COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION A

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ARRÊT DU : 29 JANVIER 2015

(Rédacteur : Y-Pierre FRANCO, conseiller,)

N° de rôle : 13/05720

C X

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2013/017237 du 03/10/2013 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)

c/

L G H

XXX

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 31 juillet 2013 par le Tribunal d’Instance de LIBOURNE (RG : 11-13-0211) suivant déclaration d’appel du 27 septembre 2013

APPELANTE :

C X, sous curatelle de l’UDAF de la DORDOGNE domiciliée Antenne de Bergerac – XXX

née le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX – XXX XXX

représentée par Maître Hélène OLIER, avocat au barreau de LIBOURNE

INTIMÉ :

L G H

de nationalité Française

XXX

non représenté, assigné par dépôt de l’acte à l’étude d’huissier,

INTERVENANTE :

XXX prise en la personne de Y J K, curateur de M. L G H

XXX

non représentée, assignée à personne habilitée,

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 912 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 décembre 2014 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Y-Pierre FRANCO, conseiller, chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Brigitte ROUSSEL, président,

Thierry LIPPMANN, conseiller,

Y-Pierre FRANCO, conseiller,

Greffier lors des débats : Véronique SAIGE

ARRÊT :

— de défaut

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte d’huissier signifié le 4 avril 2013, M^me C X, locataire d’une maison située à Pessac sur Dordogne appartenant à M. L G-H, a fait assigner celui-ci devant le tribunal d’instance de Libourne pour voir constater la résolution du contrat de bail du 1^er août 2005, en raison de différents désordres rendant le local non décent, et pour obtenir sa condamnation à lui payer la somme de 9600 € à titre de dommages-intérêts en réparation des troubles de jouissance, et celle de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement en date du 31 juillet 2013, le tribunal d’instance de Libourne a, en substance :

— rejeté la demande de résiliation du bail aux torts du bailleur, en donnant acte à ce dernier de son accord pour considérer le bail comme résilié depuis le 1^er septembre 2011,

— condamné M^me X à payer à M. G-H la somme de 4996,46 euros avec intérêts au taux légal à compter du 18 août 2011 au titre des loyers et charges exigibles au 31 juillet 2011,

— rejeté le surplus des prétentions des parties,

— condamné M^me X aux dépens.

M^me X a relevé appel de ce jugement le 27 septembre 2013.

Elle a fait signifier à M. G-H sa déclaration d’appel par acte du 20 novembre 2013, puis ses conclusions par acte du 9 janvier 2014.

Par dernières conclusions déposées le 13 décembre 2013 et signifiées le 24 décembre 2013 à l’Udaf de la Dordogne prise en sa qualité de curateur de M. G-H, elle demande à la cour :

— de réformer le jugement,

— de constater la résolution du contrat de bail,

— de condamner M. G-H au paiement de la somme de 9600 € au titre des dommages et intérêts pour troubles de jouissance et celle de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

M. G-H n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 novembre 2014.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par défaut, dès lors que l’acte de signification de la déclaration d’appel n’a pas été remis à la personne de M. G-H mais déposé en l’étude de l’huissier.

1- Sur l’obligation de délivrer un logement décent:

Il résulte des dispositions d’ordre public de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à usage d’habitation.

Selon l’article 2 du décret numéro 2002 ' 120 du 30 janvier 2002, le logement doit, notamment, satisfaire aux conditions suivantes au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1- il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation (…)

4- les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de productions d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage du fonctionnement.

En l’espèce, Monsieur G-H a donné à bail d’habitation à Madame A X à compter du 1^er août 2005 une maison individuelle de 80 m² comprenant trois pièces, outre une cuisine salle de séjour, une salle de bains avec WC, un jardin et un abri en bois, moyennant un loyer de 485 € par mois révisable chaque année.

La locataire justifie avoir adressé à son bailleur plusieurs lettres recommandées (6 septembre 2006, 10 mars 2009, 11 février 2010, 14 avril 2011) dans lesquelles elle signalait les désordres suivants :

— des infiltrations d’eaux pluviales à la période de l’habitation en raison de tuiles absentes ou cassées à plusieurs endroits de la toiture,

— la non-conformité du réseau électrique entraînant la fonte des prises et la destruction d’un sèche-linge,

— le mauvais fonctionnement de la fosse septique,

— la présence d’humidité dans les murs entraînant l’apparition de moisissures sur leur surface,

— la mauvaise isolation du logement.

Lors d’une visite effectuée le 18 mai 2011 dans l’immeuble donné à bail par une technicienne sanitaire, l’agence régionale de santé Aquitaine, a effectué les constatations suivantes :

— l’installation électrique n’est pas conforme aux textes en vigueur et peut donc être dangereuse,

— la présence d’infiltrations d’eau de pluie dans le séjour en raison de tuiles cassées,

— l’absence d’aération haute et basse dans la cuisine et dans la salle de bains-WC,

— la présence d’une chaudière à gaz dans la cuisine constituant un risque d’intoxication compte tenu de l’absence de ventilation réglementaire et d’une évacuation non conforme des gaz viciés.

Désigné en qualité d’expert par ordonnance du tribunal administratif de Bordeaux en date du 22 juillet 2011, dans le cadre d’une procédure de péril imminent, Monsieur Y Z, architecte, a déposé le 28 juillet 2011 un rapport dont il résulte les éléments principaux suivants :

— dans sa partie la plus proche de l’habitation occupée par les locataires, le bâtiment à usage de hangar s’est effondré, des éléments de charpente et de la couverture sont suspendus au-dessus de la clôture séparative,

— la partie formant l’avant-toit du mur mitoyen de la maison contiguë, ainsi qu’une souche de cheminée, s’effondrent sur la couverture de la maison d’habitation,

— il existe des fissures importantes sur le mur arrière du bâtiment provenant certainement d’un glissement de terrain,

— à l’intérieur de l’habitation, l’installation électrique n’est pas conforme aux normes (il existe à proximité du compteur électrique un disjoncteur général mais pas de tableaux avec des disjoncteurs par zone), la production d’eau chaude est alimentée par une chaudière à gaz située dans la pièce principal avec des ventilations hautes et basses inexistantes.

L’expert a conclu qu’il y avait urgence à réaliser des travaux de mise en conformité gaz et électricité, et à définir un périmètre de protection rendant la zone du jardin inaccessible.

Un arrêté de péril imminent a été pris le 17 août 2011 par le maire de la commune de Pessac sur Dordogne, mettant en demeure le propriétaire de l’immeuble de réaliser dans un délai de 10 jours les travaux préconisés par l’expert.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la maison donnée à bail n’était pas décente, non en raison d’un mauvais entretien imputable au locataire comme affirmé en première instance, mais dès la conclusion du contrat, en raison de la non-conformité de l’installation électrique et du dispositif de chauffage de l’eau chaude sanitaire qui présentait pour les occupants un risque très important d’intoxication au monoxyde de carbone, ainsi que cela est souligné dans le courrier explicatif adressé le 22 novembre 2013 par l’agence régionale de santé au conseil de la locataire.

Par voie d’infirmation du jugement, il convient de prononcer la résiliation du bail aux torts de M. G-H à la date du 1^er septembre 2011.

Il y a lieu d’évaluer à 200 € par mois la réparation du préjudice de jouissance indéniable subi par la locataire, en raison du caractère non décent du logement.

Pour la période visée dans les écritures d’appel, soit du mois de décembre 2008 au mois de juillet 2011 inclus, il est donc dû par le bailleur la somme de 200 x 32 = 6.400 €.

Il convient en conséquence d’infirmer le jugement et de condamner Monsieur G-H à payer à M^me X la somme de 6.400 € à titre de dommages-intérêts.

2- Concernant les loyers:

Un commandement de payer a été délivré à la locataire par acte du 18 août 2011, pour un montant en principal de 4994,46 euros.

Toutefois, M^me X justifie avoir reçu le 6 juillet 2011 un avis à tiers détenteur de la part de la trésorerie de Castillon la Bataille pour recouvrement d’une somme de 16.892,05 euros due par le bailleur.

Par attestation délivrée par l’inspecteur des finances publiques le 24 septembre 2013 (pièce 19), Madame X démontre avoir versé entre le 11 juillet 2011 et le 7 octobre 2011 la somme de 1 050 € venant en déduction des loyers dus à Monsieur G-H.

La créance de loyers n’est donc que de 3 944,46 euros.

Il convient d’ordonner la compensation entre les créances réciproques, et de condamner en conséquence Monsieur G-H à payer à Madame X la somme de 2 455,54 euros à titre de dommages et intérêts.

Il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dès lors que Madame X bénéficie de l’aide juridictionnelle totale.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par défaut et en dernier ressort :

Infirme le jugement en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Dit que Monsieur G-H a manqué à son obligation de délivrer à Madame X un logement décent,

Prononce la résiliation du bail d’habitation aux torts de M. G-H à la date du 1^er septembre 2011,

Fixe à 6.400 € l’indemnisation du préjudice de jouissance subi par Madame X, à la charge de Monsieur G-H,

Dit que la créance de loyer de Monsieur G-H s’élève à la somme de 3.944,46 euros,

Ordonne la compensation entre les créances réciproques,

Condamne Monsieur G-H à payer à Madame X à la somme de 2.455,54 € à titre de dommages et intérêts,

Rejette le surplus des demandes,

Condamne Monsieur G-H aux dépens et dit qu’il sera fait application des dispositions relatives à l’aide juridictionnelle.

Le présent arrêt a été signé par Madame Brigitte ROUSSEL, président, et par Madame Véronique SAIGE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.