Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 13 JANVIER 2016

(n° , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 14/13968

Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Mai 2014 – Tribunal de Grande Instance de CRETEIL – RG n° 12/05519

APPELANTS

Monsieur Z X

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Madame B X D E

D le XXX à XXX

XXX

XXX

représentés par M^e Marie-Laure BONALDI, avocat au barreau de PARIS, toque : B0936

assistés de M^e Dominique GANTELME, avocat au barreau de PARIS, toque : D1450

INTIMÉ

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis XXX représenté par son syndic, la SARL DESRUE IMMOBILIER, XXX, ayant son siège social

XXX

XXX

représenté et assisté par M^e Marie-Annick PICARD-DUSSOUBS, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, toque : PC 58

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Décembre 2015, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Dominique DOS REIS, Président de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Dominique DOS REIS, Président de chambre

Madame Denise JAFFUEL, Conseiller

Madame B ROYER, Conseiller

Greffier lors des débats : Madame Emilie POMPON

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Dominique DOS REIS, Président et par Madame Emilie POMPON, Greffier présent lors du prononcé.

***

M. et M^me X sont propriétaires dans l’immeuble en copropriété sis XXX à Charenton-le-Pont (94) d’un appartement au 5^e étage depuis le 1^er avril 1982.

Lors d’une assemblée générale des copropriétaires du 8 avril 1999, la résolution suivante a été adoptée :

« Il est rappelé que l’ensemble des WC du 5^e étage et du rez-de-chaussée sont communs à tous les copropriétaires tant dans leur utilisation que dans leur réfection.

En conséquence, le ou les WC occupés à titre privatif doivent être restitués. M. X propose de prendre la jouissance exclusive du WC commun situé à droite en sortant de l’escalier, 1^re porte à droite attenant à son lot, moyennant la prise en charge de tous les frais d’entretien afférents à ce WC. M. X s’engage à assurer cette partie. Ce droit de jouissance disparaîtra à la vente de ses lots ou sur décision contraire de l’assemblée ».

L’assemblée générale du 12 avril 2012 a décidé par une résolution n° 16 votée à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 de ne pas reconduire la jouissance des WC accordée en avril 1999 et, par une résolution n° 17 votée à la même majorité, de :

— vendre à M. et M^me Y, moyennant le prix de 45.580 €, une portion de couloir et les deux WC communs situés au 5^e étage, incluant celui dont la jouissance était précédemment accordée à M. et M^me X,

— raccorder l’appartement de M. et M^me X à la colonne descendante à laquelle sont reliés les deux WC vendus (ce dernier point n’était pas inscrit à l’ordre du jour).

XXX, 20 et 21 votées à la même majorité ont pour objet le modificatif du règlement de copropriété correspondant à ces aliénations et l’autorisation de réunion des lots appartenant à M. et M^me Y.

C’est dans ces conditions que, suivant acte du 14 juin 2012, M. et M^me X ont assigné le syndicat des copropriétaires du XXX à Charenton-le-Pont à l’effet de voir annuler les résolutions contestées.

M. et M^me Y sont intervenus volontairement à l’instance.

Par jugement du 27 mai 2014, le tribunal de grande instance de Créteil a :

— donné acte à M. et M^me Y de leur intervention volontaire,

— débouté M. et M^me X de leurs demandes,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— condamné M. et M^me X à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.

M. et M^me X ont relevé appel de ce jugement dont ils poursuivent l’infirmation, demandant à la Cour, par dernières conclusions signifiées le 17 septembre 2015, de :

' au visa des articles 11, 26 et 42 de la loi du 10 juillet 1965 9 et 13 du décret du 17 mars 1967, 2258 et 2261 du code civil,

— annuler les résolutions 16, 17, 19 et 21 de l’assemblée générale des copropriétaires du 12 avril 2012 comme ne pouvant être votées qu’à l’unanimité, en raison de l’atteinte à la jouissance des parties privatives et au règlement de copropriété,

— annuler la résolution n° 17 au motif qu’elle constitue une rupture d’égalité entre les copropriétaires dans la jouissance des parties communes sans contrepartie pour eux, en violation des articles 1382 du code civil et 9 de la loi du 10 juillet 1965,

— annuler la résolution n° 17 faute d’inscription de tous ses points à l’ordre du jour en violation des articles 9 et 13 du décret du 17 mars 1967,

— annuler la résolution n° 17 au motif qu’elle comporte deux objets distincts en violation de l’article 13 du décret du 17 mars 1967,

— statuer sur la prescription trentenaire acquisitive des WC utilisés par eux depuis plus de trente ans de façon privative en raison de leur possession paisible, continue et de bonne foi depuis le 1^er avril 1982, date de leur acquisition,

— dire qu’en application des dispositions des articles 2258 et 2261 du code civil, ils sont ainsi devenus propriétaires de la partie commune que constitue le WC face à leur appartement du 5^e étage à droite,

— dire, à tout le moins, qu’ils ont acquis un droit de jouissance privative sur ce WC qu’ils utilisent de façon exclusive depuis plus de trente ans,

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes et le condamner au paiement des sommes respectives de 5.000 € état descriptif de division e 4.500 € au titre de leurs frais irrépétibles de première instance et d’appel au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens,

— dire qu’ils seront dispensés de toute participation aux frais de procédure par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires du XXX à Charenton-le-Pont prie la Cour, par dernières conclusions signifiées le 3 octobre 2015, de :

— confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,

— déclarer M. et M^me X irrecevables à invoquer les prescriptions acquisitives tenant à la possession (articles 2255 et 2261 du code civil) ou à la propriété (article 2272 du code civil) du WC litigieux dans la mesure où ils ne sont ni possesseurs ni propriétaires de ce bien, mais qu’ils bénéficient d’un simple droit de jouissance exclusif temporaire et révocable à tout moment consenti par le syndicat des copropriétaires lors de son assemblée du 8 avril 1999, s’agissant d’un droit personnel conséquence d’un mode légal de démembrement du droit de propriété, et non d’un abandon de cette propriété,

— dire que les résolutions 16 à 26 de l’assemblée générale des copropriétaires du 12 avril 2012 n’encourent pas l’annulation ni pour défaut de majorité ni pour infraction à la prescription acquisitive dont les M. et M^me X croient pouvoir bénéficier,

— dire que l’engagement de principe de la copropriété à prendre en charge les travaux de raccordement du WC broyeur du lot 17 de M. et M^me X ne constitue pas une résolution mais un point d’information qui n’a pas été soumis au vote de l’assemblée générale et n’a donc aucune portée juridique,

— débouter M. et M^me X de toutes leurs prétentions,

— dire que le droit de jouissance exclusif sur le WC partie commune qui a été attribué à M. et M^me X par l’assemblée générale du 8 avril 1999 à la majorité simple de l’article 24 ne constitue pas un droit réel mais, comme expressément mentionné, un droit personnel temporaire et précaire, dont d’ailleurs ils ont perdu l’usage pour 'avoir transformé ledit WC sans aucune autorisation en placard/débarras après obstruction de la cuvette,

— dire que ce droit pouvait parfaitement ne pas être reconduit par l’assemblée générale, a fortiori à la majorité de l’article 26, alors que cette révocation ne fait que revenir à l’état initial du WC tel que prévu par le règlement de copropriété et n’atteint pas la destination ni les modalités de jouissance de M. et M^me X dans leurs parties privatives,

— dire que seul un droit réel se prescrit par usucapion, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, et qu’en tout état de cause, l’autorisation personnelle et temporaire de jouissance exclusive du WC commun date de 1999, d’où une prescription qui s’éteindrait en 2029,

— dire que la vente des WC aux époux Y pouvait être votée à la majorité de l’article 26 vu que la conservation de ce WC n’est pas nécessaire au respect de la destination de l’immeuble, d’une part, parce qu’existaient 3 WC communs desservant le 5^e étage, escalier A, et que l’un d’eux restera donc en fonction, et, de fait, à l’usage de M. et M^me X puisque le copropriétaire de l’appartement tiers dispose de ses propres installations sanitaires privatives raccordées dans les règles de l’art aux eaux usées de l’immeuble, d’autre part, parce que M. et M^me X ont eux-mêmes procédé à la disparition de leur droit de jouissance en transformant le WC commun en débarras pour leur convenance personnelle,

— dire que le raccordement de leur WC sani-broyeur privatif sur la canalisation commune des eaux vannes a été envisagée par l’assemblée dans l’intérêt exclusif des époux X alors qu’il s’agissait de la satisfaction de leur revendication écrite soumise tardivement à l’assemblée, consécutive à l’adoption d’une résolution normalement prévue à l’ordre du jour, et que cette décision améliorait leur sort initial et leur équipement privatif,

— retenir, comme les premiers juges, que le syndicat, sur ce point, a émis un engagement de principe qui ne constitue pas un vote, sachant qu’à titre subsidiaire, pour le cas où la Cour considérerait qu’il s’agit d’une résolution, il s’en remet à justice s’agissant d’une décision prise dans l’intérêt exclusif de M. et M^me X et d’une proposition que la copropriété n’a jamais retirée,

— maintenir les condamnations prononcées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,

— condamner M. et M^me X à lui payer la somme de 4.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.

CECI ETANT EXPOSE, LA COUR

Sur la prescription acquisitive des WC

En droit, pour pouvoir prescrire, il faut une possession continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque et exercée à titre de propriétaire ; les actes de pure faculté et ceux de simple tolérance ne peuvent fonder une prescription acquisitive ;

M. et M^me X qui ont été autorisés par une assemblée générale des copropriétaires du 8 avril 1999 à prendre la jouissance exclusive du WC commun situé à droite en sortant de l’escalier, 1^re porte à droite attenant à leur lot moyennant la prise en charge de tous les frais d’entretien afférents à ce WC ne peuvent donc prétendre avoir usucapé la jouissance exclusive ou la propriété de ces WC alors que la résolution correspondante prévoyait que le droit de jouissance ainsi octroyé disparaîtrait à la vente des lots de M. et M^me X ou sur décision contraire de l’assemblée, de sorte que la possession qu’ils ont exercée, résultant d’une simple tolérance, n’a été ni publique ni dépourvue d’équivoque ni continue pendant trente ans ni exercée à titre de propriétaire, de sorte qu’ils ne sont pas fondés à revendiquer quelque usucapion que ce soit sur ces WC, soit en popriété soit en jouissance exclusive ;

Le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu’il a débouté M. et M^me X de leurs demandes tendant à voir dire qu’en application des dispositions des articles 2258 et 2261 du code civil, ils sont devenus propriétaires de la partie commune que constitue le WC face à leur appartement du 5^e étage à droite,qu’à tout le moins, ils ont acquis un droit de jouissance privative sur ce WC qu’ils utilisent de façon exclusive depuis plus de trente ans ;

Sur les résolutions contestées

Suivant l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, « sont adoptées à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux-tiers des voix les décisions concernant les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25d ['…..] ; l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété ; elle ne peut, sauf à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble » ;

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que l’aliénation de deux des trois WC communs équipant le 5^e étage de l’immeuble pouvait être valablement votée à la majorité de l’article 26, qu’en effet, le maintien de ces trois WC n’est pas nécessaire au maintien de la destination de l’immeuble ni au respect des modalités de jouissance des parties privatives de M. et M^me X, dès lors que le lot de ces derniers comme un appartement tiers sont actuellement desservis par des WC sani-broyeurs raccordés aux descentes d’eaux usées de l’immeuble ;

Or, il est constant et non contesté que le 5^e étage de l’immeuble n’est équipé que de deux descentes d’eaux vannes auxquelles sont raccordés les trois WC communs desservant les lots du 5^e étage, non équipés d’origine de WC intérieurs ; de ce fait, le maintien desdits WC communs est indispensable au respect des modalités de jouissance des lots du 5^e étage, dans la mesure où :

— le maintien d’un seul WC serait insuffisant pour assurer la desserte des lots n° 16, 18, 21, 17, situés au 5^e étage, soit deux appartements de deux pièces et deux chambres de service,

— il est indifférent que deux des appartements situés au 5^e étage, dont celui de M. et M^me X, soient équipés de WC sani-broyeurs privatifs, ces aménagements n’étant pas prévus par le règlement de copropriété et ne respectant pas, au demeurant, le Règlement sanitaire de la Ville de Paris qui interdit le raccordement de tels dispositifs aux descentes d’eaux usées, de sorte que la copropriété, le syndic où les services d’hygiène peuvent en exiger à tout moment la suppression,

— il importe peu que le WC n° 2 dont la jouissance temporaire avait été concédée à M. et M^me X ait été neutralisé et utilisé depuis 1999 comme débarras, alors que sa remise en état peut être demandée à tout moment à la copropriété, en tant qu’équipement sanitaire indispensable aux modalités de jouissance des lots privatifs du 5^e étage et au maintien de la destination de l’immeuble ;

En conséquence, l’aliénation de deux des trois WC communs du 5^e étage requiert un vote à l’unanimité des copropriétaires en ce que cette aliénation porte atteinte à la fois à la destination de l’immeuble et aux modalités de jouissance des parties privatives des lots du 5^e étage ; de ce fait, le jugement querellé étant infirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation présentée par M. et M^me X, la Cour, statuant à nouveau, annulera les résolutions n° 16, 17, 19 et 21 de l’assemblée générale des copropriétaires du 12 avril 2012 ;

Le jugement sera également infirmé en ce qu’il a condamné M. et M^me X au paiement d’une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens et les a déboutés de leurs demandes sur le fondement de l’article précité ;

Statuant à nouveau, la Cour condamnera le syndicat des copropriétaires à payer à M. et M^me X les sommes respectives de 4.000 € et de 3.000 € au titre de leurs frais irrépétibles de première instance et d’appel ;

M. et M^me X seront dispensés de toute participation aux frais de procédure par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. et M^me X de leurs demandes tendant à voir dire qu’en application des dispositions des articles 2258 et 2261 du code civil, ils sont devenus propriétaires de la partie commune que constitue le WC face à leur appartement du 5^e étage à droite,qu’à tout le moins, ils ont acquis un droit de jouissance privative sur ce WC qu’ils utilisent de façon exclusive depuis plus de trente ans,

L’infirme pour le surplus,

Statuant à nouveau,

XXX, 17, 19 et 21 de l’assemblée générale des copropriétaires du 12 avril 2012,

Condamne le syndicat des copropriétaires du XXX à Charenton-le-Pont à payer à M. et M^me X les sommes respectives de 4.000 € et de 3.000 € au titre de leurs frais irrépétibles de première instance et d’appel, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Dispense M. et M^me X de toute participation aux frais de procédure par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Rejette toute autre demande,

Condamne le syndicat des copropriétaires du XXX à Charenton-le-Pont aux dépens de première instance et d’appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,