RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE NANCY

première chambre civile

ARRÊT N° /2016 DU 23 MAI 2016

Numéro d’inscription au répertoire général : 15/00168

Décision déférée à la Cour : Déclaration d’appel en date du 16 Janvier 2015 d’un jugement du Tribunal de Grande Instance de NANCY, R.G.n° 12/00631, en date du 18 décembre 2014,

APPELANTES :

SA SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE LORRAINE SOGILOR, SA à conseil d’administration au capital de 200.000 € RCS NANCY B 768 800 146, dont le siège est 10 rue Saint Dizier – 54000 NANCY, prise en la personne de ses représentants légaux pour ce domiciliés audit siège,

SA ALLIANZ, au capital de 938 787 416 € rcs paris 542 110 291, dont le siège est rue de Richelieu – XXX, prise en la personne de ses représentants légaux pour ce domiciliés audit siège,

Représentées par la SCP SCHAF-CODOGNET VERRA ADAM, avocat au barreau de NANCY, plaidant par Maître SCHAF-CODOGNET VERRA ADAM, avocat au barreau de NANCY,

INTIMÉE :

SCI AVENIR 99, RCS NANCY 424 322 857, ont le siège est XXX, prise en la personne de ses représentants légaux pour ce domiciliés audit siége,

Représentée par Maître Frédéric BARBAUT, avocat au barreau de NANCY, plaidant par Maître Frédéric BARBAUT, avocat au barreau de NANCY,

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 29 Février 2016, en audience publique devant la Cour composée de :

Madame Patricia RICHET, Présidente de Chambre,

Monsieur Yannick FERRON, Conseiller, entendu en son rapport,

Monsieur Claude CRETON, Conseiller,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Madame DEANA ;

A l’issue des débats, le Président a annoncé que l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe le 2 Mai 2016 en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, puis ce jour le délibéré a été prorogé pour l’arrêt être rendu le 23 Mai 2016 , par mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 23 Mai 2016, par Madame DEANA, Greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Madame Patricia RICHET, Présidente, et par Madame DEANA , greffier ;

Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

FAITS ET PROCÉDURE :

Le 20 août 2007, un incendie s’est déclaré dans les locaux qui, appartenant à la S.C.I. Avenir 99, étaient compris dans des bâtiments situés 4 rue du Champy à Saint-D-de-Port, et soumis au régime de la copropriété. Après avoir été confiée à la S.C.P. I-J, la gestion de cette copropriété a été assurée, à compter du 1^er janvier 2007, par la S.A. Sogilor (société de gestion immobilière Lorraine).

Par ordonnance de référé du 4 septembre 2007, M. B C a été désigné en qualité d’expert judiciaire avec mission de déterminer la cause et les circonstances de l’incendie, ainsi que les responsabilités éventuellement encourues. Ni la société Avenir 99, ni la société Sogilor n’étaient parties à cette procédure.

Au motif que cette dernière n’avait pas satisfait à son obligation d’assurer les parties communes de l’immeuble, et qu’elle avait dû se résoudre à céder ses lots de copropriété à la commune au prix du terrain nu, soit la somme de 28.500 €, la société Avenir 99, par acte du 30 janvier 2012, l’a fait assigner devant le tribunal de grande instance de Nancy, sur le fondement des articles 1382 et suivants du code civil, pour la voir déclarer responsable de son préjudice, et condamner à le réparer.

La S.A. Allianz IARD est intervenue volontairement à la procédure en qualité d’assureur responsabilité civile de la société Sogilor.

Par jugement contradictoire du 18 décembre 2014, le tribunal ainsi saisi a déclaré la société Sogilor entièrement responsable du dommage subi par la société Avenir 99, et l’a condamnée in solidum avec la société Allianz à lui payer la somme de 570.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice, ainsi que les intérêts au taux légal à valoir sur cette somme à compter de sa décision.

Il a encore dit que dans les rapports entre la société Sogilor et la société Allianz, la première garderait à sa charge la somme de 15.245 €, montant de la franchise stipulée au contrat d’assurance.

Il a enfin condamné in solidum la société Sogilor et la société Allianz, outre aux entiers dépens, à payer à la société Avenir 99 la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et les a déboutés de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Pour statuer de la sorte, le tribunal a considéré en premier lieu que la société Sogilor, en sa qualité de syndic de l’immeuble sinistré, avait manqué d’une part à l’obligation dont elle était débitrice en vertu de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 relative au statut de la copropriété selon lequel le syndic doit administrer l’immeuble et pourvoir à sa conservation, d’autre part à son obligation de loyauté en affirmant au conseil syndical, contrairement à la réalité, que l’immeuble était assuré, et en second lieu qu’elle ne rapportait la preuve ni d’une cause étrangère exonératoire, ni d’une faute commise par la société Avenir 99.

S’agissant du préjudice, le tribunal a d’abord considéré qu’il consistait en la perte d’une chance de voir l’immeuble en copropriété assuré. Il a ensuite tenu compte de la revente de ses lots de copropriété par la société Avenir 99 qui les donnait à bail à la société Colisprint, de la valeur des bâtiments à dire d’expert, vétusté déduite, et du montant des loyers dont elle avait été privée. Il a enfin estimé que la perte de valeur des terrains nus subie par la société Avenir 99 était dépourvue de tout lien de causalité avec le défaut d’assurance de l’immeuble.

Par déclaration reçue au greffe de la cour, le 16 janvier 2015, la société Sogilor et la société Allianz ont relevé appel de ce jugement ; dans leurs dernières écritures, elles demandent à la cour de débouter la société Avenir 99 de toutes ses prétentions, et de la condamner à leur payer la somme de 3.000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et celle de 10.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Subsidiairement, elles concluent à la réduction, à de plus justes proportions, de l’indemnisation réclamée par la société Avenir 99.

Au soutien de leur recours, elles font valoir que la société Sogilor n’a commis aucune faute dans l’exercice de son contrat de mandat, qu’elle n’a pas davantage commis de faute quasi-délictuelle, et qu’il n’est justifié d’aucun préjudice en relation de cause à effet avec une prétendue faute de cette société ; qu’en effet, tenue d’une obligation de moyens en vertu du mandat dont elle était investie par le syndicat des copropriétaires, elle a tout mis en oeuvre pour assurer l’immeuble que la société Axa ne voulait plus garantir en raison d’un défaut de paiement des primes ; qu’elle a chargé successivement trois courtiers de trouver un nouvel assureur, mais que le risque que représentait la copropriété était non assurable.

S’agissant de l’obligation d’information et de loyauté dont la société Sogilor était débitrice envers les copropriétaires, elles soutiennent qu’elle n’y a pas manqué, l’ensemble des copropriétaires ayant été avertis que l’immeuble n’était plus assuré depuis le 1^er janvier 2007, et chacun d’entre eux, sauf la société Avenir 99, ayant contracté une assurance personnelle.

Elles ajoutent qu’en omettant de souscrire une assurance garantissant ses propres lots de copropriété, la société Avenir 99 est à l’origine de son propre préjudice ; qu’en outre, un syndic ne peut voir sa responsabilité engagée vis-à-vis d’un copropriétaire pour défaut d’assurance, si le défaut de paiement des primes est dû au fait que ce copropriétaire ne payait pas ses charges, ce qui était le cas de la société Avenir 99, puisque son compte était débiteur depuis le 11 septembre 2006.

S’agissant du préjudice, elles rappellent que la chance d’assurer l’immeuble était minime au regard des tentatives faites par trois courtiers successifs pour trouver un assureur, et que les expertises sur lesquelles se fonde la partie adverse ne revêtent pas un caractère contradictoire.

La société intimée réplique que la société Sogilor, tenue d’une obligation d’assurer l’immeuble tant en vertu de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 que du règlement de copropriété, a commis trois fautes en omettant de satisfaire à cette obligation, en n’informant ni l’assemblée générale, ni le conseil syndical de cette absence d’assurance, et en affirmant faussement aux copropriétaires que l’immeuble était assuré alors qu’il convenait d’engager une procédure judiciaire à l’encontre de la société Axa. Elle soutient par ailleurs qu’elle était parfaitement à jour dans le paiement de ses charges de copropriété, et qu’elle n’avait pas l’obligation de souscrire une assurance personnelle.

En conséquence, elle conclut à la confirmation du jugement, sauf en ce qui concerne les sommes retenues au titre de la réparation de son préjudice, et forme appel incident pour demander à la cour de condamner solidairement les deux sociétés appelantes à lui payer la somme de 1.009.259 € au titre de la destruction de l’immeuble, celle de 16.500 € au titre de la perte de valeur sur les locaux nus, et celle de 41.790 € au titre de la perte de loyers. Enfin, elle réclame la somme de 10.000 € à titre d’indemnité de procédure.

L’affaire a été clôturée par ordonnance de mise en état du 1^er décembre 2015.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

1) La responsabilité de la société Sogilor.

L’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose qu’indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui sont éventuellement définies par le règlement d’administration publique prévu à l’article 47 ci-dessous :

— d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

En l’espèce, le règlement de copropriété prévoyait que le syndic contracterait toutes les assurances nécessaires, et que le syndicat serait assuré notamment contre le risque d’incendie.

Par courrier du 8 août 2006, la société d’assurances Axa a fait savoir au syndic de copropriété du Champy, représenté par la S.C.P. I-J qu’elle mettait fin au contrat d’assurance pour non-paiement des cotisations, conformément à l’article L.113-3 du code des assurances, et qu’en conséquence, le contrat serait résilié à compter du 1^er janvier 2007 à 0 heures.

Le 21 décembre 2006, la société Axa, représentée par son agent, M. E A, a adressé à la société Sogilor, en sa qualité de nouveau syndic de la copropriété située 4 rue du Champy à Saint D-de-Port, un projet de contrat d’assurance incendie et risques annexes valable pour une période de trente jours. Il était précisé que les biens immobiliers assurés représentaient une surface de 6.186 m², et que la cotisation annuelle s’élevait à 3.142,71 €, mais que ce projet était une simple étude transmise à titre indicatif.

Le 2 avril 2007, M. A, qui exerçait également les fonctions de courtier en assurance, a écrit à la société Sogilor pour lui indiquer qu’à sa demande, il s’était rendu sur la zone du Champy pour évaluer le risque, s’estimant fondé, à la suite du refus opposé par la société Axa, à placer cette affaire auprès d’une autre société. Il ajoutait qu’il n’y était pas parvenu compte tenu des antécédents et des activités des occupants ; qu’en définitive, il doutait fortement de la possibilité de trouver actuellement un assureur, et estimait nécessaire que chaque copropriétaire assurât l’intégralité de sa part de copropriété en attendant une conjoncture plus favorable et une ouverture plus large du marché.

Il ne résulte d’aucune pièce de la procédure que la société Sogilor ait fait part aux copropriétaires de ce courrier qui lui avait été adressé par M. A pour les inciter, par mesure de prudence, et dans la perspective d’une impossibilité d’assurer les parties communes, à assurer leurs lots de copropriété.

Par lettre du 5 juin 2007, à laquelle était annexée une copie de l’ancien contrat, la société Sogilor a écrit à M. G Y, agent d’assurances ayant son cabinet 11 place du Maréchal Lyautey à Lyon, pour lui demander de bien vouloir lui adresser une note de couverture pour l’ensemble de la copropriété, et la société Avenir 99 verse aux débats six attestations émanant de copropriétaires qui indiquent que lors de la réunion du conseil syndical du 14 juin 2007, M. Z, représentant la société Sogilor, leur avait confirmé que les bâtiments étaient assurés auprès de la société Axa.

Toutefois, il n’est justifié ni de la réponse que M. Y aurait donnée à la demande qui lui avait été adressée le 5 juin 2007, ni d’une quelconque autre démarche que la société Sogilor aurait effectuée auprès d’un autre assureur ou d’un courtier, ni de la certitude qu’aurait pu acquérir le syndic de l’acceptation d’un assureur de couvrir le risque que représentait la copropriété.

Lorsque la société Sogilor évoque les démarches qu’elle aurait effectuées auprès d’un troisième courtier en vue d’assurer la copropriété contre le risque d’incendie, elle se réfère en réalité au mandat donné, les 4 novembre et 14 décembre 2005, par les syndics précédents, F. I et L. J, au Cabinet de courtage Vosges Alsace ( CVA), représenté par M. X, pour procéder au placement de l’assurance multirisque de l’ensemble immobilier situé 4 rue du Champy à Saint-D-de-Port, auprès de la société Axa France, ou de toute autre compagnie d’assurances.

Il résulte de ces éléments que les initiatives prises par la société Sogilor en vue de satisfaire à son obligation d’administrer l’immeuble, et de pourvoir à sa conservation, notamment en l’assurant contre le risque d’incendie, ont été très limitées et ne peuvent être considérées comme satisfaisantes. En effet, alors que le contrat d’assurance avait été résilié, et qu’une note de couverture avait été consentie par la société Axa, pour une durée d’un mois à compter du 21 décembre 2006, la société Sogilor ne justifie que de deux démarches auprès de professionnels de l’assurance durant la période du 21 janvier 2006 au 20 août 2007, et ne s’est pas attachée à diversifier ses recherches en s’adressant à d’autres intermédiaires d’assurance, agents d’assurance ou courtiers en assurance.

Ainsi, en s’abstenant de tout mettre en oeuvre pour que l’ensemble immobilier qu’elle était chargé d’administrer fût couvert par une assurance contre l’incendie, la société Sogilor a commis une faute qui a fait perdre à la société Avenir 99 une chance d’être indemnisée de son préjudice consécutif au risque qui s’est réalisé.

La société Sogilor est mal fondée à soutenir que le risque que représentait l’ensemble immobilier, vétuste et situé en zone inondable, était impossible à assurer, ce qui constituerait une cause exonératoire de responsabilité. Sur ce point, si M. A, dans son courrier du 2 avril 2007, a exprimé des doutes quant à la possibilité de trouver un assureur, il n’a pas pour autant affirmé que toute recherche en ce sens était vouée à l’échec.

La société Sogilor ne peut davantage reprocher à la société Avenir 99 de n’avoir pas souscrit une assurance individuelle dans la mesure où elle ne justifie pas avoir transmis aux copropriétaires la recommandation faite en ce sens par M. A, le 2 avril 2007, où aucune obligation d’assurer la partie immobilière de leur lot n’incombe aux copropriétaires, et où les six membres du conseil syndical ont attesté que selon M. Z, représentant la société Sogilor, la copropriété était assurée auprès de la société Axa.

Elle ne peut enfin prétendre que la société Avenir 99 aurait, en omettant de payer ses charges, contribué à la résiliation du contrat d’assurance par la société Axa. En effet, alors qu’en sa qualité de nouveau syndic, auquel le syndic précédent devait remettre ses archives concernant la copropriété en question, elle dispose des pièces permettant d’établir que la société Avenir 99 n’avait pas acquitté ses charges de copropriété durant l’année 2006, il n’est versé aux débats aucun justificatif d’un manquement de celle-ci en ce domaine.

En conséquence, en l’absence de preuve d’une cause exonératoire de responsabilité, le jugement sera confirmé en ce qu’il déclaré la société Sogilor entièrement responsable du préjudice subi par la société Avenir 99 dont la faute n’est pas établie.

2) Le préjudice.

Il est constant que par son manque de diligence dans ses recherches en vue d’obtenir la garantie d’un assureur couvrant le risque d’incendie, la société Sogilor a fait perdre à la société Avenir 99 une chance d’être indemnisée de son préjudice consécutif au risque qui s’est réalisé.

S’agissant de l’assiette de calcul de cette perte de chance qui correspond à un pourcentage du préjudice total, les deux rapports d’expertise versés aux débats aboutissent à la conclusion que le montant des dommages subis par la société Avenir 99 à la suite de l’incendie du 20 août 2007 s’élève aux sommes suivantes :

— parties communes : 315.813 €.

— parties privatives mitoyennes : 24.947 €.

— parties privatives : 257.431 €.

Total : 598.191 € hors taxes.

Alors que ces sommes correspondent à une indemnisation tenant compte de la vétusté, la société Avenir 99 soutient qu’il y a lieu de prendre pour assiette de calcul la somme de 843.862 € correspondant à une réparation en valeur à neuf.

Toutefois, il résulte du courrier adressé, le 2 avril 2007, à la société Sogilor, par M. A, agent de la société Axa assurances, que celle-ci avait refusé d’assurer la copropriété contre le risque d’incendie, et il ajoutait qu’après s’être déplacé pour visiter les lieux, il n’avait pas réussi, en sa qualité de courtier, à placer le risque auprès d’un autre assureur, compte tenu des antécédents et des activités des occupants. En définitive, il doutait fortement qu’il fût possible, en l’état de la conjoncture, de trouver un assureur. En fonction de ces éléments, la chance de trouver un assureur qui accepte de couvrir le risque ne peut être évaluée à plus de 30 %, et celle de garantir le risque en valeur à neuf doit être considérée comme nulle en raison du montant des primes qu’une telle garantie devait supposer.

La société Avenir 99 soutient également qu’elle est en droit d’être indemnisée pour la perte des aménagements et embellissement que la société Colisprint avait réalisés dans les locaux qu’elle prenait à bail, et se réclame en ce sens du contrat de bail selon lequel ces aménagements et embellissements devaient devenir sa propriété au terme de la location ; qu’en vertu de l’article 1722 du code civil, le bail s’est trouvé résilié de plein droit du fait de la destruction des lieux loués.

Sur ce point, la partie appelante se réclame à bon droit de l’arrêt du 20 juin 2011 par lequel la cour d’appel de Nancy a condamné la société Axa France Iard à payer à la société Colisprint la somme de 76.925 € en garantie des aménagements et des embellissements par elle effectués. En effet, un même préjudice ne pouvant être réparé deux fois, serait-ce au profit de deux personnes différentes, il n’y a pas lieu d’intégrer cette somme dans l’assiette de calcul du préjudice subi par la société Avenir 99.

Celle-ci soutient encore que dans l’assiette de calcul de son préjudice, il doit être intégré la perte de loyers qu’elle a subie, et qui aurait été prise en charge par l’assureur si la société Sogilor avait satisfait à ses obligations. Cependant, le risque de perte de loyers est propre non pas à la copropriété, mais au copropriétaire bailleur auquel il appartient de s’assurer, le cas échéant contre ce risque. Il n’y a donc pas lieu d’intégrer dans l’assiette de calcul du préjudice de la société Avenir 99 une quelconque perte de loyers.

En conséquence, le préjudice résultant pour la société Avenir 99 de la perte de chance de voir assurer l’immeuble dont elle était copropriétaire sera évalué à la somme de 598.191 € hors taxes x 30 % = 179.457,30 €, somme qui produira intérêts au taux légal à compter de la présente décision, conformément aux dispositions de l’article 1153-1 du code civil, et à laquelle s’ajoutera le montant de la TVA au taux en vigueur au jour du paiement ; le jugement sera infirmé en ce sens, mais confirmé en ce qu’il a dit que dans les rapports entre la société Sogilor et son assureur de responsabilité, la société Allianz, une somme de 15.245 € devait rester à la charge de l’assurée en vertu de franchise prévue au contrat d’assurance.

La société Avenir 99 réclame en outre la réparation du préjudice résultant de la perte de valeur du terrain nu qui était fixée à 45.000 € selon la délibération du conseil municipal annexée à l’acte de vente, et qu’elle a cédé à la commune, le 25 février 2011, au prix de 28.500 €.

Sur ce point, il résulte du procès-verbal de délibération du 11 mai 2010 que ce dernier prix a été proposé à la société Avenir 99 en paiement de ses lots de copropriété par la commune de Saint-D-de-Port en raison de plusieurs critères. En effet, il est indiqué dans ce document que la fermeture successive de plusieurs établissements industriels, les inondations causées par les crues de la Meurthe en octobre 2006, et l’incendie des locaux de cinq sociétés le 20 août 2007, ont précipité la dégradation de la zone du Champy et la désertion des investisseurs ; que la multiplication des friches industrielles, l’existence de logements illégaux dont la remise à l’état de locaux d’activité a été ordonnée par le tribunal de grande instance de Nancy, la prolifération de garages et de dépôts sauvages accentuent le déclin du site ; qu’une revitalisation de la zone étant indispensable, une étude a été entreprise en vue de restaurer son attractivité par la création d’une pépinière d’entreprise et d’un aménagement paysager.

Ainsi que l’a relevé le tribunal, la perte de valeur du terrain nu déplorée par la société Avenir 99 n’est pas en stricte relation de cause à effet avec l’incendie du 20 août 2007, mais est la conséquence d’une dégradation générale du site en raison de multiples causes. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande en réparation de ce chef de préjudice.

3) La demande de dommages-intérêts pour procédure abusive, l’indemnité de procédure et les dépens.

La société Avenir 99 obtenant la satisfaction partielle de ses prétentions, le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de dommages-intérêts pour procédure abusive et la demande d’indemnité de procédure formées par la partie adverse.

Pour le même motif, le jugement sera confirmé en ce qu’il a alloué à la société Avenir la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et une somme de 2.000 € lui sera attribuée sur le même fondement en cause d’appel.

Enfin, les sociétés appelantes qui succombent seront déboutées de leur demande d’indemnité de procédure en cause d’appel, et condamnées aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement déféré, sauf en ce qu’il a condamné in solidum la société Sogilor et la société Allianz Iard à payer à la société Avenir 99 la somme de CINQ CENT SOIXANTE DIX MILLE EUROS (570.000 €) à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice ;

Statuant à nouveau ;

Condamne in solidum la société Sogilor et la société Allianz Iard à payer à la société Avenir 99 la somme de CENT SOIXANTE DIX NEUF MILLE QUATRE CENT CINQUANTE SEPT EUROS ET TRENTE CENTIMES (179.457,30 €) à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice, somme qui produira intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et à laquelle s’ajoutera le montant de la TVA au taux en vigueur au jour du paiement ;

Y ajoutant, condamne in solidum la société Sogilor et la société Allianz Iard à payer à la société Avenir 99 la somme de DEUX MILLE EUROS (2.000 €) à titre d’indemnité de procédure en cause d’appel ;

Condamne in solidum la société Sogilor et la société Allianz Iard aux entiers dépens ;

Le présent arrêt a été signé par Madame RICHET, Présidente de la première chambre civile de la Cour d’Appel de NANCY, et par Madame DEANA, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Signé : C. DEANA.- Signé : P. RICHET.-

Minute en onze pages.