Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 16 JANVIER 2013

( n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 09/18294

Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Juin 2009 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 07/05032

APPELANT

Syndicat des copropriétaires 33 RUE DU FAUBOURG DU TEMPLE 75010 PARIS pris en la personne de son syndic la SA CABINET P Q elle-même prise en la personne de ses représentants légaux

XXX

XXX

Ayant pour avocat postulant la SCP P-Philippe AUTIER représentée par Maître P-Philippe AUTIER, avocat au barreau de Paris, Toque : L0053

Ayant pour avocat plaidant Maître Alexandre GEOFFRAY substituant Maître Daniel PAQUET, avocat au barreau de Paris, Toque : P0082

INTIMES

Monsieur L F

XXX

XXX

Ayant pour avocat postulant la SCP GRAPPOTTE BENETREAU JUMEL représentée par Maître Anne GRAPPOTTE-BENETREAU, avocat au barreau de Paris, Toque : K0111.

Ayant pour avocat plaidant Maître Fabienne LACROIX, avocat au barreau de Pontoise

SOCIETE ALTERNA anciennement dénommée E IMMOBILIERE prise en la personne de son gérant

XXX

XXX

Ayant pour avocat postulant Maître H BETTAN, avocat au barreau de Paris, Toque : L0078

Ayant pour avocat plaidant Maître Dominique DUFAU , avocat au barreau de Paris, Toque : C1249

Syndicat des copropriétaires 40 TER QUAI DE A 75010 PARIS pris en la personne de son syndic le Cabinet T-U MALET SAS venant aux droits du Cabinet H BAUDRIER SAS lui-même pris en la personne de ses représentants légaux

XXX

XXX

Ayant pour avocat postulant Maître Nadine CORDEAU, avocat au barreau de Paris, Toque : K191

Ayant pour avocat plaidant Maître P-Pierre WILLAUME, avocat au barreau de Paris, Toque : B1042

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 910 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 30 octobre 2012, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Fabrice JACOMET, conseiller hors hiérarchie, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur P DUSSARD, président

Monsieur Fabrice JACOMET, conseiller hors hiérarchie,

Madame Denise JAFFUEL, conseiller

Greffier, lors des débats : Monsieur Dominique FENOGLI

ARRÊT :

— contradictoire,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Denise JAFFUEL, conseiller, ensuite de l’empêchement du président et par Monsieur Dominique FENOGLI , greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Cur est saisie de l’appel, déclaré le 12 août 2009 d’ un jugement rendu le 11 juin 2009 par le TGI de Paris .

Courant 2004 le syndicat des copropriétaires du 40 ter quai de A à Paris, ci après SDC A se plaignait d’infiltrations affectant tant ses parties communes que les lots de plusieurs copropriétaires

Au vu du rapport de Monsieur Z, architecte qui mettait en cause la verrière de l’immeuble voisin du XXX , ci après SDC du Temple ,et d’ une sommation de la Préfecture adressée à ce syndicat le 20 septembre 2004 ,restée sans effet, le syndic de cette copropriété soutenant que la verrière était une partie privative, le SDC A , sur une assignation des11et 25 avril 2005 , obtenait par ordonnance de référé la désignation de J G en qualité d’expert judiciaire , lequel a déposé son rapport le 28 août 2006

Il résulte notamment de ce rapport que :

— sur une parcelle de l’immeuble A sont construites trois villas constitutives des lots 521, 522,523 , propriété de Monsieur C, Madame D , Monsieur Y ,

— la parcelle de l’immeuble du Temple de forme rectangulaire est construite en son pourtour de plusieurs bâtiments et en fond de parcelle à la limite de propriété de l’immeuble A est implanté un bâtiment R + 6 . Le vide qui devait être à l’origine une courette a été neutralisé par la construction d’un plancher haut au niveau du premier étage et le rideau dessus a été recouvert par une verrière au bénéfice des lots11 ,12 et 13 del’ immeuble du Temple .

— la verrière couvre l’ancienne courette sur toute la longueur de l’immeuble soit 20 mètres linéaires et recouvre la dalle 1 er étage deslots11, 12, 13 ; l’ossature métallique est ancrée dans le mur pignon de l’immeuble A et il n’existe qu’ une seule descente d’eaux pluviales,

— la construction de la véranda remonterait à 1995 et elle a fait l’objet de travaux en 1999.; l’ossature et le chéneau ne sont pas conformes aux règles de l’art et sont à l’ origine des désordres du mur pignon de l’ immeuble A, dont la responsabilité incombe au SDC du Temple

— l’estimation des travaux de réfection est de 125 856, 31 € TTC ,

— la détermination du caractère commun ou privatif de la verrière ne relève pas de sa mission

Il est constant que le lot 12 est la propriété d’L O et les lots11et 13 celle de E Immobilière

Au vu d’ une assignation du 2 avril 2007 , le Tribunal de Grande Instance de Paris a :

— dit recevable l’action de la SARL E IMMOBILIERE et l’intervention volontaire du SDC du 40 ter quai de A ,

— dit que le toit de la verrière est une partie commune au regard de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété ,

— condamné le SDC du 33 , rue du Faubourg du Temple représenté par son syndic le cabinet Q , à procéder à la réfection de cet ouvrage , selon l’évaluation retenue par l’ expert judiciaire et ce sous astreinte de 200 E par jour de retard , trois mois après la signification du jugement ,

— condamné ce syndicat à payer à E IMMOBILIERE et à L F chacun une somme de 2000 € à titre de dommages et intérêts pour le trouble de jouissance résultant des infiltrations ,

— débouté le SDC du 40 ter quai de A de ses demandes à l’encontre de E IMMOBILIERE et F ,

— condamné le SDC du XXX à rembourser au SDC du 40 ter quai de A la somme de 5552 , 06 € au titre des frais d’expertise e de référé ,

— débouté ce syndicat de ses demandes au titre de la sommation de payer ,

— ordonné l’exécution provisoire,

— condamné le SDC du 33 rue du Temple à verser au titre de l’article 700 du code de procédure civile la somme de 1500 € à chacun, soit à E IMMOBILIERE , à F et au SDC du 40 ter quai de A,

— condamné ce syndicat aux dépens de l’ instance ;

En cause d’appel et par ordonnance du 26 novembre 2011, une nouvelle expertise était confiée à P- W B qui déposera son rapport le 26 septembre 2009 , la Ville de Paris ayant indiqué que les travaux réparatoires ne pourraient jamais faire l’ objet d’autorisation d’urbanisme en raison de leur non conformité à la réglementation.

L’ expert a estimé sur la base des devis produits les travaux de réfection au montant de 81 433,37 € TTC,

Par dernières conclusions du 9 octobre 2012, le SDC du XXX demande à la Cour de lui donner acte de ce qu’il a réalisé les travaux préconisés par le second expert qui ont fait l’ objet d’ un procès verbal de réception sans réserves du 12 juillet 2012,

Dire que le SDC du 40 ter quai de A n’a pas qualité pour réclamer le coût des travaux privatifs et le débouter de sa demande en paiement de la somme de 16 805, 75 € ,

Subsidiairement rejeter les demandes relatives à l’appartement X, réduire dans une proportion significative les montants réclamés , eu égard au caractère minime des infiltrations et à l’absence de prise en compte de vétusté,

Dire que la verrière des vérandas constitue pour chacun des copropriétaires 11 , 12 , 13 une partie privative et subsidiairement selon le règlement de copropriété une partie commune spéciale ,

Dire que les frais d’ entretien , de réparation et de reconstruction ne constituent pas une charge générale mais une charge spéciale incombant aux copropriétaires de cette partie commune spéciale ,

Infirmer en conséquence le jugement ,

Débouter E Immobilière, F, le SDC Jemmappes de leurs demandes contre lui , les condamner à lui payer in solidum une somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à régler tous es dépens de première instance et d’appel qui comprendront les frais de référé et des deux expertises ,

Par dernières conclusions du 23 octobre 2012 , la société Alterna , anciennement dénommée E Immobilière demande à la cour de :

Confirmer le jugement en ce qu’ il a qualifié la verrière fuyarde de partie commune ,

Dire que les frais de restauration et de réparation restent à la charge exclusive du SDC DU FAUBURG DU TEMPLE sans recours à l’encontre des copropriétaires des lots 11, 12, 13 , de l’ immeuble ,

Confirmer le jugement sur les sommes qui lui ont été allouées au titre du préjudice de jouissance et au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner le SDC du Faubourg du Temple à lui payer une somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel , et à régler les entiers dépens d’appel,

À titre infiniment subsidiaire et dans l’ hypothèse où la cour qualifierait la verrière fuyarde de partie privative dire que toute reconstruction devra peser sur elle mais également sur F ,

Par dernières conclusions du 21 septembre 2012, L F , demande à la Cour de :

Confirmer le jugement,

,

Dire que la toiture verrière est une parie commune de l’ immeuble Faubourg du Temple ,

Condamner le SDC Faubourg du Temple à lui payer une somme de 2000 € à titre de dommages et intérêts ,

Rejeter toute demande dirigée contre lui ,

Prendre acte des travaux de réfection engagés par le SDC du Faubourg du Temple ,

Dire irrecevables et mal fondées et rejeter les demandes du SDC A au titre de travaux privatifs , et subsidiairement ramener les demandes à de plus justes proportions ,

Dans le cas où la cour ne reconnaîtrait pas le caractère commun de la verrière ,dire qu’il ne pourrait tout au plus tenu que dans la proportion des tantièmes s de copropriété relatifs au lot de copropriété 12 dont il est propriétaire ,

En tout état de cause , condamner solidairement les parties succombantes à lui payer une somme de 8000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à régler les entiers dépens de première instance et d’appel ,

par dernières conclusions du 10 septembre 2012 , le SDC du 40 ter rue de A demande à la Cour de :

Confirmer le jugement ,

Dire que la réfection à l’ identique devra correspondre aux travaux mentionnés par l’expert judiciaire B dans son rapport du 3 mars 2011,

Condamner le SDC du Faubourg du Temple à lui régler la somme de 16 715, 65 € au titre des travaux de réfection au droit des pignons en contact direct avec le chéneau récupérant les eaux pluviales de la véranda défectueuse ,

Lui donner acte de ce qu’ il a été remboursé par le SDC du XXX des frais d’expertise de Monsieur G ,

Condamner le SDC du Faubourg du Temple à lui payer la somme de 5717, 60 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à régler les entiers dépens de première instance y compris ceux de référéet d’appel ;

SUR CE

Considérant qu’il est acquis aux débats qu’ a la suite du second rapport d’expertise l’assemblée générale des copropriétaires a décidé dans sa 14^e résolution d’ exécuter les travaux de réfection de la verrière suivant les préconisations de cet expert , que ces travaux ont fait l’objet d’ une réception sans réserves le 12 juillet 2012 .

Considérant que sur l’appel du SDC Faubourg du Temple une discussion oppose les parties sur le caractère de partie commune ou privative de la verrière à l’ origine des désordres dont le SDC A sollicite la réparation , le SDC appelant sollicitant la réformation du jugement en ce qu ' il a dit la verrière partie commune , la société Alterna et F sollicitant en revanche la confirmation du jugement de ce chef outre une condamnation de ce SDC à leur payer des dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Considérant que la résolution précitée a été rédigée en ces termes :

' décision à prendre concernant la réhabilitation des verrières à l’arrière du bâtiment ( dossier et devis joints )

Après discussion du rapport et devis joints à la convocation , l’assemblée décide :

de faire réaliser les travaux de réhabilitation des verrières situées à l’arrière du bâtiment dans le cadre d’ un budget maximum de 70 500 € TTC Il est précisé que le maître d’ oeuvre sollicitera un deuxième devis.

( – - – )

Que le coût global( travaux honoraires ) sera réparti entre les copropriétaires selon la clef de répartition de charges communes générales ( sauf répartition différente fixée par le tribunal )

De financer le coût global au moyen d’appels de provision s insi définis ( – - – 5 acomptes mensuels entre le 15 07 2011 et le 15 novembre 2011 à concurrence de 20 % l’un )

Il est néanmoins précisé que la copropriété considère toujours le caractère privé des verrières,

Considérant au vu du rapport du premier expert et des pièces produites et notamment du règlement de copropriété ,une courette a été neutralisée par la construction d’un plancher haut au niveau du premier étage abritant désormais divers locaux , que le vide au dessus de ce plancher a été recouvert par trois vérandas partie intégrante de chacun des lots 11, 12 , 13 surplombée d’ une seule verrière sur toute la longueur de l’ immeuble dont l’ ossature métallique est ancrée dans le mur pignon de l’ immeuble voisin , que cette verrière ne comportait qu 'une seule descente d’eau pluviale ,

Considérant au vu de cette description que le tribunal a exactement retenu , qu 'en l’absence de disposition du règlement de copropriété qualifiant la verrière , la définissant comme une partie spéciale commune aux propriétaires des 3 lots concernés , ou spécifiant les charges y afférentes , il convient de se référer aux articles 2 et 3 de la loi du 10 Juillet 1965 ;

Considérant que par application de ces articles le tribunal a exactement décidé, que la verrière étant commune à plusieurs lots ne pouvait être qualifiée de privative , qu 'elle ne pouvait pas plus être incluse dans une partie commune spéciale aux trois lots concernés , qu 'elle était un élément de la toiture participant du gros oeuvre comme ancrée et fixée structurellement et de façon permanente sur le mur voisin , qu’elle était fonctionnellement dissociée des vérandas parties privatives en ce qu 'elle assurait l’étanchéité non seulement des différents lots du premier étage mais aussi de ceux du rez de chaussée, et en a conclu que cette verrière constituait une partie commune ;

Considérant que vainement le SDC du Temple pour contredire cette analyse se prévaut de ce que les vérandas faisaient partie intégrante de divers lots puisque la verrière unique ne pouvait être intégrée à aucun de ces lots , de ce que la verrière pourrait être démontée son ancrage sur le mur pignon ayant pour effet de la faire participer au gros oeuvre, de ce qu’elle n’aurait aucune utilité pour les lots du rez de chaussée ,la suppression éventuelle de la verrière nonobstant l’existence d’ un plancher haut dont les caractéristiques d’étanchéité ne sont pas établies ne pouvant qu’affecter l’étanchéité de ces lots;

Considérant que le jugement est donc confirmé de ce chef ;

Considérant que sur l’appel du SDC du Temple ,le SDC A sollicite la condamnation de ce dernier à lui payer la somme de 16715, 76 € TTC suivant l’évaluation de l’expert B au titre de la réfection au droit des pignons en contact avec le chéneau récupérant les eaux pluviales de la véranda, en faisant valoir que cette réfection concerne les parties communes s’agissant du pignon et donc du gros oeuvre assurant la clôture de l’ensemble immobilier et comme tel commun à plusieurs copropriétaires ;

Considérant que le SDC du Temple s’oppose à cette demande en prétendant qu’elle est irrecevable s’agissant de dommages purement privatifs consistant en des travaux de peinture intérieure et de réfection de parquet et nullement généralisés puisque ne concernant que deux copropriétaires, C et X venant au droit de D ,et compte tenu de la limitation de l’habilitation du syndic du 30 janvier 2007 qui ne se rapportait qu’aux réparations chiffrées par le premier expert ;

Considérant que F s’associe à cette argumentation tandis que Alterna s’en rapporte sur ce point;

Considérant qu’ il résulte du rapport de l’expert B que la somme réclamée par le SDC A concerne pour la somme de 5480,01 TTC les réfections intérieures de l’appartement C et pour la somme de 11235,75 celles de l’appartement de Madame X ,qu’ il n’est produit aucune pièce se rapportant au mur pignon, que le SDC A n’est pas recevable, faute de démontrer son caractère collectif à réclamer une indemnité de réfection de paries privatives de seulement deux copropriétaires, en sorte que la demande de ce syndicat est rejetée;

Considérant que le SDC du Temple sollicite l’ infirmation du jugement en ce qu’il l’a condamné à payer à Alterna et O , chacun une somme de 2000 € en réparation du préjudice résultant des infiltrations;

Considérant que Alterna demande la confirmation du jugement de ce chef à raison du préjudice de jouissance subi résultant de ces fuites; que O sollicite de même la confirmation du jugement en ce qui concerne la condamnation prononcée à son profit ,en soulignant que le SDC du Temple aurait du assumer la charge de l’entretien qui lui incombe à tout le moins depuis le dépôt du rapport de l’expert G ;

Considérant que le jugement est confirmé de ces chefs dès lors que ces deux copropriétaires ont subi un incontestable préjudice de jouissance à raison du long délai du SDC du Temple à entreprendre la réfection de la verrière qui lui incombait s’agissant de travaux se rattachant à l’entretien des parties communes ;

Considérant que l’équité commande de condamner le SDC du Temple à payer à chacun des intimés une somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, le jugement étant confirmé sur l’applcation de cet article ;

Considérant que le SDC du Temple est condamné aux dépens d’appel qui comprendront les frais de la seconde expertise, le jugement étant confirmé en ses dispositions relatives aux dépens ;

PAR CES MOTIFS, LA COUR,

Dans la limite de l’appel ,

RÉFORME le jugement sur la réfection de la verrière ,

LE CONFIRME pour le surplus ,

Statuant à nouveau et y ajoutant ,

CONSTATE la réfection de la verrière selon les préconisations de l’expert B,

CONDAMNE le SDC DU 33 RUE DU FAUBOURG DU TEMPLE à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile une somme de 2000 € àu SDC DU 40 ter QUAI DE A ,à L F et à la SARL ALTERNA chacun ,

CONDAMNE le SDC DU 33 RUE DU FAUBOURG DU TEMPLE aux dépens d’appel qui comprendront les frais de l’expert B et qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Pour le Président empêché,

Dominique FENOGLI Denise JAFFUEL