaux de voisinage,

— dire que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble les Cariatides est entièrement responsable de ces désordres et de leurs conséquences,

— dire que la clause de renonciation à recours n’a pas vocation à s’appliquer en l’espèce, et en conséquence,

— rejeter le moyen d’irrecevabilité de ce chef,

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions sauf les dispositions qui ont fixé à 9697,90 € TTC le montant des sommes allouées au titre du compte des travaux de remise en état des parties communes ;

— dire que le coût de ces travaux s’élève à 9736,64 euros,

— statuant à nouveau sur le montant du préjudice,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble les Cariatides à lui payer les sommes suivantes : 35'954,45 € au titre des travaux d’étanchéité du mur enterré et des travaux de remise en état des parties communes,

— dire que cette somme sera réactualisée en application de l’indice BT 01 depuis le dépôt du rapport de l’expert jusqu’à la date de l’arrêt et qu’elle sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble les Cariatides à lui payer la somme de 1397,29 euros pour les factures des travaux d’intervention réalisés en 1999 à fin de juguler les infiltrations,

— dire que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble les Cariatides à lui payer la somme de 3500 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’à supporter les entiers dépens de première instance et d’appel qui comprendront les frais d’expertise et les frais de la procédure de référé.

L’ordonnance de clôture a été prise le 24 octobre 2013.

Motifs

Sur la recevabilité de l’appel :

La recevabilité de l’appel n’est pas contestée ; rien au dossier ne conduit la cour à le faire d’office. L’appel sera donc déclaré recevable.

Sur les fins de non recevoir :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble les Cariatides soulève plusieurs fins de non-recevoir :

Sur la prescription de l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Y Z :

Le syndicat de l’immeuble les Cariatides affirme que l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble Y Z est soumise à la prescription trentenaire de l’article 2262 ancien du Code civil qui a couru à partir de 1962, année de la destruction de la villa X et qui n’a pas été interrompue jusqu’en 1992; qu’elle est donc expirée depuis cette date.

Il souligne que l’expert judiciaire a relevé que les dommages sont certainement antérieurs au 5 avril 1996, date du courrier du cabinet Crouzet Breil dans lequel il écrivait : 'constatons une fois de plus des infiltrations d’eau’ ; qu’un courrier du syndic de l’immeuble Y Z en atteste en date du 21 septembre 1995 ; que l’origine du trouble résidant dans une absence d’étanchéité, ainsi dans que le très mauvais état du dallage du sol du parking des Cariatides, et le désordre existant parce que les murs de l’immeuble Y Z ne sont pas étanches, cette absence d’étanchéité et les troubles existaient forcément dès 1962.

Etant liminairement rappelé que la preuve de la prescription invoquée incombe à celui qui s’en prévaut, la cour retient que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble les Cariatides n’apporte au débat aucun élément permettant de déterminer, avec certitude, une date précise de l’apparition des désordres et qu’en l’absence d’éléments probatoires , il ne lui suffit pas de dire que le problème d’étanchéité existait depuis la construction, et qu’il aurait donc généré des infiltrations depuis cette date.

Les seuls documents datés dont la cour dispose sont constitués de la lettre du syndic susvisée du 5 avril 1996 et celle de 1995, dont il résulte que la prescription décennale, alors applicable, n’est pas acquise, l’instance en référé ayant été introduite le 5 avril 2004.

L’action sera donc jugée recevable comme non prescrite.

Sur la fin de non recevoir tirée de la clause de renonciation insérée à l’acte de vente :

L’acte de vente passée les 13 et 14 novembre 1957 entre M. X et la société civile immobilière Maguy, aux droits de laquelle se trouve à ce jour le syndicat des copropriétaires Y Z, prévoit que l’acquéreur prend l’immeuble dans l’état où il se trouve « sans pouvoir exercer aucun recours ni répétition contre le vendeur pour cause de mauvais état du sol ou des constructions, vice apparent ou caché, s’il en existe, mitoyenneté et non mitoyenneté, défaut d’entretien… »

Cette clause de non recours interdit à l’acquéreur toute action en justice contre son vendeur au cas ou naîtraient des difficultés relatives à la stricte question de la mitoyenneté du mur, mais elle n’interdit pas à l’acquéreur, ni aujourd’hui au syndicat des copropriétaires, l’exercice, contre le vendeur ou son ayant droit, d’une action en responsabilité pour un trouble dont la cause n’est pas la mitoyenneté , mais l’exécution de travaux de construction d’un parking et le défaut d’entretien de ce parking, sans rapport aucun avec la mitoyenneté.

Le moyen d’irrecevabilité sera donc également rejeté.

Sur la responsabilité :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble les Cariatides affirme qu’il n’y a pas de troubles de voisinage qui lui soit imputable car des infiltrations dues à des épisodes pluvieux dans un mur de béton non étanche ne peuvent être considérées comme anormales.

Il ajoute que le syndicat des copropriétaires Y Z tient ses droits de l’acte de vente des 13 et 14 novembre 1957, au terme duquel M. X a vendu à la SCI Villa Maguy, ladite villa devenue l’immeuble Y Z, et a conservé la villa X, devenue l’immeuble les Cariatides, en précisant que les communications entre les deux immeubles devaient être murées aux frais de la société acheteuse, et que par suite, il appartenait au syndicat des copropriétaires Y Z de faire correctement le mur en béton ; que par ailleurs, l’abandon de la mitoyenneté du mur séparant les deux propriétés rend le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Y Z seul propriétaire de ce mur et seul responsable de l’absence d’étanchéité .

Il résulte du rapport d’expertise :

— que l’immeuble les Cariatides dispose d’un parking au nord qui jouxte la façade sud aveugle de l’immeuble Y Z, ce parking étant surélevé de la hauteur d’un étage par rapport au rez-de-chaussée de l’immeuble Y Z ; qu’au rez-de-chaussée de l’immeuble Y Z, il existe une humidité importante tant dans les parties communes que dans les parties privatives où des traces sont apparentes (bases des murs avec enduit décrouté, peintures cloquées et moisissures en plafond) ;

— que l’espace situé entre la façade nord de l’immeuble les Cariatides et la façade sud de l’immeuble Y Z est constitué d’un parking entièrement dallé en béton, qui est affecté d’importants défauts de structures et de planéité, qui ne présente pas de pentes adaptées pour l’évacuation des eaux de surface, dont une bande de dallage de béton appuyé sur la façade de Christaine Z n’est pas étanche, enfin, qui manque manifestement d’entretien, les effondrements de dallage étant importants ;

— que la date d’apparition de ces dommages n’est donc pas clairement explicitée, mais qu’ils sont antérieurs au 5 avril 1996, date du courrier sus visé du syndic;

— que la cause des désordres est 'indéniablement’ l’absence d’application d’une étanchéité sur le mur enterré par le constructeur de l’immeuble lors de la démolition de la villa X (voir pages 34 et 37 du rapport), le très mauvais état du dallage du sol du parking de l’immeuble les Cariatides situé en surélévation de 2 m 50 par rapport au rez-de-chaussée de l’immeuble Y Z, toutes les fissures constatées dans le dallage laissant pénétrer les eaux de ruissellement qui se dirigent vers le point bas que constitue la base du mur de façade sud de l’immeuble Y Z ;

— que par ailleurs, lors de la construction de l’immeuble les Cariatides, il y a eu 'une erreur de conception, de réalisation'(Page 34 du rapport), la mise en oeuvre d’une étanchéité contre le mur de l’immeuble Le Y Z n’ayant pas été prévue ;

— que les travaux nécessaires pour remédier aux désordres consistent en la réfection totale du dallage du parking et que compte tenu de la nature des locaux du rez-de-chaussée de l’immeuble Y Z une étanchéité doit être appliquée sur le mur enterré du rez-de-chaussée; que les travaux pour cette étanchéité sont évalués à 26'217,81 euros TTC ; qu’enfin, sont également évalués les coûts des réparations des désordres causés.

L’analyse ainsi faite par l’Homme de l’Art permet à la cour de retenir que les désordres subis par le syndicat des copropriétaires Y Z sont constitutifs ,à raison des caractéristiques relevées par l’expert (nature, importance et réitération des dommages)d’un trouble anormal de voisinage; qu’ils sont entièrement imputables au syndicat des copropriétaires Les Cariatides qui, d’une part, est responsable des eaux qui s’écoulent à partir de la dalle défectueuse de son parking, et qui d’autre part, est aussi responsable d’ avoir enterré le mur de l’immeuble Y Z sans prendre la précaution préalable de l’étancher quand bien même ce mur appartiendrait à ce dernier suite à l’abandon de sa mitoyenneté.

La circonstance que la partie de l’immeuble Y Z affectée par ces dommages ait pu voir sa destination, en partie modifiée, en ce qu’à l’origine, ils auraient été des garages, est inopérante

— sur l’appréciation du trouble anormal de voisinage que constituent ces désordres, pour les raisons sus retenues ( des locaux à usage de garages pouvant, dans ces conditions, également prétendre à être hors d’eau)

— ainsi que sur l’appréciation de leur imputabilité au syndicat des copropriétaires Les Cariatides.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Cariatides doit donc :

— procéder aux travaux préconisés par l’expert à savoir, ceux retenus par le tribunal en ce qui concerne la réfection du parking dans les conditions fixées par la décision attaquée,

— et verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Y Z le coût des travaux qu’il convient de réaliser pour l’étanchéité de son mur et pour réparer les désordres subis dans les locaux du rez-de-chaussée , outre le coût de ceux qu’il a vainement exposés pour tenter de réparer par lui-même (1397,29 €, avec les intérêts au taux légal tels que prévus au jugement)

Le jugement sera cependant réformé sur le montant des travaux d’étanchéité et de reprise des désordres pour lesquels le syndicat des copropriétaires Y Z réclame, devant la cour, la somme totale , non subsidiairement contestée par l’appelant , de 35'954,45 euros.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement et de l’indexation sur l’indice BT 01 telle que prévue au dispositif ci dessous.

Le jugement sera confirmé pour le surplus de ses dispositions.

En raison de sa succombance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Cariatides supportera les dépens de la procédure d’appel et versera, en équité, au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Y Z la somme supplémentaire de 1800€ par application de l’article 700 du code de procédure devant la cour.

Il sera débouté de la demande formée sur ce même fondement.

Par ces motifs

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,

Reçoit l’appel,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble les Cariatides des fins de son recours, et confirme le jugement entrepris, sauf sur le montant des condamnations à titre de dommages et intérêts pour les sommes correspondant à la reprise des désordres et à la réfection de l’étanchéité, et statuant à nouveau de ce chef,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Cariatides à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Y Z la somme totale de 35'954,45 euros outre l’indexation sur l’indice BT 01 depuis le dépôt du rapport d’expertise jusqu’à la date de l’arrêt, ainsi que demandé, et les intérêts au taux légal à compter du jugement,

Y ajoutant :

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble les Cariatides à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Y Z la somme de 1800 € par application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette les demandes plus amples des parties,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les Cariatides à supporter les dépens de la procédure d’appel, et en ordonne la distraction conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier, Le président,

S. Massot G. Torregrosa