RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

première chambre civile

ARRÊT N° 16/00219 DU 25 JANVIER 2016

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/03315

Décision déférée à la Cour : Déclaration d’appel en date du 09 Décembre 2014 d’un jugement du Tribunal de Grande Instance de NANCY, R.G.n° 11/02793, en date du 13 novembre 2014,

APPELANTS :

Madame K Z

née le XXX à XXX, demeurant XXX – 54530 PAGNY-SUR-MOSELLE,

Monsieur A Z

né le XXX à XXX – 54530 PAGNY-SUR-MOSELLE,

Représentés par Maître Aline POIRSON, avocat au barreau de NANCY, plaidant par

Maître Aline POIRSON, avocat au barreau de NANCY,

INTIMÉS :

Monsieur C Y

né le XXX à XXX, adjoint responsable de production, demeurant XXX le prêtre- XXX,

Représentés par la SCP SCHAF-CODOGNET VERRA ADAM, avocat au barreau de NANCY, plaidant par Maître Jérémy GENY-LA ROCCA, avocat au barreau de METZ,

SAS VESTA ESPACE, au capital de 37000 €, XXX, edont le siége est XXX – XXX, prise le la personne de ses représentants légaux pour ce domiciliés audit siége,

Représentée par Maître TONTI BERNARD , avocat au barreau de NANCY, plaidant par Maître BERNARD, avocat au barreau de NANCY,

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 23 Novembre 2015, en audience publique devant la Cour composée de :

Madame Patricia RICHET, Présidente de Chambre,

Monsieur Yannick FERRON, Conseiller, entendu en son rapport,

Monsieur Claude CRETON, Conseiller,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Madame DEANA ;

A l’issue des débats, le Président a annoncé que l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe le 25 Janvier 2016 , en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 25 Janvier 2016 , par Monsieur ADJAL, Greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Madame Patricia RICHET, Présidente, et par Monsieur ADJAL , greffier ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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FAITS ET PROCÉDURE :

Le 7 décembre 2010, M. C Y a acquis un terrain à bâtir qui, situé sur le territoire de la commune de Pagny-sur-Moselle, formait le lot n° 109 du lotissement dénommé ' Les Terrasses de Voivrel ', et y a fait édifier une maison d’habitation en vertu d’un permis de construire délivré le 6 janvier 2011.

Au motif que le propriétaire du fonds voisin, M. A Z, avait construit, en infraction avec le cahier des charges du lotissement, un garage mitoyen qui empêchait de terminer le crépissage de sa maison, M. Y, par acte du 9 juin 2011, l’a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Nancy pour le voir condamner sous astreinte à démolir cette construction. Subsidiairement, il a sollicité d’une part la mise en oeuvre d’une expertise afin d’évaluer le montant des travaux nécessaires à l’achèvement de la construction, d’autre part des dommages-intérêts en réparation du préjudice résultant de la moins-value causée à son fonds.

Par acte du 19 octobre 2012, M. Y a fait assigner en intervention forcée la S.A.S. Maisons Vesta avec laquelle il avait conclu un contrat de construction de maison individuelle pour la voir condamner plus subsidiairement à lui payer des dommages-intérêts en réparation de son préjudice, et à achever, sous astreinte, le crépissage de sa maison.

Par jugement contradictoire du 13 novembre 2014, la juridiction ainsi saisie a condamné M. Z à détruire le garage couvert construit sur son terrain en mitoyenneté de l’immeuble appartenant à M. Y sous astreinte de 80 € par jour de retard, une fois passé un délai de six mois à compter de la signification de sa décision. Elle a débouté M. Z de ses demandes de dommages-intérêts pour procédure abusive et d’indemnité de procédure, condamné M. Y à payer à la société Maisons Vesta la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et condamné M. Z aux dépens. Elle a enfin débouté M. Y de sa demande tendant à obtenir le bénéfice de l’exécution provisoire.

Pour statuer en ce sens, le tribunal a relevé que M. Z avait méconnu deux obligations du cahier des charges, d’une part celle selon laquelle chaque logement doit disposer d’une place de parking couvert, intégrée à la construction et réalisée en même temps que celle-ci, d’autre part celle relative à l’obtention préalable à la demande de modification du permis de construire de l’avis de l’architecte coordinateur et conseil du lotissement.

Par déclaration reçue au greffe de la cour, le 9 décembre 2014, M. Z a relevé appel de ce jugement ; dans ses dernières conclusions, il demande à la cour de l’infirmer, à titre principal de débouter M. Y de ses prétentions, subsidiairement de limiter la mission de l’expert qui sera désigné aux seuls désordres afférents aux enduits extérieurs, en tout état de cause de condamner l’appelant, outre aux entiers dépens, à lui payer la somme de 5.000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive, et celle de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A titre liminaire, il rappelle que le demandeur, qui a fondé son action sur les articles 1134 et 1147 du code civil, ne peut réclamer que des dommages-intérêts, et non la démolition du garage litigieux.

Au soutien de son recours, il fait ensuite valoir en premier lieu que l’identité de l’architecte coordinateur et conseil du lotissement n’était pas précisée dans le cahier des charges de sorte qu’il ne pouvait solliciter son avis lors de la demande de modification du permis de construire ; en second lieu que la construction du garage litigieux a commencé alors que celle de la maison n’avait pas donné lieu à réception, et que ce garage a donc été intégré à la construction et réalisé en même temps que le logement, conformément au cahier des charges. Il ajoute que lorsque la construction de la maison de M. Y a commencé, la construction du garage litigieux était en cours, et que contrairement à ce que prétend la société Maisons Vesta, le crépissage de la maison de M. Y peut parfaitement être terminé en l’état.

L’intimé, qui invoque en cause d’appel l’article 1143 du code civil, réplique que le cahier des charges, revêtant une valeur contractuelle, a été violé à deux égards par M. Z qui a construit son garage après sa maison, et qui n’a pas sollicité l’avis de l’architecte coordinateur et conseil, lequel n’est jamais nommément désigné dans le cahier des charges des lotissements. Il précise qu’il n’aurait pas implanté sa maison de la même façon s’il avait été informé du projet de son voisin de construire un garage en mitoyenneté, et que les infractions au cahier des charges doivent être sanctionnées, même en l’absence de préjudice. Il ajoute qu’il est victime d’un trouble de voisinage puisque le garage litigieux empêche que soit terminé le crépissage de sa maison.

En conséquence, il conclut à la confirmation du jugement, mais forme appel incident pour voir condamner l’appelant, à défaut la société Maisons Vesta, à lui payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Subsidiairement, il demande à la cour d’ordonner la mise en oeuvre d’une expertise judiciaire aux fins de déterminer si le garage a été édifié en limite de propriété, et d’évaluer les travaux nécessaires à l’achèvement de sa maison, ainsi que ses divers préjudices, notamment son préjudice de jouissance.

Il sollicite aussi la condamnation de M. Z à lui payer la somme de 20.000 € à titre de dommages-intérêts pour moins-value causée à son fonds, et à se conformer, sous astreinte à toute prescription de la société Maisons Vesta devant lui permettre de terminer le crépissage de sa maison.

Plus subsidiairement, il conclut à la condamnation de la société Maisons Vesta à lui payer la somme de 20.000 € à titre de dommages-intérêts pour moins-value apportée à son fonds, et à sa condamnation sous astreinte à terminer le crépissage de sa maison.

La société Maisons Vesta expose quant à elle que l’exigence d’une construction non mitoyenne ne faisait pas partie du champ contractuel de sorte qu’aucune faute génératrice de responsabilité ne peut lui être reprochée par M. Y, et que lorsque celui-ci a régularisé l’implantation et les plans de sa maison, M. Z avait déjà entrepris la construction de son garage.

Dès lors, elle conclut au rejet des demandes dirigées contre elle, et à la confirmation du jugement qui a condamné M. Y à lui payer la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sollicite enfin la condamnation solidaire de M. Y et de M. Z à lui payer la somme de 2.000 € à titre d’indemnité de procédure en cause d’appel.

L’affaire a été clôturée par ordonnance de mise en état du 20 octobre 2015.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Selon l’article 1142 du code civil, toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages-intérêts, en cas d’inexécution de la part du débiteur.

L’article 1143 du même code dispose que néanmoins, le créancier a le droit de demander que ce qui aurait été fait en contravention de l’engagement, soit détruit, et qu’il peut se faire autoriser à le détruire aux dépens du débiteur, sans préjudice des dommages-intérêts, s’il y a lieu.

En l’espèce, le cahier des charges du lotissement dénommé 'Les Terrasses de Voivrel', dont il est fait mention dans le titre de propriété de M. Y, dont M. Z ne conteste pas qu’il lui est opposable, et qui a donc valeur contractuelle entre les colotis, contient les stipulations suivantes :

'Article 2-3 – Réalisation des travaux de construction

/…/ Toutes les constructions de quelque nature et de quelque importance qu’elles soient, ne pourront être édifiées que si le propriétaire d’un lot a obtenu le permis de construire exigé par les textes en vigueur.

Avant dépôt en mairie, le dossier de permis de construire devra être visé par l’architecte coordinateur et conseil du lotissement :

— Sera défini ultérieurement-

Le cabinet d’architecture :

1) vérifiera la cohérence de la construction par rapport aux contraintes topographique et technique de la parcelle ;

2) l’obligation pour l’acquéreur de réaliser deux places de parking sur la parcelle ;

3) imposera les clôtures végétales de type haie vive ou champêtre (les clôture minérales seront autorisées uniquement en cas de nécessité de soutènement) ;

4) vérifiera la conformité du projet à la charte environnementale convenue entre l’aménageur et la collectivité.

Aucun permis de construire ne pourra être instruit sans le visa favorable de l’architecte coordinateur conseil…/…

Article 2-7 – Stationnement sur domaine privatif

Hors stationnements prévus sur la voie publique par l’aménageur, chaque logement devra disposer au minimum :

— d’une place de parking couvert, intégré à la construction et réalisé en même temps que le logement,

— d’un emplacement de stationnement permettant de recevoir au moins deux véhicules en plein air sur le terrain privé, correspondant obligatoirement à l’entrée de garage…/…'

M. Y reproche à M. Z d’avoir méconnu deux obligations contractuelles, à savoir celle qui lui était faite par le cahier des charges de solliciter l’avis de l’architecte coordinateur conseil du lotissement avant de solliciter un permis de construire modificatif relatif à l’édification de son garage, et celle que lui imposait ce même document de réaliser celui-ci en même temps que sa maison individuelle.

M. Z produit l’arrêté municipal du 26 février 2010 lui accordant un permis de construire une maison individuelle, l’arrêté modificatif du 5 août suivant relatif à la construction d’un garage attenant, le procès-verbal de réception des travaux du 26 octobre 2010 et l’avis favorable de l’architecte conseil, M^me I X, daté du 27 août 2014.

Ces pièces démontrent que lors de l’instruction du permis de construire initial et du permis de construire modificatif, M. Z n’a pas sollicité l’avis de l’architecte coordinateur et conseil du lotissement qui ne s’est prononcé sur le projet qu’une fois celui-ci réalisé. Pour expliquer qu’il n’a pas satisfait à la première exigence du cahier des charges du lotissement, il fait remarquer que le nom de cet architecte n’était pas précisé dans ce document contractuel, et qu’aucun avenant n’est intervenu pour combler cette lacune. Cependant, alors qu’il reconnaît dans ses écritures n’avoir entrepris des démarches pour connaître le nom de cet architecte qu’après avoir été assigné devant le tribunal par M. Y, et que celui-ci démontre avoir obtenu, le 25 octobre 2010, un avis favorable de M^me X, il ne justifie pas de l’impossibilité où il se serait trouvé d’obtenir le visa prévu dans le cahier des charges au mois de février 2010, lors de l’instruction de son permis de construire.

Ces éléments démontrent que M. Z a manqué à la première de ses obligations contractuelles lors de l’instruction de son permis de construire initial comme lors de celle du permis de construire modificatif, et le fait qu’il ait obtenu postérieurement le visa de l’architecte conseil n’a pas pour effet de supprimer l’infraction aux clauses du cahier des charges puisqu’il convient de se placer à l’époque de la demande de permis pour déterminer si elle est constituée.

M. Z se défend d’avoir manqué à la deuxième obligation du cahier des charges puisque la construction du garage, objet du permis de construire modificatif, a commencé alors même que la construction de son pavillon n’était pas encore réceptionnée, et il se réclame en ce sens des attestations de cinq personnes qui l’ont aidé à construire lui-même ce garage. Ces personnes précisent que lorsqu’elles sont intervenues, la construction du pavillon de M. Y n’avait pas encore débuté.

Toutefois, les photographies versées aux débats permettent de se convaincre que la maison de M. Z était achevée alors que les murs du garage attenant étaient à peine sortis de terre, et que la plus grande partie des travaux de construction de celui-ci ont été effectués alors le gros oeuvre de la maison voisine était en place, notamment le pignon dont le crépissage n’a pu être réalisé en raison de la proximité immédiate du garage.

Il est ainsi établi que le garage de M. Z n’a pas été réalisé en même temps que sa maison d’habitation, ce qui constitue une deuxième infraction au cahier des charges du lotissement.

En conséquence, le jugement mérite d’être confirmé en qu’il a dit que le garage qui avait été construit par contravention aux engagements contractuels du cahier des charges du lotissement devait été détruit, et ce d’autant plus qu’il en résultait pour M. Y un préjudice consistant dans l’impossibilité de faire crépir l’un des pignons de son pavillon, et d’en assurer l’étanchéité.

Il sera également confirmé en ce qu’il a prononcé une astreinte destinée à assurer l’exécution de la condamnation prononcée à l’encontre de M. Z, astreinte qui sera toutefois limitée à une période de trois mois, une fois passé un délai de six mois à compter du prononcé de la présente décision.

M. Y obtenant la satisfaction de ses prétentions, le jugement sera infirmé en ce qu’il a rejeté sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile, et M. Z qui succombe sera condamné à lui payer une somme de 2.000 € sur ce même fondement. Il sera en revanche confirmé en ce qu’il a débouté M. Z de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive et injustifiée.

Dans la mesure où aucune condamnation n’est prononcée à l’égard de la société Maisons Vesta, le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné M. Y, qui l’a appelée à la cause, à lui payer une somme de 800 € à titre d’indemnité de procédure, et une somme d’un même montant lui sera allouée au même titre en cause d’appel.

Enfin, M. Z qui succombe sera débouté de sa propre demande d’indemnité de procédure, et condamné aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement déféré, sauf en ce qu’il a débouté M. C Y de sa demande d’indemnité de procédure ;

Statuant à nouveau, condamne M. A Z à payer à M. C Y la somme de deux mille euros (2.000 €) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Y ajoutant ;

Limite la durée de l’astreinte prononcée par le tribunal à une période de trois mois, une fois passé un délai de six mois à compter de la présente décision ;

Condamne M. C Y à payer à la société Maisons Vesta la somme de huit cents euros (800 €) à titre d’indemnité de procédure en cause d’appel ;

Condamne M. A Z aux entiers dépens.

Le présent arrêt a été signé par Madame RICHET, Présidente de la première chambre civile de la Cour d’Appel de NANCY, et par Monsieur ADJAL, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Signé : A. ADJAL.- Signé : P. RICHET.-

Minute en neuf pages.