RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° /21 DU 11 MARS 2021

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 20/02105 – N° Portalis DBVR-V-B7E-EU2E

Décision déférée à la Cour :

jugement du Tribunal paritaire des baux ruraux de LUNEVILLE, R.G. n° 51-19-0002, en date du 24 septembre 2020,

APPELANT :

Monsieur Z D

né le […] à […], demeurant […]

Représenté par M^e Marianne SOMMIER-AFARTOUT de la SELAS DEVARENNE ASSOCIES GRAND EST, avocat au barreau de NANCY substituée par M^e Hélène MASSIN

TRACHEZ, avocat au barreau de.

INTIMÉ :

Monsieur Y D

né le […] à […], demeurant […]

représenté par M^e Maïalen TROTTA substituant M^e Alexandre DAZIN, avocats au barreau de Paris

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 18 Février 2021, en audience publique devant la Cour composée de :

Monsieur Francis MARTIN Président de chambre, qui a fait le rapport,

Madame Nathalie ABEL, Conseillère,

Madame Fabienne GIRARDOT, Conseillère,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Monsieur Ali ADJAL ;

A l’issue des débats, le Président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 11 Mars 2021, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 11 Mars 2021, par Monsieur Ali ADJAL, Greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Monsieur Francis MARTIN, Président de chambre et par Monsieur Ali ADJAL, Greffier ;

Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte reçu en la forme authentique le 21 novembre 1994, les époux X et H B D ont donné à bail rural de long terme à leur fils, M. Z D, les parcelles suivantes :

— situées à Jolivet et cadastrées section […], 104, 106, 111, 112, 113, 124, 126 et 127, d’une superficie totale de 5ha 47a 76ca ;

— situées à Croismare et cadastrées […] à 11, 13, 15, 15, 67, section […] et 17 et […], d’une superficie de 55ha 39a 61ca, étant précisé que la parcelle […] supporte une maison d’habitation et un corps de ferme.

X D est décédé en 2008 et H B D en 2016. Leurs trois enfants, Y, Z et A D sont devenus les propriétaires indivis des parcelles précitées.

Par lettre recommandée avec AR du 3 décembre 2018, M. Y D a mis en demeure M. Z D de payer dans les trois mois à la succession la somme de 32 414,25 euros au titre de l’arriéré des fermages, lequel comprend la somme de 20 105,37 euros due lors du décès de H B D le 21 septembre 2016, ainsi que les fermages venus à échéance les 11 novembre 2016, 2017 et 2018.

Par lettre recommandée avec AR du 11 avril 2019, M. Y D a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Lunéville afin de voir prononcer la résiliation du bail rural bénéficiant à son frère Z et afin de le voir condamner à payer les loyers en retard.

Les parties ont été convoquées en audience de conciliation, mais aucun accord n’a pu être trouvé entre elles. L’affaire a donc été renvoyée en audience de jugement.

En audience de jugement, M. Y D a demandé au tribunal paritaire de prononcer la résiliation du bail, d’ordonner l’expulsion de M. Z D, de le condamner à payer un arriéré de fermages de 37 786 euros, de fixer une indemnité d’occupation et de condamner M. Z D à son paiement, ainsi qu’au paiement d’une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du

code de procédure civile, outre les dépens.

M. Z D a conclu à l’irrecevabilité des demandes de M. Y D, à leur rejet et à la condamnation de ce dernier à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement rendu le 24 septembre 2020 (rectifié le 19 octobre 2020), le tribunal paritaire des baux ruraux de Lunéville a déclaré recevable l’action de M. Y D, il a prononcé la résiliation du bail pour défaut de paiement des fermages, il a dit que la demande de résiliation du bail pour mauvaise exploitation du fonds loué se trouvait donc sans objet, il a ordonné à M. Z D et à tout occupant de son chef de quitter les lieux loués, sous peine d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, il a autorisé l’expulsion de M. Z D et celle de tout occupant de son chef, il a condamné M. Z D à payer à l’indivision successorale la somme de 37 786 euros au titre de l’arriéré de fermages arrêté en 2019, cette somme devant porter intérêts au taux légal à compter du 4 décembre 2018, il a également condamné M. Z D à payer à M. Y D la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens et, enfin, il a dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Ce jugement a été notifié le 26 septembre 2020 à M. Z D, lequel en a interjeté appel par déclaration du 23 octobre 2020.

M. Z D demande à la cour d’infirmer le jugement déféré et, statuant à nouveau, de déclarer M. Y D irrecevable en ses demandes ; subsidiairement, de le débouter de ses demandes ; de le condamner à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’appui de son appel, M. Z D expose :

— qu’en application de l’article 815-3 du code civil, les demandes en résiliation de bail et paiement des fermages doivent, en cas d’indivision, être formées par les indivisaires titulaires des deux tiers au moins des droits indivis, ce qui n’est pas le cas de M. Y D qui n’est titulaire que du tiers des droits indivis,

— que l’ordonnance du président du tribunal de grande instance de Nancy, dont M. Y D se prévaut, ne lui donne pas de mandat ad hoc pour représenter l’indivision,

— qu’en application de l’article 864 du code civil, M. Y D n’est pas recevable à demander d’ores et déjà le paiement des fermages, cette dette devant être prise en compte seulement lors des opérations de partage de la succession,

— qu’en application de l’article 14 du code de procédure civile, M. Y D n’est pas recevable à agir en qualité de bailleur sans appeler en la cause leur frère A qui est également bailleur,

— qu’une partie des fermages constituant la somme de 20 105,37 euros dont M. Y D réclame le paiement au titre d’un arriéré arrêté le 31 décembre 2015 est nécessairement prescrite,

— que les sommes qui lui sont réclamées au titre des fermages ne sont pas dues, car leur calcul tient compte du corps de ferme, alors que ce dernier a fait l’objet de plusieurs incendies en 2010 et 2016 et qu’il est en ruine, que la compagnie d’assurance a d’ailleurs réglé à ce titre à l’indivision la somme de 527 860 euros (sans que cette somme ait pu être répartie entre les indivisaires, ce qui constitue un motif légitime supplémentaire de non-paiement des fermages),

— que les difficultés engendrées par ces incendies constituent des raisons sérieuses et légitimes de non-paiement des fermages, d’autant que ces incendies l’ont privé de son habitation et de ses moyens d’exploitation,

— qu’en raison de la destruction des bâtiments constituant le corps de ferme, une réduction des fermages doit intervenir.

M. Y D demande à la cour de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, de débouter M. Z D de toutes ses demandes et de le condamner à payer entre les mains du notaire chargé de la succession la somme supplémentaire de 4 395,81 euros au titre du fermage de l’année 2020 et de le condamner à lui payer la somme de 4 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

M. Y D fait valoir :

— que par une ordonnance du 26 novembre 2019, il a été expressément autorisé à mettre en oeuvre seul la procédure de résiliation du bail et de recouvrement des fermages impayés par M. Z D, cette ordonnance étant définitive comme n’ayant fait l’objet d’aucun recours,

— que M. Z D fait une mauvaise interprétation de l’article 864 du code civil, qui est complété par l’article 865 dont il résulte que les créances relatives aux biens indivis font l’objet d’une exigibilité immédiate,

— que son action en paiement des fermages n’est pas prescrite car c’est au jour de l’ouverture de la succession de leur mère qu’il faut se placer pour apprécier si le délai de cinq ans est échu, ce qui n’est pas le cas ; qu’en outre, le cours de la prescription a été interrompu par l’établissement d’un échéancier pour l’apurement de l’arriéré en 2014,

— que la résiliation du bail est justifiée par les nombreuses échéances de fermages restées impayées malgré la mise en demeure du 3 décembre 2018, mais également par la mauvaise exploitation du fonds (le preneur ne justifie pas détenir le matériel d’exploitation nécessaire, il ne peut plus avoir de bovins suite aux maltraitances commises sur les animaux de son troupeau, il n’entretient pas la ferme, il a détruit le verger),

— que M. Z D excipe du fait que les fermages n’ont pas été révisés depuis l’incendie, mais il n’a jamais présenté aucune demande de révision de leur montant,

— que l’incendie qui est intervenu en juillet 2016 n’a eu qu’un impact limité sur les conditions d’occupation de la ferme que M. Z D n’habitait d’ailleurs plus depuis 2015 (année au cours de laquelle il avait emménagé à Chanteheux),

— qu’aucun incendie en 2010 n’est établi,

— que depuis l’intervention du jugement, la dette locative de M. Z D s’est encore aggravée, le fermage de 2020 n’ayant pas été réglé.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action de M. Y D

Il n’est pas contesté qu’en application de l’article 815-3 du code civil, l’action en résiliation de bail rural doit être engagée par le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis constituant l’indivision bailleresse.

Toutefois, en application de l’article 815-6 du code civil, le président du tribunal de grande instance peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun et il peut, notamment, autoriser un indivisaire à agir à cette fin.

En l’espèce, l’indivision née de la succession des époux X et H B D comprend trois indivisaires, Y, Z et A D, titulaires chacun d’un tiers des droits indivis. M. Y D ne pouvait donc engager seul l’action en résiliation du bail rural dont bénéficie M. Z D, sauf autorisation judiciaire.

Or, précisément, M. Y D justifie de l’autorisation judiciaire prévue par l’article 815-6 précité. En effet, par ordonnance rendue le 26 novembre 2019 (qui n’a été frappée d’aucun recours), le président du tribunal de grande instance de Nancy a :

'- autorisé M. Y D à mettre en 'uvre toute procédure à l’encontre de M. Z D afin d’obtenir la résiliation du bail rural en date du 21 novembre 1994 consenti par X D et B née C épouse D et solliciter son expulsion des parcelles cadastrées […], […], […], […], […], […] situées au lieudit « Mouriauménil '' sur le territoire de Jolivet, […], […], […], situées au lieudit « |'Encensoir '' sur le territoire de Jolivet, […], […], […], […], […], […], […], […], […], […], […], […], […] situées au lieudit « Maison Rouge '' sur le territoire de Croismare, […], […] situées au lieudit « Haut des Tilles '' sur le territoire de Croismare, […] située au lieudit « A la Folie '' sur le territoire de Croismare, Al n°6 ferme de la Maison Rouge d’une contenance totale de 60 hectares, 87 ares et 37 centiares ;

- autorisé M. Y D à solliciter dans le cadre de la procédure en résiliation judiciaire du bail rural du 21 novembre 1994 la condamnation de M. Z D au paiement, entre les mains de Maître F G, notaire à Lunéville en charge du règlement des successions d’X et B D, de la somme de 33 414,25 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 4 décembre 2018, avec anatocisme en application de l’article 1343-2 du code civil'.

M. Z D ne peut valablement soutenir que cette ordonnance n’a pas donné pouvoir à M. Y D de représenter l’indivision successorale pour obtenir la résiliation du bail et la condamnation du preneur au paiement des fermages, alors que ladite ordonnance n’a pas d’autre objet. Le président du tribunal de grande instance de Nancy a d’ailleurs expressément indiqué dans les motifs de son ordonnance que 'la règle énoncée à l’article 815-3 du code civil peut s’effacer au profit de l’article 815-6 du même code dès lors que l’indivisaire demandeur justifie de l’urgence de la mesure et de l’intérêt de l’indivision' (la suite des motifs de l’ordonnance démontrant que, précisément, M. Y D prouve que son action devant le tribunal paritaire des baux ruraux répond à ces deux critères de l’urgence et de l’intérêt de l’indivision).

M. Z D ne peut davantage soutenir que l’action de M. Y D serait irrecevable au motif que le troisième indivisaire, M. A D, n’aurait pas été appelé en la cause, alors que l’ordonnance précitée a justement autorisé M. Y D à agir seul au nom de l’indivision.

M. Z D ne peut pas soutenir non plus qu’il serait dispensé de payer les dettes qu’il a envers l’indivision tant que le partage n’est pas intervenu. En effet, si l’article 865 du code civil dispose que la créance n’est pas exigible avant la clôture des opérations de partage, ledit article fait une exception à cette règle pour les créances relatives aux biens indivis. Or, tel est bien le cas en l’espèce, la créance de fermages est produite par les biens indivis. Cette créance est donc exigible immédiatement, sans qu’il soit nécessaire d’attendre la clôture du partage.

Enfin, M. Z D soulève l’irrecevabilité de l’action en paiement d’une partie de sa dette de fermages en invoquant les dispositions de l’article 2224 du code civil. Cependant, c’est à juste titre que M. Y D relève que s’agissant du délai de prescription des dettes d’un héritier à l’égard du de cujus, c’est au jour de l’ouverture de la succession qu’il convient de se placer pour déterminer si les dettes sont ou non prescrites. Au jour du décès de H B D, le 21 septembre 2016, la dette des fermages s’élevait à 20 105,37 euros, ce qui représentait les cinq derniers fermages échus les 11 novembre 2011, 2012, 2013, 2014 et 2015. Seuls les fermages échus avant le 21 septembre 2011 étant susceptibles d’être prescrits, aucun de ceux qui sont réclamés ne sont éteints par la prescription.

Par conséquent, aucune des fins de non-recevoir soulevées par M. Z D ne s’avérant pertinente, l’action de M. Y D sera déclarée recevable. Le jugement déféré sera confirmé à cet égard.

Sur la résiliation du bail

L’article L411-31 du code rural et de la pêche maritime dispose que le bailleur peut demander la résiliation du bail s’il justifie de deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition.

En l’espèce, M. Y D a notifié à M. Z D, le 3 décembre 2018, une mise en demeure de payer dans les trois mois à la succession la somme de 32 414,25 euros au titre de l’arriéré des fermages, lequel comprend la somme de 20 105,37 euros due lors du décès de H B D le 21 septembre 2016, ainsi que les fermages venus à échéance les 11 novembre 2016, 2017 et 2018.

Il est constant que M. Z D n’a fait aucun paiement dans les trois mois ayant suivi la notification de cette mise en demeure qui lui a été faite le 4 décembre et qui reproduisait les termes de l’article L411-31 du code rural et de la pêche maritime.

Cet article du code rural précise que les défauts de paiement allégués pour la résiliation du bail ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes. M. Z D fait valoir que les incendies ayant endommagé le corps de ferme donné à bail constituent des raisons sérieuses et légitimes du non-paiement des fermages, car le montant stipulé n’était plus en adéquation avec le bien dégradé par les incendies, lesquels l’ont en outre privé de son outil de travail et de son habitation.

Toutefois, il ressort des pièces produites que l’incendie dont s’agit s’est produit en juillet 2016. Certes, M. Z D évoque un incendie en 2010, mais l’existence de ce sinistre est contestée par M. Y D et rien dans la procédure ne vient en accréditer la réalité. M. Z D n’a d’ailleurs jamais mentionné un quelconque incendie en 2010 devant le tribunal paritaire des baux ruraux et, lorsqu’il a répondu à la mise en demeure du 3 décembre 2018 par un courrier du 28 février 2019 adressé à l’avocat de M. Y D, il écrit : 'votre client est également informé que mon corps de ferme constituant en même temps mon domicile a fait l’objet d’un incendie en juillet 2016", sans mentionner aucun incendie antérieur.

Or, la mise en demeure du 3 décembre 2018 ne portait pas seulement sur les fermages venus à échéance les 11 novembre 2016, 2017 et2018, mais aussi sur ceux venus à échéance les 11 novembre 2011, 2012, 2013, 2014 et 2015, pour lesquels l’incendie de juillet 2016 ne peut en aucun cas constituer ni un cas de force majeure, ni une raison sérieuse et légitime.

Dès lors, la résiliation du bail pour défaut de paiement des fermages sera confirmée.

Sur le paiement des fermages

Le preneur est obligé de payer les fermages et rien ne justifie que la totalité du fermage, tel qu’il est calculé en application des stipulations du bail, ne soit pas réglé en totalité jusqu’en 2015 inclus, l’incendie n’ayant détruit les bâtiments qu’en juillet 2016. Aussi M. Z D sera-t-il condamné à payer à l’indivision successorale la somme de 20 105,37 euros au titre de l’arriéré des fermages arrêté au 31 décembre 2015.

Concernant les fermages échus depuis 2016 jusqu’en 2020 inclus, il convient de faire application des dispositions de l’article 1722 du code civil selon lequel si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix ou la résiliation du bail. En l’occurrence, la chose louée n’a été détruite qu’en partie, puisque seul le bâti a été endommagé par l’incendie, tandis que les parcelles de terre sont indemnes. M. Z D n’a pas demandé la résiliation du bail en juillet 2016, lors du sinistre, il est donc en droit de solliciter une réduction du fermage à compter de cette date. Toutefois, bien que M. Z D indique expressément qu’une 'réduction des fermages doit intervenir', il ne chiffre pas la réduction qu’il convient d’appliquer.

Il convient donc de ré-ouvrir les débats afin de permettre à M. Z D de chiffrer la réduction qu’il sollicite et de permettre à M. Y D de répliquer sur ce point.

PAR CES MOTIFS

La COUR, statuant en audience publique et par arrêt contradictoire,

Déclare l’appel recevable,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a déclaré recevable l’action formée à l’encontre de M. Z D par M. Y D pour le compte de l’indivision successorale, en ce qu’il a prononcé la résiliation du bail consenti en 1994 à M. Z D, en ce qu’il a ordonné à ce dernier de libérer les lieux loués sous peine d’astreinte et d’expulsion et en ce qu’il a condamné M. Z D à payer à l’indivision successorale la somme de 20 105,37 euros au titre des fermages échus jusqu’au 31 janvier 2015,

Ré-ouvre les débats sur le paiement du surplus des fermages et invite M. Z D à chiffrer précisément la diminution du fermage qu’il sollicite suite à la perte du bâti causée par l’incendie de juillet 2016,

Dit que M. Z D devra avoir conclu sur ce point avant le 12 avril 2021, que M. Y D devra avoir répliqué avant le 13 mai 2021 et que cette affaire sera rappelée à l’audience du 20 mai 2021 à 14h00 pour être plaidée et mise en délibéré,

Réserve les dépens et les demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, Président de chambre à la Cour d’Appel de NANCY, et par Monsieur Ali ADJAL, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Minute en neuf pages.