RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° /17 DU 29 JUIN 2017

Numéro d’inscription au répertoire général : 15/02579

Décision déférée à la Cour : jugement du Tribunal d’Instance de NANCY, R.G.n° 11-14-000238, en date du 5 mai 2015,

APPELANTS :

Monsieur D Y

né le XXX à XXX

Madame K-L Y

née le XXX à XXX

les parties appelantes représentées par M^e Pascal BERNARD de la SCP SCP D’AVOCATS PASCAL BERNARD NICOLETTA TONTI, avocat au barreau de NANCY

INTIMÉS :

Monsieur F X né le XXX à XXX

représenté par M^e Claude BOURGAUX, avocat au barreau de NANCY

Madame H X

née le XXX à XXX – XXX

représentée par M^e Claude BOURGAUX, avocat au barreau de NANCY

SARL CABINET B, prise en la personne de son représentant légal pour ce domicilié XXX – XXX et des Sociétés de Nancy sous le XXX

représentée par M^e Georges DAL MOLIN, avocat au barreau de NANCY

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 27 Avril 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Sylvette CLAUDE-MIZRAHI, Président de Chambre, chargée du rapport et Madame Sandrine GUIOT-MLYNARCZYK, Conseiller,

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Sylvette CLAUDE-MIZRAHI, Président de chambre,

Madame Sandrine GUIOT-MLYNARCZYK, Conseiller,

Monsieur Yannick BRISQUET Conseiller

Greffier, lors des débats : Monsieur I J;

A l’issue des débats, le Président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 22 Juin 2017 puis à cette le délibéré a été prorogé au 29 juin 2017 , en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 29 Juin 2017, par Monsieur I J, Greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Madame Sylvette CLAUDE-MIZRAHI, Président de chambre, et par Monsieur I J, greffier ;

Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

Exposé du litige :

Suivant acte sous seing privé en date du 19 septembre 2012, M D Y et M^me K-L Y, représentés par la Sarl Cabinet B, ont donné en location à M. F X et M^me H X un appartement situé au XXX des Verriers, XXX à Nancy.

Par acte d’huissier en date du 9 janvier 2014, M. et M^me X ont fait assigner M. et M^me Y d’une part, et la Sarl Cabinet B d’autre part, devant le tribunal d’instance de Nancy aux fins de voir prononcer l’annulation pour dol du contrat de bail et les entendre condamner in solidum à leur payer la somme de 38 150 euros à titre de dommages et intérêts ainsi qu’une indemnité de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par conclusions ultérieures, ils ont sollicité en outre l’annulation du contrat de mandat conclu avec la Sarl Cabinet B et réduit leur demande de dommages intérêts à la somme de 36 840 euros.

M. et M^me Y ont conclu au rejet des demandes formées par M. et M^me X et subsidiairement sollicité la condamnation de la Sarl Cabinet B à les garantir de toutes condamnations prononcées à leur encontre au profit de M. et M^me X, à titre plus subsidiaire qu’il soit sursis à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise concernant les dysfonctionnements du système de chauffage et de ventilation.

La Sarl Cabinet B a conclu au rejet des demandes dirigées à son encontre et sollicité la condamnation des demandeurs à lui verser une somme de 1500 euros du chef des frais irrépétibles.

Par jugement en date du 5 mai 2015, le tribunal a :

— rejeté la demande de sursis à statuer, la mesure d’expertise ordonnée le 31 juillet 2012 aux fins d’établir l’origine des défauts du système de chauffage n’étant pas opposable à M. et M^me X et étant sans incidence sur la procédure en cours

— déclaré irrecevables, pour défaut de qualité à agir, M. et M^me X en leur demande d’annulation du mandat de gestion liant M. et M^me Y et la Sarl Cabinet B, auquel ils ne sont pas parties

— prononcé la nullité du contrat de bail conclu entre M. et M^me X et M. et M^me Y

— condamné in solidum M. et M^me Y et la Sarl Cabinet B à verser à M. et M^me X la somme de 25 720 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du jugement

— rejeté les plus amples demandes de dommages et intérêts ainsi que l’appel en garantie formé par M. et M^me Y contre la Sarl B

— condamné M. et M^me Y à verser à la Sarl Cabinet B la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et condamné les défendeurs in solidum aux dépens.

Pour prononcer l’annulation du contrat de bail pour dol, le tribunal a relevé que l’état des lieux de sortie des anciens locataires réalisé par le Cabinet B le 17 août 2012 mentionnait des problèmes d’isolation et d’appel d’air dans la cuisine, problèmes qui avaient été signalés dès le mois de janvier 2012 ; que par ailleurs, une mesure d’expertise judiciaire a été ordonnée le 31 juillet 2012 afin de déterminer si l’installation de chauffage était correctement dimensionnée ; que tant les bailleurs que leur mandataire, qui avaient ainsi parfaitement connaissance des dysfonctionnements, non seulement ne les ont pas signalés aux demandeurs lors de la conclusion du bail, mais qu’au surplus, en produisant deux diagnostics de performance énergétique dont le plus ancien, datant d’octobre 2009, classait l’appartement en catégorie D et le plus récent, du 25 juillet 2012, le classait en catégorie C, ils ont usé de manoeuvres dolosives destinées à tromper M. et M^me X et les inciter à signer le bail.

Pour rejeter l’appel en garantie formé par M. et M^me Y contre la Sarl B, le tribunal a énoncé qu’aucun élément ne démontre que cette dernière aurait manqué à ses obligations vis-à-vis de ses mandants, en agissant au delà du mandat qui lui a été confié.

Suivant déclaration reçue le 18 septembre 2015, M. et M^me Y ont régulièrement relevé appel de ce jugement, de même que la Sarl Cabinet B le 30 septembre 2015.

La jonction des deux procédures a été ordonnée.

M. et M^me Y ont conclu à l’infirmation du jugement entrepris. Ils ont demandé à la cour, à titre principal :

— de constater que M. et M^me X, qui ont quitté les lieux le 18 avril 2016, ne rapportent

pas la preuve d’un vice caché de l’appartement

— constater qu’ils n’ont jamais sollicité personnellement la réalisation d’un quelconque

diagnostic de performance énergétique et que les deux diagnostic de performance énergétique produits aux débats ont été réalisés, pour le premier à la demande de la société Foncia Solonim et pour le second, à la demande de la Sarl Cabinet B

— constater que la comparaison des deux diagnostics de performance produits par l’agence

B avec celui réalisé par EDF à la demande des époux X, qui retient une consommation énergétique moins importante, démontre qu’ils n’ont pas subi de dol

— constater que l’appartement répond parfaitement aux normes d’isolation en vigueur au moment de sa construction

— constater que la comparaison des différentes consommations estimées dans les trois

diagnostics de performance avec la consommation réelle de gaz de M. et M^me X sur la période de location démontre qu’ils ont réalisé des économies de chauffage puisque leur consommation est inférieure à celle mentionnée dans les trois diagnostics de performance produits aux débats

— constater que l’expert a indiqué que lors de son premier constat en février 2014, la température de l’eau de la chaudière était réglée à 51° alors qu’il aurait fallu qu’elle soit réglée à 75° voire 80° pour chauffer correctement l’appartement

— débouter M. et M^me X de leur demande en annulation du bail

— en conséquence, les condamner à leur rembourser les sommes versées au titre de l’exécution

provisoire et dire qu’ils doivent s’acquitter de leurs loyers et charges aux conditions du bail

— les condamner aux dépens et au paiement d’une indemnité de 3500 euros en application de

l’article 700 du code de procédure civile,

à titre subsidiaire,

— de constater qu’ils avaient donné mandat de gestion de leur appartement à l’agence B

qui disposait de toutes les informations nécessaires et avait récupéré le dossier de

gestion auprès de Foncia Solonim

— dire qu’en cas d’annulation du bail et leur condamnation à verser à M. et M^me X une

quelconque somme, elle sera condamnée à les garantir en totalité de toutes condamnations en principal, intérêts, dommages intérêts et frais

— condamner la Sarl Cabinet B à leur verser une somme de 3500 euros en application

de l’article 700 du code de procédure civile

à titre infiniment subsidiaire :

— de constater que dès réception de l’assignation devant le tribunal d’instance, ils ont par lettre officielle de leur conseil en date du 20 février 2014, invité M. et M^me X à quitter les lieux sans respecter le délai de préavis

— constater que M. et M^me X ont refusé cette proposition et accepté de subir le préjudice

dont ils sollicitent aujourd’hui indemnisation

— par conséquent, et même si le bail devait être annulé, débouter M. et M^me X de leur

demande visant à voir fixer une indemnité d’occupation inférieure au montant du loyer

— constater en outre que M. et M^me X se sont maintenus dans l’appartement au delà du

31 décembre 2013, date à laquelle le tribunal a fixé une indemnité d’occupation inférieure de 600 euros au montant du loyer

— dire qu’à compter de cette date, M. et M^me X devaient régler une indemnité

d’occupation égale au montant du loyer et qu’ils restent devoir pour la période considérée au titre des loyers et charges la somme de 7039,99 euros

— les condamner à leur payer ladite somme

— dire que si annulation du bail il y a, la diminution de l’indemnité d’occupation sera égale

à la surconsommation de chauffage de M. et M^me X et non de 600 euros au vu des éléments développés supra

— débouter M. et M^me X de leur demande au titre des frais de déménagement qui ne sont

pas liés à l’annulation du bail

— débouter M. et M^me X de l’ensemble de leurs demandes de dommages intérêts

supplémentaires

— condamner M. et M^me X aux dépens et au paiement d’une somme de 3500 euros en

application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les appelants qui indiquent que M. et M^me X ont donné congé et quitté l’appartement le 18 avril 2016, ont conclu au rejet de la demande de M. et M^me X tendant à l’annulation du contrat de bail pour dol, la preuve n’étant pas rapportée d’un vice caché affectant l’appartement donné à bail, alors qu’il résulte du rapport d’expertise déposé par M. Z, judiciairement commis, que l’installation est conforme aux exigences connues lors de la réalisation des travaux mais incorrectement réglée. Ils ajoutent qu’eux-mêmes n’ont jamais pris l’initiative d’un diagnostic de performance énergétique, les deux diagnostics produits aux débats ayant été réalisés, pour le premier à la demande la société Solodim et pour le second à la demande de la Sarl Cabinet B et que la comparaison des deux diagnostics de performance énergétiques produits par l’agence B avec celui réalisé par EDF à la demande de M. et M^me X démontre qu’ils n’ont pas état victimes de tromperie.

A titre infiniment subsidiaire, ils concluent au rejet de la demande de M. et M^me X tendant à voir fixer une indemnité d’occupation inférieure au montant du loyer. Ils exposent que de 2012 à

2015, les hivers sur Nancy n’ont pas été rigoureux au vu des relevés de température mensuels produits aux débats ; que dès la réception de l’assignation devant le tribunal d’instance, ils ont invité M. et M^me X à quitter les lieux sans leur imposer un quelconque délai de préavis en leur indiquant que leur préjudice serait fixé par le tribunal ; qu’or, M. et M^me X ont refusé cette proposition, acceptant ainsi de subir le préjudice dont ils demandent aujourd’hui indemnisation. Ils font également valoir que M. et M^me X se sont maintenus dans l’appartement au-delà du 31 décembre 2013 et qu’à compter de cette date, ils doivent régler une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, soit la somme de 7039,99 euros au titre des loyers et charges pour cette période. Ils ajoutent que si annulation du bail il y a, la diminution de l’indemnité d’occupation sera égale à la surconsommation électrique des locataires et non à 600 euros. Ils concluent enfin au rejet de la demande de M. et M^me X tendant à la prise en charge de leurs frais de déménagement qui ne sont pas liés à l’annulation du bail ainsi qu’au rejet de leurs demandes en dommages et intérêts supplémentaires, sollicitant en tout état de cause, leur condamnation aux dépens et au paiement d’une indemnité de 3500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et M^me Y, qui font valoir qu’ils n’ont jamais contesté l’existence d’un problème de chauffage, même s’ils ne pouvaient l’affirmer en l’absence de toute expertise, prétendent qu’après dénonciation par les anciens locataires du dysfonctionnement de l’installation de chauffage, ils ont transmis au Cabinet B toutes les informations dont ils disposaient, de sorte que celui-ci était à même d’en informer les futurs locataires ; que s’il s’en est abstenu, ce n’est pas sur leur ordre de sorte qu’aucune faute ne peut leur être reprochée.

Ils affirment que le second diagnostic effectué le 25 juillet 2012, qui classait l’appartement en catégorie C, l’a été sur initiative de la Sarl Cabinet B, sans leur consultation préalable, et alors que le premier diagnostic réalisé le 20 octobre 2009 et qui classait l’appartement en catégorie D était toujours valable ; que s’ils avaient été informés de l’existence de ces deux diagnostics de performance énergétique qui concluaient de manière différente, ils les auraient produits lors de la conclusion du bail ; qu’en tout état de cause, le diagnostic thermique effectué par EDF à la demande de M. et M^me X le 26 novembre 2013 classe également l’appartement en catégorie C.

Les appelants prétendent qu’il existe toujours un doute quant à un problème d’isolation ou de chauffage, les dysfonctionnements de la chaudière dénoncés par M^me X n’ayant pas été constatés par l’expert lequel a en revanche, observé que le branchement du sèche linge et du lave linge dans la même pièce que la chaudière pouvait entraîner un tel dysfonctionnement ; que pour autant, les locataires ne justifient pas avoir enlevé ces appareils alors qu’il existe une buanderie équipée d’un système de ventilation.

Ils soulignent que les époux X n’ont jamais produit aux débats leurs factures de gaz pour la période de location afin de permettre aux différents intervenants de vérifier s’ils ont subi une sur-consommation de gaz, et observent enfin, que les intimés ne produisent aucune facture concernant les frais de déménagement qu’ils réclament mais de simples devis et qu’en tout état de cause, seuls peuvent être mis à leur charge les frais de déménagement de l’appartement loué vers leur nouvel appartement dans la région de Nancy.

M. et M^me X ont conclu à la confirmation du jugement entrepris et à la condamnation in solidum de M. et M^me Y et de la société Cabinet B à leur verser la somme de 44 177 euros à titre de dommages et intérêts, à parfaire par la prise en compte de l’indemnité d’occupation qui sera effectivement due jusqu’au prononcé de l’arrêt à intervenir, ainsi que la somme de 5000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens de première instance et d’appel.

Ils font valoir que tant l’agence que les bailleurs leur ont dissimulé que l’appartement se trouvait affecté d’un vice affectant son isolation et compromettant la possibilité de le chauffer normalement, ce que confirment tant les pièces versées en première instance que celles produites en appel, s’agissant de témoignages et de la délibération de l’assemblée générale de la copropriété qui autorise le syndic à engager une procédure judiciaire à l’encontre des constructeurs afin d’obtenir réparation du défaut d’isolation et des malfaçons affectant les fenêtres.

Ils ajoutent que le diagnostic de performance énergétique qui leur a été remis à la signature du bail ne correspond pas à celui qui avait été remis aux précédents locataires, classant l’appartement en catégorie D ; que l’état d’entrée dans les lieux ne laissait aucunement augurer des problèmes d’isolation ; qu’ils ont été victime d’un dol au sens des dispositions de l’article 1116 du code civil, leur action étant également fondée sur les articles 1719 et 1721 du même code qui impose aux bailleurs d’assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du bail et de les garantir contre les vices ou défauts cachés qui en empêchent l’usage, étant précisé que l’isolation de l’appartement faisait partie des qualités intrinsèques qu’ils pouvaient escompter au regard, en outre, du montant élevé du loyer.

M. et M^me X qui indiquent que leur action est également fondée sur le manquement des bailleurs à leur obligation d’assurer aux locataires une jouissance paisible des lieux loués, contestant l’allégation selon laquelle ils n’auraient pas effectué un réglage approprié de la chaudière. Ils prétendent à cet égard, que la chaudière s’arrêtait et se mettait en sécurité, ce qui les contraignait à ne pas augmenter le thermostat de façon trop importante, ces dysfonctionnements ayant été dénoncés par la société Solorec lors de ses nombreuses interventions.

Ils soutiennent que la responsabilité de l’agence immobilière B est également engagée ; qu’en sa qualité de représentante des époux Y, elle ne peut être considérée comme un tiers ; qu’elle leur a présenté l’appartement en leur facturant des honoraires d’intervention pour un montant de 1100 euros.

Ils évaluent leur préjudice aux sommes de 2410 euros correspondant au dépôt de garantie réglé lors de l’entrée dans les lieux et aux honoraires d’agence, 2580 euros correspondant aux frais d’aménagement qu’ils ont exposés, 7110 euros au titre des frais de déménagement, 2800 euros au titre de la surconsommation d’énergie telle qu’évaluée par EDF pour 4 hivers, 877 euros au titre des frais d’équipement de l’appartement d’une alarme arrêtés à décembre 2015, outre la somme de 5000 euros à titre de dommages intérêts pour résistance abusive et l’indemnisation de leur trouble de jouissance en diminuant de 600 euros par mois l’indemnité d’occupation qu’ils doivent pour l’occupation du logement depuis octobre 2012 jusqu’au jour du prononcé de l’arrêt à intervenir.

Ils ajoutent qu’indépendamment de l’absence normale d’isolation et de possibilité de chauffage dans des conditions acceptables, le fait de leur imposer des réunions d’expertise répétées réunissant dans les lieux loués 15 à 25 personnes durant plusieurs heures, est constitutif d’un trouble manifestement anormal.

La Sarl Cabinet B a conclu à l’infirmation du jguement, au rejet des demandes formées par M. et M^me X et à leur condamnation à lui verser 3500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au rejet de la demande en garantie formée à son encontre par M. et M^me Y et à leur condamnation à lui payer la somme de 3500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La Sarl Cabinet B fait valoir que M. et M^me Y qui lui ont confié un mandat de gérance en avril 2012, ne lui ont fourni aucune information particulière quant à un défaut d’isolation thermique des locaux, alors donnés à bail à M. et M^me A ; que les courriers dont ils font état ne démontrent en rien qu’elle connaissait le problème de chauffage ; qu’elle n’a donc pas pu dissimuler d’information alors au surplus qu’elle a fait diligenter, conformément à la loi, un diagnostic de performance énergétique préalablement à la mise en location des locaux qui a classé l’appartement en catégorie C. Elle conteste avoir fait établir un diagnostic erroné afin de surclasser le bien loué et fait observer que le diagnostic établi en 2009 est inexact car le diagnostiqueur s’est trompé de matériaux concernant les murs extérieurs,. Elle ajoute qu’en tout état de cause, conformément à l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire ne peut se prévaloir contre le propriétaire du diagnostic énergétique qui n’a qu’une valeur informative.

La Sarl B souligne que l’état des lieux d’entrée qu’elle a dressé contradictoirement le 18 octobre 2012 comporte des remarques relatives à l’isolation de la fenêtre de la chambre 1 et un réglage à revoir concernant la fenêtre de la chambre 2, que les remarques faites sur l’état des lieux de sortie des précédents locataires ne peuvent être interprétées comme la preuve qu’elle avait connaissance des problèmes d’isolation thermique dans la mesure où il ne s’agissait que de problème de fermeture de fenêtres.

Elle maintient qu’il n’est pas démontré que l’appartement litigieux était affecté d’un vice suffisamment grave pouvant justifier l’annulation du bail,, et alors que l’expertise judiciaire, qui doit préciser l’origine des désordres, est toujours en cours.

Sur la demande principale de M. et M^me X, elle fait valoir que la preuve n’est pas rapportée que l’appartement était affecté d’un vice, en l’espèce un défaut d’isolation thermique suffisamment grave pour jsutifier l’annulation du bail alors qu’ils n’ont pas donné congé et occupent le logement depuis septembre 2012 de même qu’elle conteste ne pas les avoir informés de ce défaut, préalablement à la signature du bail, dans l’intention de les tromper. Elle prétend qu’il ressort de l’expertise de M. Z déposée le juin 2014 que l’appartement est conforme aux prescriptions de la réglementation thermique RT 2000 même si l’isolation est médiocre au niveau du sol, au dessus des balcons de l’étage inférieur et des murs des chiens assis ; que l’installation de chauffage, chaudière et radiateurs est correctement dimensionnée ; qu’il n’y a pas insuffisance de chauffage mais que pour produire ses effets, l’installation doit être réglée et entretenue régulièrement, ce qui relève des obligations incombant au locataire.

Motifs de la décision :

Vu les conclusions déposées le 22 août 2016 par M. et M^me Y, le 20 octobre 2016 par M. et M^me X et le 28 septembre 2016 par la Sarl cabinet B, auxquelles la cour se réfère expressément pour un ample exposé de leurs prétentions et moyens ;

Vu l’ordonnance de clôture prononcée le 23 novembre 2016 ;

Attendu en premier lieu, qu’en l’absence d’appel incident sur ce point, le jugement sera confirmé en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande de M. et M^me X tendant à l’annulation du mandat de gestion confié par M. et M^me Y à la Sarl Cabinet B, auquel ils ne sont pas parties ;

Qu’il convient par ailleurs de prendre acte que M. et M^me X ont quitté les lieux le 18 avril 2016 ;

Sur la demande de M. et M^me X tendant à l’annulation du contrat de bail :

Attendu que le dol, sur lequel M. et M^me X fondent leur demande, qui se définit comme toute manoeuvre, mensonge, ou dissimulation intentionnelle par l’un des cocontractants d’une information qu’il sait déterminante pour l’autre partie, afin de surprendre son consentement et l’amener à contracter, est susceptible, suivant l’article 1116 du code civil dans sa redaction antérieure à celle issue de l’ordonnance 2016-131du 10 février 2016, d’entraîner la nullité de la convention si les manoeuvres sont telles qu’il est évident que sans elles, l’autre partie n’aurait pas contracté ' le dol pouvant être constitué par le silence volontairement gardé par l’un ou des cocontractants sur l’une des données essentielles du contrat ;

Attendu qu’il résulte des pièces produites aux débats que M. et M^me Y ont donné à bail à M. et

M^me Y un appartement situé au XXX des Verriers, XXX à Nancy, d’une surface habitable de 172,64 m², moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1310 euros majoré d’une provision pour charges mensuelle de 182 euros ;

Attendu en premier lieu, que M. et M^me X ne peuvent faire grief aux bailleurs de leur avoir caché le défaut d’isolation des fenêtres qu’ils ne pouvaient ignorer dans la mesure où l’état de sortie des lieux des anciens locataires, M. et M^me A, établi le 17 août 2012, fait état, dans le séjour et la chambre 2 d’un problème de fermeture des baies vitrées, et d’un défaut d’isolation des fenêtres de la chambre 1 et de la cuisine ; qu’il sera en effet relevé que l’état des lieux dressé lorsqu’ils ont pris possession de l’appartement, le 18 octobre 2012, porte la mention que l’isolation des fenêtres des chambres 1 et 2 est à revoir, de même que la fermeture de la baie vitrée donnant sur la terrasse ; que le seul fait d’avoir omis de signaler l’appel d’air dans la cuisine ne peut caractériser une volonté de tromperie de la part des bailleurs ;

Que M. et M^me X ne sont pas davantage fondés à soutenir qu’en leur remettant un diagnostic de performance énergénique classant l’appartement en catégorie C alors que le diagnostic de performance annexé au contrat de bail des anciens locataires, M. et M^me A, conclu le 20 octobre 2009, classait le logement en catégorie D, M. et M^me Y les ont volontairement trompés quant à la qualité de l’isolation et de l’installation de chauffage, alors qu’ils produisent un rapport de visite et de préconisation établi le 26 novembre 2013 par EDF – Diagnostic Habitat Bleu Cie, concernant le logement litigieux, XXX à Nancy, en catégorie C ; qu’il sera en outre rappelé que conformément aux dispositions de l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, le diagnostic de performance énergétique n’a qu’une valeur informative et que les locataires ne peuvent se prévaloir contre les bailleurs des informations qui y sont continues ;

Attendu en revanche, qu’il résulte des pièces du dossier que dès le mois de février 2012, à l’occasion d’opérations d’expertise diligentées par M. C, désigné en référé dans le cadre de désordres affectant les fermetures, M. et M^me A ont fait part des difficultés rencontrées pour chauffer l’appartement ; que par assignation en date du 20 juin 2012, M. et M^me Y ont saisi le juge des référés aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise et que par ordonnance du 31 juillet 2012, le juge des référés a désigné M. Z en qualité d’expert avec mission de réaliser un diagnostic thermique de l’appartement, dire s’il est conforme aux norms d’isolation mentionnées par le constructeur, dire si l’installation de chauffage est correctement dimensionnée et s’il existe une insuffisance de chauffage ;

Attendu qu’en ne révélant pas à M. et M^me X, en leur qualité futurs locataires, l’existence d’une expertise judiciaire, qu’ils avaient eux-mêmes initiée quelques semaines auparavant en raison des doléances des anciens occupants concernant l’insuffisance de chauffage, M. et M^me Y ont fait preuve de reticence dolosive, dans le but d’amener les intimés à souscrire le contrat de bail, alors qu’il est évident que ceux-ci n’auraient pas contracté s’ils en avaient été informés, le chauffage constituant un équipement essentiel du local d’habitation ;

Que le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a prononcé la nullité du contrat de bail;

Attendu que la nullité emporte l’effacement rétroactif du contrat et a pour effet de remettre les parties dans la situation initiale ;

Attendu sur les demandes de restitution et d’indemnisation formées par M. et M^me X, qu’il y a lieu en conséquence de la nullité du contrat de bail et de la remise en état des parties dans leur situation initiale, d’ordonner le remboursement à M. et M^me X du dépôt de garantie versé lors de l’entrée dans les lieux, soit la somme de 1310 euros ainsi que des honoraires d’agence qu’ils ont exposés, soit 1100 euros ;

Que s’agissant des frais exposés pour l’aménagement des locaux, dont ils justifient par les factures produites aux débats, pour les sommes de 293,05 euros (facture Leroy Merlin 18 juin 2013), 89 euros (facture Saint Maclou 15 décembre 2012), 84,05 euros (facture Conforama 17 novembre 2012) et 551,05 euros travaux de peinture suite à dégât des eaux (facture Sarl Devigne 15 mai 2013), et 877 euros (coût d’équipement d’une alarme en raison de la fermeture défectueuse de la porte fenêtre arrêté à décembre 2015), il leur sera alloué la somme de 1894,15 euros ;

Que pour le reste, la preuve n’est pas rapportée que les frais exposés se rapportent à l’aménagement de l’appartement en cause ;

Attendu s’agissant des frais de déménagement, ils sont justifiés par la production d’un devis de la société de Boni Déménagement en date du 17 décembre 2013, chiffrant à 7110 euros le coût d’un déménagement de Nancy, XXX à une adresse à communiquer à Nancy en juin 2014 ;

Qu’en revanche, les intimés qui ne justifient pas de leur consommation réelle d’énergie par la production des factures, alors qu’il résulte du diagnostic habitat Bleu Ciel établi par EDF que la consommation annuelle totale d’énergie est estimée à 19 875 Kwh/an et le coût annuel à 1900 euros par an, seront déboutés de leur demande de ce chef ;

Attendu que le préjudice moral subi par M. et M^me X du fait des conditions dans lesquelles ils ont contracté ainsi que des désagréments liés à la mesure d’expertise diligentée par les bailleurs suite aux doléances des anciens locataires, sera indemnisé par la somme de 2000 euros ;

Qu’il y a lieu en conséquence, de leur allouer la somme globale de 13 414,15 euros ;

Attendu par ailleurs, que M. et M^me X sont redevables, en contrepartie de leur jouissance des lieux, d’une indemnité d’occupation ;

Attendu, sur le montant de cette indemnité, fixée par le premier juge à la somme mensuelle de 600 euros en raison des difficultés de chauffage et isolation affectant l’appartement, qu’il résulte du rapport depose par M. Z, désigné par ordonnance de référé du 31 juillet 2012, que l’appartement est conforme aux prescriptions de la réglementation thermique RT 2000 ; que l’installation de chauffage, chaudière et radiateurs, est correctement dimensionnée et qu’il n’y a pas d’insuffisance de chauffage;

Que l’expert précise que si l’isolation est médiocre au niveau du sol au dessus des balcons de l’étage inférieur et des murs au droit des chiens assis, cette médiocrité, qui peut générer une légère surconsommation d’énergie et provoquer une dégradation du confort thermique ressenti dans la cuisine et dans la chambre d’enfant, ne rend pas l’appartement non conforme à la réglementation ;

Qu’il indique que la température dans l’entrée, le séjour, la cuisine et les chambres est conforme au CCTP mais qu’elle n’est pas atteinte dans la salle d’eau, mais rappelle que pour produire ses effets, l’installation doit être réglée et entretenue régulièrement, des réglages trop bas étant susceptibles de générer des économies d’énergie mais également une insuffisance de chauffage dans les locaux ; qu’au cas présent, le réglage de la chaudière, avec une température de départ de 51 degrés et un retour d’eau à 32 degrés, alors qu’il est possible d’augmenter ces valeurs dans une proportion de plus de 40 %, répond à un souci d’économie mais que si on veut atteindre les critères du CCTP, il faut augmenter cette valeur, ce qui conduit à une augmentation de la consommation de gaz ;

Attendu qu’en définitive, l’installation de chauffage est conforme aux normes mais incorrectement réglée ;

Que M. et M^me X qui indiquent dans leurs écritures qu’ils ne leur était pas possible d’augmenter le thermostat en raison de la mise en sécurité de la chaudière, ne le démontrent pas, les fiches d’intervention de la société Solorec qu’ils versant à leur dossier, faisant toutes état du bon fonctionnement de l’appareil, et des accessoires ;

Qu’il sera également observé que M. et M^me X sont demeurés dans les lieux jusqu’en avril 2016, alors même qu’il a été fait droit à leur demande d’annulation du contrat de bail par jugement du 5 mai 2015 ;

Attendu qu’il y a lieu, compte tenu de ces éléments, de fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. et M^me X, qui ne rapportent pas la preuve d’un trouble de jouissance imputable à un manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance ou d’entretien, aux sommes de 1392 euros à compter du mois d’octobre 2012 jusqu’au 13 octobre 2013, puis 1507,77 euros à compter de cette date jusqu’à libération des lieux, soit le 18 avril 2016 ;

Attendu qu’il sera rappelé enfin, que l’obligation de rembourser les sommes perçues au titre de l’exécution provisoire résulte de plein droit de la reformation de la decision de première instance ; qu’il n’y a pas lieu de condamner M. et M^me X à restituer à M. et M^me Y les montants qu’ils ont réglés ;

Sur la demande formée par M. et M^me X contre la Sarl B :

Attendu qu’il sera rappelé qu’en principe, seule la responsabilité du mandant peut être retenue à l’égard des tiers, sauf dépassement de pouvoir de l’agent immobilier ;

Attendu en l’espèce, que la preuve n’est pas rapportée, au vu des éléments du dossier, que la Sarl B, qui s’est vue confier la gestion de l’appartement en cause suivant contrat de mandat en date du 10 août 2012, a commis une faute en n’avertissant pas M. et M^me X des problèmes de chauffage affectant l’appartement et de la mesure d’expertise en cours, alors qu’il n’est pas établi qu’elle avait été informée de ces éléments par ses mandants ou par les précédents locataires, étant observé que l’état des lieux de sortie de M. et M^me A dressé le 17 août 2012 ne fait aucune mention de leurs doléances quant à l’insuffisance de chauffage;

Que par ailleurs, les développement de M. et M^me X concernant les assertions ou suggestions de l’agence immobilière quant à l’affectation des pieces de l’habitation sont totalement sans emport au regard de l’objet du present litige ;

Que le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné la Sarl B in solidum avec M. et M^me Y à indemniser M. et M^me X ;

Sur l’appel en garantie formé par M. et M^me Y contre la Sarl B :

Attendu que le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté M. et M^me Y de leur rappel en garantie dirigé contre la Sarl B, n’étant pas démontré qu’elle a commis une faute dans l’exécution du mandat confié, à l’origine de la nullité du contrat de bail conclu avec M. et M^me X ;

Qu’ainsi que développé ci-dessus, M. et M^me Y qui prétendent avoir tenu la Sarl B, à laquelle ils ont confié la gestion de l’appartement litigieux le 10 août 2012, informée des problèmes de chauffage dénoncés par M. et M^me A ainsi que de la procédure en référé expertise qu’ils ont initiée en juin 2012, qui a donné lieu à la désignation de M. Z suivant ordonnance du 31 juillet 2012, n’en rapportent pas la preuve ;

Sur l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Attendu que M. et M^me Y succombant pour une large part en leur appel, seront déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et supporteront les entiers dépens;

Attendu que sera allouée à M. et M^me X, du chef des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel -étant observé que le premier qui n’a pas repris dans le dispositif du jugement la condamnation dont il est fait état dans les motifs -, une indemnité de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Attendu que l’équité commande que soit allouée à la Sarl Cabinet B, à la seule charge de M. et M^me Y, une indemnité de 1200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, qui s’ajoutera à celle allouée par le premier juge, du chef des frais irrépétibles exposés en première instance ; que l’équité ne commande pas que soit mise à la charge de M. et M^me X, une indemnité complémentaire de ce même chef ;

PAR CES MOTIFS

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile,

DÉCLARE recevable les appels formés contre le jugement rendu le 5 mai 2015 par le tribunal d’instance de Nancy

CONFIRME le jugement entrepris en ce qu’il a :

— déclaré irrecevable la demande de M. F X et M^me H X tendant à voir prononcer la nullité du mandate de gestion signé entre M. D Y et M^me K-L Y et la Sarl Cabinet B

— prononcé la nullité du contrat de bail conclu le 19 septembre 2012 entre M. et M^me Y et M. et M^me X

— rejeté l’appel en garantie formé par M. et M^me Y contre la Sarl Cabinet B

— condamné M. et M^me Y à payer à la Sarl Cabinet une somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

L’INFIRME pour le surplus et statuant à nouveau,

DÉBOUTE M. et M^me X de leurs demandes dirigées contre la Sarl Cabinet B

CONDAMNE M. et M^me Y à payer à M. et M^me X la somme de treize mille quatre cent quatorze euros et quinze centimes (13 414,15 euros) majorée des intérêts au taux legal à compter du jugement

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. et M^me X pour toute la durée d’occupation de l’appartement situé à Nancy, XXX, résidence Le Carré, à la somme mensuelle de mille trois cent quatre vingt douze euros (1392 euros) du 13 octobre 2012 au 13 octobre 2013 puis à la somme mensuelle de mille cinq cent sept euros et soixante dix sept centimes d’euros ( 1507,77 euros) à compter du 14 octobre 2013 jusqu’au 18 avril 2016, qui se compensera à due concurrence avec les montants réglés pendant la période considérée

ORDONNE la compensation des créances réciproques

DÉBOUTE M. et M^me X du surplus de leurs demandes

DÉBOUTE M. et M^me X du surplus de leurs demandes

Y ajoutant,

CONDAMNE M. et M^me Y à payer à M. et M^me X une somme de huit cents euros (800 euros) en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE M. et M^me Y à payer à la Sarl Cabinet B du chef des frais irrépétibles exposés en appel une somme de mille deux cents euros (1200 euros) ;

DÉBOUTE M. et M^me Y de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

CONDAMNE M. et M^me Y aux dépens de première instance et d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Madame CLAUDE-MIZRAHI, Président de chambre à la Cour d’Appel de NANCY, et par Monsieur I J, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Minute en Treize pages.